مدة ضمان العيب الخفي في القانون المدني
يذهب رأى إلى أن المقاول يبقى ضامنا للعيب الخفي المدة القصيرة التي يقضى بها عرف الحرفة ، لأن العرف فى عقد المقاولة مكمل النصوص القانون ويجوز أن يصل إلى حد تقرير مدة تتقادم بها دعوى الضمان . وقد يستخلص من سكوت ربع العمل بعد كشفه العيب أنه قد نزل نزولا ضمنيا عن دعوى الرجوع بالضمان على المقاول .
ويستند هذا الرأى فى ذلك إلى أن المشروع التمهيدي كان يتضمن نصا في هذا المعنى ، فكانت المادة ۹۰۰ من المشروع تنص على ما يأتي :
1 – على رب العمل، في المقاولات الصغيرة ، أن يستعمل ما تقرر له من حقوق بسبب العيب في تنفيذ العمل في الميعاد الذي يحدده العرف المعمول به في هذا النوع من الصناعة إن كان هناك عرف متبع ، فإن لم يوجد وجب رفع الدعوى بهذه الحقوق في خلال ستة أشهر من وقت تسلم العمل .
عدم تعلق أحكام الضمان بالنظام العام :
أحكام الضمان، سواء ضمان العيوب الخفية أو غيرها، لا تتعلق بالنظام العام، وبالتالي يجوز للأطراف الاتفاق على تعديلها أو الإعفاء منها كليًا أو جزئيًا. فيجوز مثلًا أن يشترط البائع أو المقاول عدم مسئوليته عن العيوب، أو أن يُحدَّد أجل أقصر من المدة المقررة قانونًا للمطالبة بالضمان. غير أن هذا الإعفاء أو التحديد لا يكون نافذًا إذا ثبت أن العيب قد أُخفي غشًا أو تدليسًا، لأن الغش يُبطل الإعفاء، ولأن القاعدة في هذه الحالة تقوم على حماية الطرف المغرر به، لا على احترام الاتفاق.
ضمان المهندس المعماري والمقاول لعيوب البناء :
يضمن المهندس المعماري والمقاول ما يحدث في البناء من تهدّم كلي أو جزئي، أو ما يظهر فيه من عيوب جسيمة تهدد متانته وسلامته، وذلك لمدة عشر سنوات من تاريخ تسليم العمل، متى كان البناء أو التركيب قد تم بإشرافهما أو تحت مسئوليتهما. ويشمل هذا الضمان العيوب الناتجة عن خطأ في التصميم أو في التنفيذ أو في المواد التي جلبها المقاول، متى كانت هذه العناصر تدخل ضمن التزامه. ويُعد هذا الضمان من النظام العام، فلا يجوز الاتفاق على الإعفاء منه أو الحد من مدته، حمايةً لمصلحة رب العمل ولضمان سلامة المنشآت.
النص القانوني المادة 651 مدني :
(1) يضمن المهندس المعماري والمقاول متضامنين ما يحدث خلال عشر سنوات من تهدم كلى أو جزئي فيما شيدوه من مبان أو أقاموه من منشآت ثابتة أخرى وذلك ولو كان التهدم ناشئاً عن عيب فى الأرض ذاتها ، أو كان ر العمل قد أجاز إقامة المنشآت المعيبة ، ما لم يكن المتعاقدان فى هذه الحالة قد أرادا أن تبقى هذه المنشآت مدة أقل من عشر سنوات .
(2) ويشمل الضمان المنصوص عليه فى الفقرة السابقة ما يوجد فى المباني والمنشآت من عيوب
يترتب عليها تهديد متانة البناء وسلامته.
(3) وتبدأ مدة السنوات العشر من وقت تسلم العمل ولا تسرى هذه المادة على ما قد يكون للمقاول من حق الرجوع على المقاولين من الباطن .
الأشخاص المسئولون عن عيوب البناء :
الأشخاص المسؤولون عن عيوب البناء بحسب أحكام القانون المدني هم كل من المقاول والمهندس المعماري، متى أسند إليهما تنفيذ البناء أو إعداد التصميم أو الإشراف عليه. فإذا كان البناء قد تم بناءً على تصميم من المهندس المعماري، وكان التنفيذ من جانب المقاول، فإن كليهما يلتزمان بالضمان عن العيوب التي تهدد متانة البناء أو صلاحيته للغرض المقصود، سواء نشأت هذه العيوب عن خطأ في التصميم أو في التنفيذ أو في المواد المستخدمة إذا كانت من التزامات المقاول. ويُسأل كل منهما في حدود الدور الذي قام به، وقد يكونان مسؤولين بالتضامن إذا اشتركا في الخطأ الذي أدى إلى العيب.
(أ) المهندس المعماري :
المهندس المعماري هو المختص بوضع تصميمات البناء والإشراف على تنفيذها بما يضمن سلامة المنشأة وتوافقها مع القواعد الفنية والمعمارية. ويعتبر المهندس المعماري، في القانون المدني، مسؤولًا عن العيوب التي ترجع إلى خطأ في التصميم إذا تولى إعداد هذا التصميم بنفسه، كما يُسأل عن العيوب التي تنشأ عن الإشراف غير السليم إذا كان مكلفًا به. وتزداد مسؤوليته إذا كان قد تولى مع المقاول تنفيذ البناء، حيث يلتزمان معًا بضمان المتانة لمدة عشر سنوات. وتقوم هذه المسؤولية على أساس عقد المقاولة الذي يربطه برب العمل، ويُشترط لقيامها أن يكون هناك خلل جسيم يهدد سلامة البناء أو يجعله غير صالح للغرض المقصود منه.
(ب) المقاول :
المقاول هو الشخص الذي يتعهد بتنفيذ عمل معين لقاء أجر، كأن يتولى بناء منزل أو إقامة منشأة لصالح رب العمل، سواء باستخدام مواده الخاصة أو مواد يقدّمها رب العمل. ويخضع المقاول في تنفيذه للعمل للقواعد الفنية والمواصفات المتفق عليها، ويلتزم ببذل العناية المطلوبة في التنفيذ، كما يسأل عن العيوب التي تنشأ عن خطأ في التنفيذ أو استخدام مواد معيبة إذا كانت داخلة في التزامه. وإذا شارك المهندس المعماري في العمل، فإن المقاول يلتزم معه بضمان متانة البناء وسلامته لمدة عشر سنوات من تاريخ التسليم، متى كان العيب جسيمًا يهدد سلامة البناء أو يجعله غير صالح للغرض المقصود.
ضرورة وجود عقد مقاولة :
تُعد ضرورة وجود عقد مقاولة أمرًا جوهريًا لقيام العلاقة القانونية بين رب العمل والمقاول، إذ يُحدد هذا العقد التزامات كل طرف وحقوقه، ويُبيّن نطاق العمل المطلوب، والأجر المتفق عليه، والمدة الزمنية للتنفيذ، وغير ذلك من الشروط الفنية والتنظيمية. ويجوز أن يكون عقد المقاولة مكتوبًا أو شفويًا، كما يمكن إثباته بكافة طرق الإثبات، بحسب طبيعة العمل والظروف المحيطة به. ويكتسب هذا العقد طابعًا خاصًا من حيث أن المقاول يلتزم بأداء عمل معين مقابل أجر، وليس بمجرد بذل عناية فحسب، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
عدم سريان الضمان على المقاولين من الباطن :
لا يسري ضمان العيوب المنصوص عليه في القانون المدني على المقاولين من الباطن مباشرة في مواجهة رب العمل، لأن العلاقة التعاقدية التي تُرتب هذا الضمان لا تقوم إلا بين رب العمل والمقاول الأصلي. فالمقاول من الباطن يلتزم تجاه المقاول الأصلي فقط، ولا يمتد الضمان الذي يلتزم به المقاول الأصلي إلى من يعمل تحت إشرافه من الباطنين. وبالتالي، لا يجوز لرب العمل الرجوع مباشرة على المقاول من الباطن بضمان العيوب، بل يظل الرجوع مقصورًا على المقاول الأصلي، الذي يحق له بدوره أن يرجع على المقاول من الباطن إذا أثبت أن العيب ناتج عن خطئه أو تقصيره.
يجب أن يرد المقاولة على مبان أو منشأت ثابتة أخرى :
يشترط لقيام ضمان المهندس والمقاول وفقًا لأحكام القانون المدني أن تكون المقاولة واردة على مبانٍ أو منشآت ثابتة أخرى، كالطرق أو الكباري أو السدود أو شبكات المياه والصرف الصحي. ويُقصد بذلك أن يكون العمل محل المقاولة من الأعمال الثابتة والمتصلة بالأرض اتصال قرار، بحيث لا يمكن نقله دون تلف أو تعديل جوهري. ولا يقتصر الحكم على المباني السكنية أو التجارية فحسب، بل يشمل أيضًا المنشآت الصناعية أو الزراعية متى توافرت فيها صفة الثبات. أما الأعمال المنقولة أو المؤقتة فلا تندرج تحت هذا الضمان الخاص، وإنما تُطبّق عليها القواعد العامة في المسئولية العقدية.
المستفيدون من الضمان :
المستفيدون من الضمان في عقد المقاولة لا يقتصرون على رب العمل الأصلي فقط، بل يشملون أيضًا من آلت إليهم ملكية البناء أو المنشأة بطريق من طرق الانتقال، كالمشتري أو الوارث أو الموصى له. فهؤلاء يحق لهم التمسك بالضمان إذا ظهرت العيوب خلال مدة العشر سنوات المقررة قانونًا، باعتبار أن هذا الضمان يتعلق بسلامة البناء ويهدف إلى حماية الأرواح والممتلكات، وهو ما يقتضي امتداده إلى الخلف العام أو الخاص. ويشترط للاستفادة من هذا الضمان أن يكون العيب جسيماً ويؤثر في متانة البناء أو صلاحيته للغرض المقصود، وأن يظهر خلال المدة القانونية.
المستشار محمد منيب
هو أفضل محامي لكتابة العقود في مصر
✅ خبرة قانونية تتجاوز 20 عامًا في كتابة العقود المدنية والتجارية والعقارية.
✅ معرفة شاملة بالقوانين المصرية وأحكام القضاء المتعلقة بالعقود والالتزامات.
✅ صياغة دقيقة تضمن عدم وجود أي ثغرات قانونية قد تؤثر على حقوق الأطراف.
✅ تحقيق العديد من النجاحات في حماية العملاء من النزاعات القانونية بسبب العقود غير الصحيحة.
✅ تقديم استشارات قانونية متخصصة لضمان أفضل الصيغ التعاقدية.
- 📞 للاستفسار أو الحجز خدمة العملاء: 01006321774
- 📞 التواصل: احجز موعد مسبق 01006321774 – 01223232529
- 📍 عنوان المكتب: 13 شارع الخليفه من شارع الهرم بجوار السجل المدني