ضمانات الوفاء بالأجر في القانون المدني
حرص القانون المدني على حماية حق الدائن بالأجر، سواء كان مقاولًا أو مهندسًا معماريًا، من خلال تقرير عدة ضمانات تكفل له استيفاء أجره. من أبرز هذه الضمانات حق الامتياز الذي يُمنح للمقاول أو المهندس على المباني أو المنشآت التي ساهم في إنشائها أو تصميمها، حيث يتيح له هذا الامتياز استيفاء أجره بالأولوية عند التنفيذ على العقار. كما يُعد الأجر دينًا مدنيًا يُمكن المطالبة به قضائيًا، ويجوز للمحكمة أن تحكم به مع التعويض في حال التأخير أو المماطلة في الدفع. ويُعد كذلك الإخلال بدفع الأجر إخلالًا بالعقد، مما يمنح الدائن الحق في طلب الفسخ أو وقف تنفيذ التزاماته. وتُعد هذه الضمانات وسيلة فعالة لضمان التوازن العقدي ومنع تعسف الطرف المدين.
ضمانات الوفاء بالأجر في القانون المدني
1- التنفيذ العيني أو الفسخ .
2- الحق في الحبس .
3- حق الإمتياز .
اولا : التنفيذ العيني أو الفسخ :
يُعد التنفيذ العيني والفسخ من أهم الجزاءات المقررة في القانون المدني لمواجهة الإخلال بالعقود. فإذا أخل أحد الطرفين – كرب العمل أو المقاول – بالتزاماته العقدية، جاز للطرف الآخر أن يطلب التنفيذ العيني، أي تنفيذ الالتزام كما هو متفق عليه في العقد، متى كان ذلك ممكنًا. ويُفضل التنفيذ العيني لأنه يُحقق للطرف المتضرر ما كان يتوقع الحصول عليه من العقد. أما إذا استحال التنفيذ العيني أو أصبح غير ذي جدوى، جاز للطرف المتضرر أن يطلب فسخ العقد، أي إنهاء العلاقة التعاقدية وما يترتب عليها من آثار، مع حقه في المطالبة بالتعويض إذا لحقه ضرر. ويخضع الاختيار بين التنفيذ العيني والفسخ لتقدير القاضي، وفقًا لظروف كل حالة ودرجة الإخلال.
ثانيا : الحق في الحبس :
الحق في الحبس هو وسيلة قانونية يقرها القانون المدني لحماية الدائن، وتُمكّنه من الامتناع عن تنفيذ التزامه طالما لم يقم المدين بتنفيذ ما هو مستحق عليه. وفي عقد المقاولة، يحق للمقاول أو المهندس المعماري أن يحتبس العمل أو المستندات أو الرسومات التي قام بها، إذا لم يقم رب العمل بدفع الأجر المستحق، ما لم يوجد اتفاق أو نص قانوني يقضي بخلاف ذلك. ويُعد هذا الحق وسيلة ضغط مشروعة تكفل للدائن الحفاظ على حقوقه وتمنع وقوع الضرر عليه بسبب إخلال الطرف الآخر بالتزامه. ويظل الحق في الحبس قائمًا طالما لم يُوفَ الأجر، ويجب استعماله بحسن نية ودون تعسف، وإلا جاز للمحكمة التدخل لرفعه.
ثالثا : حق الإمتياز :
يُعد حق الامتياز من أهم الضمانات التي يمنحها القانون المدني للدائن بالأجر، كالمقاول أو المهندس المعماري، حيث يُخول له هذا الحق أولوية في استيفاء أجره من ثمن العقار أو المنشأة التي قام ببنائها أو تصميمها أو الإشراف على إنشائها. ويترتب الامتياز بقوة القانون، دون حاجة إلى تسجيل أو اتفاق خاص، ويُمنح للدائن حتى ولو لم يكن مالك العقار، بشرط أن يكون العمل قد أُنجز لحساب المالك أو بإذنه. ويُعتبر هذا الامتياز من الامتيازات الخاصة التي تتقدم على حقوق الدائنين العاديين والمرتهنين، مما يوفر حماية فعالة لحق المهندس أو المقاول، ويضمن له استرداد أجره في حال إخفاق رب العمل في الوفاء بالتزامه المالي.
النصوص القانونية
المادة 1140 مدني تنص على :
(1) المبالغ التى صرفت فى حفظ المنقول وفيما يلزم له من ترميم ، يكون لها امتياز عليه كله .
(2) وتستوفى هذه المبالغ من ثمن هذا المنقول المثقل بحق الامتياز بعد المصروفات القضائية والمبالغ المستحقة للخزانة العامة مباشرة ، أما فيما بينها فيقدم بعضها على بعض بحسب الترتيب العكسي لتواريخ صرفها.
المادة 1148 مدني تنص على :
(1) المبالغ المستحقة للمقاولين والمهندسين المعماريين الذين عهد إليهم فى تشييد أبنية أو منشآت أخرى أو فى إعادة تشييدها أو فى ترميمها أو فى صيانتها ، يكون لها امتياز على هذه المنشآت ، ولكن بقدر ما يكون زائدا بسبب هذه الأعمال فى قيمة العقار وقت بعه .
(2) ويجب أن يقيد هذا الامتياز ، وتكون مرتبته من وقت القيد .
إمتياز المقاولين والمهندسين المعماريين :
يُقرر القانون المدني امتيازًا خاصًا للمقاولين والمهندسين المعماريين ضمانًا لحقوقهم في الحصول على الأجر المستحق نظير ما قدموه من عمل في بناء العقارات أو ترميمها أو صيانتها. ويقع هذا الامتياز على البناء ذاته أو المنشأة التي أنجزت أو أُدخلت عليها التحسينات، ويشمل ثمن العقار أو قيمة الإيجار أو التعويضات المستحقة عليه. ويأتي امتيازهم في مرتبة متقدمة على معظم الامتيازات الأخرى، دون حاجة إلى تسجيل، بشرط أن تكون الأعمال قد تمت لصالح مالك العقار أو بإذنه. ويهدف هذا الامتياز إلى حماية المقاول والمهندس من تعثر رب العمل وضمان استيفاء أجورهما بشكل عادل، خاصة إذا تعددت الديون على العقار.
حكمة الإمتياز :
الحكمة من هذا الامتياز أن المقاول أو المهندس قد أضاف إلى ثروة رب العمل قيمة ، فمن العدل أن يستوفى منها حقه قبل غيره .
تعيين الدين الممتاز :
يضمن هذا الامتياز المبالغ المستحقة للمقاولين والمهندسين المعمارين لتشييد أبنية أو منشآت أخرى أو ترميمها أو صيانتها . فهو يشمل مصروفات البناء كما يشمل مصروفات الترميم والصيانة ، وقد كان القانون الملغى يقرر الامتياز لهذه المصروفات الأخيرة دون الأولى (٦٠٣م) ۷۲۹ فقرة (۳) . وظاهر من عبارة المادة (۱۱٤٨) مدنى أنها تقصر هذا الامتياز من ناحيتين : ناحية الأشخاص الذين يثبت لهم الامتياز، وناحية المبالغ التي تكون ممتازة .
محل الإمتياز :
بعد أن نصت الفقرة الأولى من المادة (١١٤٨) على أن هذا الامتياز ت على المنشآت ، تحفظت وقالت : ” ولكن بقدر ما است ما يكون زائدا سبب هذه الأعمال فى قيمة العقار وقت بیعه ” .
ويستفاد من هذا النص أن محل الامتياز هو البناء أو المنشأة التي شيدت او رحمت او تمت صيانتها . ومن ثم لا يرد الامتياز على الأرض التي يقام عليها المبنى . فلو أن المبنى تهدم فإنه لا يكون للدائن أن يباشر امتيازه على هذه الأرض . وإنما يمكن أن يباشره على المال الذى يحل محل المبنى كعوض التأمين أو التعويض الذي يدفعه من يكون قد تسبب بخطئه في تهدم البناء.
ويحمل الامتياز المبنى كله ، ولكن الدائن لا يباشر امتيازه إلا على المبلغ الذى يساوى الزيادة في قيمة العقار بسبب أعمال المهندس أو المقاول.
شهر الإمتياز :
نصت الفقرة الثانية من المادة ١١٤٨ مدنى على أنه .
” ويجب أن يقيد هذا الامتياز وتكون مرتبته من وقت القيد “
ويكون قيد الامتياز بموجب قائمة كقائمة الرهن أو الاختصاص، يبين فيها مقدار الدين الممتاز ، ويرفق بها ما يؤيده من مستندات كعقد محاسبة أو إقرار من المدين أو حكم قضائي . ويجب أن تكون هذه المستندات مصدقا فيها على توقيع المدين ولا يكون للقيد أثر إلا إذا كان متخذا ضد مالك العقار الأصلي أو مالك الأرض التي أقيمت عليها المنشآت وبموجب محاسبة أو إقرار صادر منه أو حكم قضائى صادر ضده .
مرتبة الإمتياز :
يتمتع امتياز المقاولين والمهندسين المعماريين بمرتبة متقدمة في ترتيب حقوق الامتياز، حيث يُعد من الامتيازات الخاصة العقارية التي ترد على العقار ذاته وتُعطى الأولوية في استيفاء الحقوق من ثمن العقار أو قيمته عند بيعه أو التصرف فيه. ويتقدم هذا الامتياز على حقوق الدائنين العاديين، بل وعلى كثير من الحقوق العينية التبعية كالرهن الرسمي، إذا لم يُشهر الرهن قبل نشوء حق الامتياز. وتُحدد مرتبة الامتياز وفقًا لتاريخ إنجاز العمل أو بحسب القواعد الخاصة المنصوص عليها في القانون، بما يضمن للمقاول أو المهندس استيفاء أجره قبل غيره من الدائنين، تحقيقًا للعدالة ومنعًا لتعرضهم للضرر المالي نتيجة ارتباطهم بأعمال لا يمكن استردادها ماديًا.
مكتب محاماة استشارات قانونيه متخصص في القضايا المدنية والعقارات
مكتب المستشار محمد منيب المحامى
✔️ تواصل معنا الآن للحصول على استشارة قانونية مدفوعة!
✔️ ضمان السرعة والدقة في إنجاز معاملاتك القانونية.
استشارة قانونية شاملة.حرصا منا على وقت عملائنا من قبل المستشار محمد منيب شخصيا خدمة مقابلة اون لاين من خلال تطبيق meet على Gmail توفر لك دعماً قانونياً عبر الانترنت .
📞 للاستفسار أو الحجز خدمة العملاء: 01006321774
📞 التواصل: احجز موعد مسبق 01006321774 – 01223232529
📍 عنوان المكتب: 13 شارع الخليفه من شارع الهرم بجوار السجل المدني