قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2184 لسنة 2022، لضوابط السوق العقارى
ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقارى لضمان حقوق المشترين
قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2184 لسنة 2022، لضوابط السوق العقارى
تلتزم جهة الولاية بإدراج “ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقارى لضمان حقوق المشترين”
المرافقة لهذا القرار ضمن مستندات طرح مشروعات التطوير العقارى
وإدراجها ضمن ملاحق العقود المبرمة مع المطورين العقاريين .
قـرار رئيس مجلس الوزراء رقم ۲۱۸٤ لسنة ۲۰۲۲ رئيس مجلس الوزراء
بعد الاطلاع على الدستور ؛
وعلى القانون رقم ۵۹ لسنة ۱۹۷۹ بشأن إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة ؛
وعلى قانون البناء الصادر بالقانون رقم ۱۱۹ لسنة ۲۰۰۸ ؛
على قانون الاستثمار الصادر بالقانون رقم ۷۲ لسنة ۲۰۱۷ ؛
وعلى قانون الهيئة العامة للتنمية الصناعية الصادر بالقانون رقم ۹۵ لسنة ۲۰۱۸ ؛
على قانون تنظيم التعاقدات التى تبرمها الجهات العامة الصادر بالقانون رقم ۱۸۲ لسنة ۲۰۱۸ ؛
وعلى قرار رئيس الجمهورية رقم ۳۷٤ لسنة ۱۹۹۱ بشأن تنظيم الهيئة العامة للتنمية السياحية ؛
وبعد موافقة مجلس الوزراء ؛
قــــــرر : –
( المادة الأولى ) : – تلتزم جهات الولاية بإدراج “ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقارى لضمان
حقوق المشترين” المرافقة لهذا القرار ضمن مستندات طرح مشروعات التطوير العقارى ، وإدراجها ضمن
ملاحق العقود المبرمة مع المطورين العقاريين .
( المادة الثانية ): – يُنشر هذا القرار فى الجريدة الرسمية ، ويعمل به من اليوم التالى لتاريخ نشره .
صدر برئاسة مجلس الوزراء فى ۱٦ ذى القعدة سنة ۱٤٤۳ﻫ ( الموافق ۱٦ يونية سنة ۲۰۲۲م ) .
رئيس مجلس الوزراء دكتور/ مصطفى كمال مدبولى ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقارى
لضمان حقوق المشترين : –
المــادة (۱) : – تعريفات الوزارة : وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية .
جهة الولاية :
الجهة الرسمية المسئولة عن التصرف فى الأراضى للمطور العقارى أو التعاقد معه أيا كانت طريقة التصرف أو التعاقد وكذلك الشركات المملوكة للدولة والتى تساهم بها الدولة .
المطور العقارى :
كيان اعتبارى له حق مزاولة نشاط التطوير العقارى وبشرط أن يكون مزاولة نشاط التطوير العقارى
أحد الأنشطة المرخص له بمزاولتها فى مستندات تأسيسه من سجل تجارى ونظام أساسى وتعديلاتها الرسمية وخلافه .
المشروع / المشروع العقارى :
مساحة من الأرض تحددت مواصفاتها الدقيقة من حيث الموقع والمساحة والمكان والاشتراطات الفنية
عن طريق جهة الولاية ، وتم تخصيصها لشركة (مطور عقارى) ليقوم بتطوير عناصر عقارية
مختلفة خلال مدة زمنية محددة طبقًا لرؤيته كمطور بما لا يتجاوز كافة الاشتراطات الفنية والمالية المحددة من جهة الولاية .
المرحلة :
جزء من المشروع يجوز أن تصل مساحته إلى (۱۰۰٪) من مساحة المشروع ، يتم تحديده من قبل المطور العقارى
ويتم اعتماده من جهة الولاية وهى التى يتم على أساسها حساب كامل التكلفة والإيرادات وتصنف مساحات
المراحل إلى خمس فئات (محدودة ، صغيرة ، متوسطة ، كبيرة ، قصوى) طبقًا لطبيعة العناصر العقارية المزمع
إقامتها على مساحة الأرض وعلى أساس الجدول الآتى : مساحة المشروع : مساحة محدودة مساحة صغيرة
مساحة متوسطة مساحة كبيرة مساحة قصوى أقل من ۵۰ فدانًا من ۵۰ وأقل من ۱۰۰ فدان من ۱۰۰ وأقل من ۵۰۰ فدان من ۵۰۰ وأقل من ۱۰۰۰ فدان من ۱۰۰۰ فدان فأكثر.
التكلفة الإنشائية :
التكلفة المالية المطلوبة لتنفيذ الأعمال الإنشائية للعناصر العقارية لمرحلة أو أكثر من مراحل المشروع
وتكون التكلفة الإنشائية الكلية للمرحلة هى إجمالى التكلفة الإنشائية لكافة العناصر العقارية بالمرحلة
والتى يتم احتسابها على حسب التكلفة الإنشائية المقدمة من المطور .
البرنامج الزمنى :
مخطط زمنى لتنفيذ المشروعات تحدد فيه مراحل المشروع ونسب التنفيذ على أن ينتهى البرنامج مع انتهاء المدة المحددة للتنفيذ .
نسبة الإنجاز :
نسبة المنفذ الفعلى من أعمال المرحلة مقارنة بالبرنامج الزمنى المعتمد للمشروع ، ويتم إيداع وصرف كل ما يخص المشروع من الإيراد طبقًا لكل مرحلة فيما عدا الإنفاق على الخدمات والمرافق الأساسية بالنسبة للمشروعات ذات المساحة القصوى .
السنة المالية :
يقصد بها السنة من ۱ يناير حتى ۳۱ ديسمبر .
المصروفات :
(۲۰٪) من الإيرادات للصرف خارج المرحلة للمصروفات الإدارية . المــادة (۲) الضوابط والمعايير الملزمة على المطور العقارى
- فتح حسـاب بنكى مستـقل للمشروع / المرحلة يتم فيه إيداع وصرف كل ما يخص المشروع / المرحـلة من إيرادات ومصروفات سواء كانت شيكات أو نقدًا فيما عدا الإنفاق على الخدمات والمرافق الأساسية خارج إطار المرحلة وذلك بالنسبة للمشروعات ذات المساحة القصوى .
- وفى حالة حصول المطور العقارى على قرض للمشروع / المرحلة ، فإنه يلتزم بفتح حساب مدين للمشروع / المرحلة ، ويكون سداد القرض من الحساب الخاص بالإيرادات أو أى حساب آخر مع الخضوع لكافة قواعد الائتمان الصادرة عن البنك المركزى المصرى .
- تقسيم المشروع إلى عدد من المراحل ، ويجوز أن يقوم المطور باعتبار المشروع مرحلة واحدة مساحتها (۱۰۰٪) من مساحة المشروع ، وتعد المرحلة هى وحدة التعامل على المشروع فيما يخص التصريح ببدء البيع ، وللمطور بيع جزء فقط من المرحلة إذا ما طلب ذلك .
- الالتزام بالبرنامج الزمنى المقدم من المطور والمعتمد من جهة الولاية لتنفيذ المشروع / المرحلة .
- يجوز للمطور أن يطرح مرحلة أو أكثر من كل مكون من مكونات المشروع فى ذات الوقت مع الالتزام بالضوابط الملزمة .
المــادة (۳) الإعلان عن بيع الوحدات
- لا يجوز الإعلان عن بيع وحدات بأى مشروع قبل الحصول على القرار الوزارى باعتماد المخطط العام ، وكذلك القرار الوزارى التفصيلى للمرحلة المراد الإعلان عنها .
- لا يجوز الإعلان عن مرحلة جديدة إلا بعد التأكد بالالتزام بالبرنامج الزمنى المعتمد للمرحلة السابق الإعلان عنها .
- يلتزم المطور العقارى بإيداع مبلغ مالى بالحساب البنكى الخاص بالمشروع/ المرحلة تتناسب قيمته مع مساحة المشروع / المرحلة أو الجزء المطلوب طرحه للبيع، ويجوز أن يكون المبلغ فى صورة نقدية أو فى صورة شيكات من إيرادات مشروعات سابقة مسلمة أو التسهيلات الائتمانية الخاصة أو خطاب ضمان بنكى ، ويتحدد ذلك محسوبًا على أساس التكلفة الإنشائية للمرحلة تبعًا لمساحة المشروع / المرحلة / الجزء المطلوب طرحه للبيع طبقًا لما ورد بجدول المساحات بالتعريفات بهذه الضوابط ، وذلك على النحو الوارد بالجدول الآتى : مساحة المشروع / المرحلة / جزء من المرحلة مساحة محدودة ۲۰٪ مساحة صغيرة ۱۵٪ مساحة متوسطة ۱۰٪ مساحة كبيرة ۵٪ مساحة قصوى ۳٪
- بعد قيام المطور بتقديم ما يفيد توافر الغطاء المالى اللازم للمرحلة / الجزء المراد بيعه بالحساب البنكى الخاص بالمشروع وإيداع المبالغ الخاصة بالمرحلة ، يتم التصريح للمطور بطرح المرحلة المراد بيعها مع الالتزام بالبرنامج الزمنى المعتمد .
- على المطور أن يقوم بتسليم تقرير مالى نصف سنوى إلى جهة الولاية ، يكون معتمدًا من مراقب حسابات الشركة بموقف المبالغ المحصلة من المشترين وموقف الصرف على المرحلة يسلم خلال (٤۵) يومًا من انتهاء نصف السنة المالية للمراجعة من جهة الولاية .
- يلتزم المطور العقارى بالاحتفاظ باحتياطى (۵٪) أو خطاب ضمان بنكى من إجمالى التحصيلات بالحساب البنكى لكل مرحلة لمقابلة الاستردادات ، وتخصم الاستردادات من هذا الاحتياطى ، وتستنزل المبالغ المخصصة للاحتياطى بنسبة وتناسب مع تسليم الوحدات المخصص لها هذا الاحتياطى طبقًا لشهادة مراقب الحسابات الصادرة بشأن الوحدات المسلمة ويتم الإفراج عن المتبقى من هذا الاحتياطى بعد إتمام تسليم المرحلة .
- يجب أن يكون مراقب حسابات المطور العقارى من المقيدين بسجل مراقبى الحسابات لدى البنك المركزى المصرى أو الهيئة العامة للرقابة المالية .
- يجوز للمطور زيادة نسبة المطروح للبيع داخل المرحلة المصرح له بالبيع بها بحد أقصى (۵۰٪)
من المطروح شريطة الالتزام بكافة القيود المالية الواردة بالمادة (۲-۱) خلال (۳۰) يومًا وشريطة أن تكون تغذية الحساب من غير المبيعات المطروحة للبيع .
المــادة (٤) : –
يجب أن يلتزم المطور العقارى بوجود المبلغ المالى المشار إليه بالمادة (۲ – ۱) بالحساب البنكى كحد أدنى لحين
بدء أعمال التنفيذ الإنشائى للمرحلة ، وبعد بدء أعمال التنفيذ يحق للمطور خفض قيمة مبلغ الحد الأدنى للغطاء
المالى بالحساب البنكى تنازليًا مع معدلات إنجاز المشروع / المرحلة وصولاً إلى إلغاء شرط الحد الأدنى كليًا عند
الوصول إلى تنفيذ نسبة إنجاز حتى (۳۰٪) من تنفيذ المشروع / المرحلة المطروحة للبيع طبقًا للجدول الآتى :
المساحة مساحة محدودة مساحة صغيرة مساحة متوسطة مساحة كبيرة مساحة
قصوى الحد الأدنى لإلغاء شرط الحساب البنكى ۳۰٪ ۲۵٪ ۲۰٪ ۱۵٪ ۱۰٪.
المــادة ( 5)
مع عدم الإخلال ببنود التعاقد المبرمة بين المطور العقارى والعميل ، فى حالة تأخر المطور العقارى فى تسليم
الوحدة العقارية المبيعة إلى العميل عن الموعد المتفق عليه فى العقد المبرم ، شريطة التزام جهة الولاية بشروط
التعاقد واستخراج التراخيص طبقًا للقوانين المنظمة ، وبشرط التزام العميل بكافة بنود العقد مع المطور العقارى
والالتزام بسداد الأقساط المستحقة عليه فى مواعيدها طبقًا للعقد مع المطور العقارى ، يتم الآتى : –
۱ – يمنح المطور اثنى عشر شهرًا للالتزام بتسليم الوحدة طبقًا للتاريخ المحدد بالعقد .
۲ – إذا تجاوزت مدة التأخير عن اثنى عشر شهرًا ترحل الأقساط المستحقة لحين الاستلام بذات المدة بعد الانتهاء من الأقساط المتبقية .
۳ – فى حال تجاوز مدة التأخير عن (۲٤) شهرًا يكون من حق العميل الاختيار بين استمرار البند السابق لحين
الاستلام أو استرداد ما تم سداده فى خلال مدة (۳) أشهر من الطلب . ويسرى حكم هذه المادة على كافة
المشروعات بما فى ذلك المشروعات الجارى تنفيذها قبل صدور هذه الضوابط ، وفى حال النص فى العقود المبرمة
بين المطور والعميل على شروط أفضل لصالح العميل تطبق الشروط الواردة بالعقد ، وعلى المطورين العقاريين
بشأن المشروعات الجارى تنفيذها فى حالة التأخير عن التسليم توفيق أوضاعهم خلال اثنى عشر شهرًا
من تاريخ صدور هذه الضوابط ، وبما يتفق مع عقود العملاء والبرامج الزمنية للمشروع / المرحلة .
المــادة ( 6 )
بالنسبة للمشروعات الجارى تنفيذها يلتزم المطور العقارى بفتح حساب بنكى للمراحل اللاحقة
والتى سيتم الإعلان عن تسويقها من تاريخ العمل بتلك الضوابط ،كما يلتزم المطور بتقديم
القوائم المالية المعتمدة من مراقبى الحسابات لدى البنك المركزى المصرى أو الهيئة العامة للرقابة المالية
مع الالتزام بإيداع المتحصلات التى سيتم تحصيلها من مبيعات سابقة
فى الحساب للمشروع عن الوحدات غير المسلمة ، مع تقديم تقرير فنى لنسب التنفيذ على الواقع
وفى حالة مخالفة البرنامج الزمنى المعتمد أو مدة التنفيذ المحددة بالعقود المبرمة بين المطور العقارى
وجهة الولاية ، بحسب الأحوال ، يمنح مهلة ستة أشهر للالتزام بالجدول المعتمد .
المــادة (۷)
الإخلال بالشروط والضوابط فى حال الإخلال بالالتزامات الواردة بهذه الضوابط ، يتم إبلاغ المطور رسميًا وإمهاله مدة ستة أشهر لتصحيح المخالفة ، وفى حالة عدم قيام المطور بإصلاح المخالفة خلال هذه الفترة ، يكون لجهة الولاية وقف كافة الموافقات المتعلقة ببدء بيع المرحلة اللاحقة بالمشروع لحين تصحيح المخالفة ، ثم الإعلان فى وسائل الإعلام عن مخالفات المطور للشروط والالتزامات الواردة بهذه الضوابط ، وتوقيع الجزاءات القانونية الواردة بالعقد المبرم بين المطور وجهة الولاية .
المــادة (۸)
: – مبالغ الصيانة مبالغ الصيانة المحصلة من المشترين يتم إيداعها بحساب خاص للصيانة والتشغيل عند بدء تحصيلها وطبقًا للضوابط المعمول بها ولا تعتبر من مبالغ المشروع/المرحلة .
المــادة (۹
أعمال الصيانة والتشغيل التزام المطورين العقاريين بإدارة المشروعات التى يتم تنفيذها والقيام بأعمال اتحاد الشاغلين المذكورة فى القانون رقم ۱۱۹ لسنة ۲۰۰۸ للحفاظ على أصول السادة المشترين مع مراجعة مصاريف الصيانة من خلال مراجعين قانونيين وذلك بالصرف من عوائد وديعـة الصيانة التى تم تحصيلها ويتحمل المشترى أية تكاليف تزيد عن هذه العوائد .
المــادة (۱۰)
تسرى هذه الضوابط على كافة مشروعات التطوير العقارى ، بما فى ذلك كافة مشروعات التنمية والتطوير السكنى والسياحى ولا تعد أعمال المقاولات من أنشطة التطوير العقارى .
المــادة (۱۱)
صندوق تأمين ضد المخاطر يراعى عند إنشاء اتحاد المطورين إنشاء صندوق تأمين ضد المخاطر ، ويتم وضع آليات تمويله وقواعد الصرف منه بمعرفة اتحاد المطورين .
المــادة (۱۲)
يعمل بشأن هذه الضوابط على كافة المشروعات / المراحل الجديدة . اقتضى الأمر سماع أقوال الشاكي أو إجراء تحقيق فيما تضمنته الشكوى، فإذا تفاهم طرفا الشكوى أو ثبت أنها غير جدية فيتعين حفظها ما لم ير المحامي العام أو رئيس النيابة الكلية استطلاع رأي المحامي العام لدى محكمة الاستئناف قبل التصرف فيها .
