موانع الشفعة
نص القانون المدنى في المادة 939 – على موانع حق الأخذ بالشفعة، و يحدثنا المستشار محمد منيب المحامي – محامي قضايا المدني و الشفعة، عن موانع الشفعة، مستعينا بالموسوعات القانونية.
نص مادة موانع الشفعة
المادة 939 – موانع الشفعة في القانون و التى نصت على انه
- لا يجوز الأخذ بالشفعة .
- إذات حصل البيع بالمزاد العلني وفقا لإجراءات رسمها القانون .
- اذ وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو الثانية .
- إ ذا كان العقار قد بيع ليجعل محل عبادة أو ليحق بمحل عبادة .
- لا يجوز للوقف أن يأخذ بالشفعة .
موانع الشفعة
أولاً : البيع بالمزاد العلني
ينص البند (أ) من الفقرة الأولى من المادة 939 على إنه لا يجوز الأخذ بالشفعة ” إذا حصل البيع بالمزاد العلني وفقاً لإجراءات رسمها القانون” . وقد جاء النص عاماً , فلا تجوز الشفعة فيما يشهر عن بيعه بالمزاد , ويستوي فى ذلك أن تتم إجراءات المزايدة أمام السلطة الإدارية أو أمام القضاء. ولكن بشرط أن تكون هذه الإجراءات مرسومة فى القانون العام وهو قانون المرافعات أو فى قانون خاص .
حكم نقض في موانع الشفعة
“تجوز الشفعة فى البيع الذي أجراه الحارس على أموال الحارس على أموال الرعايا الألمان بالمزاد لأن هذا المزاد لم يتم وفقاً لإجراءات رسمها القانون كما تتطلب ذلك المادة 939 من القانون المدني , إذ أن الحارس ضمن قائمة شروط البيع ضرورة موافقته علي الثمن الرأسي به المزاد وعلى حقه فى إلغاء البيع بدون إبداء أسباب , وهذه شروط تنطق بأن مثل هذا البيع ولو أنه يتم بالمزاد إلا أنه لا يتفق مع ما مو منصوص عليه قانوناً بشأن البيوع الجبرية ووجوب رسو المزاد فيها حتماً على صاحب أخر عطاء بدون مصادقة أحد “.
(طعن رقم 336 لسنة 22ق جلسة 17/5/1956)
ثانياً : وقوع البيع بين الاصول والفروع وبين الأقارب والأصهار حتي درجة معينة
تنص المادة 393 فى البند ( ب ) من الفقرة الأولي منها على أنه لا يجوز الأخذ بالشفعة :
“(ب) إذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين الأقارب لغاية الدرجة الرابعة , أو بين الأصهار لغاية الدرجة الثانية ” .
والحكمة فى المنع من الأخذ بالشفعة فى هذه الحالة , أن البيع هنا يقوم على اعتبار شخصي ملحوظ , فالصلة الوثيقة هي التي أدت إلي البيع على هذا النحو بحيث ما كان يتم بهذه الكيفية لو كان البيع لشخص أخر .
وقد عدد النص على
الفئات التى يمتنع الأخذ منها بالشفعة – على سبيل الحصر
البيع الذي يقع بين الأصول والفروع
ينطبق النص على كل البيوع التى تقع بين الأصول مهما علوا والفروع مهما نزلوا , سواء كان الأصل أم الفرع هو البائع أو المشتري .
فينطبق النص مهما كانت الدرجة بين الأصل والفرع . فلا شفعة إذا باع شخص عقاره لأبنه أو لأبن أبنه أو لأبن أبن أبنه وإن نزل , أو إذا باعه لأبيه أو لجده وإن علا .
البيع الذي يقع بين الزوجين
يمنع من الأخذ بالشفعة أن يكون البيع وقع بين الزوجين , ويستوي أن تبيع الزوجة إلى زوجها , أو يبيع الزوج إلى زوجته ولكن يجوز الأخذ بالشفعة فى البيع الذي يقع بين الخاطبين . ولما كان الطلاق الرجعي يزيل الحل ولا يزيل الملك .
البيع الذي يقع بين الحواشي حتى الدرجة الرابعة
بيع المالك لأحد من اقاربه من الحواشي لغاية الدرجة الرابعة مانع من أخذ العقار المبيع بالشفعة .
وتحسب قرابة الحواشي طبقاً لنص المادة 36 من التقنين المدني التى تجري على أن : ” يراعي فى حساب درجة القرابة المباشرة , اعتبار كل فرع درجة عند الصعود للأصل بخروج هذا الأصل , وعند حساب درجو الحواشي تعد الدرجات صعوداً من الفروع للأصل المشترك , ثم نزولاً منه إلى الفرع الأخر , وكل فرع فيما عدا الأصل المشترك يعتبر درجة ” .
البيع الذي يقع بين الأصهار حتى الدرجة الثانية
استحدث المشروع هذا المانع فى نص المادة 939 , حيث لم يكن مقررا فى قانون الشفعة . ولم يكن هذا المانع مقرراً فى مشروع الحكومة
بل أضيف إلي المادة (939) بناء على اقتراح لجنة القانون المدني بمجلس الشيوخ , وذلك تحقيقاً للفكرة المقصودة من النص وهي استبعاد الأجنبي على اعتبار أن الصفقة عائلية .
ثالثا : ما بيع ليجعل محل عبادة أو ليلحق بمحل عبادة ( مسجد أو كنيسة )
تنص الفقرة الأولى من المادة ( 939 ) مدني على أنه لا يجوز الأخذ بالشفعة :
“(ج) إذا كان العقار قد بيع ليجعل محل عبادة أو ليلحق بمحل عبادة ”
وقد وردت عبارة ” محل عبادة ” فى النص مطلقة دون تحديد لدين معين يكون موضوع العبادة
فلا يشمل الدين الإسلامي فقط بل يشمل الدين المسيحي و اليهودي إلا إن كان كل مطلق مقيد
بعدم مخالفته للنظام العام أو الأداب .
ويشمل النص الأماكن التى تباع لتلحق بمحل عبادة قائم فعلا , سواء لتوسعته
أو ليكون مقصورة تخصص للنساء إذا أتين المسجد للصلاة , أو لإضافة مرفق جديد إليه كدورة مياه .
رابعاً : الوقف – من موانع الشفعة الوقف
تنص المادة (939) في فقرتها الثانية على أن ” و لا يجوز للوقف أن يأخذ بالشفعة ”
وهذا ما قضت به المادة (4) من قانون الشفعة الملغي.
علة عدم ثبوت الشفعة للوقف ظاهرة , لأن الشفيع فى هذه المادة إما أن يكون ناظر الوقف وهو وكيل
وإما أن يكون أحد المستحقين وهو ليس بمالك أيضاً وقد كانت المادة (51) من القانون المدني القديم تقضي بأنه
” لا يجوز الأخذ بالشفعة فى العقار المبيع من الوقف أو له”
ولكن هذا الحكم لم يرد فى قانون الشفعة ولا فى القانون المدني الجديد . ومن مقتضي ذلك جواز الشفعة
فى العقار المبيع من الوقف إذ أن الترخيص ببيعه يقتضي حتماً إنهاء الوقف فيه, فيصبح ملكاً تجوز الشفعة فيه .
مستشار قانوني قضايا المدنى و الشفعة
مستشارك القانوني محمد منيب المحامي – محامي مصر – محامي متخصص قضايا المدني و قضايا الشفعة في مصر.
محامي قضايا منازعات الأملاك و المنازعات العقارية و ما ينشئ منها من قضايا متفرعة و أهمها الشفعة بالمثال .
للتواصل و حجز موعد مع المستشار محمد منيب المحامي – محامي قضايا الشفعة الإتصال و تحديد موعد مع السكرتارية.
