قرار رقم ۱۰۹ لسنة ۱۹۷۹ بإصدار النظام النموذجي لاتحاد الملاك

وزير الإسكان:

بعد الإطلاع على القانون المدنى الصادر بالقانون رقم ١٣١ لسنة

.۱۹۹۸ وعلى قانون نظام الحكم المحلى الصادر بالقانون رقم ٥٢ لسنة ١٩٧٥ وعلى قانون تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر الصادر بالقانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧. وعلى قرار وزير الإسكان رقم ۹۹ لسنة ۱۹۷۸ بإصدار اللائحة التنفيذية للقانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧. وبعد موافقة اللجنة الوزارية للحكم المحلى وبناء على ما ارتاه مجلس الدولة:

(المادة الأولى)

يعمل بشأن النظام النموذجي لاتحاد الملاك بالأحكام المرافقة لهذا القرار.

قرار رقم ۱۰۹ لسنة ۱۹۷۹ بإصدار النظام النموذجي لاتحاد الملاك

(المادة الثانية)

على كل من يملك طبقة أو شقة فى مبنى يزيد عدد طبقاته أو شققه على خمس ويجاوز عدد ملاكها خمسة أشخاص أن يخطر الوحدة المحلية

المختصة بذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول خلال ثلاثين يوماً من

تاريخ العمل بهذا القرار. وعلى الوحدة المذكورة خلال ثلاثين يوما من تاريخ تسلمها الإخطار أن تعين مأموراً مؤقتاً لاتحاد ملاك العقار المذكور يتولى إجراءات القيد وسائر الاختصاصات الأخرى المنصوص عليها في النظام النموذجي المرفق وكل ذلك ما لم يكن الأعضاء قد كونوا اتحاداً وعينوا له مأموراً.

(المادة الثالثة)

في تطبيق أحكام هذا القرار والنظام النموذجى المرفق به تختص الوحدة المحلية للمحافظة أو المدينة أو القرية بتلقى إخطارات قيد اتحاد ملاك العقارات الكائن في نطاقها كما تختص بذلك الوحدة المحلية للحي في المحافظات والمدن المقسمة إلى أحياء.

ويحدد رئيس الوحدة المختصة بقرار منه مقر العاملين المكلفين بقيد

اتحادات الملاك ومسئوليات وواجبات كل منهم ويعلن هذا القرار في

لوحة الإعلان بمقر الوحدة المحلية.

(المادة الرابعة)

على اتحادات ملاك العقارات وقت العمل بهذا القرار أن تعدل أوضاعها أحكامه خلال ستة أشهر من تاريخ العمل به. بما يتفق مع

(المادة الخامسة)

ينشر هذا القرار فى الوقائع المصرية ويعمل به من تاريخ نشره. تحريراً في ٤ جمادى الأولى سنة ۱۳۹۹ (۲) ابريل سنة (۱۹۷۹)

لنظام النموذجي

لاتحاد ملاك العقارات البيانات المتعلقة بالاتحاد

الباب الأول

شـ

مادة 1 – اسم الاتحاد

اتحاد ملاك العقار رقم

بشارع

بحى أو مدينة أو قرية بمحافظة

مادة ٢ أغراض الاتحاد

أغراض الاتحاد هي ضمان حسن الانتفاع وحسن إدارة وصيانة الأجزاء المشتركة فى العقار المشار إليه في المادة السابقة.

مادة ٣- مقر الاتحاد (۱):

مادة ٤ – مدة الاتحاد

مدة الاتحاد غير محدودة ، وتبدأ من تاريخ قيده بالوحدة المحلية المختصة وفقاً لأحكام القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة : بين المؤجر والمستأجر.

الباب الثاني

بملكية العقار وعضوية الاتحاد

مادة ٥ – ملكية الأجزاء المفرزة

يتكون العقار من عدد

طبقة تحتوى على عدد

شقة (١) وبيانات ملكيتها الآتي:

1 – الطبقة (أو الشقة) رقم (۱) مملوكة لـ

٢ – الطبقة (أو الشقة) رقم (۲) مملوكة لـ

٣- الطبقة (أو الشقة) رقم (۳) مملوكة لـ

٤ – الطبقة (أو الشقة) رقم (٤) مملوكة لـ

ه – الطبقة (أو الشقة) رقم (٥) مملوكة لـ

٦ – الطبقة (أو الشقة) رقم (٦) مملوكة لـ

مادة ٦ أوضاع الملكية

(أ) يتملك العضو ملكية مفرزة الشقة أو الطبقة الخاصة به وهى تشمل ما اعد لاستعماله وحدة وبصفة خاصة ما يوجد داخل الشقة أو الطبقة من حواجز فاصلة بين الحجرات وأدوات صحية وأنابيب المياه والكهرباء الداخلية وما يكسو الأرضية والجدران والأسقف وكذلك النوافذ والأبواب والشرفات.

(ب) يتملك العضو ملكية مشتركة الأجزاء المشتركة بينه وبين غيره من الملاك كالحواجز الفاصلة بين وحدتين من حوائط وأسقف وغيرها. (ج) يتملك العضو على الشيوع كل بنسبة نصيب الوحدة أو الطبقة المملوكة له الأجزاء المشتركة مع باقى ملاك المبنى من البناء وملحقاته المعدة للانتفاع المشترك بين الجميع وبوجه خاص الأرض) والأساسات والأعمدة الجدران الرئيسية والسطح والمصاعد والمرافق وكل أنواع الأنابيب والدهاليو والأسطح والمصاعد والمرافق وكل أنواع الأنابيب إلا ما كان منها داخل الشقة أو الطبقة وخزانات وطلمات .. الخ (٢). المياه……

مادة 7 – أعضاء الاتحاد أعضاء هذا الاتحاد هم (۳):

۱ – مالك (أو ممثل ملاك) اطبقة (أو (الشقة رقم (أو مالك الشقق أو الطبقات ) – ويعادل نصيبه من ملكية العقار (4).

مالك أو ممثل ملاك الطبقة (أو الشقة) رقم (أو مالك الشقق أو الطبقات أرقام …….. ويعادل نصيبه ٠/٢٤ من ملكية

العقار .

٣- ……

٤-……

٥-……

٦-…..

٧-…..

بائع (أو) ممثل بائعي العقار بالتقسيط).

عضواً فى الاتحاد كل من يتملك وحدة من وحداته (شقة أو طبقة في تاريخ لاحق على قيد الاتحاد وتبدأ العضوية من تاريخ يصبح

التملك.

مادة ٩- زوال العضوية

نزول عضوية الاتحاد في إحدى الحالتين الآتيتين: ۱ – انتقال ملكية عضو الاتحاد لنصيبه فى العقار إلى الغير بحيث لا

مالكاً لشقة أو طبقة فيه.

يصبح

۲ – تمام سداد أقساط الثمن بالنسبة إلى بائع لاعقار بالتقسيط. مادة ١٠ – تمثيل ملاك الشقة أو الطبقة الواحدة

لملاك الشقة أو نطفة – في حالة تعددهم – أن يختاروا من يمثلهم في عضوية الاتحاد فإن تعذر اتفاقهم يعين من يمثلهم بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية لكائن فى دائرتها العقار طبقا لأحكام المادة

-(11) مادة -۱۱ تمثيل بائعي العقار بالتقسيط لبائعي العقار بالتقسيط – في حالة تعددهم – أن يختاروا من يمثلهم في عضوية الاتحاد، فإن تعذر اتفاقهم يعين من يمثلهم بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية لاكائن في دائرتها العقار بناء على طلب أحد الشركاء بعد إعلان الملاك الآخرين لسماع أقوالهم. مادة ۱۲ – الإخطار بالتعديلات في العضوية تخطر الوحدة المحلية المختصة بكل تعديل فى عضوية الاتحاد أو في ملكية الأعضاء أو في مثل باقى الطبقة أو الشقة أو ممثلى البائعين بالتقسيط خلال اسبوع من تاريخ وقوعه.

: الباب الثالث إدارة الاتحاد

مادة ١٣ – يتولى إدارة الاتحاد ١ – الجمعية العمومية للاتحاد:

٢ – مأمور الاتحاد

( ۱ ) الجمعية العمومية للاتحاد

مادة ١٤ – تشكيل الجمعية العمومية

تتكون الجمعية العمومية للاتحاد من جميع

أعضائه.

ويحضر مأمور الاتحاد جلسات الجمعية العمومية ولو كان من غير أعضاء الاتحاد، وفى هذه الحالة يكونن له حق المناقشة والاقتراح دون

التصويت.

مادة -١٥ – دعوة الجمعية العمومية للانعقاد تدعى الجمعية العمومية للانعقاد بناء على طلب مأمور الاتحاد، أو بناء على طلب عدد من الأعضاء يملكون %۲۰% على الأقل من وحدات العقار، أو بناء على طلب الوحدة المحلية المختصة. يجب أن تسلم الدعوة لأعضاء الاتحاد أو من يمثلونهم قانونا باليد مع توقيعهم بما يفيد التسليم وذلك قبل موعد الانعقاد بأسبوع على الأقل ويعلن عنها بمدخل العقار، ويحدد في الدعوة جدول الأعمال ومكان الانعقاد وموعده

مادة ١٦- الإنابة في الحضور

لعضو الاتحاد أن يحضر الجمعية العمومية بنفسه أو ينيب عنه عضو آخر بتوكيل عرفى مكتوب ولا يجوز للعضو أن ينوب عنه أكثر من عضو واحد على أنه يجوز لممثل ملاك الطبقة أو الشقة أو الممثل بائعى العقار بالتقسط أن ينيب عنه أحد شركائه في الشقة أو الوحدة أو العقار. مادة ١٧ – نصاب الاجتماع فيما عدا الحالات التي ورد فيها نص خاص فى القانون أو في هذا النظام لا يكون انعقاد الجمعية العمومية صحيحاً إلا بحضور مالكي ٦٠% على الأقل من الأنصبة فى العقار، فإذا لم يتوافر هذلا النصاب في الاجتماع انعقدت الجمعية العمومية بناء على دعوة ثانية خلال الخمسة عشر يوماً التالية، ويعتبر اجتماعها الثاني صحيحاً أياً كان . الأعضاء الحاضرين وأياً كانت ملكيتهم. مادة ۱۸ – الأغلبية اللازمة لاتخاذ القرارات عدد

مع مراعاة ما ورد بشأنه نص خاص فى القانون أو في هذا النظام تصدر قرارات الجمعية العمومية من أغلبية أصوات الحاضرين

محسوبة على أساس قيمة الأنصبة.

مادة -۱۹ – محاضر الجلسات بعد مأمور الاتحاد محاضر جلسات الجمعية العمومية يدون فيها زمان ومكان الانعقاد وعدد الأعضاء الحاضرين واسمائهم والقرارات الصادرة وعدد الأصوات التى حازها كل قرار ويبلغ صور المحاضر إلى الوحدة المحلية المختصة.

مادة ٢٠- اختصاصات الجمعية العمومية تختص الجمعية العمومية بكل ما يتعلق بإدارة واستغلال الأجزاء المشتركة من العقار ولها على الأخص ما يأتي: 1 – التصديق على نظام الاتحاد، وتعديله كما دعت الحاجة إلى ذ

لك.

٢ – تعين مأمور الاتحاد وعزله. ٣- تقرير إجراء لمأمور الاتحاد وتحديد هذا الأجر في حالة تقريره ٤ – الموافقة على إجراء تأمين مشترك من الأخطار التي تهدد العقار. الأعضاء. الاتحاد

الموافقة على إجراء أية أعمال أو تركيبات مما يترتب عليها زيادة 10 في قيمة العقار كله أو بعضه. – تحديد الشروط والتعويضات والالتزامات التي تفرض على

تحديد الإجراءات اللازم اتخاذها لمواجهة حالة هلاك البناء بحريق أو بسبب آخر، وتحديد ما يفرض على الأعضاء من التزامات لتجديده – تحديد الاشتراكات التي يؤديها الأعضاء لمواجهة مصاريف

٩- النظر فى الشكاوى والتظلمات التي تقدم من ذوى الشأن. ١٠ – تعيين جحرا…

منح قروض للاعضاء لتمكينهم من القيام بالتزاماتهم.

۱۲ – تنظيم استخدام الأجزاء المشتركة في العقار.

١٣ – إقرار لاموازنة التقديرية للاتحاد.

١٤ – التصديق على الحساب الختامي للاتحاد.

١٥ – فض المنازعات التي تنشأ بين الأعضاء وبعضهم بسبب يتعلق

بملكيتهم المشتركة في العقار.

١٦ – تصفية الاتحاد عند انقضائه.

( ۲ ) مأمور الاتحاد

مادة ۲۱ – تعيين المأمور:

يعين المأمور بقرار من الجمعية العمومية ويجوز أن يتضمن قرار

التعيين تحديد أجر له.

مادة ٢٢ – اختصاصات المأمور:

يتولى مأمور الاتحاد

1 – قيد الاتحاد ما لم يكن قد سبق قيده. ۲ – تنفيذ قرارات الجمعية العمومية.

٣- الإشراف على أعمال الاتحاد في النواحي الإدارية والمالية. ٤- الإشراف على أعمال البوابين والحراس وغيرهم من العاملين

بالعقار .

ه – إعداد ميزانية تقديرية للاتحاد تشمل تحديد أوجه الانفاق المطلوبة

خلال السنة المالية ومصادر التمويل المقترحة.

٦- اقتراح الاشتراكات الشهرية أو السنوية التى يؤديها أعضاء الاتحاد

لمواجهة مصروفاته.

٧-إعداد حساب ختامى فى نهاية كل سنة مالية يبين فيه ما تم إنفاقه من مصروفات الاتحاد وأوجه الانفاق

٨- تمثيل الاتحاد أمام الغير وأمام القضاء حتى في مخاصمة أي من

الأعضاء.

مادة -۲۳ اختصاص المأمور في الأحوال العاجلة : لمأمور الاتحادفى الأحوال العاجلة أن يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ جميع الأجزماء المشتركة وحراستها وصيانتها ويعرض الأمر على الجمعية العمومية فى أول اجتماع تال لإقرار ما تم.

الباب الرابع مالية الاتحاد

مادة ٢٤

الستة المالية:

تبدأ السنة المالية للاتحاد في أول يناير وتنتهي في 31 ديسمبر من كل سنة، على أن تبدأ السنة الأولى من تاريخ قيد الاتحاد وتنتهي في

۳۱/١٢/ من السنة التالية.

مادة ٢٥ – موارد الاتحاد

تتكون الموارد المالية للاتحاد من ١ – الاشتراكات التي يؤديها الأعضاء. ٢ – العائد الناتج عن استغلال المشروع للأجزاء المشتركة (١). ٣ – التبرعات التي يتلقاها الاتحاد من الأعضاء أو غيرهم. – ما تحدده الجمعية العمومية من موارد أخرى.

مادة ٢٦ – الدفاتر:

يمسك مأمور الاتحاد دفتراً يسجل فيه إيرادات ومصروفات الاتحاد ويخضع هذا الدفتر لرقابة الجمعية العمومية للاتحاد والوحدة المحلية

المختصة.

الباب الخامس

حقوق الأعضاء والتزاماتهم

مادة ۲۷ – استعمال الأجزاء المشتركة

لكل عضو في سبيل الانتفاع بالجزء الذي يملكه في العقار أن يستعمل الأجزاء المشتركة فيما أعدت له على ألا يحول ذلك دون استعمال باقى

الأعضاء لحقوقهم، أو يلحق الضرر بهم.

ولا يجوز إحداث أي تعديل فى الأجزءا المشتركة في العقار بغير

موافقة الجمعية العمومية للاتحاد ولو عند تجديد البناء، إلا إذا كان

التعديل يقوم به أحد الأعضاء لعى نفقته الخاصة ويكون من شأنه أن يسهل استعمال تلك الأجزاء دون أن يغير من تخصيصها أو يلحق

بالأعضاء الآخرين. الضرر

مادة ٢٨ – تكاليف الصيانة

( أ ) يتحمل العضو دون سواه نفقات صيانة وإصلاح الأجزاء المملوكة

له ملكية مفرزة.

(ب) نفقات صيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة بين عضو وآخر توزع

بينهما ويتحملان بها دون سواهما.

(ج) يتحمل الأعضاء جميعاً نفقات الانتفاع المشترك وحفظ وصيانة وإدارة وتجديد الأجزاء المشتركة ويتحدد نصيب العضو في هذه النفقات

بنسبة قيمة الجزء الذي يملكه في العقار.

مادة ۲۹ – قروض الأعضاء: يجوز للجمعية العمومية للاتحاد أن تمنح قرضاً لمن يعجز من ! عن دفع حصته في نفقات تجديد العقار أو القيام بالتزاماته الناشئة عن اشتراكه فى ملكية الأجزاء المشتركة أو تلك الناشئة عن تلاصق ملكيته الخاصة بملكية غيره من الأعضاء وذلك لتمكينه من أداء هذه

الالتزامات.

ويكون هذا القرض مضمونا بامتياز على الجزء المفرز الذي يملكه وعلى حصته الشائعة في الأجزاء المشتركة فى العقار، وتحسب مرتبة الامتياز من يوم قيده وذلك طبقاً لحكم المادة ٨٦٩ من القانون المدني.

مادة ٣٠ – الامتناع عن أداء الالتزامات: إذا امتنع عضو الاتحاد عن أداء الاشتراكات أو التأمينات أو غيرها من الالتزامات الواجبة عليه وفقاً للقانون أو لهذا النظام كان لمأمور الاتحاد أن يكلفه بالأداء ثم يستصدر أمراً بالأداء طبقاً لأحكام قانون المرافعات

المدنية والتجارية.

الباب السادس

في انقضاء الاتحاد

مادة ٣١- أسباب الانقضاء:

ينقضى الاتحاد لأحد سببين:

١ – التعديل فى ملكية العقار بحيث يقل على عدد ملاكه عن ستة وذلك ما لم يتفق الملاك كتابة – على استمراره.

٢ – هلاك العقار.

مادة ٣٢ – التصفية:

تتولى الجمعية العمومية تصفية الاتحاد فى حالة انقضائه وفقاً للقواعد

التي تحددها.

الباب السابع

أحكام عامة

مادة ۳۳ – المأمور المؤقت

يتولى المأمور المؤقت سلطات مأمور الاتحاد إلى أن يتم تعيينه، وله

على الأخص:

١ – إتخاذ إجراءات قيد الاتحاد فى الوحدة المحلية المختصة.

– إعداد النظام القانوني للاتحاد. دعوة أول جمعية عمومية للاتحاد للنظر في ( أ ) التصديق على نظام الاتحاد.

مادة ٣٤ إجراءات قيد الاتحاد

(ب) تعيين مامور الإتحاد على المأمور المؤقت أن يطلب من الوحدة المحلية المختصة قيد الاتحاد وذلك خلال أسبوعين من تاريخ تعيينه. ويتضمن طلب القيد أوصاف العقار وأسماء الملاك وأنصبائهم والبائع بالتقسيط إن وجد. مادة ٣٥ إجراءات استصدار نظام الاتحاد على المأمور المؤقت أن يدعو الجمعية العمومية للانعقاد خلال شهرين على الأكثر من تاريخ قيد الاتحاد وذلك للتصديق على نظام الاتحاد. مادة ٣٦ – نسخ النظام تودع بالوحدة المحلية المختصة نسخة من نظام الاتحاد مرفقاً بها محضر الجمعية العمومية بالتصديق عليها. ويسلم كل عضو من أعضاء الاتحاد – القدامى والجدد – صورة من هذا النظام ومن أية قرارات تصدرها الجمعية العمومية للاتحاد تتعلق بحقوق الأعضاء وواجباتهم. مادة ٣٧ – الملاحظات