سقوط الحق في الشفعة
سقوط الحق في الشفعة
نص المادة ( 948 ) لسقوط الحق في الشفعة
يسقط الحق فى الأخذ بالشفعة فى الأحوال الأتية
- إذا نزل الشفيع عن حقه فى الأخذ بالشفعة ولو قبل البيع .
- إذا إنقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع .
- فى الأحوال الأخرى التى نص عليها القانون
مفهوم سقوط الحق في الشفعة
الفرق بين موانع الشفعة سقوط الشفعة
يقصد بموانع الشفعة , الظروف التى تحيط بالبيع ذانه منذ نشأته فتجعله غير قابل للأخذ فيه بالشفعة أياً كانت شخصية الشفيع , فلا تجوز الشفعة فى هذا البيع لأى شفيع .
أما ما يطرأ على حق شفيع معين فيلغيه بالنسبة له من بقاء البيع فى حد ذاته قابلاً للأخذ فيه بالشفعة لغير هذا الشخص من الشفعاء الأخرين
فإنه يكون من مسقطات حق الشفعة . وبعد أن أورد القانون المدنى مسقطات حق الشفعة متفرقة فى ثانيا المواد المنظمة لأحكام الشفعة كجزاء على الإخلال ببعض إجراءاتها أجملها فى المادة (948 من القانون المدني)
أسباب سقوط الحق فى الشفعة
السبب الأول : نزول الشفيع عن حقه فى الأخذ بالشفعة
المقصود بالنزول
النزول عن الحق فى الأخذ بالشفعة تصرف قانونى بالإرادة المنفردة يؤدى إلى سقوط هذا الحق .
النزول الصريح والنزول الضمنى
قد يكون التنازل عن الحق فى أخذ العقار بالشفعة صريحاً وقد يكون ضمنياً .
والنزول الصريح يكون بطريقة مباشرة باللفظ أو الكتابة أو الإشارة أو نحو ذلك . أو بإتخاذ أى موقف أخر لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته على حقيقة المقصود .
فقد نصت المادة 90 من التقنين المدنى على أن
- “التعبير عن الإرادة يكون باللفظ وبالكتابة وبالإشارة المتداولة , كما يكون بإتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته على حقيقة المقصود .
- ويجوز أن يكون التعبير عن الإرادة ضمنياً , إذا لم ينص القانون أو يتفق الطرفان على أن يكون صريحاً “.
ويكون التعبير عن الإرادة ضمنياً إذا كان المظهر الذى اتخذه الشفيع ليس فى ذاته موضوعاً للكشف عن الإرادة , ولكنه مع ذلك لا يمكن تفسيره دون أن يفترض وجود مثل هذه الإرادة .
جواز النزول عن الشفعة قبل البيع
يجوز نزول الشفيع عن حقه فى أخذ العقار بالشفعة ولو قبل حصول البيع . وقد قضت صراحة على ذاك الفقرة الأولى من المادة .
وقد جاء بمذكرة المشروع التمهيدى أن ما أريد بذلك هو تمكين المشترى من أن يأمن جانب الشفيع قبل أن يقدم أحد على الشراء .
وجوب أن يكون النزول عن الشفعة قبل البيع صريحاً
يجب أن يكون النزول عن الشفعة قبل البيع صريحاً , فلا يجوز أن يكون النزول ضمنياً.
التنازل عن دعوى الشفعة
تنص المادة (143 مرافعات ) على أنه
” يترتب على ترك الخصومه إنهاء جميع إجراءات الخصومة بما فى ذلك رفع الدعوى .. والحكم على التارك بالمصاريف
ولكن لا يمس ذلك الحق المرفوعة به الدعوى ” وواضح أن ترك الدعوى من شأنه أن يمحو أثار صحيفة الدعوى ”
وواضح أن ترك الدعوى الخصومة فى دعوى الشفعة يؤدى إلى اعتبار التنازل عن الدعوى تنازلاً عن الحق ذاته .
وذلك لأن المشروع قد ربط فى هذا المجال بين الحق وإجراءاته , ورتب على عدم دعواه وزال بذلك أثر صحيفتها
فإنه لا يستطيع بعد ذلك أن يطلب الشفعة مرة أخرى لإستحالة توجيه هذا الطلب بعد فوات المواعيد المحددة فى القانون .
لا يجوز الرجوع فى التنازل عن الأخذ بالشفعة
ليس للشفيع الذى ينزل عن حقه فى الشفعة أن يعود إلى طلبه .
غير أن الحق فى الشفعة يتجدد ويمكن إستعماله عند كل انتقال للملكية . فإذا نزل شفيع عن حق شفعته فهذا النزول لا يحتج به عليه إذا ما انتقلت الملكية لمالك جديد
إذ يجوز له فى هذه الحالة أن يطالب بالشفعة , إذ أن نزوله لم يكن إلا بالنسبة إلى المالك السابق .
مدى التزام الخلف العام بتنازل سلفه عن الشفعة
يعتبر النزول عن الحق فى الأخذ بالشفعة بالنسبة للخلف العام من قبيل الألتزام وبالتالى يعتبر ديناً فى تركة المورث ويسأل عنه الورثة فى حدود هذه التركة ويجب الوفاء به عيناً قبل أن يخلص له حق فى التركة .
وعلى ذلك إذا كان المورث قد نزل عن الأخذ بالشفعة كأن اشترى عقاراً والتزم فى عقد البيع بعدم طلب الشفعة عند بيع أحد العقارات المجاورة لهذا العقار وبعد الوفاة اختص أحد الورثة بهذا العقار
ثم حدث أن بيع أحد العقارات المجاورة لهذا العقار فإنه لا يجوز لهذا الوارث أن يطلب الأخذ بالشفعة بعد أن يثبت الحق فيها وذلك لسبق نزول المورث عنها
أما إذا كان المورث قد نفذ الالتزام بعدم طلب الشفعة فى حياته بأن تم بيع العقار ولم يطلب الشفعة فيه فلا يكون على الورثة شىء
وإذا توفر لهم سبب من أسباب الشفعة خاص بهم بالنسبة للعقار الذى سبق وأن نزول المورث عن حق الأخذ بالشفعة فيه فإنه يجوز لهم الحق فى الأخذ بالشفعة .
مدى التزام الخلف الخاص بالتنازل عن الشفعة
الخلف الخاص هو من يتلقي من سلفه مالاً معيناً أو حقاً عينياً فإذا كان قائماً فى ذمة السفل , كالمشترى و الموهوب له و الموصى له بعين معينة .. إلخ فإذا اشترى شخص قطعة أرض مستصلحة من شركة إستصلاح الأراضى والتزم فى عقد الشراء بعدم المطالبة بالشفعة عند بيع الشركة للقطع المجاورة , ثم قام المشترى ببيع هذه القطعة التى اشتراها إلى مشتر ثان .
السبب الثانى : إنقضاء أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع
كانت المادة 22 من قانون الشفعة (الملغى) تقضى بأن
“يسقط الحق فى الشفعة فى سائر الأحوال بعد مضى ستة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع وذلك بالنسبة لكافة الشفعاء …”
مدة أربعة الأشهر في دعوى الشفعة مدة سقوط
كانت المادة (22) من قانون الشفعة ( الملغى ) تقضى صراحة بسريان مدة السقوط المحددة فيها ( ستة أشهر ) بالنسبة لكافة الشفعاء
لو كان الشفيع غير أهل للتصرف أو غائباً” , ومقتضى ذلك أن هذه المدة لا يقف سريانها ولو كان الشفيع ناقص الأهلية , وذلك خلافاً لما هو مقرر في شأن مدد التقدم .
السبب الثالث : أحوال أخرى نص عليها القانون
لم يشأ المشروع أن يحصر حالات سقوط الشفعة فى هذا النص وإنما ذكر ما يمكن أو يثور الشك حوله
- كنزول الشفيع من حقه فى الأخذ بالشفعة ولو قبل البيع
- وحالة ما إذا لما يكن هناك إنذار فقرر ميعاد سقوط الحق فى الأخذ بالشفعة وهو أربعة الأشهر من يوم تسجيل عقد البيع .
- التحليل بقصد الهروب من الشفعة مانع من الدافع بسقوطها
لا محل للدفع بسقوط حق الشفعة بعد مضى أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع , إذا كان هناك تحيل بقصد الهروب من أحكام الشفعة .
فإذا ثبت لمحكمة الموضوع أن تجزئة صفقة العقار المشفوع فيه كان مقصوداً بها التحيل على منع حق الشفعة
و إن الصفقة كانت فى الواقع واحدة , قضت بأنه لا محل للتمسك بإنقضاء المدة على تاريخ تسجيل عقد الجزء الأول من هذه الصفقة
إذا لا يجوز التمسك بسقوط حق الشفعة فى هذه الحالة مع ثبوت التحايل من طريق تجزئة الصفقة .
إقرأ أيضا مواضيع متعلقة بالشفعة
دعوي الشفعة – شروطها و إجراءاتها القانونية
الحكم بسقوط الحق في الشفعة
الحكم بسقوط الحق فى الشفعة تستنفذ فيه محكمة أول درجة ولايتها و علية يجوز الطعن عليه استقلالاً
الدفع بسقوط الحق فى الشفعة بسبب من الأسباب الواردة فى الشفعة هو دفع موضوعى وارد على الحق المطالب به
فإذا قضت محكمة أول درجة بقبوله أو برفضه فإنها تستنفذ ولايتها , ويجوز الطعن عليه استقلالاً وإذ قضت محكمة ثانى درجة بإلغاء حكمها فلا يجوز لها أن تعيد الدعوى إلى محكمة الدرجة الأولى لنظر موضوعها من جديد .
