التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن في ضوء أحكام القضاء وقوانين الإيجارات
التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن في ضوء أحكام القضاء وقوانين الإيجارات
ماهية كلٍ من التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن
التنازل عن الإيجار هو تصرف قانوني ينقل به المستأجر جميع حقوقه والتزاماته الناشئة عن عقد الإيجار إلى شخص آخر، فيحل المتنازل له محل المستأجر الأصلي في العلاقة الإيجارية.
أما الإيجار من الباطن فهو عقد مستقل يبرمه المستأجر مع الغير، يمنحه بمقتضاه حق الانتفاع بالعين المؤجرة كليًا أو جزئيًا، مع بقاء العلاقة الإيجارية الأصلية قائمة بين المؤجر والمستأجر الأصلي.
أحكام التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن
الأصل في قوانين الإيجارات الاستثنائية حظر التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن إلا بإذن كتابي صريح من المؤجر أو في الحالات التي أجازها القانون. ويترتب على مخالفة هذا الحظر قيام سبب من أسباب الإخلاء.
الالتزامات في الإيجار من الباطن
يظل المستأجر الأصلي مسؤولًا قبل المؤجر عن الوفاء بكافة التزاماته، وعلى رأسها سداد الأجرة والمحافظة على العين، ولا تنشأ علاقة إيجارية مباشرة بين المؤجر والمستأجر من الباطن إلا في حدود ما قرره القانون استثناءً.
نطاق الإذن بالتأجير من الباطن
يُفسر الإذن بالتأجير من الباطن تفسيرًا ضيقًا، فلا يجوز التوسع فيه أو القياس عليه، ويجب الالتزام بالحدود الواردة به من حيث:
-
المدة
-
الغرض من الاستعمال
-
الشخص المصرح له
الإذن بالتأجير من الباطن
يشترط أن يكون الإذن صريحًا وواضحًا، ولا يُفترض أو يُستدل عليه بالقرائن، ما لم يثبت علم المؤجر يقينًا بالتأجير من الباطن وقبوله له دون تحفظ.
تقويم التصريح بالتأجير من الباطن
تخضع صحة التصريح لرقابة القضاء، ويشترط ألا يكون مخالفًا للنظام العام أو متجاوزًا لحدود العقد أو القانون.
التأجير من الباطن والتنازل والترك
يختلف كل من التأجير من الباطن والتنازل عن الإيجار عن الترك، إذ أن الترك يفترض تخلي المستأجر عن العين المؤجرة دون نقل قانوني منظم، وهو ما يُعد سببًا مستقلًا للإخلاء.
تنازل أحد المستأجرين عن الإيجار
إذا تعدد المستأجرون، فإن تنازل أحدهم لا يُعد تنازلًا عن الإيجار كله، طالما بقي الآخرون شاغلين للعين ومباشرين للانتفاع بها.
انتفاء التنازل بانفراد أحد المستأجرين بالعين
لا يتحقق التنازل لمجرد انفراد أحد المستأجرين بالانتفاع، متى كان ذلك نابعًا من تنظيم داخلي بينهم دون تخلي الباقين عن حقوقهم.
التنازل عن الإيجار فيما بين أشخاص القانون العام
يجوز التنازل بين أشخاص القانون العام متى كان الغرض عامًا ولم يترتب عليه تغيير في طبيعة الاستعمال أو إخلال بحقوق المؤجر.
عدم إخطار المؤجر بالتنازل المصرح به
عدم إخطار المؤجر لا يبطل التنازل المصرح به، ما دام الإذن قائمًا وثابتًا، إلا إذا اشترط الإخطار صراحة كشرط جوهري.
حق المستأجر في إثبات صورية تنازله أو الإيجار من باطنه
يجوز للمستأجر إثبات صورية التنازل أو الإيجار من الباطن بكافة طرق الإثبات، باعتبار الصورية واقعة مادية.
انتفاء أسباب الإخلاء بصورية التنازل أو الإيجار من الباطن
إذا ثبتت الصورية، انتفى سبب الإخلاء، لعدم تحقق التصرف القانوني في حقيقته.
عدول المستأجر الذي يحول دون الإخلاء
عدول المستأجر عن التنازل أو التأجير من الباطن قبل استقرار الوضع للغير قد يحول دون الحكم بالإخلاء.
التحفظ عند قبض الأجرة من الغير
قبض المؤجر للأجرة من الغير مع التحفظ لا يُعد إقرارًا بالتنازل أو الإيجار من الباطن.
دلالة التأجير الموظف لاستعمال العين مكتبًا للمحاماة
استعمال العين كمكتب محاماة لا يُعد بذاته تنازلًا أو تأجيرًا من الباطن، ما دام المستأجر الأصلي هو القائم بالانتفاع الفعلي.
التنازل للمهجرين
أجاز المشرع استثناءً التنازل للمهجرين في حالات محددة، تحقيقًا لاعتبارات إنسانية واجتماعية.
ثبوت صفة المهجر
يشترط ثبوت صفة المهجر بمستندات رسمية، ولا يُفترض هذا الوصف أو يُستدل عليه بقرائن مجردة.
الانتقال المحظور بالنسبة للمهجر
لا يجوز للمهجر نقل حقه في الانتفاع للغير إلا في الحدود التي رسمها القانون.
الإخلاء لعودة المهجر لموطنه
تعود للمؤجر سلطة طلب الإخلاء متى عاد المهجر إلى موطنه الأصلي وزال سبب الإيواء.
انتفاء العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمهجر ولو قبض منه الأجرة
قبض الأجرة من المهجر لا ينشئ علاقة إيجارية مستقلة بينه وبين المؤجر.
الإيواء أو الاستضافة
الإيواء أو الاستضافة المؤقتة لا تُعد تنازلًا أو تأجيرًا من الباطن، طالما لم تقترن بالتخلي عن العين.
المساكنة
المساكنة المشروعة لا تشكل سببًا للإخلاء متى ظلت العين في حيازة المستأجر الأصلي.
التخلي والترك للغير
التخلي هو تخلي المستأجر عن حيازة العين للغير مع انصراف نيته عن العودة، ويُعد سببًا مستقلًا للإخلاء.
عدم تحقق الترك أو التنازل بالدمج
دمج العين المؤجرة مع عين أخرى لا يُعد تركًا أو تنازلًا متى ظل المستأجر منتفعًا بها.
عدم توافر الترك بالهجر الاضطراري المؤقت عن العين
الهجر المؤقت لسبب قهري أو اضطراري لا يحقق الترك.
التخلي الذي يجيز للمؤجر طلب الإخلاء
يتحقق التخلي الموجب للإخلاء متى ثبت:
-
مغادرة العين
-
عدم مباشرة أي مظهر من مظاهر الحيازة
-
انصراف نية المستأجر عن العودة
عدم انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة
عدم الانتفاع وحده لا يكفي، بل يجب اقترانه بالتخلي الكامل.
مناط تحقق التخلي بمغادرة البلاد
مغادرة البلاد تُعد قرينة على التخلي متى اقترنت باستقرار الغير في العين وانقطاع صلة المستأجر بها.
التنازل عن المنشأة الطبية وتأجير جزء منها
يجوز التنازل عن المنشأة الطبية وفقًا للقوانين المنظمة، مع مراعاة عدم تغيير الغرض أو مخالفة شروط الترخيص.
تأجير الصيدلية من الباطن
الأصل حظر تأجير الصيدلية من الباطن لما لها من طبيعة خاصة تتعلق بالصحة العامة.
تأجير المكان لغير الصيدلي لإنشاء صيدلية
يُعد ذلك مخالفة جسيمة تبرر طلب الإخلاء، لانتفاء الصفة القانونية للمستغل.
تكرار التأخر في الوفاء بالأجرة في ظل القانون رقم 136 لسنة 1981
دفاع قانوني متقدم ضد الإخلاء في العقود القديمة والتأجير من الباطن
إذا كنت تواجه خطر الإخلاء بسبب التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن أو النزاعات المتعلقة بالعقود القديمة، فإن الأستاذ محمد منيب – المحامي يقدم لك دفاعًا قانونيًا متقدمًا يركز على حماية حقوقك وتأمين استمرار انتفاعك بالعين المؤجرة.
مع خبرة واسعة في إثبات صورية التنازل والتمييز بين الإيواء والمساكنة والتخلي، ستجد لديه حلولًا عملية لكل موقف قانوني، بدءًا من استشارات قبل رفع الدعوى وحتى الدفاع أمام محكمة الاستئناف ومحكمة النقض.
اختر محمد منيب لتحصل على استراتيجية قانونية دقيقة، وتحليل كامل لموقفك، ودفاع حصري يمنع الإخلاء غير المشروع ويصون حقوقك القانونية.
المستشار محمد منيب المحامي
📞 للاستفسار أو الحجز خدمة العملاء: 01006321774
📞 التواصل: احجز موعد مسبق 01006321774 – 01223232529
📍 عنوان المكتب: 13 شارع الخليفه من شارع الهرم بجوار السجل المدني