انتهاء الإيجار في القانون المدني المصري
انتهاء الإيجار في القانون المدني المصري
يُعد انتهاء الإيجار من أهم الموضوعات التي نظمها المشرّع بدقة لتحقيق التوازن بين استقرار المعاملات وحماية الملكية. وقد عالجت المواد من ٥٩٨ إلى ٦٠٩ مدني أسباب انتهاء العقد، سواء بانقضاء المدة، أو بالوفاة، أو بالإفلاس، أو بانتقال الملكية، أو لأسباب استثنائية تتعلق بحاجة المؤجر أو الموظف.
(نص المادة ٥٩٨)
تنص المادة ٥٩٨ مدني على أن ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة فى العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء
المذكرة الإيضاحية
أكدت أن الأصل في العقود محددة المدة أن تنقضي بقوة القانون بمجرد انتهاء أجلها، تحقيقًا للاستقرار القانوني.
الاتفاق على مدة الإيجار
يجوز للطرفين تحديد مدة الإيجار بحرية، بشرط ألا تخالف القوانين الآمرة. وإذا لم تُحدد مدة، اعتُبر الإيجار منعقدًا للفترة المعينة لدفع الأجرة.
إنهاء المستأجر الإيجار قبل اكتمال مدته
الأصل عدم جواز إنهاء الإيجار قبل انتهاء مدته بإرادة منفردة، إلا إذا وُجد شرط يُجيز ذلك، أو تحققت أسباب قانونية تبرر الفسخ.
(نص المادة ٥٩٩)
(1) إذا انتهى عقد الإيجار وبقى المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه ، أعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير معينة ، وتسرى على الإيجار إذا تجدد على هذا الوجه أحكام المادة 563 .
(2) ويعتبر هذا التجديد الضمني إيجاراً ً جديدا لا مجرد امتداد للإيجار الأصلى ، ومع ذلك تنتقل اإلى الإيجار الجديد التأمينات العينية التى كان المستأجر قد قدمها فى الإيجار القديم مع مراعاة
قواعد الشهر العقاري ، أما الكفالة شخصية كانت أو عينية فلا تنتقل إلى الإيجار الجديد إلا إذا رضى الكفيل بذلك.
المذكرة الإيضاحية
قررت أن التجديد الضمني لا يُنشئ عقدًا جديدًا تمامًا، بل يُمدد العلاقة بالشروط ذاتها فيما عدا المدة.
تجدد الإيجار ضمنًا
يتحقق ببقاء المستأجر في العين بعد انتهاء المدة مع علم المؤجر وسكوته.
(نص المادة ٦٠٠)
إذا نبه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء واستمر المستأجر مع ذلك منتفعاً بالعين بعد انتهاء الإيجار فلا يفترض أن الإيجار قد تجدد ما لم يقم الدليل على عكس ذلك . موت المستأجر أو إعساره
المذكرة الإيضاحية
الغاية منع بقاء العلاقة دون تحديد زمني واضح.
مناط انتفاء التجديد الضمني للإيجار
اعتراض المؤجر صراحة.
رفع دعوى إخلاء فور انتهاء المدة.
وجود اتفاق يمنع التجديد.
التجديد الصريح لعقد الإيجار
يتم باتفاق جديد بين الطرفين، ويُعد عقدًا مستقلًا عن العقد الأول.
قبض مبالغ بعد انتهاء الإيجار
مجرد قبض مبالغ لا يُعد تجديدًا ضمنيًا إذا اقترن بتحفظ صريح من المؤجر.
موت المستأجر أو إعساره
(نص المادة ٦٠١)
(1) لا ينتهي الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر.
(2) ومع ذلك إذا مات المستأجر جاز لورثته أن يطلبوا انتهاء العقد إذا أثبتوا أنه بسبب موت مورثهم أصبحت أعباء العقد أثقل من أن تتحملها مواردهم ، أو أصبح الإيجار مجاوزاً حدود حاجتهم .
وفى هذه الحالة يجب أن تراعى مواعيد التنبيه بالإخلاء المبينة فى المادة 563 ، وأن يكون طلب إنهاء العقد فى مدة ستة أشهر على الأكثر من وقت موت المستأجر.
المذكرة الإيضاحية
العبرة بطبيعة العقد، فإذا كان قائمًا على شخص المستأجر لاعتبارات خاصة جاز إنهاؤه.
موت المؤجر أو المستأجر
تنتقل الحقوق والالتزامات إلى الورثة، ما لم يكن هناك شرط مخالف.
الوصية بالإيجار
يجوز أن يوصي المؤجر أو المستأجر بالحقوق الناشئة عن العقد، في حدود القانون.
(نص المادة ٦٠٢)
إذا لم يعقد الإيجار إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات ، جاز لورثته أو للمؤجر ان يطلبوا إنهاء العقد .
المذكرة الإيضاحية
تقدير ذلك متروك للقضاء وفق ظروف كل حالة.
الاعتبارات الشخصية في المستأجر المتوفى
تظهر غالبًا في عقود المهن الحرة أو الأنشطة ذات الطابع الشخصي.
أثر عدم ذكر الحرفة بالعقد (نص المادة ٦٠٣)
(1) لا يترتب على إعسار المستأجر أن تحل أجرة لم تستحق .
(2) ومع ذلك يجوز للمؤجر أن يطلب فسخ الإيجار إذا لم تقدم له فى ميعاد مناسب تأمينات تكفل الوفاء بالأجرة التى لم تحل وآذلك يجوز للمستأجر إذا لم يرخص له فى التنازل عن الإيجار أو فى الإيجار من الباطن أن يطلب الفسخ على أن يدفع تعويضاً عادلا .
المذكرة الإيضاحية
أرست قاعدة أن التحديد الصريح يقوي الحجة القانونية.
إعسار المستأجر
لا ينتهي الإيجار بمجرد الإعسار، لكن يجوز للمؤجر طلب إنهائه إذا لم يقدم المستأجر ضمانًا كافيًا.
إنهاء إيجار المفلس
(نص المادة ٦٠٤)
(1) إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة اختيارا أو جبراً إلى شخص آخر ، فلا يكون الإيجار نافذاً فى حق هذا الشخص إذا لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذى نقل الملكية
(2) ومع ذلك يجوز لمن انتقلت إليه الملكية أن يتمسك بعقد الإيجار ولو آان هذا العقد غير نافذ فى حقه .
المذكرة الإيضاحية
تهدف لحماية أموال التفليسة.
انتقال ملكية العين المؤجرة للغير
بيع العقار لا يؤدي بذاته إلى انتهاء الإيجار.
المالك الذي لم يسلم العين التي كان يشغلها للمشتري
يلتزم البائع بتسليم العين خالية ما لم يكن هناك إيجار نافذ.
سريان عقد الإيجار في حق المالك الجديد
ينفذ الإيجار في حق الخلف الخاص إذا كان ثابت التاريخ سابقًا على انتقال الملكية.
حوالة عقود إيجار العين المبيعة
تنتقل بقوة القانون إلى المشتري مع انتقال الملكية.
الاكتفاء بالعلم في ظل القانون المدني القديم
كان يكفي علم المشتري بالإيجار، أما القانون الحالي فيشترط ثبوت التاريخ.
(نص المادة ٦٠٥)
(1) لا يجوز لمن انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة ولم كن الإيجار نافذاً فى حقه أن يجبر المستأجر على الإخلاء إلا بعد التنبيه عليه بذلك فى المواعيد المبينة فى المادة 563 .
(2) فإذا نبه على المستأجر بالإخلاء قبل انقضاء الإيجار فإن المؤجر يلتزم بأن يدفع للمستأجر تعويضاً ما لم يتفق على غير ذلك ، ولا يجبر المستأجر على الإخلاء إلا بعد أن يتقاضى التعويض من المؤجر أو ممن انتقلت إليه الملكية نيابة عن المؤجر أو بعد أن يحصل على تأمين كاف للوفاء بهذا التعويض.
المذكرة الإيضاحية
حماية لاستقرار المعاملات.
(نص المادة ٦٠٦)
لا يجوز للمستأجر أن يتمسك بما عجله من الأجرة قبل من انتقلت إليه الملكية إذا أثبت هذا أن المستأجر وقت الدفع كان يعلم بانتقال الملكية أو كان من المفروض حتماً أن يعلم . فإذا عجز من انتقلت إليه الملكية عن الإثبات فلا يكون له الرجوع على المؤجر .
احتجاج المستأجر بما عجله من أجرة (نص المادة ٦٠٧)
إذا أتفق على أنه يجوز للمؤجر أن ينهى العقد إذا وجدت له حاجة شخصية للعين ، وجب عليه فى استعمال هذا الحق أن ينبه على المستأجر بالإخلاء فى المواعيد المبينة بالمادة
563 ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك .
(نص المادة ٦٠٨)
(1) إذا كان الإيجار معين المدة ، جاز لكل من المتعاقدين أن يطلب إنهاء قبل إانقضاء مدته إذا جدت ظروف خطيرة غير متوقعة من شأنها أن تجعل تنفيذ الإيجار من مبدأ الأمر أو فى أثناء سريانه مرهقاً ، على أن يراعى من يطلب إنهاء العقد مواعيد التنبيه بالإخلاء المبينة بالمادة 563 ، وعلى أن يعوض الطرف الأخر تعويضاً عادلا .
(2) فإذا كان المؤجر هو الذى يطلب إنهاء العقد ، فلا يجبر المستأجر على رد العين المؤجرة حتى يستوفى التعويض أو يحصل على تأمين كاف .
المذكرة الإيضاحية
قيدت هذا الحق منعًا للتعسف.
إنهاء الإيجار قبل المدة المحددة له
(نص المادة ٦٠٩)
– يجوز للموظف أو المستخدم إذا اقتضى عمله أن يغير محل إقامته أن يطلب إنهاء إيجار مسكنه إذا كان هذا الإيجار معين المدة ، على أن يراعى المواعيد المبينة فى المادة 563 ، ويقع باطلاً كل اتفاق على غير ذلك
المذكرة الإيضاحية
يجب احترام مبدأ سلطان الإرادة.
إنهاء الموظف الإيجار لتغيير محل إقامته
أجازت بعض قوانين الإيجار للموظف طلب إنهاء العقد إذا نقل مقر عمله.
قانون الإيجار
تخضع بعض العقود لأحكام قوانين إيجار الأماكن الخاصة، التي قد تقيد أسباب الإنهاء.
إنهاء الإيجار باتحاد الذمة
ينتهي الإيجار إذا اجتمع في شخص واحد صفتي المؤجر والمستأجر، كأن يشتري المستأجر العين المؤجرة، فينقضي العقد باتحاد الذمة.
خلاصة انتهاء الإيجار في القانون المدني المصري
انتهاء الإيجار لا يكون دائمًا بانقضاء المدة فقط، بل قد يتحقق بأسباب متعددة نظمها القانون بدقة، مع مراعاة حماية الملكية واستقرار العلاقة التعاقدية. فهم هذه الحالات يُجنب الأطراف الوقوع في نزاعات قضائية ويضمن ممارسة الحقوق في إطارها الصحيح.
التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن في القانون المدني المصري
الريادة القانونية في منازعات القانون المدني والإيجارات – مكتب محمد منيب
في عالم تتشابك فيه النصوص القانونية وتتعقد فيه منازعات الإيجارات، يبرز مكتب محمد منيب كوجهة موثوقة لمن يبحث عن حسم قانوني قوي ورؤية استراتيجية دقيقة.
بخبرة ممتدة في قضايا فسخ العقود، الإخلاء، التنازل عن الإيجار، الامتداد القانوني، والمطالبات المدنية بكافة صورها، نوفر لعملائنا تحليلًا قانونيًا عميقًا وإدارة احترافية للنزاع منذ الاستشارة الأولى وحتى صدور الحكم النهائي.
نحن نؤمن أن كل قضية تحتاج إلى خطة محكمة ودفاع مدروس، ولذلك نضع خبرتنا بين يديك لحماية حقوقك وتحقيق أفضل النتائج بأعلى درجات الكفاءة والانضباط القانوني.
عنوان مكتب المحامي محمد منيب
📌 الاستشارة تُقدَّم شخصيًا من المحامي نفسه
📌 بدون وسطاء – بدون اجتهادات عشوائية
📞 للاستفسار أو الحجز خدمة العملاء: 01006321774
📞 التواصل: احجز موعد مسبق 01006321774 – 01223232529
📍 عنوان المكتب: 13 شارع الخليفه من شارع الهرم بجوار السجل المدني