هل تجوز الشفعة فى العقود الأخري
هل يجوز الأخذ بالشفعة فى أى عقد غير عقد البيع أو التمليك
يتسائل الكثير من الأشخاص عن الشفعة ف أنة هل يتم ألأخذ بالشفعة فى أى عقود غير عقد البيع فقط بوصفة الناقل للمليكة.
و هنا المستشار محمد منيب المحامي – محامي قضايا المدني في مصر – يستعين بموسوعات المستشار محمد عزمى البكرى – رئيس محكمة إستئناف الأسبق.
و يكون الحديث عن العقود الأخرى مثل الإيجار و المقاولة و الإحتكار هل يكون لهم حق المطالبة بالأخذ بالشفعة أم لا.
هل تجوز الشفعة فى العقود الأخري
لا تجوز الشفعة إلا في البيع
تعرف الشفعة بإنها : رخصة تجيز في بيع العقار الحلول محل المشتري … الخ .
ومفاد هذا أن الشفعة لا تجوز إلا في البيع, ولذلك نجد أن المشروع فى كافة نصوص الشفعة يتكلم عن البائع والمشتري
على أساس أن الشفعة لا تجوز إلا في البيع .
العقود التى لا يجوز فيها الإخذ بالشفعة
وبالترتيب على ذلك لا تجوز الشفعة فيما يلي
عقود المعاوضة الأخري كالمقايضة
لا تجوز الشفعة فى عقود المعاوضة الأخري كالمقايضة, واذا كانت الماده 485 مدني تقضى بأن تسري علي المقايضه احكام البيع, فأنها تجعل ذلك بالقدر الذي تسمح به طبيعه المقايضه .
أما اذا كانت المقايضة بمعدل, وكان المعدل كبيراً يفوق بكثير قيمة البدل بحيث يستخلص أن حقيقه المقايضة هى أنها عقد بيع استتر في صورة مقايضة
فتكون العبرة فى هذه الحالة بالعقد الحقيقي وهو بيع فيجوز الأخذ بالشفعة . وفي هذه الحالة يجب على الشفيع
أن يقوم بدفع المعدل وكذلك قيمة العقار .
وهذه القيمة يقدرها ذوي الخبرة عند الاقتضاء . هل تجوز الشفعة فى العقود الأخري
حق الشفعة في عقد الهبة
لا تجوز الشفعة فى عقد الهبة, ولو كانت بعوض, مادامت هبة حقيقية فإذا كانت حقيقة الهبة بعوض
أنها بيع أخفي تحت ستار الهبة, وسمي الثمن عوضاً
فالعبرة بحقيقة العقد وبأنه بيع, فتجوز فيه الشفعة, ويأخذ الشفيع العقار بالعوض المذكور بالعقد
إلا إذا ثبت أنه دون الثمن الحقيقى المتفق عليه
و أنه إنما ذكر في العقد ناقصاً عن الثمن الحقيقى لإحكام ستر البيع, فعندئذ يأخذ الشفيع العقار بالثمن الحقيقى لا بالعوض المذكور في العقد.
حق الشفعة في الوفاء بمقابل
لا تجوز الشفعة فى الوفاء بمقابل فإذا كان الدين مبلغاً من النقود وقبل الدائن فى استيفاء حقه عقاراً بدلاً من هذا المبلغ
فإن الشفعة لا تجوز فى هذا العقار .
و ذلك أن هذا لا ينطوي على بيع, وإنما ينطوي على تجديد بتغيير محل الدين بعقبه فى الحال وفاء بالالتزام الجديد
فهو عملية مركبة تجمع بين التجديد والوفاء.
وإذا كانت المادة 351 مدني تقضي بأن تسري على الوفاء بمقابل أحكام البيع
فإنها تجعل ذلك خاصاً بنقل ملكية الشىء الذى أعطى فى مقابل الدين.
حق الشفعة في عقد الشركة
لا تجوز الشفعة فى عقد الشركة, إذا كان أحد الشركاء قدم حصته فى الشركة عقاراً,
فالعقد فى هذه الحالة وإن كان من عقود المعاوضة إلا أنه لا يصدق عليه وصف البيع
إذ لا يتضمن ثمناً نقدياً فضلاً عن أن الشركة إنما تعاقدت مع الشريك على هذا العقار بالذات
وقد لا ترضي بقيمته بديلاً عنه إذ قد يخل ذلك بأغراضها من تلك العقار.
حق الشفعة في العقود الكاشفه
لا تجوز القسمة فى العقود الكاشفة للملكية مثل عقد القسمة وعقد الصلح ولو كانت القسمة والصلح تما بمقابل نقدي.
هل يجوز الأخذ بالشفعة فى البيع غير المسجل
لا يشترط للأخذ بالشفعة أن يكون البيع مسجلاً أو حتي ثابت التاريخ, فحق الشفعة يتولد عن عقد البيع ولو كان مسجلاً.
و المقرر أن البيع الذي يسمي عادة بالبيع الابتدائي هو بيع تام بات, يلتزم فيه البائع بنقل الملكية وضمان التعرض والاستحقاق
والعيوب الخفية, ويلتزم فيه المشتري بدفع الثمن وملحقاته .
و وصف العقد بأنه ابتدائي وصف لا يرد علي العقد فى ذات أحكامه, انما يرد على الهيئة أو الصورة التي تبدأ صياغته
من أن تجئ عليها , لتتغير فيما بعد لتصير فى شكلها النهائي.
فالعقد الابتدائي والعقد النهائي فى مجال البيع لا يعدو ان يكونا مسميين لعقد واحد هو عقد البيع مجرداً عن النعت والتخصيص.
و الغالب أن الذي يدعو إلي إبرام العقد الابتدائي قبل إبرام العقد النهائي قبل إبرام العقد النهائي
هو أن تسجيل البيع يقتضي إجراءات تستغرق مدة طويلة
ويريد كل من الطرفين أن يقيد من الأخر بعقد ابتدائي إلي أن تتم الإجراءات اللازمة للتسجيل فيبرما العقد النهائي
فالبيع الابتدائي إذن هو بيع تام ملزم للطرفين.
ومن ثم يثبت الحق فى الشفعة من تاريخ إبرام العقد الإبتدائي.
عقود البيع التي يوقع عليها بعض البائعين دون الباقيين
إذا كان عقد البيع قد حرر بإعتباره صداراً من عدة شركاء عن جميع العقار موضوع العقد, وامتنع بعض الشركاء عن توقيعه
بينما وقعه البعض الأخر .
فإن هذا العقد يتحلل إلي عقد بيع بات ملزم لمن وقعه من الشركاء دون حاجة إلي بحث أثر التعهد – إذا ورد فيه
بتوقيع الغير فيما بين المتعاقدين.
العقد الصوري
تنص الفقرة الأولي من المادة 244 من القانون المدني على أنه ” إذا أبرم عقد صوري فلدائني المتعاقدين وللخلف الخاص,
متي كانوا حسني النية
أن يتمسكوا بالعقد الصوري, كما أن لهم أن يتمسكوا بالعقد المستتر ويثبوا بجميع الوسائل صورية العقد الذي أضر بهم” .
حكم بعض البيوع للأخذ بالشفعة
البيع المعلق على شرط
تنص المادة 265 من القانون المدني على أنه ” يكون الالتزام معلقاً على شرط إذا كان وجوده أو زواله مترتباً على أمر مستقل غير محقق الوقوع “.
وإذا تحقق الشرط الواقف نفذ البيع بأثر رجعي, ونفذت معه الشفعة.
ومن ثم فإنه يجب على الشفيع أن يراعي مواعيد الشفعة, وتسري من وقت إبرام العقد, فإذا أخذ بالشفعة فى مواعيدها
حل محل المشتري في البيعة . أما إذا فوت الشفيع مواعيد الشفعة محسوبة من وقت حصول البيع سقط حقه فى الشفعة.
حكم نقض جواز الأخذ فى الشفعة فى البيع المعلق على شرط واقف
“إن القانون إذ جعل البيع سبباً للشفعة, وجعل حق الشفيع طلبها متولداً من مجدر إتمام انعقاد البيع على العين المشفوعة جاء
نصه عاماً مطلقاً, لا فرق فيه بين بيع خال من الشروط وبيع مقيد بها ولا بين شرط وشرط وإذن فالحكم الذي يقرر أن حق الشفعة
لا يتولد عن العقد الابتدائي المعلق نفاذه على تصديق المجلس الحسبي وإنما يتولد عن العقد المحرر بعد تصديق المجلس
الحسبي على بيع نصيب القصر – هذا الحكم يكون خاطئاً فى تقريره هذا. إلا أنه إذا كانت المحكمة مع ذلك قد استخلصت فى
حدود سلطتها الموضوعية بأدلة سائغه أوردتها أن الشفيع لم يكتمل علمه بأركان البيع التي أقرها المجلس الحسبي ومنها الثمن
الذي لابد من علمه به ليوازن بين ما إذا كان يقدم على الطلب أو يتخلي عنه إلا في التاريخ الذي حدده فى صحيفة الدعوي, فإن
ذلك التقرير الخاطئ لا يستوجب نقض الحكم لأنه لم يكن له تأثير على سلامة النتيجة التى انتهت إليها المحكمة وهى عدم
سقوط حق الشفيع فى الأخذ بالشفعة لأن مدة السقوط المنصوص عليها فى المادة 19 من قانون الشفعة لا تبدأ
إلا من تاريخ العلم الكامل بأركان البيع وترك الحق لا يكون إلا بعد توافر هذا العلم “.
(طعن رقم 114 لسنة 19 ق جلسة 29/11/1951)
البيع القابل للإبطال
البيع الباطل لا يوخذ فيه بالشفعة لأنه غير موجود, فلا نكون بصدد عقد بيع.
أما البيع القابل للإبطال فيجوز الأخذ فيه بالشفعة, لإنه بيع قائم بات نافذ, حتي يقضي بإبطاله
لأن إبطاله لا يكون إلا بناءً على طلب من شرع البطلان لمصلحته.
البيع الذي يتم فيه التقايل
يقصد بالتقايل (التفاسخ) فى عقد البيع, اتفاق طرفيه على إلغائه ورفع اثاره, وهذا الاتفاق هو عقد جديد فاسخ للعقد الأول.
وعلى ذلك فالتقايل يؤدي إلي اعتبار البيع كأن لم يكن, ولما كان البيع هو أساس الشفعة فأنها تنهار بإنهياره وتزول بزواله.
إثبات البيع الذى يأخذ بة الشفعة
تثور مسألة إثبات البيع إذا أنكر البائع والمشتري اتفاقهما على البيع لإحباط سعي الشفيع إلي أخذ العقار المبيع بالشفعة .
ولما كان الشفيع ليس طرفاً فى هذا البيع, وإنما هو من الغير, ومن ثم لا يخضع فى إثباته عقد البيع لما تنص به المادة 60 من قانون الإثبات.
و إنما يضحي هذا البيع بالنسبة له بمثابة واقعة مادية, ولا يجوز له إثباتها بكافة طرق الإثبات القانونية بما فيها البينة والقرائن .
ويجوز توجيه اليمين الحاسمة فى دعوي الشفعة لإثبات واقعة البيع المجحود.
موسوعة الفقه والقضاء – فى القانون المدني “الشفعة” – المواد 935- 948 – المجلد السابع عشر
من صفحة 53 حتي صفحة 80
محامي متخصص قضايا المدني ” الشفعة “
المستشار محمد مجدى منيب المحامي المتخصص قضايا الشفعه في مصر و قضايا المدني
الخبرة القانونية في قوانين المدنى و قضايا شفعة و ما يتفرع منها من قضايا بشأنها.
للتواصل مع مستشار قانوني محامي مصر – محامي مدني – المستشار محمد منيب المحامى
