دعوي بفسخ عقد البيع تعديل البنود للاذعان
محامى مصر
دعوي بفسخ عقد البيع للإخلال بألألتزامات وعدم التسليم و تعديل البنود للاذعان
بناء على طلب السيد /
ومحله المختار الاستاذ : محمد مجدى منيب . المحامى و معه كل من
مصطفى مجدى حلمى , كريم خالد , طاهر عبد الراضي ,علي جمال المحامين
الكائن 13 شارع الخليفة من شارع الهرم
أنا محضر محكمه قد أنتقلت الى محل اقامه :
الشركة (شركة مساهمة) ويمثلها قانونيا السيد/
والكائن مقرها بالعقار
مخاطبا مع /
دعوي بفسخ عقد البيع تعديل البنود للاذعان الموضـــــــوع
بموجب عقد بيع مؤرخ21/11/ 2020 – باعت واسقطت وتنازلت بكافة الضمانات القانونية والفعلية الشركة إلى المشتري القابل لذلك بيعاً بالتقسيط موقوفاً على سداد كامل الثمن وملحقاته ) نموذج ) – ( بجزيرة ( أطلانتس (۲) والبالغ إجمالي مسطحه ٦٠م٢، بالإضافة الي حديقة مساحتها 15م والموضحة
وتم هذا البيع بمقابل (654500جنيه مصري لاغير)ستمائة واربعة وخمسون الف جنيه وخمسمائة مصري لاغير)
.. كما أقرت الشركة البائعة بأن العنوان القانونى للمراسلات القانونية القاهرة. – وقد اغقلت الشركه مقرها نهائيا وهوموضح بالانذار رقم بتاريخ 25/11/ بعد ان لم يجد اى مراسلات للشركة لة للتسليم فى شهر نوفمبر 2023 ، فتوجة لمقر الشركة مرارا وتكرارا ولم يجدها ويخبروة الجيران وحارس العقار بتركهم المقر ولم يعلمون عنهم بمقر أخر. ” مما يدل على النية السيئة إتجاه العملاء ”
حيث ان المعلن اليه قد اخل بالتزامه بعدم تنفيذ أي مرحلة من مراحل البناء و تأسيسس المرافق ولا ارسال خطاب مسجل للتسليم في الحد الاقصي بوم 28/11/
امتناع المعلن إليه تم بدون مبرر أو مسوغ قانوني يبيح له ذلك وقد فشلت محاولات الطالب الودية في إقناعه .
وحيث أن الأمر كما عرض سلفاً فان المعلن إليه يكون قد أخل بالتزامه العقدي الوارد المبين بصدر انذار الفسخ والصحيفة إخلالا دون عذر أو مانع قانوني
كما هو مذكور فى البند الثامن فى عقد العقد بانه تلتزم الشركه بتسليم الوحده المباعه الي المشترى صالحه الانتفاع وكامله التشطيب طبقا للنماذج والرسومات الهندسيه و مواصفات التشطيب المرفقه فى العقد والمتفق عليه خلال شهر مايو سنه وبحد اقصى مائه وثمانون يوما وذلك بعد اخطاره بخطاب مسجل مصحوب بعلم الوصول وبذلك يكون يوم التسليم 25 / 11 / , وعلى ما قرت بة الشركة المدعى عليها يكون تم إرسال الخطاب المسجل بعلم الوصول فى أول أكتوبر أو أول شهر نفمبر وهو ما لم يتم.
وفى حاله تاخر الشركه عن تسليم الوحده موضوع التعاقد فى الموعد المحدد للتسليم بالبند الثامن تلتزم بدفع مبلغ وقدره 0.50% من قيمه المبالغ المسدده من ثمن الوحده موضوع التعاقد كل شهر تاخير وبحد اقصى تكون الغرامه التاخير اجمالى 5% وجيث ان المعلن اليه اليه لم يفى ببنود العقد المتفق عليه
ولما كان يبحث المدعى على مقر للشركة بعد علمة بغلقها وعدم ارسال خطاب مسجل او انذار
بتغير المقر فوجد جروب على موقع التواصل الاجتماعى الفيس بوك باشخاص الملاك والمتعاقدين على وحدات مع الشركة المدعى عليها، فتبين لة الأتـــى:.
أولا: وجود صور حية للمنطقة الواقع بها وحدتة المتعاقد عليها بدون اى خطوه من خطوات البناء ولا حتى المرافق
ثانيا: تبين لة وجود حكم فى دعوى قضائية مع شركة للبناء وصدر حكمها بفسخ التعاقد مع الشركة الموكل لها بالبناء أيضا لعدم الألتزام ببنود التعاقد.
وبناء على ما تقدم يتضح إستحالة تنفيذ العقد موضوع الدعوى فى يوم أو يومين .من قبل المدعى علية، وهنا قد أتاح وأجاز للمتعاقد المشترى طلب فسخ العقد والحكم لة بالتعويض لإستحالة التنفيذ. وهو عدم معقولية أتمام بناء و تشطيب و إدخال مرافق و حديقة خلال يوم وهو مإنقضاء موعد التسليم الأساسي كما المهلة التى قررتها الشركة على نفسها.
وطبقا للماده رقم 157 من القانون المصرى التى تنص على
فى العقود الملزمه للجانبين اذا لم يوفى احد المتعاقدين بالتزامه جاز المتعاقد الاخر بعد اعذاره المدين ان يطالب بتنفيذ العقد او يفسخه مع التعويض فى الحالتين
وكذلك تنص الماده 158 من القانون المدنى المصرى والتى تنص على :”يجوز الاتفاق على ان يعتبر العقد مفسوخ من تلقاء نفسه دون الحاجه للحكم القضائى عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئه عنه بهذا الاتفاق لا يعفى من الاعذار اذا الا اتفق المتعاقدان صراحه على الاعفا منه .
دعوي فسخ عقد البيع تعديل البنود للاذعان
استحالة التنفيذ المادة 159 من القانون المدني المصري
في العقود الملزمة للجانبين إذا انقضى التزام بسبب استحالة تنفيذه انقضت معه الالتزامات المقابلة له و ينفسخ العقد من تلقاء نفسه .
جاء بمذكرة المشروع التمهيدي
الفسخ القانوني يقع عند انقضاء الالتزام على أثر استحالة تنفيذه فانقضاء هذا الالتزام يستتبع انقضاء الالتزام المقابل له اتخلف سببه ولهذه العلة ينفسخ العقد من تلقاء نفسه أو بحكم لقانون بغير ما حاجة إلى التقاضي بل وبغير إعذار متى وضعت استحالة التنفيذ وضوحا كافيا …. ثم يقضى بالتعويض تبعا لما إذا كانت هذه الاستحالة راجعة إلى خطأ المدين أو تقصيره أو إلى سبب أجنبي لايد له فيه. .
إنفساخ العقد بقوة القانون:
.. يتحقق إنفساخ العقد بقوة القانون إذا أصبح تنفيذ التزام المتعاقد مستحيلا، لسبب أجنبى ليس للمدين يد فية، إذ فى هذة الحالة تزول الإلتزامات المتقابلة على المتعاقد الأخر بدورها وبقوة القانون، ويقال إن العقد إنفسخ والعلة فى هذا واضحة فقد انقضى التزام المدين لاستحالة تنفيذة بسبب أجنبى، فلم يعد ثمة محل للمسؤلية العقدية ليختار الدائن بينها وبين فسخ العقد كما كان يفعل لو ان الاستحالة لا ترجع الى سبب أجنبى، فلم يبقى الا فسخ العقد ولا محل هنا للخيار بين التنفيذ و الفسخ، لان هذا لا يتصور ألا إذا كان التنفيذ لا يزال ممكننا، ولذلك فإن الفسخ يقع بقوة القانون.
” السنهورى ص 598 – المستشار أنور العمروسي الدعاوى المسماة فى القانون المدني طبعة 2002 ص 168 –
المستشار محمد عزمى البكرى موسوعة الفقة والقضاء فى القانون المدني المجلد الثالث ص 686 ”
وقضت فى ذلك محكمة النقض :
” يشترط فى القوة القاهرة أو الحادث الفجائى الذى يترتب علية إستحالة التنفيذ وينقضى بة الإلتزام عدم إمكان توقعة وإستحالة دفعة، و تقدير ما إذا كانت الواقعة المدعى بها تعتبر قوة قاهرة هو تدير موضوعى تملكة محكمة الموضوع فى حدود سلطتها التقديرية متى أقامت قضائها على أسباب سائغة”
( طعن رقم 2 لسنة 46ق جلسة 19 / 3 / 1979)
.. و لما كان ذلك و بالنظر للبند الثامن الخاص بالتسليم بالبند الثامن تجد التعسف الغريب البند الثامن فقره 4- والبند الثامن فقرة 5. والبند الرابع عشر.
ولما كان العقد موضوع الدعوى بالبند الثامن فقرة 3 ” وتقتصر حقوق المشترى على استرداد ما قام بسدادة
من مبالغ وذلك بعد خصم 15% من اجمالى ثمن الوحدة موضوع التعاقد مقابل المصاريف الادارية التى تحملتها الشركة
كتعويض إتفاقى ونهائى غير خاضع لرقابة القضاء لجبر الاضرار المادية والأدبية التى تكبدتها الشركة من جراء فسخ العقد لسبب
راجع للمشترى وحدة ويكون للمشترى الحق فى استرداد هذة المبالغ المستحقة لة بعد الخصم على أقساط أجلة وبذات
المواعيد التى تم السداد بها على أن يبدأ الإسترداد بعد مضى ثلاثة أشهر من تاريخ اعتبار العقد مفسوخا او بعد إعادة بيع الوحدة مرة أخرى ( أيهما أقرب).
فهنا يتضح ما يقال عنة أكثر من التعسف فى التعاقد، بطلب إلزام خصم 15% كما يسدد بعد ثلاث أشهر من وقت اعتبار مفسوخا
وتركت عامة فما الذى يقرر الفسخ رغم أنة ترك الفسخ بموافقةالشركة وحدها فكيف تتم الله أعلم ، كما أتى بشي غير
واقعى وليس بيد المدعى معرفتة الا بدعوى مستعجلة بالكشف عن سجلات وعقود الشركة ألا وهو النص على بعد إعادة بيع الوحدة ، فكيف يعلم ولم يضع مقياس أو كيفية للمعرفة بالبيع من عدمة.
بالبند الثامن فقرة 5 وفى حاله تاخر الشركه عن تسليم الوحده موضوع التعاقد فى الموعد المحدد للتسليم بالبند الثامن تلتزم بدفع مبلغ وقدره 0.50% من قيمه المبالغ المسدده من ثمن الوحده موضوع التعاقد كل شهر تاخير وبحد اقصى تكون الغرامه التاخير اجمالى 5%
عقد الاذعان هو عقد يعتمد على استخدام نموذج ثابت لايعترية أى تغير،
يعده أحد أطرفه منفرداَوهو الطرف القوى، فليس للطرف الثانى الا الموافقة وليس له الحق فى طلب أى تعديل.
.. فنجد مصدر عقد الاذعان هو القانون المدنى حيث نص المشرع المصرى فى المادة رقم ١٠٠ من القانون المدني على أنه
“القبول فى عقود الاذعان يقتصر على مجرد التسليم بشروط مقررة يضعها الموجب ولايقبل مناقشة فيها”
.. كما عرف عقد الاذعان الدكتور عبدالرازق السنهورى
“ففي دائرة عقود الإذعان يكون القبول مجرد إذعان لما يمليه الموجب، فالقابل للعقد لم يصدر قبوله بعد مفاوضة ومناقشة،
بل هو في موقفه من الموجب لا يملك إلا أن يأخذ أو يدع، فرضائه موجود و لكنه مفروض عليه”.
لعقد الإذعان عدة خصائص وهي :-
- عقد الإذعان غالبا ما يكون مكتوب بصفة مسبقة فى صيغة مطبوعة تحتوى على شروط مفصلة لا تجوز فيها المناقشة وأكثرها لمصلحة الموجب.
- تعلق العقد بسلعة معينة أو مرفق يقدم خدمات للمجتمع، لايستطيع الجمهور الاستغناء عنها فى حياتهم، دون أن يلتهم الأذى أو الضيق.
- صدور الإيجاب إلى الناس كافة وبشروط واحدة وعلى نحو مستمر أى لمدة غير محدودة.ويغلب فيها أن يكون فى صيغة مطبوعة تحتوى على شروط مفصلة لا تجوز فيها المناقشة وأكثرها لمصلحة الموجب، فهى تارة تخفف من مسؤليتة التعاقدية وأخرى تشدد فى مسؤلية الطرف الأخر، وهى فى مجموعها من التعقيد بحيث يغمم فيهمها على أوساط الناس.
” السنهورى ص 192 – تناغو ص41 – المستشار محمد عزمى البكرى ص449 موسوعة الفقة و القضاء فى القانون المدني – المجلد الثانى”
.. وقد جاء فى مذكرة المشروع التمهيدى لنص المادة : ” تتميز عقود الإزعان عن غيرها بإجتماع مشخصات ثلاثة :
أولها: تعلق العقد بسلع أو مرافق تعتبر من الضروريات الاولى بالنسبة للمسكتهلكين او المنتفعين. –
الثانى: إحتكار هذة السلعة او المرافقأو قيام منافسة محدودة النطاق بشأنها. –
الثالثة: توجية عرض الإنتفاع بهذة السلع أو المرافق الى الجمهور بشروط متماثلة على وجة الدوام بالنسبة لكل فئة” .
وقضت محكمة النقض :
“من خصائص عقود الإذعان أنها تتعلق بسلع أو مرفق تعتبر من الضروريات بالنسبة إلى المستهلكين أو المنتفعين،
ويكون فيها احتكار الموجب هذه السلع أو المرافق احتكار قانونيا أو فعليا أو تكون سيطرته عليها من شأنها
أن تجعل المنافسة فيها محدودة النطاق، وأن يكون صدور الإيجاب إلى الناس كافة وبشروط واحدة والمدة غير محددة،
وإذن فمتى كانت الحكومة قد أشهرت شروط مناقصة فى عملية إنشاء طريق، وكان من مقتضى هذه الشروط أن يتقدم
كل ذى عطاء بشروط العمل وتحديد زمنه وتكاليفه، ولم يكن الإيجاب فيه مستمرا لزمن غير محدد، وكان لكل إنسان حرية
القبول أو الرفض بعد تقديم عطائه أصلا أو بتضمينه الشروط التى يراضيها وتلك التى لايقبلها، فإن التعاقد على هذه العملية لايعتبر عقدا من عقود الإذعان”.
(الطعن رقم ٢٠٨ لسنة ٢١ق جلسة 22 / 4 / 1954:)
فماذا عن سلطة القاضى فى تعديل الشروط التعسفية أو إعفاء الطرف المذعن فى عقود الإذعان من هذه الشروط؟
فاجاب المشرع عن هذا التساؤل في نص المادة ١٤٩ من القانون المدنى حيث نص على أنه
.. ولما كان العقد موضوع الدعوى بالبند الثامن فقرة 5 وفى حاله تاخر الشركه عن تسليم الوحده موضوع التعاقد
فى الموعد المحدد للتسليم بالبند الثامن تلتزم بدفع مبلغ وقدره 0.50% من قيمه المبالغ المسدده من ثمن
الوحده موضوع التعاقد كل شهر تاخير وبحد اقصى تكون الغرامه التاخير اجمالى 5%
سلطة القاضى تعديل عقود الاذعان
وقد نصت المادة 149 من القانون المدنى على فى الاذعان
أنة ” إذا تم العقد بطريق الإذعان وكان قد تضمن شروطا تعسفية جاز للقاضى أن يعدل هذة الشروط
أو أن يعفى منها الطرف المذعن منها، وذلك وفقا لما تقضى بة العدالة. ويقع باطلا كل إتفاق على خلاف ذلك
كما أن المشرع المصرى رفض تفسير العبارات الغامضة فى عقود الإذعان ان يكون ضاراَ بمصلحة الطرف المذعن،
حيث نص على ذلك فى المادة ١٥١ من القانون المدني المصرى على أنه ” يفسر الشك فى مصلحة المدين،
ومع ذلك لايجوز أن يكون تفسير العبارات الغامضة فى عقود الإذعان ضاراَ بمصلحة الطرف المذعن”.
دعوى فسخ بنـــــــــــاء عليــــــــــــة ..
انا محضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخ المذكور اعلاه حيث ان المعلن اليه وسلمتة صوره
من هذه الصحيفه للعلم بما جاء بها وما إشتملت علية و لنفاذ مفعولها قانونيا، و كلفته بالحضور
امام محكمه شمال الجيزة الكلية الكائن مقرها شارع السودان متفرع من كورنيش النيل الجيزة-
أمام الدائره ( ) مدنى وذلك جلستها العلنيه التي ستنعقد تمام الساعه التاسعه وما بعدها
فى صباح يوم الموافق / / 2024 ،وذلك ليسمع الحكم
أولا: فسخ عقد البيع المؤرخ فى 21/11/ ورد المبلغ المدفوع تحت مسمى العربون والاقساط التى تم دفعها
وقدرها 420500 ( ربعمائة وعشرون الف وخمسمائة جنية مصرى) لعدم تنفي بنود العقد وإستحالة التنفيذ.
ثانيا: الحكم بتعديل بند التعويض لللإذعان البند الثامن فقره 4- والبند الثامن فقرة 5. والبند الرابع عشر بالعقد.
ثالثا: تعويض للطالب عن الاضرار التى اصابته من اجراء فسخ العقد .
مع الزام المعلن اليه بالمصروفات واتعاب المحاماه مع حفظ كافه الحقوق القانونيه الاخرى للطالب
واجل العلم.
تابعونا على صفحة المستشار محمد منيب محامى مصر على الفيس بوك
محامى قضايا مدني وعقود فى مصر
الخبير القانونى محمد منيب المحامى- صنف أفضل محامى مصرى متخصص قضايا المدني والايجارات
