نطاق سريان الضريبة على العقارات المبنية وسعرها

نطاق سريان الضريبة على العقارات المبنية وسعرها

مادة (8) لقانون الضريبة على العقارات المبنية :

تفرض الضريبة على العقارات المبنية سنوية على العقارات المبنية أياً كانت مادة بنائها وأياً كان الغرض الذي تستخدم فيه، دائمة أو غير دائمة، مقامة على الأرض أو تحتها أو على الماء، مشغولة بعوض أو بغير عوض، سواء أكانت تامة ومشغولة أو تامة وغير مشغولة أو مشغولة على غير إتمام، وتحدد اللائحة التنفيذية إجراءات حصر العقارات المبنية.

وتسرى الضريبة على العقارات المبنية على جميع العقارات المبنية وما في حكمها في جميع أنحاء البلاد

مادة (9) لقانون الضريبة على العقارات المبنية :

يعتبر في حكم العقارات المبنية ما يأتى :

(أ) العقارات المخصصة لإدارة واستغلال المرافق العامة التي تدار بطريـق الالتزام أو الترخيص بالاستغلال أو بنظام حق الانتفاع سـواء كانت مقامة على أرض مملوكة للدولة أو للملتزمين أو المستغلين أو المنتفعين، وسـواء نص أو لم ينص في العقـود المبرمة معهم على ايلولتها للدولة في نهاية العقد أو الترخيص.

(ب) الأراضي الفضاء المستغلة سواء كانت ملحقة بالمباني أو مستقلة عنها، مسورة أو غير مسورة.

(ج) التركيبات التي تقام على اسطح أو واجهات العقارات إذا كانت مؤجرة أو كـان التركيب مقابل نفع أو أجر.

نطاق سريان الضريبة على العقارات المبنية وسعرها

مادة (10) لقانون الضريبة على العقارات المبنية :

مع عدم الإخلال بأحكام قانون الزراعـة رقم 53 لسنة 1966 وتعديلاته، تسرى الضريبة على العقارات المبنية المقامة على الأراضي الزراعية على أن ترفع عن الأراضي المقام عليها تلك العقارات ضريبة الأطيان :

وتحدد اللائحة التنفيذية الإجراءات المنظمة لذلك :

مادة (11) لقانون الضريبة على العقارات المبنية :

لا تخضع إلى الضريبة على العقارات المبنية .

(أ) العقارات المبنية المملوكة للدولة والمخصصة لغرض ذي نفع عام لا تخضع الى الضريبة على العقارات المبنية .

وكذا العقارات المبنية المملوكة للدولة ملكية خاصة على أن تخضع  إلى الضريبة على العقارات المبنية من أول شهر التالي لتاريخ التصرف فيها للأفراد أو للأشخاص الاعتبارية.

(ب) الأبنية المخصصة لإقامة الشعائر الدينية أو لتعليم الدين لا تخضع إلى الضريبة على العقارات المبنية .

(ج) العقارات المبنية التي تنزع ملكيتها للمنفعة العامة، وذلك من تاريخ الاستيلاء الفعلى بواسطة الجهات التي نزعت ملكيتها.) لا تخضع إلى الضريبة على العقارات المبنية .

(د) الأحراش ومبانى الجبانات لا تخضع إلى الضريبة على العقارات المبنية .

مادة (۱۲) لقانون الضريبة على العقارات المبنية :

يكون سعر الضريبة 10% من القيمة الإيجارية السنوية للعقارات الخاضعة للضريبة ، وذلك بعد استبعاد 30% من هذه القيمة بالنسبة للأماكن المستعملة في أغراض السكن، و۳۲٪ بالنسبة للأماكن المستعملة في غير أغراض السكن، وذلك مقابل جميع المصروفات التي يتكبدها المكلف بأداء الضريبة بما في ذلك مصاريف الصيانة.

ويستهدى في تحديد الضريبة على العقارات المبنية بالمؤشرات الواردة بالجدولين المرفقين بهذا القانون.

مناط خضوع المكان ل الضريبة على العقارات المبنية

مناط خضوع المكان ل الضريبة على العقارات المبنية وفق قانون الضرائب على العقارات المبنية هو دخوله في عداد الأموال المبينة به ولو لم يكن بذاته عقارا:

– مؤدى نص الفقرتين الأولى والثالثة من المادة الأولى من القانون رقم 56 لسنة 1954 في شأن الضريبة على العقارات المبنية أن المناط في اعتبار المال خاضعا إلى الضريبة على العقارات المبنية هو مجرد دخوله في عداد الأموال المبينة في القانون رقم 56 لسنة 1954 ولو لم يكن بذاته عقارا في حكم القانون المدنى وهو ما تكشف عنه المذكرة الإيضاحية لهذا القانون بقولها

«إن المشرع قد أورد نصا عاما يشمل العقارات المبنية أيا كان الغرض الذي تستخدم فيه، وأيا كانت مادة بنائها ليندرج تحت هذا النص البيوت والدهبيات والمصانع والمعامل والوابورات والحوانيت والمحالج والمطاحن والمناجم وما إلى ذلك، وأنه «اعتبر في حكم العقارات المبنية التركيبات التي تقام على سطح أو واجهات العمارات إذا كانت مؤجرة، أو كان تركيبها مقابل نفع أو أجر».

(الطعن رقم 144 لسنة 33ق في ۱۹۷۱/۲/۱۷ س۲۲ ص۲۰۲)

– النص في الفقرة الثالثة من المادة الأولى من القانون رقم 56 لسنة 1954 بشأن الضريبة على العقارات المبنية على أنه «تعتبر في حكم العقارات المبنية التركيبات التي تقام على أسطح أو واجهات العقارات إذ كانت مؤجرة»… وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – إنما هو قاصر – طبق لصريح نص المادة الأولى منه على نطاق قانون الضرائب العقارية،

إذ لو كانت هذه الأعيان مما يخضع لأحكام قانون إيجار الأماكن لما كانت هناك ثمة حاجة تدعو المشرع للنص على اعتبارها في حكم الأماكن التي ينطبق عليها التشريع الاستثنائي وصولا لإخضاعها إلى الضريبة عل العقارات المبنية.

(الطعن رقم ٢٠٣٥ لسنة 54ق – جلسة ١٩٩٢/٢/٥).

مدلول العقارات محـل الضريبة، وعـاء الضريبة هـو القيمة الإيجاريـة ومفهوم العقار محدد على سبيل الحصر المنقولات لا تدخل في تحديد عناصـر الـضريبة، تطبـق بخصوص المباني المنشأة وفـق نـظـام قـانـون الاستثمار السابق:

– ومن حيث إن مفاد ما تقدم – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن المشرع حدد مدلول العقارات التي تتناولها الضريبة على العقارات المبنية بأنها العقارات المبنية، ايا كانت مادة بنائها، اعتبر في حكم العقارات المبنية الأراضي المبنية والأراضي الفضاء المستغلة أو المستعملة سواء كانت ملحقة بالمباني أو المستقلة عنها، مسورة أو غير مسورة،

فوعاء الضريبة العقارية والحال كذلك، هو العقار ذاته لا ريعه، ومـن ثـم يخضع العقار بمجرد تمامه وصلاحيته للغرض الذي أنشيء من أجله للضريبة العقارية سواء شغل أم لم يشغل وأن يتم تقدير القيمة الإيجارية التي تحسب على اساسها الضريبة استهداء بجميع العناصر التي تؤدى إلى تحديد الأجرة وعلى وجه الخصوص الأجرة المتفق عليها إذا كان العقد خاليا من شبهة الصورية أو المجاملة.

والمشرع في القانون رقم 56 لسنة 1954، المشار إليه، جعل وعاء الضريبة على العقارات المبنية هو القيمة الإيجارية لهذه العقارات ، على أن يراعي في تقديرها العوامل التي تؤدى إلى تحديدها، ومنها التركيبات التي تقام على أسطح أو واجهات العقار أي أنها لا تعتبر عقارات مبنية في الأصل وذلك في مفهـوم حكم العقارات المبنية.

القانون المدنى إلا أن المشرع أراد بهذا النص الاستثنائي إخضاعها إلى الضريبة على العقارات المبنية واعتبرها في ومن حيث إنه على هذا المقتضى إذا كان المنقول الذي يخصصه صاحبه في عقار يملكه رصدا على خدمة هذا العقار أو استغلاله يعتبر في حكم المادة (٨٢) من القانون المدنى عقاراً بالتخصيص فإن المنقولات لا تأخذ وصف العقارات المبنية في حكم القانون رقم 56 لسنة 1954 الذي حدد مدلول العقارات المبنية تحديداً أغفـل فيـه اعتبار العقارات بالتخصيص أحد عناصرها وهو ما لا يجوز التوسع فيه.

يضاف إلى ذلك أن المشرع من ناحية أخرى أنه وإن كان حدد الأجرة التي تتخذ أساساً لربط الضريبة العقارية وفقاً لأحكام القانون رقم 56 لسنة 1954 المشار إليه إلا أنه استثنى بموجب أحكام المادة (19) من قانون نظام استثمار المال العربي والأجنبي الحر رقم

43 لسنة 1974 المباني الخاصة بالإسكان الإداري أو فوق المتوسط المنشأة وفقاً لأحكام هذا القانون من الخضوع لقواعد وضوابط تحديد القيمة الإيجارية المنصوص عليها في القوانين الخاصة بإيجار الأماكن مستهدفا بذلك ترك تحديد القيمة الإيجارية بالنسبة لهذا النوع من المباني للاتفاق الخاص بين المالك والمستأجر،،،،

مؤدى ذلك ولازمه أن يكون فرض الضريبة على العقارات المبنية خاضعا للتقدير الجزافي للجهة القائمة على ربط الضريبة على العقارات المبنية ولها أن تستهدي في تحديد وعاء الضريبة بالقيمة الإيجارية المحددة في عقد الإيجار إذا كان خاليا من شبهة الصورية أو المجاملة أو قيمة العقار من أرض ومبان منظوراً في ذلك إلى مادة بنائه وموقعه وسعر السوق السائد في المنطقة وغير ذلك من العوامل التي تساعد في تحديد هذه القيمة ومن ثم تحديد وعاء الضريبة على العقارات المبنية .

ومن حيث إنه بإنزال ما سبق على واقعات الطعن الماثل يبين أن مجلس المراجعة قد ارتأى في بحثه للتظلم المقدم من الشركة المدعية طعنا في تحديد القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لربط ضريبة العقارات المبنية بالنسبة للعقار المشار إليه،

وبعد معاينة المبنى على الطبيعة، حساب التكلفة الفعلية للمبنى بما يشمله من أثاث المنقول وشبه المنقول المخصص لخدمة المبنى وتثبيت قيمة الإيجار المتفق عليه بين الشركة المدعية ومستأجر المبنى مفروشاً وصولاً إلى تحديد الإيجار الفعلى للمبنى خالياً من المفروشات والأثاث شبه الثابت، وخلص المجلس إلى اعتبار بعض العناصر المكونة لتكلفة المبنى أثاثا شبه ثابت وهي محطة الضغط العالى والملصقات الكهربائية وأجهزة إنذار الحريق وتكييف الهواء وأعمـال الـديكور وورق الحائط وتركيب التليفونات،

وقدر المجلس أن قيمة هذه العناصر تمثـل 38% من إجمالي تكلفة المبنى وهى ذات النسبة التي تم استبعادها من قيمة إيجار المبنى عند تحديد القيمة الإيجارية التي رأى اتخاذها أساساً لربط الضريبة، إلا أن طعن الشركة ينصب على وجوب استبعاد عناصر أخرى تدخل ضمن الأثاث شبه الثابت السابق استبعادها وهي الأسقف الصناعية والواجهات الزجاجية المانعة للحرارة والصوت والضوضاء، وترى الجهة الإدارية إضافة المولد الكهربائي لهذه القيمة باعتباره عقاراً بالتخصيص.

ومن حيث إنه بمطالعة أحكام القانون رقم 56 لسنة 1954 سالف الذكر يبين أنه قد اعتبر في حكم العقارات المبنية التركيبات التي تقام على أسطح أو واجهات العقارات.

ومن حيث إن هذه التجهيزات المطالب بخصمها من جانب الشركة الطاعنـة مـن القيمة الإيجارية أنما هي جزء من المواد التي استخدمت في تشييد المبنى ولا يمكن اعتبارها ضمن المنقولات المخصصة لخدمة المبنى وبالتالي فإن قرار مجلس المراجعة في خصوص عدم استبعادها من عناصر تقدير القيمة الإيجارية يكون مسلكاً سليماً لا مطعن عليه.

ومن حيث إنه عما انتهى إليه الحكم المطعون فيه من استبعاد المولد الكهربائي من القيمة الإيجارية للمبنى التي تتخذ أساسا لربط الضريبة على العقارات المبنية والمطعون عليه من الحكومة على سند أنه منقول وضعته الشركة المالكة في البناء، وصدا الله هذا البناء وبالتالي فهو يعد عقارا بالتخصيص يسرى عليه ما يسرى على العقار من أحكام ويدخل ضمن عناصر تحديد القيمة الإيجارية،

فهذا القول غير صحيح فقد استقرت أحكام هذه المحكمة على أن مفهوم العقار في القانون رقم 56 لسنة 1954 محدد على سبيل الحصر وهو ما ورد في نص المادة الأولى منه في العقارات المبنية أيا كانت مادة بنائها واعتبر في حكم العقارات المبنية الأراضي الفضاء المستغلة أو المستعملة سواء كانت ملحقة بالمباني أو مستقلة عنها مسورة أو غير مسورة، والتركيبات التي تقام على اسطح أو واجهات العقارات إذا كانت مؤجرة أو كان التركيب مقابل نفع أو أجر.

وتتابع نصوص القانون على وجه يؤكد أن هدف القانون هو فرض ضريبة العقارات المبنية في ذاتها وباقي حكمها التي حددها هذا القانون، وإذا كان المنقول الذي يبيعه صاحبه في عقار يملكه رصداً على خدمة هذا العقار أو استغلاله يعتبر في حكم المادة ٨٢ من القانون المدنى عقاراً بالتخصيص إلا أن المنقولات في حكم القانون رقم 56 لسنة 1954 لا تدخل ضمن عناصر البناء وأنها محددة بدقة وحصرياً في هذا القانون، ومن ثم لا يجوز الأخذ بفكرة العقارات بالتخصيص المنصوص عليها في القانون المدنى لتضاف لوعاء الضريبة على العقارات المبنية، حيث إنه لم يرد صراحة في نصوصها.

بناء على ذلك فلا يمكن اعتبار المولد الكهربائي داخلا في تحديد عناصر تحديد القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لربط الضريبة على العقارات المبنية يضاف إلى ذلك أن المولد الكهربائي وإن كان يعد إضافة ضرورية وأساسية بالنسبة إلى العقار إلا أنه لا يمكن الانتفاع به من غير وجود العقار خاصة في حالة انقطاع التيار الكهربائي وعنـد عـدم وجـود للتهوية في المبنى نظراً لأنه مغطى كاملاً وليس فيه شرفات مما يأخذ وصف المبنى.

ومن حيث إن الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى هذه النتيجة فإنـه يـكـون قـد صـدر منافذ صحيحا مطابقا للقانون.

(الطعن رقم ٢٠٦٥ لسنة 34ق «إدارية عليا» – جلسة ٢٠٠٢/٦/15 س٤٧ ص968).

1. مكتب المستشار محمد منيب المحامى، فى مصر.

2. ماجستير القانون الدولى.

3. دراسات عليا القانون الخاص.

4. دبلوم الشريعة الاسلامية وقضايا الاحوال الشخصية.

5. عنوان المكتب : 13 شارع الخليفه من شارع الهرم بجوار السجل المدني

6. أرقام تليفونات المكتب :

7. التواصل مع المستشار بحجز موعد مسبق  01006321774  –  01223232529