شرح وتوضيح نص المادة 7 من قانون الايجار الجديد 164 لسنة 2025

تنص مادة (7)

شرح وتوضيح نص المادة 7 من قانون الايجار الجديد 164 لسنة 2025

مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (18) مــن القـانون رقـم 136 لسنة 1981 المشار إليه ، يلتزم المستأجر أو من امتد إليـه عقد الإيجـار، بحسب الأحوال ، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر، بحسب الأحوال ، في نهاية المدة المبين المــادة (2) مـن هـذا القانون ، أو حال تحقق أى من الحالتين الآتيتين:

1- إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد عن سنة دون مبرر

2- إذا ثبت أن عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعـد مـن أجلـه المكان المؤجر وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال ، أن يطلـب  من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتض. ومع عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية من هذه المادة يحق للمستأجر أو من امت إليه عقد الإيجار ، بحسب الأحوال ، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقا للإجراءات المعتادة ، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضــــــي الأمور الوقتية المشار إليه.

اسباب الاخلاء فى قانون الايجار الجديد 164 لسنة 2025

شرح وتوضيح نص المادة 7 من قانون الايجار الجديد

سأشرح لك نص المادة 7 من قانون الإيجار الجديد رقم 164 لسنة 2025 بالتفصيل وبأسلوب قانوني مرتب، مع بيان المعنى والمقصود من كل فقرة، وربطها بأحكام المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981.

أولًا: الإطار العام للمادة 7

المادة 7 تتكلم عن التزامات المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بخصوص إخلاء المكان المؤجر، وتحدد الحالات التي يمكن فيها للمالك أو المؤجر طلب الطرد، بالإضافة لآلية سريعة أمام قاضي الأمور الوقتية لإصدار أمر بالإخلاء، حتى لا يطول النزاع.

ثانيًا: الربط مع المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981

المشرّع بدأ النص بعبارة:

“مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981”
وهذا معناه أن الأسباب القديمة للإخلاء (مثل التأخير في سداد الأجرة، أو التنازل بدون إذن المالك، أو استعمال العين في غرض مخالف، إلخ) ما زالت قائمة وتضاف إليها الأسباب الجديدة الواردة في المادة 7 من القانون 164 لسنة 2025.

ثالثًا: الالتزام بالإخلاء عند نهاية المدة

المادة تشير إلى أن المستأجر أو من امتد إليه العقد ملزم بالإخلاء في الحالات التالية:

1. نهاية المدة المحددة في المادة 2 من نفس القانون (وهي المدة التي حددها المشرع لإنهاء عقود الإيجار القديمة تدريجيًا).

2. تحقق أي من الحالتين الجديدتين المذكورتين في نفس المادة.

رابعًا: الحالتان الجديدتان للإخلاء الفوري

1. ترك العين مغلقة لأكثر من سنة بلا مبرر

   • المقصود أن المكان المؤجر يظل مغلقًا وغير مستعمل لمدة تتجاوز سنة كاملة، ما لم يكن هناك سبب مشروع (مثل سفر للعلاج أو العمل مع إثباته).

   • الهدف هنا منع الاحتفاظ بوحدات مغلقة وحرمان المالك من استغلالها.

2. امتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد وحدة أخرى قابلة للاستخدام في نفس الغرض

   • إذا كان المستأجر لديه أو حصل على وحدة سكنية (أو تجارية) أخرى صالحة للاستعمال في نفس النشاط أو الغرض الذي استؤجر من أجله المكان محل العقد.

   • الهدف الحد من استغلال الامتداد القانوني رغم توفر بديل مناسب لدى المستأجر.

خامسًا: آلية الطرد أمام قاضي الأمور الوقتية

• إذا امتنع المستأجر عن الإخلاء رغم تحقق إحدى الحالات، يحق للمالك أو المؤجر التوجه مباشرة لقاضي الأمور الوقتية بالمحكمة المختصة وطلب إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء.

• هذه الإجراءات لا تمنع المالك من طلب التعويض عن الأضرار إن وجدت.

سادسًا: حق المستأجر في الطعن الموضوعي

• المشرع أعطى للمستأجر أو من امتد إليه العقد حق رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة بالطريق العادي.

• لكن رفع هذه الدعوى لا يوقف تنفيذ أمر الطرد الصادر من قاضي الأمور الوقتية، بمعنى أن التنفيذ يتم أولًا، ثم يُفصل في النزاع لاحقًا.

سابعًا: دلالة نص المادة 7 من قانون الايجار الجديد

• المشرع هنا أعطى أداة سريعة للمالك لحماية حقه ومنع المماطلة.

• في الوقت نفسه، أبقى باب النزاع القضائي مفتوحًا أمام المستأجر، لكن التنفيذ يتم قبل الفصل النهائي حتى لا يضيع على المالك الوقت.

• النص يعكس تشددًا جديدًا في تنظيم العلاقة الإيجارية مقارنة بالقوانين السابقة.

كيفية رفع قضيه اخلاء فى قانون الايجار الجديد

1️⃣ رصد الحالة:

– التأكد من تحقق إحدى الحالتين:
أ) ترك العين مغلقة أكثر من سنة بلا مبرر.
ب) امتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد وحدة أخرى صالحة لنفس الغرض.

2️⃣ جمع الأدلة:

– محضر إثبات حالة من الشرطة أو من مأمور الضبط القضائي يثبت إغلاق العين أو عدم الإشغال.
– شهادات من الجيران أو حارس العقار.
– كشف رسمي من الشهر العقاري أو السجل العيني يثبت امتلاك وحدة بديلة.
– أي مستندات تثبت انتهاء المدة طبقًا للمادة 2.

3️⃣ تقديم الطلب لقاضي الأمور الوقتية:

– صيغة طلب مكتوبة وفقًا لقانون المرافعات.
– مرفقات: عقد الإيجار، المستندات، إثبات الحالة.

4️⃣ إصدار الأمر:

– قاضي الأمور الوقتية يصدر أمرًا بالطرد الفوري للمستأجر.

5️⃣ التنفيذ:

– إعلان المستأجر بالأمر.
– التنفيذ عن طريق قلم المحضرين.

6️⃣ التعويض (اختياري):

– رفع دعوى تعويض لاحقًا أمام المحكمة المختصة إن كان هناك ضرر.

7️⃣ الدعوى الموضوعية من جانب المستأجر:

– المستأجر له الحق في رفع دعوى موضوعية، لكن لا توقف تنفيذ أمر الطرد.

ثانيًا: صيغة طلب أمر الطرد أمام قاضي الأمور الوقتية

إنه في يوم … الموافق …
حضر أمامنا نحن قاضي الأمور الوقتية بمحكمة …
المؤجر/ … المقيم في …
ويمثله المحامي/ …

ضد

المستأجر/ … المقيم في …

الموضوع:

طلب إصدار أمر بطرد المستأجر من العين الكائنة بـ … والمستأجرة بموجب عقد مؤرخ … وذلك لتوافر إحدى حالات الإخلاء المنصوص عليها في المادة (7) من القانون 164 لسنة 2025، حيث:

(بيان الواقعة: ترك العين مغلقة لأكثر من سنة بلا مبرر، أو امتلاك وحدة أخرى صالحة للاستعمال في نفس الغرض، أو انتهاء المدة المحددة).

السند القانوني:

نص المادة (7) من القانون 164 لسنة 2025 والمادة (18) من القانون 136 لسنة 1981.

الطلب:

نلتمس إصدار أمر بطرد المستأجر من العين المؤجرة محل النزاع، وتمكين الطالب من استلامها خالية من الشواغل والأشخاص، مع حفظ الحق في التعويض.

وتفضلوا بقبول وافر الاحترام،
المؤجر/ …
المحامي/ …

صفحة محامى مصر على الفيس بوك

قضايا مدنية مع حلولها فى القانون المدنى المصري

محامى مدنى شاطر فى مصر

📞 للاستفسار أو الحجز خدمة العملاء: 01006321774

📞 التواصل: احجز موعد مسبق  01006321774  –  01223232529

📍 عنوان المكتب: 13 شارع الخليفه من شارع الهرم بجوار السجل المدني