شرح المادة (3) من قانون الإيجار الجديد رقم 164 لسنة 2025
شرح المادة (3) من قانون الإيجار الجديد رقم 164 لسنة 2025
بقلم خبير القانون المدنى المستشار محمد منيب المحامى
مضمون المادة المادة (3) من قانون الإيجار الجديد رقم 164 لسنة 2025 باختصار
المادة (3) تنص على تشكيل لجان حصر في كل محافظة بقرار من المحافظ المختص، وتكون هذه اللجان مسؤولة عن تقسيم المناطق التي تضم عقارات سكنية خاضعة للقانون الجديد إلى ثلاث فئات رئيسية:
-
مناطق متميزة.
-
مناطق متوسطة.
-
مناطق اقتصادية.
ويتم هذا التقسيم استنادًا إلى معايير موضوعية حددها النص، مثل الموقع الجغرافي، مستوى البناء، المرافق، شبكة الطرق والخدمات، والقيمة الإيجارية للعقارات في ذات المنطقة.
الهدف التشريعي من المادة
هذه المادة جاءت لتحقيق عدة أهداف:
-
العدالة في تقدير القيمة الإيجارية: بحيث لا تُعامل جميع المناطق بنفس المقياس، بل يُراعى التفاوت بين الأحياء المتميزة والأحياء الشعبية.
-
وضع أسس واضحة للإيجارات: حتى لا يكون التقدير عشوائي أو قائم على المجاملة، وإنما قائم على معايير محددة.
-
تحقيق التوازن بين المالك والمستأجر: فالعقارات في المناطق المتميزة تختلف قيمتها الاقتصادية والاجتماعية عن العقارات في المناطق الاقتصادية.
المعايير والضوابط المحددة لتقسيم المناطق
-
الموقع الجغرافي:
-
طبيعة المنطقة (راقية – متوسطة – شعبية).
-
طبيعة الشارع (رئيسي – فرعي – داخلي).
-
-
مستوى البناء ونوعية المواد المستخدمة:
-
عقارات فاخرة (رخام – جرانيت – تشطيبات متميزة).
-
عقارات متوسطة (تشطيب عادي).
-
عقارات اقتصادية (مباني قديمة أو بسيطة).
-
-
المرافق المتصلة بالعقارات:
-
توافر المياه، الكهرباء، الغاز الطبيعي، التليفونات، الصرف الصحي.
-
كلما زادت المرافق، ارتفعت قيمة المنطقة.
-
-
شبكة الطرق والخدمات المتاحة:
-
سهولة المواصلات والطرق المؤدية للعقار.
-
توافر خدمات صحية (مستشفيات)، تعليمية (مدارس)، اجتماعية (نوادي، أسواق).
-
-
القيمة الإيجارية وفق قانون الضريبة العقارية 196 لسنة 2008:
-
الاستعانة بالقيمة المسجلة لدى مصلحة الضرائب العقارية كمرجع لتحديد المستوى الإيجاري بالمنطقة.
-
عمل اللجان المادة (3) من قانون الإيجار الجديد رقم 164 لسنة 2025
-
تشكيلها: بقرار من المحافظ.
-
قواعدها ونظام عملها: يحددها رئيس مجلس الوزراء.
-
مدة عملها: 3 أشهر من تاريخ العمل بالقانون، مع إمكانية المد مرة واحدة فقط.
-
نتائجها: يصدر المحافظ المختص قرار بما انتهت إليه اللجنة، ويُنشر القرار في الوقائع المصرية، ويُعلن أيضًا في وحدات الإدارة المحلية.
الأثر القانوني لقرارات هذه اللجان
-
قراراتها ملزمة: لأنها تصدر بقرار رسمي من المحافظ بعد نشرها في الوقائع المصرية.
-
تأثيرها المباشر: تحديد الفئة التي ينتمي إليها العقار (متميز – متوسط – اقتصادي) سينعكس على القيمة الإيجارية وطريقة حسابها.
-
قابليتها للطعن: من المتوقع أن تكون هذه القرارات قابلة للطعن أمام القضاء الإداري باعتبارها قرارات إدارية.
الأهمية العملية للمادة
-
تنظيم العلاقة الإيجارية بشكل أكثر عدالة.
-
حماية المالك: من أن يؤجر عقاره الراقي بسعر يعادل عقار في منطقة شعبية.
-
حماية المستأجر: من المغالاة غير المبررة، حيث يتم تحديد القيمة وفق معايير رسمية.
-
تحقيق التوازن الاجتماعي: بوجود فئات متنوعة تراعي المستوى الاقتصادي للمستأجرين.
ملاحظات ختامية
-
المادة (3) تمثل الركيزة الأساسية في القانون الجديد لأنها تحدد الإطار العام لتقدير القيمة الإيجارية.
-
نجاح تطبيق هذه المادة يعتمد على نزاهة وكفاءة اللجان في عملها.
-
أهمية نشر القرارات في الوقائع المصرية تكمن في إضفاء الطابع الرسمي والعلني على التقسيمات لتجنب أي غموض.
📌 خلاصة:
المادة (3) من قانون الإيجار الجديد رقم 164 لسنة 2025 جاءت لتضع نظامًا شفافًا لتقسيم المناطق العقارية إلى متميزة ومتوسطة واقتصادية، وفق معايير دقيقة تشمل الموقع، مستوى البناء، المرافق، الخدمات، والقيمة الإيجارية الرسمية. وهذا من شأنه أن يحقق التوازن بين المالك والمستأجر ويمنع النزاعات، ويُعد خطوة مهمة في إصلاح منظومة الإيجارات القديمة والجديدة على حد سواء.
خبير قضايا المدنى والايجارات خبرة 20 سنة
قضايا مدنية مع حلولها فى القانون المدنى المصري
📞 للاستفسار أو الحجز خدمة العملاء: 01006321774
📞 التواصل: احجز موعد مسبق 01006321774 – 01223232529
📍 عنوان المكتب: 13 شارع الخليفه من شارع الهرم بجوار السجل المدني