بيع العين المؤجرة
بيع العين المؤجرة
يُعد بيع العين المؤجرة من المسائل الدقيقة التي تتداخل فيها أحكام البيع مع آثار عقد الإيجار، إذ يثور التساؤل حول مدى التزام المشتري بالعقد السابق، وحقوق المستأجر في مواجهة المالك الجديد، وحدود انتقال الحقوق والالتزامات.
انصراف آثار العقد إلى الخلف الخاص
الأصل أن عقد الإيجار ينصرف أثره إلى الخلف الخاص (المشتري) إذا كان ثابت التاريخ وسابقًا على التصرف الناقل للملكية، فيحل المشتري محل البائع في الحقوق والالتزامات الناشئة عن الإيجار.
تنازل البائع للمشتري عن الأجرة المتأخرة
يجوز للبائع أن يتنازل للمشتري عن الأجرة المتأخرة، ويُعد ذلك حوالة حق تسري في مواجهة المستأجر إذا أُعلن بها أو قبلها.
حوالة عقود الإيجار
ينتقل عقد الإيجار بقوة القانون إلى المشتري إذا توافرت شروط نفاذه، دون حاجة إلى إبرام عقد جديد.
الاكتفاء بالعلم في ظل القانون المدني القديم
كان يُكتفى بعلم المستأجر بانتقال الملكية حتى تنتقل إليه الالتزامات، أما في ظل القانون الحالي فتسري الأحكام وفقًا لقواعد حوالة الحق.
مدى تمثيل البائع للمشتري
لا يُعد البائع ممثلًا للمشتري إلا في حدود ما يقرره القانون، ولا يسأل المشتري عن تصرفات البائع اللاحقة على البيع.
اتحاد الذمة
يتحقق اتحاد الذمة إذا اجتمع في شخص واحد صفتي الدائن والمدين.
انتهاء الإيجار باتحاد الذمة
إذا أصبح المستأجر مالكًا للعين، انقضى عقد الإيجار لاتحاد صفتي المؤجر والمستأجر في شخص واحد.
البيع بالمزاد
إذا بيعت العين بالمزاد العلني، انتقلت إلى الراسي عليه المزاد محملة بالحقوق العينية والشخصية السابقة، ومنها الإيجار النافذ.
عدم انتفاع المستأجر بالعين
عدم انتفاع المستأجر بالعين لسبب يرجع إليه لا يعفيه من سداد الأجرة، أما إذا كان السبب راجعًا للمؤجر جاز طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة.
الوصية بالإيجار
يجوز أن ترد الوصية على منفعة العين، كما يجوز أن تنتقل الحقوق الإيجارية إلى الموصى له في حدود القانون.
التجديد الضمني
يتحقق إذا استمر المستأجر في الانتفاع بعد انتهاء المدة دون اعتراض المؤجر، فيتجدد العقد بشروطه السابقة.
شغل العين بسبب العمل
قد يرتبط شغل العين بعلاقة عمل، ويُعد السكن تابعًا للعقد الوظيفي.
إخلاء المساكن التي تشغل بسبب العمل
ينتهي حق الإقامة بانتهاء علاقة العمل، ويجوز طلب الإخلاء دون التقيد بقواعد الامتداد.
تطبيق قانون إيجار الأماكن
تخضع العلاقة الإيجارية لأحكام القانون الساري وقت إبرام العقد.
سريان أحكام القانون
يسري القانون بأثر فوري على ما يقع بعد نفاذه، دون مساس بالمراكز القانونية المستقرة.
قضاء المحكمة الدستورية باعتبار القانون ٤ لسنة ١٩٩٦ أصلح للمتهم
قضت المحكمة الدستورية بتطبيق القانون الأصلح للمتهم في المسائل الجنائية المرتبطة بالإيجار.
سريان القانون من حيث الزمان
العبرة بتاريخ إنشاء العلاقة الإيجارية.
اشتراط ثبوت مخالفة المستأجر بحكم قضائي نهائي
لا يُعتد بالمخالفة إلا بحكم نهائي في الحالات التي يتطلب فيها القانون ذلك.
نطاق تطبيق قانون الإيجار
يشمل الأماكن المعدة للسكنى وغير السكنى وفقًا للنصوص الخاصة.
تأجير حائط جانبي للإعلان – تأجير التركيبات على الأسطح والواجهات
يخضع بحسب طبيعة التعاقد، وقد يُعد ترخيصًا لا إيجارًا إذا اقتصر على الاستعمال المحدد.
تقاضي مبالغ خارج نطاق العقد
يُعد مخالفًا للقانون في العقود الخاضعة للتشريعات الاستثنائية.
امتداد عقود الإيجار
يمتد العقد بقوة القانون في حالات محددة، خاصة في عقود السكنى القديمة.
الأجرة
عناصر تقدير الأجرة
تعتمد على تكلفة المباني وقيمة الأرض والضرائب والرسوم.
تحديد قيمة تكلفة المباني
يُراعى سعر البناء وقت الإنشاء.
تحديد قيمة الأرض
وفقًا لتقدير لجان الضرائب العقارية.
اشتراكات التأمين
تدخل ضمن عناصر التكلفة.
الضرائب العقارية – رسم النظافة – رسم الشاغلين – ضريبة الدفاع والأمن القومي
تُضاف إلى الأجرة وفقًا للقوانين المنظمة.
تقدير الأجرة
يتم وفقًا للقانون الساري وقت إنشاء المبنى.
تحديد الأجرة عند اختلاف تاريخ إنشاء كل وحدة
تحدد لكل وحدة بحسب تاريخ إنشائها.
تحديد الأجرة وفقًا للقوانين المتعاقبة
القانون رقم ٥٥ لسنة ١٩٥٨
القانون رقم ١٦٩ لسنة ١٩٦١
القانون رقم ٤٦ لسنة ١٩٦٢
القانون رقم 7 لسنة ١٩٦٥
القانون رقم ٣٧ لسنة ١٩٦٦
القانون رقم ٥٢ لسنة ١٩٦٩
لكل قانون قواعده الخاصة في تحديد الأجرة ونسب الزيادة.
الزيادة في الأجرة لتغيير استعمال المسكن
إذا غُير استعمال العين من سكني إلى نشاط آخر، جازت زيادة الأجرة وفقًا للقانون.
الرجوع للأجرة الأصلية عند العودة للسكنى
تعود الأجرة إلى أصلها متى عاد الاستعمال إلى غرض السكن.
مناط تخفيض الأجرة عند العودة للغرض السكني
يشترط زوال سبب الزيادة.
الزيادة الدورية في أجرة أماكن المهنيين والحرفيين
تخضع لنسب محددة بنصوص خاصة.
عدم خضوع العين المؤجرة بالمنقولات للزيادة الدورية
إذا كان الإيجار منصبًا على منقولات، فلا تسري عليه زيادات قوانين إيجار الأماكن.
عدم إحداث تغيير ضار بالعين المؤجرة
القوة القانونية لحسم منازعات بيع العين المؤجرة وتحديد الأجرة – محمد منيب
عندما تتشابك مسائل بيع العقار مع حقوق المستأجر وامتداد عقد الإيجار والزيادات القانونية، يصبح الحسم القانوني الدقيق ضرورة لا خيارًا.
مع الأستاذ محمد منيب تحصل على خبرة متخصصة في قضايا بيع العين المؤجرة، انتقال عقود الإيجار إلى المشتري، الطعن على تقدير الأجرة، ومواجهة الزيادات غير المشروعة، مع إعداد دفاع قوي يستند إلى أحدث أحكام النقض والدستورية.
إذا كنت تبحث عن موقف قانوني ثابت يحمي ملكيتك أو يضمن حقوقك كمستأجر، فاختيارك لمحامٍ يمتلك الرؤية والاستراتيجية هو الطريق الأقصر لكسب النزاع بثقة واقتدار .