مذكرة دفاع لطلب رفض دعوى الصحة والنفاذ على العقد
محكمة جنوب الجيزة الإبتدائية
مذكرة بأقوال المدعى علية الثانى
السيد / . ” مدعى علية الثانى “
ضـــــــــــــــــــــــــد
المدعية السيدة / . ” بصفتها مدعى “
مذكرة دفاع لطلب رفض دعوى الصحة والنفاذ على العقد
فى الدعوى رقم لسنة مدنى كلى جنوب الجيزة، أمام الدائرة مدني كلي
والمحدد لنظرها جلسة اليوم الموافق / / 2023
الموضوع:
اثبات عدم ملكية المدعية للشقة المشار إليها في نزاع الدعوى لإقرار زوج المدعية وكيل المدعي علية الثانى بعدم إتمام البيع ورفض المدعيى علية الثانى البيع لطلبة خمسون ألف جنية زيادة. بتقرير الخبراء بحضورة شخصيا للشهادة مع زوجتة المدعية.
أقامت الطالبة الدعوى بطلب الطرد للغصب مع التعويض، وتداولت الجلسة بالجلسات وقررت المحكمة وبجلسة 5/7/2022 قررت المحكمة جلسة 26/7/2022 للحكم وبتلك الجلسة حكمت المحكمة بالحكم التهيدى بعرض ملف الدعوى لمكتب الخبراء .
وتم مثول أطراف الدعوى بمكتب الخبراء وتم مباشرة المأمورية كما طلبت المحكمة فى الحكم التمهيدة وأودعت تقرير الخبراء وتم نظر الدعوى بجلسة 17 / / 2023، حضرر وكيل المدعية وطلب الاحالة لدعوى أخرى بمحكمة القاهرة الجديدة الكلية، وطلب تعديل الطلبات بطلب صحة ونفاذ العقد المقدم المؤرخ 20 / 10 / 2020، كما حضر وكيل المدعي علية الثانى طلب رفض الدعوى بناء على الدفوع المقدمة بالمذكرة المقدمة بجلسة 17 / / 2023، كما دفع برفض طلب الاحالة لكونة طلب لصالح المدعى علية فقط وليس المدعى ،وقررت المحكمة تأجيل نظر الجلسة للاعلان بتعديل الطلبات للمدعية
نقدم إلى سيادتكم هذه المذكرة القانونية لإثبات عدم ملكية المدعية للشقة المتنازع عليها. وبطلان عقد البيع المؤرخ 20/10/ 2020،
لعدم علم وعدم اقرار أو موافقة المدعى علية على البيع بإقرار زوج المدعي عليها بجلسة مكتب الخبراء بأن البيع لم يتم ورفض البيع لطلب زيادة خمسون ألف جنية. لإقرار زوج المدعية على حد قولة وشهادة مع المدعية
الدفوع والرد على طلبات طلب الصحة والنفاذ وطلب الاحالة
أولا : الرد على طلب الإحالة لمحكمة القاهرة الجديدة الكلية لدعوى أخرى للإرتباط:
الدفع برفض طلب الإحالة لكونه طلب مقرر لمصلحة المدعى علية وحدة
وفقا لنص المادة 75 من قانون المرافعات رقم
والتى قررت إن الدفع بالإحالة دفع شكلى غير متعلق بالنظام العام ويجب إبداؤه قبل البدء فى الخصومة، ولا يجوز لغير المدعى علية التمسك بة وليس المدعى.
ثانيا : تعديل الطلبات بطلب صحه و نفاذ عقد البيع المؤرخ 20 / / 2023:
الدفوع القانونية لرفض دعوى صحة ونفاذ عقد
عقد البيع المؤرخ 20 / / 2023، تأسيسا على الأتــــى:
الدفع بعدم إتمام البيع من الأساس:
.. إقرار زوج المدعية وكيل المدعيى علية الثانى بتوكيل محرر عام 2005، بعدم إتمام البيع ورفض المدعيى علية الثانى البيع لطلبة خمسون ألف جنية زيادة. بتقرير الخبراء بحضورة شخصيا للشهادة مع زوجتة المدعية.
الدفع بتناقض أقوال المدعية فيما قدمتة من مستندات مما يؤكد الإدعاء الكاذب وعدم حيازتها :
.. ولما كان ذلك وبتلك الدعوى أقامت المدعية بسند من القول بتحرير عقد البيع سند الدعوى المؤرخ 20 / 10 / 2020، من وكيل المدعى علية بموجب توكيل رسمي عام رقم السنه ٢٠٠٥، وإدعت بالمحضر اثبات الحالة التى قدمتة بحافظة المستندات بأن التوكيل حرر خصيصا لبيع تلك الشقة.
.. كما أنة بصدر صحيفة الدعوى وبمحضر إثبات الحالة أقرت بصحة البيع واستلام المدعى علية ثمن شراء الشقة بمجلس العقد، فى حين أن الوكيل الذى بذات الوقت زوج المدعية قد حضر بشخصة بحضور جلسات مكتب الخبراء وأقر بأنة شخصيا استلم المبلغ من المدعية وأن المدعي علية رفض التسليم والبيع لانة طلب مبلغ 50 ألف جنية زيادة.
إقرار المدعية بالبند الحادى عشر بالعقد موضوع الدعوى بأنها إستلمت أصل عقد ملكية الشقة من المدعيى علية الثانى، وأقرت بإستلامها الشقة موضوع الدعوى وإنها فى حيازتها ومسؤلة عن كافة المصاريف من بعد تحرير العقد. وهذا مخالف للحقيقة والواقع بأن البيع لم يتم من الاساس لان الحائز والمالك هو المدعي علية الثانى وهو من يملك بيدة العقد المشترى بة الشقة من جهاز مشروعات وزارة الداخلية.
الدفع بعدم تقديم تسلسل ملكية المدعية والعقد الاساسي للشقة موضوع الدعوى:
..كما من أسباب رفض طلب صحة ونفاذ عقد البيع هو عندما يرفض البائع تقديم الأوراق المطلوبة بعد عملية السداد، حيث أنها ضرورية فى عمل تحرير العقد الخاص بالبيع النهائي ونقل الملكية للمشترى.
الدفع بعدم توافر شروط الحصول على حكم صحة ونفاذ :
أسباب رفض دعوى صحة ونفاذ عدم توافر الشروط التي يجب أن تتوفر في عملية البيع حتى يتم الحصول على حكم بصحة ونفاذ البيع على البائع من قبل المشتري، ومن أهم هذه الشروط التى لم تتوافر فى طلب المدعية، ما يتم ذكره خلال النقاط التالية:
الدفع بعدم التسديد الكامل بالمبلغ المدفوع
الأصل في عملية البيع هي تبادل المال في مقابل العقار أو قطعة الأرض المباعة، لذا يشترط للحصول على حكم صحة ونفاذ أن يكون المشتري قد قام بدفع المبلغ كاملًا أو قام بدفع جزء وتم الحكم له بصحة ونفاذ دون النظر لما تبقي لباقي الثمن، لذات يمكن للبائع في حالة عدم السداد التام أن يكون هو الطرف المقيم للدعوى على المشتري.
.. بجلسات مأمورية الخبراء أحضرت المدعية زوجها السيد/ ، الذى كان وكيل لشقيقة المدعيى علية الثانى ، وذلك للشهادة بما تم فى موضوع النزاع، وقد أثبتت الخبيرة حضورة وأقوالة ، بأن المدعى علية رفض البيع وغادر لطلبة خمسون ألف جنية زيادة على المبلغ المتفق علية.
.. و فى إدعاء المدعية و بشهادة زوجها السيد / وبحضورة بشخصة بنظر جلسات مأمورية الخبراء قرر بأن البيع لم يتم و رفض المدعى علية الثانى البيع لطلبة زيادة خمسون الف جنية، و رغم إقرارة هذا وقع على عقد البيع وكيلا عن المدعى علية الثانى الذى رفض فى الاساس الاتمام و وثق فى شخص شقيقة بعدم استعمال توكيل قديم بسؤ نية هو و زوجتة المدعية.
.. و ذهب المستشار محمد عزمى البكرى فى ذلك:
..” إذا تضمن عقد البيع الثمن المتفق علية، فإن هذا كاف لاستفاء العقد ركن الثمن، ولا تلزم المحكمة بالتحقيق من الوفاء بالثمن ما لم يدفع به أمامها، فإذا دفع البائع بعدم الوفاء بالثمن، ولم يثبت المشترى وفاءه به، فإن المحكمة تقضى بعدم قبول الدعوى”.
“المستشار محمد عزمى البكرى، موسوعة الفقة والقضاء فى القانون المدنى المجلد السادس، ص240”
وقضت فى ذلك محكمة النقض فى ذلك:
..لما كان الأصل فى دعوى صحة ونفاذ عقد البيع أنة إذا تمسك البائع بعدم وفاء المشترى بكامل الثمن المستحق
فى ذمتة وجب على المحكمة أن تعرض لهذا الدفاع فاذا أغفلت مواجهته والرد علية- مع ثبوت استحقاق الثمن
طبقا لشروط العقد- كان حكمها مخالفا للقانون ومشوبا بالقصور فى التسبيب وكان البين من مدونات الحكم المطعون
فية أن الطاعنين تمسكوا فى دفاعهم أمام محكمة الموضوع بعدم الوفاء إليهم بباقى الثمن ومقدارة أربعة الاف جنية-
وطلبوا توجية اليمين الحاسمة فى هذا الشأن – وكان البين من العقد موضوع الدعوى أنة من المتفق علية فيى
أن أجل سداد هذا المبلغ يحل بتاريخ 19/7/1980 وهو سابق على رفع الدعوى – وكان الحكم المطعون فية قد التفتت عن هذا الدفاع الجوهرى ولم يرد علية فان يكون قد خالف القانون وشابة قصور فى التسبيب”.
( طعن رقم 931 لسنة 54ق – جلسة 27 / 8 / 1989)
وجوب تسجيل صحيفة الدعوى
من المعروف أن حكم الصحة والنفاذ يحل محل تسجيل العقار أو قطعة الأرض المباعة في الشهر العقاري
وما يترتب عليها من حقوق، فالملكية تكون قد انتقلت من البائع للمشتري عقب صدور الحكم.
الدفع بعدم إستيفاء الشروط وإمكانية التسجيل الناقل للملكية:
تعني هذه الحالة أنه للحصول على حكم صحة ونفاذ للمشتري يجب أن يكون العقار أو قطعة الأرض المباعة
ملك للبائع حقيقةً فلا يصح الحكم على عين غير مملوكة، أو حالة توالى البيوع من قبل البائع كأنه يبيع العقار
أو قطعة الأرض لأكثر من مشتري فلا يحصل المشتري الأول على الحكم إلا إذا كان منفردًا بحالة الشراء للعين.
وهنا ووفقا لإطلاع وإدعاء المدعية بستلامها عقد البيع الصادر من الجهاز فأنة على علم ويقين بأن التنازل
يتم بجهاز مشروعات وزارة الداخلية وليس الشهر العقارى، وبعد التنازل على ورقة ملحقة بأصل العقد
ويوقع عليها رئيس جاز المشروعات وهو مالم يتم ولم تقدمة المدعية لعدم صحة إدعائها بانها اشترت
وانها استلمت العقد والحيازة للشقة فى يدها لان العقد بيد المدعي علية الثانى و هو الحائز وفقا اتقرير الخبراء.
وقضت محكمة النقض :
.. دعوى صحة التعاقد- على ما جرى بة قضاء هذة المحكمة هى دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة
فيها الى بحث موضوع العقد ومداه ونفاذة وهذا يقتضي ان يفصل القاضي فى أمر صحة البيع
واستيفائة الشروط اللازمة لانعقادة وصحتة، ومن ثم فإن تلك االدعوى تتسع لبحث قابلية المبيع للتعامل فية”
( طعن رقم 385 لسنة 44ق جلسة 22 /6/ 1938 )
وقضت محكمة النقض :
.. لما كان تنفيذ الطاعن بصفتة كبائع لالتزامة بنقل ملكية المبيع تنفيذا عينيا قد صار غير ممكن
لعدم صحة إجراءت البيع التى نص عليها القانون رقم 49 لسنة 1972 أنف الذكر “
ولوردوة على شئ غير قابل للتعامل فية بالبيع بما يكون معة طلب المطعون ضدة الحكم بصحة ونفاذة عقدة متعين الرفض “.
( طعن رقم 3266 لسنة 60ق جلسة 21/3/1996)
الدفع بالنزاع فى بطلان العقد وعدم صحتة لعدم استيفاء شروطة و أركان إنعقادة:
.. ولما كان ذلك وبتلك الدعوى أقامت المدعية بسند من القول بتحرير عقد البيع سند الدعوى المؤرخ 20 / / 2020،
من وكيل المدعى علية ( زوجها ) بموجب توكيل رسمي عام رقم السنه ٢٠٠٥،
وإدعت بالمحضر اثبات الحالة التى قدمتة بحافظة المستندات بأن التوكيل حرر خصيصا لبيع تلك الشقة.
.. كما أنة بصدر صحيفة الدعوى وبمحضر إثبات الحالة كما بالبند الحادى عشر بالعقد موضوع الدعوى
انها استلمت أصل العقد كما أقرت باستلامها الشقة كما أقرت بحيازتها لها أقرت واستلام المدعى علية
ثمن شراء الشقة بمجلس العقد، فى حين أن الوكيل الذى بذات الوقت زوج المدعية قد حضر بشخصة
بحضور جلسات مكتب الخبراء وأقر بأنة شخصيا أن المدعي علية رفض التسليم والبيع لانة طلب مبلغ 50 ألف جنية زيادة.
فهنا يتضح صدق دفوع المدعى وصحة طلباتة برفض الدعوى حيث يعتبر إقرار الوكيل وزوج المدعية
بجلسات مكتب الخبراء التابعة لوزارة العدل للوقوف على مدى إثبات الدعوى هنا إقرارا بأن البيع
لم يتم وأنة هو الذى إستلم المبلغ وهو الذى وقع العقد كوكيل عن المدعى بعد ان ترك المدعى علية
المجلس فهنا ليس بشخصة وتصرف الوكيل رغم العلم اليقينى من المدعية و زوجها وكيل المدعي علية
و شقيقة برفضة البيع من الاساس، ..
وقد أقر أيضا بكلمة المدعى علية رفض التسليم – فقد أصاب صحيح القانون ببطلان التصرف
لعلمة اليقينى للوكيل والمدعية برفضة البيع لاى سببا كان ورغم ذلك على قول الوكيل انة استلم المبلغ وهو من وقع.
وقد أرادت المدعية برفقة زوجها بإكمال المسلسل وأقامت دعوى صحة توقيع على عقد البيع وتانى يوم
تم نزول المحضر وقابل أبن المدعية كما واضح بصدر صحيفة دعوى صحة التوقيع ووقع بأستلام الاعلان
للدعوى المقيدة أساسا على والدة من والدتة لتكون الصحيفة معلنة. وهنا يتضح سؤ نية الوكيل
زوج المدعية بإشراك زوجتة فى تنفيذ الخروج عن حدود الوكالة أن صحت انها كانت محررة لمثل
تلك التصرفات رغم وجود الوكيل بشخصة فى مجلس العقد يلغي الوكيل.
وقد نصت الفقرة الثانية من االمادة 104 من القانون المدنى على انة:
” ومع ذلك أذا كان النائب وكيلا ويتصرف وفقا لتعليمات معينة صدرت لة من موكلة،
فليس للموكل أن يتمسك بجهل النائب لظروف كان يعلمها هو أو كان من المفروض حتما ان يعلمها“
فبإنزال نص تلك الفقرة وبإقرار الوكيل زوج المدعي عليها بعدم إتمام البيع ورفض التسليم ورغم ذلك أتم هو البيع وإستلم المبلغ.
وهو من قيدت ضدة صحة التوقيع على العقد، نجد أن الوكيل قد تعدى حدود وكالتة بوجود المدعي علية ورفض إتمام البيع واستلامة هو المبلغ،
ويكون العقد باطلان فى مواجهه المدعي علية، كما ولعلم المدعية بنية وقرار المدعي علية برفضة التسليم والبيع فأعطت الثمن لزوجها وأعتمدت البيع.
لما كان ذلك فيكون الوكيل عن الغش أو الخطأ الجسيم
وقد نصت الفقرة 2 من المادة 211 مدنى فى صدد المسؤلية عن الخطأ العقدى فى الألتزام ببذل عناية على أن
:” وفى كل حال يبقي المدين مسؤلا عما يأتية من غش أو خطأ جسيم“
.. وعلى ذلك فإن الوكيل سواء كان مأجورا أو غير مأجور يكون مسؤلا عما يرتكبة من غش أو خطأ جسيم،
وتظل مسؤلية الوك كلها مبينا علي جهل اخي وزوجته طرق نقل الملكية
ووجود شقه لاخي بمدينة الخمايل عمارة رقم ٧٠ شقة رقم ١١ من الجهاز وليس بعقد ابتدائي يثبت سوء النيه
وقد قضت محكمة النقض :
ولئن كان طلب الوكيل إيقاع البيع على موكله يستلزم وكالة خاصة تبيح له ذلك إعمالاً لنص المادة ۷۰۲ من القانون المدنى،
إلا أنه إذا تجاوز الوكيل حدود وكالته العامة، وأبرم تصرفاً فإن هذا التصرف يكون موقوفاً على إجازة الموكل،
فإن أقره اعتبر نافذاً في حقه من وقت إبرامه، وإذ كان المطعون ضدهم قد أجازوا تصرف المحامى الذى كان يباشر عنهم إجراءات التنفيذ العقاري، وطلب إيقاع البيع عليهم رغم أن وكالته كانت قاصرة على مباشرة الأعمال القضائية،
فإن إجازتهم اللاحقة لهذا التصرف تعتبر فى حكم الوكالة السابقة ويضحى التصرف صحيحاً ونافذاً في حقهم،
وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر. فإن النعى عليه بالخطأ في تطبيق القانون وتفسيره يكون غير صحيح.
“نقض ١٩٧٥/١/٢٩ طعن ٤٠ ق”
وقد قضت محكمة النقض :
ولئن كان طلب الوكيل إيقاع البيع على موكله يستلزم وكالة خاصة تبيح له ذلك إعمالاً لنص المادة ۷۰۲ من القانون المدنى،
إلا أنه إذا تجاوز الوكيل حدود وكالته العامة، وأبرم تصرفاً فإن هذا التصرف يكون موقوفاً على إجازة الموكل، فإن أقره اعتبر نافذاً في حقه من وقت إبرامه،
وإذ كان المطعون ضدهم قد أجازوا تصرف المحامى الذى كان يباشر عنهم إجراءات التنفيذ العقاري،
وطلب إيقاع البيع عليهم رغم أن وكالته كانت قاصرة على مباشرة الأعمال القضائية،
فإن إجازتهم اللاحقة لهذا التصرف تعتبر فى حكم الوكالة السابقة ويضحى التصرف صحيحاً ونافذاً في حقهم،
وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر. فإن النعى عليه بالخطأ في تطبيق القانون وتفسيره يكون غير صحيح.
“نقض ١٩٧٥/١/٢٩ طعن ٤٠ ق”
وقد قضت محكمة النقض فى ذلك :
إذا كان كان عقد البيع موضوع التداعى قد أستوفى أركان انعقادة وشروط صحتة من رضاء غير مشوب بعيب من عيب الارادة ومحل محدد تحديدا نافيا للجهالة وجائز التعامل فية وثمن نقدى، معلوم مسدد بالكامل وبالتالى يتولد عنة التزام على الشركة المطعون ضدها بالقيام بما هو ضرورى لنقل الملكية الى المشترى عملا بنص المادة 428 مدنى، التزام البائع بذلك هو التزام بعمل يمكن تنفيذة عينيا”.
( طعن رقم 2515 لسنة 61ق جلسة 25 / 11 / 1997 )
التمسك بالدفوع القانونية المقدمة بمذكرة بأقوال المدعى علية الثانى ببطلان عقد البيع لتجاوز الوكيل حدود الوكالة
- الدفع رفض الدعوى لبطلان تصرف الوكيل لتجاوز حدود وكالتة.وأهمها عدم علم المدعى علية وذلك بأقرار الوكيل فى تقرير الخبراء.
- الدفع برفض الدعوى للتواطؤ مع الوكيل وللإدعاء الكاذب بسند الغصب لتضارب أقوال المدعية فى صحيفة الدعوى والمحضر التى قدمتة.رقم لسنة ادارى قصر النيل .
- الدفع بعدم انصراف الحق من دعوى صحة التوقيع على عقد البيع المؤرخ 20 / / 2020، لعدم قيدها ضد المدعى علية بشخصة
- الدفع ببطلان العقد لصدورة من وكيل وإقرار بشخصة أمام الخبراء عدم إتمام البيع وهو شخصيا مستلم الثمن على حد قولة رغم تواجد الموكل المدعى علية بشخصة وبتواجد المدعية كما إدعت المدعية بالمحضر وبصدر الصحيفة
.. بنــــــــــــاء عليــــــــــــــة .. مذكرة دفاع لطلب رفض دعوى الصحة والنفاذ على العقد
طلبات المدعي علية الثانى :
رفض الدعوى تأسيسا على
الدفوع السابق الدفع بها بالمذكرة المقدمة بجلسة 17 / / 2023 ومحضر جلسات نظر الدعوى. وكما الدفوع المقدمة بجلسة اليوم
وكيل المدعيى علية
الاستاذ / محمد مجدى منيب المحامى
محامى قوى فى رفض دعوى الصحة والنفاذ
المستشار محمد منيب المحامى- خبير قضايا المدنى، دراسات عليا القانون الخاص- خبره 18 سنة فعلية
من أفضل وأحسن محامي فى مصر فى قضايا العقود والصحة والنفاذ والاملاك والتعدى على الاملاك والعقارات والاراضي
مذكرة دفاع لطلب رفض دعوى الصحة والنفاذ على العقد