هدم المباني غير السكنية لإعادة بنائها
هدم المباني غير السكنية لإعادة بنائها
أجازت تشريعات إيجار الأماكن للمالك في بعض الحالات هدم المباني غير السكنية بقصد إعادة بنائها، خاصة إذا كانت حالتها الإنشائية لا تسمح بالاستمرار في الانتفاع بها، أو إذا كان الهدم يهدف إلى إعادة استغلال الأرض بصورة أفضل تتفق مع الاشتراطات البنائية الحديثة.
ويشترط لذلك:
الحصول على التراخيص اللازمة من الجهة الإدارية المختصة.
ثبوت جدية نية الهدم وإعادة البناء.
عدم التحايل على قوانين إيجار الأماكن بقصد التخلص من المستأجرين.
وقد أكدت محكمة النقض أن حق المالك في الهدم ليس مطلقًا، وإنما يخضع لرقابة القضاء للتحقق من توافر الشروط القانونية.
هدم العقار المؤجر
إذا كان العقار مؤجرًا، فإن مسألة الهدم تثير تعارضًا بين حق الملكية وحق المستأجر في الامتداد القانوني لعقد الإيجار.
والأصل أن عقد الإيجار لا ينتهي بإرادة المالك المنفردة، إلا أن القانون أجاز الإخلاء في حالات محددة، من بينها صدور قرار إداري نهائي بالهدم أو ثبوت عدم صلاحية العقار للانتفاع.
ويشترط للحكم بالإخلاء:
صدور قرار هدم نهائي.
أن يكون القرار جديًا وصادرًا من جهة مختصة.
ألا يكون الهدم وسيلة للتحايل على أحكام الامتداد القانوني.
الإخلاء للترميم والهدم
يجوز الحكم بإخلاء المستأجر مؤقتًا إذا كان الترميم يستلزم إخلاء العين، كما يجوز الإخلاء النهائي إذا كان الهدم كليًا.
وفي حالة الترميم، يكون الإخلاء مؤقتًا ويلتزم المالك بإعادة المستأجر إلى العين بعد انتهاء الأعمال متى كانت صالحة للانتفاع.
أما في حالة الهدم الكلي، فينتهي عقد الإيجار بقوة القانون إذا استحال تنفيذ الالتزام لزوال محل العقد.
استئناف أحكام الهدم والصيانة والترميم
تخضع الأحكام الصادرة في دعاوى الهدم أو الصيانة أو الترميم للقواعد العامة في الاستئناف.
ويحق لذوي الشأن الطعن على الحكم أمام محكمة الاستئناف المختصة خلال الميعاد القانوني، ويجوز للمحكمة الاستئنافية إعادة فحص عناصر النزاع من الناحية الواقعية والقانونية، بما في ذلك ندب خبير هندسي إذا اقتضى الأمر.
عودة المستأجر في ظل القانون ١٢١ لسنة ١٩٤٧
في ظل أحكام القانون رقم 121 لسنة 1947، قرر المشرّع حماية خاصة للمستأجر حال هدم العقار وإعادة بنائه.
فإذا تم الهدم بقصد إعادة البناء، كان للمستأجر أولوية في العودة إلى العين الجديدة، بذات الشروط المقررة قانونًا، متى أبدى رغبته في ذلك خلال المواعيد المحددة.
وكان الهدف من هذا التنظيم منع التحايل بهدم المباني للتخلص من المستأجرين الخاضعين لنظام الامتداد القانوني.
عودة المستأجر في ظل القانونين ٥٢ لسنة ١٩٦٩ و٤٩ لسنة ١٩٧٧
جاء القانونان 52 لسنة 1969 و49 لسنة 1977 أكثر تفصيلًا في تنظيم مسألة عودة المستأجر بعد الهدم وإعادة البناء.
فنصّا على أحقية المستأجر في العودة إلى وحدات المبنى الجديد، بشروط محددة، منها:
أن يكون الهدم بغرض إعادة البناء.
أن يُخطر المستأجر برغبته في العودة خلال الميعاد القانوني.
الالتزام بالأجرة القانونية المقررة.
كما ألزما المالك بإخطار المستأجرين بموعد بدء البناء وموعد الانتهاء منه، تحقيقًا للتوازن بين حق المالك في استغلال ملكه وحق المستأجر في الحماية التشريعية.
وقد استقر قضاء النقض على أن حق العودة حق مقرر بقوة القانون، ولا يجوز الاتفاق على ما يخالفه إذا كان النص متعلقًا بالنظام العام.
خلاصة قانونية
هدم المباني غير السكنية لإعادة بنائها جائز قانونًا بشروط وضوابط.
الإخلاء للهدم أو الترميم يخضع لرقابة القضاء.
حق المستأجر في العودة يختلف باختلاف القانون الواجب التطبيق.
صدور قرار إداري صحيح ونهائي بالهدم عنصر جوهري للحكم بالإخلاء.
محامٍ متخصص في قضايا الهدم وعودة المستأجر – محمد منيب
إذا كنت مالكًا ترغب في هدم عقار وإعادة بنائه، أو مستأجرًا تتمسك بحقك في العودة بعد الهدم، فإن الأستاذ محمد منيب يقدم خبرة قانونية متخصصة في منازعات الهدم والإخلاء وحق العودة وفقًا للقوانين 121 لسنة 1947 و52 لسنة 1969 و49 لسنة 1977.
صياغة قانونية دقيقة وتمثيل قوي أمام المحاكم يضمنان حماية حقوقك وتحقيق أفضل النتائج.
📞 احجز استشارتك القانونية المدفوعة الآن
لأن الحق لا يُحمى بالصدفة… بل بالقرار الصحيح.
📞 للاستفسار أو الحجز خدمة العملاء: 01006321774
📞 التواصل: احجز موعد مسبق 01006321774 – 01223232529
📍 عنوان المكتب: 13 شارع الخليفه من شارع الهرم بجوار السجل المدني