التنازل عن طلب الإخلاء وأحكام الوفاء بالأجرة
التنازل عن طلب الإخلاء وأحكام الوفاء بالأجرة
تعد قضايا الإخلاء والتنازل عن طلب الإيجار من أكثر القضايا تعقيدًا في القانون المدني، لما تتضمنه من تداخل بين أحكام الإيجار، تحديد الأجرة، وحقوق المستأجر والمستأجر من الباطن.
التنازل عن طلب الإخلاء
يمكن للمستأجر أو المؤجر التنازل عن دعوى الإخلاء في أي مرحلة من مراحل التقاضي، ويترتب على التنازل سقوط الحق في المطالبة لاحقًا بنفس الدعوى، إلا إذا كانت هناك أسباب جديدة تبرر إعادة رفع الدعوى.
الإخلاء للتنازل عن الإيجار ولعدم الوفاء بالأجرة: طلبان مستقلان
يجب التفرقة بين طلب الإخلاء الناتج عن التنازل عن الإيجار وطلب الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة، فكل سبب مستقل له أركانه وشروطه، ولا يجوز دمجهما إلا إذا توافرت عناصر كل منهما.
النزاع على تحديد الأجرة بين شركات القطاع العام
في حالات شركات القطاع العام، قد ينشأ نزاع على تحديد الأجرة المستحقة، ويخضع هذا النزاع لاختصاص محكمة الموضوع مع مراعاة النظام العام واللوائح الخاصة بالشركات.
عدم الإخلاء لتخلف المستأجر عن الوفاء بالفوائد
لا يُعد إخلال المستأجر بدفع الفوائد سببًا مباشرًا للإخلاء، إلا إذا نص العقد أو القانون على وجوب الوفاء بهذه الالتزامات كشرط للإخلاء.
مناط امتناع الإخلاء لعدم سعي المؤجر الموطن المستأجر
يجب أن يكون المؤجر قد سعى بشكل جدي لتحصيل الأجرة قبل طلب الإخلاء، وإلا يعتبر الامتناع عن الإخلاء مبررًا قانونيًا.
مدى التزام المستأجر بفروق الأجرة
يتحمل المستأجر فرق الأجرة المقررة قانونيًا، سواء كانت نتيجة زيادة دورية أو تعديل في القيمة الإيجارية، وفقًا للقواعد المحددة بالقانون المدني وقانون الإيجار.
القضاء بالإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة دون بيان لها – قصور
إذا لم يُحدد مقدار الأجرة أو لم يُوضح في الدعوى، يعد الحكم بالإخلاء غير صحيح قانونيًا ويخضع للطعن.
تقادم دعوى فسخ عقد الإيجار والإخلاء
تنقضي الدعوى إذا مر على الحق المدة المحددة قانونًا، مما يحمي المستأجر من مطالبات متأخرة بعد تقادم الحق.
التكليف بالوفاء
محل التكليف بالوفاء بالأجرة
هو المكان الذي يجب فيه الوفاء، سواء كان مكتب المؤجر أو المحكمة أو ذي صفة قانونية، ويكون التكليف وسيلة لضمان تنفيذ الالتزام.
الوفاء بالأجرة بالعرض على ذي صفة
يُعتبر العرض صحيحًا إذا تم للمؤجر أو وكيله المفوض، ويثبت للمدين براءة الذمة عند القبول أو الإيداع.
التكليف بالوفاء مناط قبول الدعوى الموضوعية أو المستعجلة
يشترط في القضايا العاجلة أن يُكلف المستأجر بالوفاء قبل النظر في طلب الإخلاء، لضمان تحقق الغرض من الدعوى.
التكليف بالوفاء في حالة زيادة الأجرة
يخضع لشرط إعلان المستأجر بالقيمة الجديدة وبيان طريقة احتسابها، لضمان عدم تجاوز الحق.
إعلان التكليف بالوفاء
يتم بالإعلان الرسمي وفق إجراءات قانونية، ويعد سندًا لإثبات مطالبة الأجرة.
التكليف بالوفاء في حالة تضامن المستأجرين
إذا كان هناك أكثر من مستأجر، يتم تكليف كل منهم بالوفاء حسب نصيبهم في العقد، مع إمكانية التضامن في الأداء.
إدراج قيمة استهلاك المياه بالتكليف بالوفاء
يجوز إدراج أي مستحقات إضافية كالمياه والكهرباء ضمن التكليف بالوفاء إذا كانت جزءًا من الالتزام.
عدم لزوم التكليف في الإخلاء للتكرار
إذا كان الإخلاء بسبب تكرار الإخلال، يجوز الاكتفاء بالإجراءات السابقة دون إعادة التكليف.
الطلب العارض بالإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة
يمكن تقديم طلب عرضي بالإخلاء أثناء النظر في الدعوى الأساسية، مع مراعاة حقوق الأطراف.
العدول أمام الاستئناف عن التكرار إلى عدم الوفاء
يحق للمدعي تعديل سبب الدعوى عند الاستئناف إذا كان ذلك يحمي حقه ولا يضر بحقوق المستأجر.
عدم المنازعة في مقدار الأجرة مناط بطلان التكليف
إذا كان هناك اتفاق على مقدار الأجرة، أي خلاف حولها يؤدي إلى بطلان التكليف بالوفاء.
بطلان التكليف بالوفاء لتجاوزه القيمة المستحقة من الأجرة
التكليف يجب أن يقتصر على القيمة القانونية المستحقة، وإلا يترتب عليه بطلان الدعوى.
الأجرة المستحقة بعد رفع دعوى الإخلاء
تستمر الأجرة بالاستحقاق حتى صدور الحكم أو التوصل لتسوية.
الأجرة المستحقة للمشتري قبل تسجيل عقد البيع
تنتقل إلى المشتري وفقًا لأحكام الحوالة واتحاد الذمة، إلا إذا تم الاتفاق على خلاف ذلك.
تعلق التكليف بالوفاء بالنظام العام
يعد التكليف بالأجرة من القواعد الملزمة حفاظًا على النظام العام وحماية حقوق المؤجرين.
أثر التقادم والمقاصد على صحة التكليف بالوفاء
تنتهي الدعوى أو تقل فاعلية التكليف إذا مر عليه الوقت المقرر قانونيًا، أو ثبت تعذر الأداء لأسباب مقبولة.
الصفة في الأخطار
يجب أن يكون التكليف والإعلانات موجّهًا إلى من له صفة قانونية في استلام الأجرة أو الدفاع عن الحق.
تقدير الأجرة وفقًا للقانون رقم 136 لسنة 1981
أفضل محامٍ قوي في المدني والإيجارات – محمد منيب
عندما تواجه قضايا مدنية معقدة أو نزاعات في الإيجارات، تحتاج لمحامٍ يمتلك القوة القانونية والخبرة العملية التي تضمن حقوقك وتحقق نتائج ملموسة.
الأستاذ محمد منيب يجمع بين الإلمام العميق بالقانون المدني، وفهم دقيق لتفاصيل عقود الإيجار، وقدرة عالية على إدارة القضايا أمام جميع درجات التقاضي.
مع محمد منيب، تحصل على تمثيل قانوني احترافي، استراتيجيات دفاع محكمة، واستشارات متخصصة تحمي حقوقك وتضمن لك اتخاذ القرارات الصحيحة في كل خطوة، مهما كانت تعقيدات الدعوى.
محمد منيب
محامٍ بالنقض – خبير القضايا المدنية والعقارية
📞 للاستفسار أو الحجز خدمة العملاء: 01006321774
📞 التواصل: احجز موعد مسبق 01006321774 – 01223232529
📍 عنوان المكتب: 13 شارع الخليفه من شارع الهرم بجوار السجل المدني