عدم إحداث تغيير ضار بالعين المؤجرة
عدم إحداث تغيير ضار بالعين المؤجرة
يُعد التزام المستأجر بعدم إحداث تغيير ضار بالعين المؤجرة من أهم الالتزامات التي كفلها القانون المدني حفاظًا على حق الملكية وضمانًا لاستقرار العلاقة الإيجارية. فالأصل أن يتسلم المستأجر العين ليستعملها فيما أُعدت له، دون أن يُدخل عليها تعديلات تُنقص من قيمتها أو تُعرضها للتلف.
نص المادة ٥٨٠
تنص المادة ٥٨٠ من القانون المدني على
(1) لا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين المؤجرة تغييرا بدون إذن المؤجر إلا إذا كان هذا التغيير لا ينشأ عنه أي ضرر للمؤجر.
(2) فإذا أحدث المستأجر تغييرا في العين المؤجرة مجاوزا فيذلك حدود الالتزام الوارد في الفقرة
السابقة ، جاز إلزامه بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها وبالتعويض أن كان له مقتض.
نص المادة (٥٨١)
(1) يجوز للمستأجر أن يضع بالعين المؤجرة أجهزة لتوصيل المياه والنور الكهربائي والغاز والتليفون والراديو وما إلى ذلك مادامت الطريقة التي توضع بها هذه الأجهزة لا تخالف الأصول المرعية ، وذلك ما لم يثبت المؤجر أن وضع هذه الأجهزة يهدد سلامة العقار.
(2) فإذا كان تدخل المؤجر لازما لإتمام شيء من ذلك ، جاز للمستأجر أن يقتضي منه هذا التدخل ، على أن يتكفل بما ينفقه المؤجر.
المذكرة الإيضاحية
أوضحت المذكرة الإيضاحية أن العبرة ليست بمجرد حدوث تغيير، وإنما بكونه ضارًا بالعين أو مخالفًا للغرض المتفق عليه. فإذا كان التغيير غير ضار ولا يُخل بطبيعة العين، جاز للمستأجر إجراؤه في الحدود المقررة قانونًا.
وضع أجهزة توصيل المياه والكهرباء والراديو والتليفزيون وغيرها
أجاز القانون للمستأجر وضع أجهزة التوصيل الحديثة اللازمة للانتفاع المعتاد، بشرط ألا يترتب على ذلك إتلاف أو تشويه للعين المؤجرة، وألا يُلحق ضررًا جوهريًا بها.
نص المادة (٥٨٢)
تنص المادة ٥٨٢ على أنه يلتزم المستأجر بإجراء الترميمات ” التأجيرية ” التي يقضي بها العرف ، ما لم يكن
هناك اتفاق على غير ذلك.
المذكرة الإيضاحية
أكدت أن الهدف هو التوفيق بين حق المستأجر في الانتفاع وحق المؤجر في صون ملكه، فلا يُمنع المستأجر من وسائل الراحة المعتادة، ما دام الضرر غير قائم.
إجراء الترميمات التأجيرية
نص المادة (٥٨٣)
(1) يجب على المستأجر أن يبذل من العناية في استعمال العين المؤجرة وفي المحافظة عليها ما يبذله الشخص المعتاد.
(2) وهو مسئول عما يصيب العني أثناء انتفاعه بها من تلف أو هلاك غير ناشئ عن استعمالها استعمالا ما لوفا.
المذكرة الإيضاحية
بيّنت أن المقصود بالترميمات التأجيرية هي الإصلاحات البسيطة كإصلاح الزجاج أو المفاتيح أو الصنابير، بينما الترميمات الجوهرية تقع على عاتق المؤجر.
التزام المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة
نص المادة (٥٨٤)
تنص المادة عل :
(1) المستأجر مسئول عن حريق العين المؤجرة إلا إذا أثبت أن الحريق نشأ عن سبب لا يد له فيه.
(2) فإذا تعدد المستأجرون لعقار واحد ، كان كل منهم مسئولا عن الحريق بنسبة الجزء الذي يشغله ، ويتناول ذلك المؤجر إن كان مقيما في العقار .
هذا ما لم يثبت أن النار أبتدأ شبوبها فيا الجزء الذي يشغله أحد المستأجرين فيكون وحده مسئولا عن الحريق.
المذكرة الإيضاحية
أوضحت أن المستأجر يُسأل عن كل تلف ينشأ عن تقصيره أو إساءة استعماله، ويُفترض الخطأ في جانبه ما لم يُثبت السبب الأجنبي.
مسئولية المستأجر عن حريق العين المؤجرة
نص المادة (٥٨٥)
يجب على المستأجر أن يبادر إلى إخطار المؤجر بكل أمر يستوجب تدخله ، كان تحتاج العين إلى ترميمات مستعجلة ، أو ينكشف عيب بها ، أو يقع اغتصاب عليها ، أو يعتدي أجنبي بالتعرض لها ، أو بإحداث ضرر بها.
المذكرة الإيضاحية
قررت قرينة قانونية تُحمّل المستأجر عبء الإثبات، نظرًا لوجوده الفعلي بالعين وسيطرته عليها.
التزام المستأجر بإخطار المؤجر بما يتطلب تدخله
نص المادة (٥٨٦)
(1) يجب على المستأجر أن يقوم بوفاء الأجرة فيا المواعيد المتفق عليها ، فإذا لم يكن هناك اتفاق وجب وفاء الأجرة في المواعيد التي يعينها عرف الجهة.
(2) ويكون الوفاء في موطن المستأجر ما لم يكن هناك اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك.
المذكرة الإيضاحية
الغاية حماية العين من تفاقم الأضرار، وتحميل المستأجر مسئولية التقصير في الإخطار.
التزام المستأجر بالوفاء بالأجرة
الأجرة هي المقابل الأساسي للانتفاع، ويجب الوفاء بها في الميعاد والمكان المتفق عليهما.
عرض وإيداع الأجرة
إذا رفض المؤجر استلام الأجرة، جاز للمستأجر إجراء العرض الحقيقي ثم الإيداع.
إجراءات العرض الحقيقي
يتم العرض بواسطة محضر رسمي يتضمن إنذار المؤجر بسداد الأجرة.
عدم توافر العرض الحقيقي بعرض شيك
لا يُعد عرض الشيك عرضًا حقيقيًا إلا إذا قبله المؤجر صراحة.
الإيداع عند رفض العرض
إذا رفض المؤجر، يتم إيداع المبلغ بخزينة المحكمة.
العرض الحقيقي في الجلسة
يجوز عرض الأجرة بالجلسة أمام المحكمة ويثبت بمحضرها.
العرض على وكيل غير مفوض بالقبول
لا يُنتج أثره إلا إذا كان الوكيل مفوضًا صراحة في الاستلام.
براءة الذمة بالإيداع ولو قضى بعدم قبول الدعوى
يظل الإيداع منتجًا لأثره في إبراء الذمة.
بطلان الإيداع الذي لم يسبقه عرض
الأصل وجوب العرض أولًا إلا إذا تعذر.
التنازل عن بطلان العرض والإيداع
يجوز للمؤجر التنازل صراحة أو ضمنًا.
مصروفات العرض والإيداع
يتحملها المدين إذا ثبت تقصيره.
الطرد لعدم الوفاء بالأجرة وملحقاتها
يجوز طلب الطرد إذا تخلف المستأجر عن السداد بعد التكليف بالوفاء.
إنعدام حكم الطرد
ينعدم الحكم إذا صدر دون تكليف صحيح أو على غير ذي صفة.
أثر التنازل عن طلب الطرد المستعجل
لا يمنع من المطالبة بالأجرة موضوعيًا.
دعوى الإخلاء للتأخير في سداد الأجرة
يشترط التأخير الفعلي وعدم وجود مبرر مشروع.
تعديل ميعاد الوفاء بالأجرة
يجوز باتفاق الطرفين.
نفاذ الوفاء بالأجرة في حق الغير
يُعتد بالوفاء للمالك الظاهر حسن النية.
المطالبة بالأجرة المتأخرة مع الإخلاء
يجوز الجمع بين الطلبين.
الشرط الفاسخ الصريح
يُرتب فسخ العقد بقوة القانون عند تحقق المخالفة.
تقادم دين الأجرة
يتقادم بخمس سنوات باعتباره دينًا دوريًا.
أجرة العقار المرهون
للدائن المرتهن حق استيفائها في حدود الرهن.
مناط وقف دعوى المطالبة بالأجرة عند النزاع على الملكية
يُوقف الفصل إذا كان النزاع جديًا ومؤثرًا.
إخضاع الأجرة للزيادة التي يقررها قانون إيجار الأماكن
تُطبق الزيادة بقوة القانون متى توافرت شروطها.
نص المادة (٥٨٧)
الوفاء بسقط من الأجرة قرينة على الوفاء بالأقساط السابقة على هذا القسط حتى يقوم الدليل على عكس ذلك.
المذكرة الإيضاحية
الغاية منع التعسف وضمان استقرار المعاملات.
نص المادة (٥٨٨)
يجب على من استأجر منزلا أو مخزنا أو حانوتا أو مكانا مماثلا لذلك أو أرضا زراعية أن يضع في العين المؤجرة أثاثا أو بضائع أو محصولات أو مواشي أو أدوات تكون قيمتها كافية لضمان الأجرة عن سنتين ، أو عن آكل مدة الإيجار إذا قلت عن سنتين هذا ما لم تكن الأجرة قد عجلت ، ويعفي المستأجر من هذا الالتزام إذا تم الاتفاق على هذا الإعفاء أو إذا قدم المستأجر تأمينا أخر.
المذكرة الإيضاحية
تيسير الإثبات وتخفيف عبء المنازعات.
وضع منقولات تكفى امتياز المؤجر (نص المادة ٥٨٩)
(1) يكون للمؤجر ، ضمانا لكل حق يثبت له بمقتضى عقد الإيجار ، أي يحبس جميع المنقولات القابلة للحجز الموجود في العين المؤجرة مادامت مثقلة بامتياز المؤجر ولو لم تكن مملوكة للمستأجر . وللمؤجر الحق في أن يمانع في نقلها ، فإذا نقلت رغم معارضته أو دون عمله كان له الحق في استردادها من الحائز لها ولو كان حسن النية ، مع عدم الإخلال بما يكون لهذا الحائز من حقوق.
(2) وليس للمؤجر أن يستعمل حقه في الحبس أو في الاسترداد إذا كان نقل هذه الأشياء أمرا اقتضته حرفة المستأجر أو المألوف من شؤون الحياة ، أو كانت المنقولات التي تركت في العين المؤجرة أو التي تم استردادها تفي بضمان الأجرة وفاء تاما.
المذكرة الإيضاحية
تأكيدًا لحق الامتياز المقرر للمؤجر.
حق المؤجر في حبس المنقولات واستردادها
يحق له حبس المنقولات ضمانًا لدينه، وله حق التتبع خلال مدة معينة.
امتياز المؤجر
أولًا: الحق الممتاز
1- الأجرة المستحقة.
2- المبالغ الأخرى الناشئة عن العقد.
ثانيًا: محل الامتياز
يرد على منقولات المستأجر الموجودة بالعين.
منقولات الزوجية
تخضع للامتياز متى كانت مملوكة للمستأجر.
امتياز المؤجر في حالة امتداد الإيجار
يبقى قائمًا خلال الامتداد القانوني.
الامتياز ومنقولات المستأجر من الباطن
يمتد في حدود ما في ذمة المستأجر الأصلي.
حق التتبع
يجوز تتبع المنقولات خلال مدة معينة بعد نقلها.
مرتبة الامتياز
يتقدم على غيره من الديون العادية.
نص المادة (٥٩٠) عقد الإيجار محدد المدة
يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار . فإذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزما أن يدفع للمؤجر تعويضا يراعي في تقديره القيمة الايجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر.
التزام المستأجر برد العين المؤجرة
يجب ردها بالحالة التي تسلمها عليها.
مناط اختصاص القضاء المستعجل لعدم الرد
يتحقق إذا كان النزاع غير جدي.
نص المادة (٥٩١)
(1) على المستأجر أن يرد العين المؤجرة بالحالة التي تسلمها عليها ، إلا ما يكون قد أصاب العين من هلاك أو تلف لسبب لا يد له فيه.
(2) فإذا كان تسليم العين للمستأجر قد تم دون آتابة محضر أو دون بيان بأوصاف هذه العين ، افترض ، حتى يقوم الدليل على العكس ، أن المستأجر قد تسليم العين في حالة حسنة.
المذكرة الإيضاحية
تُحدد مسئولية المستأجر عن التأخير في الرد.
نص المادة (٥٩٢)
(1) إذا أوجد المستأجر في العين المؤجرة بناء أو غراسا أو غير ذلك من التحسينات مما يزيد في قيمة العقار، التزام المؤجر أن يرد للمستأجر عند انقضاء الإيجار ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك.
(2) فإذا كانت تلك التحسينات قد استحدثت دون علم المؤجر أو رغم معارضته ، كان له أيضا أن
يطلب من المستأجر إزالتها . وله أن يطلب فوق ذلك تعويضا عن الضرر الذي يصيب العقار من هذه الإزالة إن كان للتعويض مقتض.
(3) فإذا اختار المؤجر أن يحتفظ بهذه التحسينات في مقابل رد إحدى القيمتين المتقدم ذآرها ،
جاز للمحكمة أن تنظره إلى أحل الوفاء بها.
المذكرة الإيضاحية
العبرة بالحالة التي كانت عليها وقت التسليم مع مراعاة الاستعمال المألوف.
الإنشاءات التي يقيمها المستأجر بالعين المؤجرة
يجوز إزالتها إذا لم يُلحق ذلك ضررًا جسيمًا.
إقامة المستأجر البناء بعد تهدمه
يُعد تصرفًا يتجاوز حدود الانتفاع ما لم يُجزه المؤجر.
تأجير المستأجر المنشآت التي أقامها
يتوقف على عدم مخالفة العقد.
تقدير قيمة الدعوى عند طلب الإزالة
تُقدر بقيمة الأعمال المطلوب إزالتها.
مناط اعتبار الإزالة من أعمال الإدارة
تُعد من أعمال الإدارة إذا كانت لحفظ المال لا تغييره.
بهذا يتضح أن المشرّع أحاط عقد الإيجار بسياج متكامل من الالتزامات والضمانات، بما يحقق التوازن بين مصلحة المؤجر في صيانة ملكه، ومصلحة المستأجر في الانتفاع المشروع، وهو ما يُعزز استقرار المعاملات العقارية ويحد من المنازعات القضائية.
امتداد الإيجار: حماية حقوق المستأجرين والمستفيدين
أفضل محامٍ متخصص في الإيجارات وقضايا فسخ الإيجار – محمد منيب
عندما يتعلق الأمر بـ قضايا الإيجارات وفسخ عقود الإيجار فإن اختيار المحامي المتخصص يصنع الفارق الحقيقي في نتيجة النزاع.
يُعد محمد منيب من الأسماء البارزة في منازعات الإخلاء، الطرد لعدم سداد الأجرة، صياغة عقود الإيجار، تفعيل الشرط الفاسخ الصريح، والتمثيل أمام المحاكم في جميع درجات التقاضي.
بخبرة عملية واسعة وفهم دقيق لنصوص القانون المدني وأحكام محكمة النقض، يقدم حلولًا قانونية استراتيجية تحمي حقوق المؤجرين والمستأجرين على حد سواء، مع سرعة في اتخاذ الإجراءات ودقة في عرض الدفوع القانونية.
ذا كنت تبحث عن استشارة قانونية قوية أو دفاع احترافي في نزاع إيجاري، فإن محمد منيب هو خيارك الأمثل لضمان أفضل النتائج القانونية.
المستشار محمد منيب محامى ايجارات مشهور
عنوان المكتب : 13 شارع الخليفه من شارع الهرم بجوار السجل المدني
أرقام تليفونات المكتب :