دعوى صحة ونفاذ عقد البيع التسجيل القضائي
نستعرض فيما يلى الحديث عن صحة و نفاذ على عقد البيع، التسجيل القضائى للعقارات
دعوى صحة ونفاذ عقد البيع
تقديم طلب للشهر العقاري تمهيدًا لشهر الصحيفة.
- بداية يجب أن يتضمن عقد البيع الابتدائي المرفوع به دعوى صحة ونفاذ في بند أيلولة الملكية أنها آلت عن طريق المدة الطويلة المكسبة للملكية – أو عقد مسجل – أو حكم تثبيت ملكية لذلك لا يمكن رفع دعوى صحة ونفاذ متضمن عقد آلت الملكية فيه عن طريق الشراء بموجب عقد بيع ابتدائي.
- ـ وفى هذه الحالة يجب إقامة الدعوى بصحة ونفاذ عقدي البيع الابتدائي، ويتم اختصام البائع للبائع، ويكون طلب الشهر العقاري وكذلك الدعوى على حلقتين، الحلقة الأولى من البائع للبائع، والحلقة الثانية من البائع الأخير للموكل.
- يتم تقديم طلب شهر عقاري أو سجل عيني لمأمورية الشهر العقاري الواقع في دائرتها العقار من أصل وثلاث صور متضمنا بيانات القطعة أو العقار موضوع عقد البيع، ويتم قيد الطلب في سجل الأسبقيات بالشهر العقاري، وهنا يجب ملاحظة الفرق بين طلب الشهر العقاري وطلب السجل العيني: فالشهر العقاري : وهو يختص بالأماكن التي تدخل كردون المدن ــ والسجل العيني : وهو يختص بالأماكن التي تخرج عن كردون المدن والتي يصدر بشأنها قرار من وزير العدل بتطبيق نظام السجل العيني عليها .وفى الحالتين فمضمون الطلب المقدم للشهر العقاري واحد بخلاف أنه في حالة السجل العيني يجب اختصام أمين السجل العيني لإجراء التغييرات اللازمة في صحيفة الوحدة العقارية.
-
يرسل الشهر العقاري صورة من الطلب إلى مكتب المساحة لبحثه ويتم تقدير رسم للمعاينة على حسب كل قطعة .
- بعد دفع رسم المساحة يقوم مهندس من المساحة بمعاينة العقار أو قطعة الأرض موضوع الطلب المقدم.
- ويقوم المهندس بتحرير بيان مساحي للقطعة ( كشف التحديد المساحي ) أو العقار موضوع الطلب.
- يرسل الطلب بعد تحرير البيان المساحي إلى الشهر العقاري.
- يقوم الطالب باستلام البيان المساحي من الشهر العقاري تمهيدًا لتقديم مشروع عريضة الدعوى .
- يجب أن ينتهي شهر العريضة في خلال مده لا تزيد عن العام وهي تشمل الفترة من وقت تقديم الطلب إلى وقت تقديم العريضة للشهر العقاري لشهرها ذلك أنه إذا انقضت مده العام قبل شهر العريضة سقط الطلب ويجب تقديم طلب جديد برسوم تقديم جديدة وإجراءات مساحة جديدة، ولكي نتجنب ذلك يجب تقديم طلب امتداد للطلب السابق قبل نهاية المدة المحددة بخمسة عشر يوما، ليمتد الطلب لمدة عام آخر خلاف العام المنصرم حتى تتاح الفرصة لإنهاء إجراءات شهر العريضة .
دعوى صحة ونفاذ عقد البيع
إجراءات رفع دعوى صحة و نفاذ
- بعد استلام البيان المساحي من الشهر العقاري نقوم بكتابة دعوى صحة ونفاذ العقد متضمنة البيان المساحي في نفس العريضة، ومتضمنة رقم الطلب الخاص في الشهر العقاري، مع مراعاة تفادي الخطأ الشائع بتحديد اختصاص المحكمة التي ترفع فيها الدعوى على أساس الثمن المكتوب في عقد البيع ويتم تحديد، المحكمة التي ترفع فيها الدعوى كالآتي :
أولًا: يجب إحضار مكلفة للعقار أو قطعة الأرض موضوع عقد البيع سند الدعوى .
ثانيًا: ويتم إعمال المادة ۳۷ من قانون المرافعات والتي تنص على “ يراعى في تقدير قيمة الدعوى : ـ
الدعاوى التي يرجع في تقدير قيمتها إلى قيمة عقار يكون تقدير هذه القيمة باعتبار
۵۰۰ مثل من قيمة الضريبة الأصلية المربوطة، إذا كان العقار مبني فإن كان
من الأراضي يكون التقدير باعتبار أربعمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية
فإذا كان العقار غير مربوط عليه ضريبة قدرت المحكمة قيمته.
- يتم تقديم العريضة إلى الشهر العقاري لمراجعتها مرفقًا بها البيان المساحي السابق استلامه من الشهر العقاري وبعد المراجعة الفنية يتسلم الطالب عريضة الدعوى مختومة بخاتم اللوتس ( صالح للشهر )، أو ( صالح للقيد ) إن كان سجل عيني.
- بعد ذلك يتم تقديم العريضة إلى مصلحة الشهر العقاري الرئيسي لتقدير الأمانة القضائية، وهو رسم يقدر على المبلغ المكتوب في عقد البيع.
- نأخذ العريضة وترفع أمام المحكمة بالطريقة المعتادة لرفع الدعاوى من تقدير ورسم وخلافة مضافا إليها رسم الأمانة القضائية.
- ويجب الاحتفاظ بإيصال دفع الأمانة القضائية، وكذلك إيصال سداد ضريبة المهن باسم المحامي رافع الدعوى .
- بعد إنهاء إجراءات رفع الدعوى بالطرق العادية وإيداعها الجدول بعد تحديد جلسة لنظرها يقوم الطالب بتقديم طلب لقلم الكتاب بإعطائه صورة طبق الأصل من عريضة الدعوى قبل الإعلان بشرط أن تكون الصورة الرسمية مكتوبة على عقد أزرق من عقود الشهر العقاري، وهذا العقد متوافر بمأموريات الشهر العقاري بمبلغ خمسة جنيهات إذا كان الطلب شهر عقاري، وإذا كان الطلب سجل عيني تطلب الصورة الرسمية على الورق العادي .
-
يتم تقديم الصورة الرسمية من عريضة الدعوى المكتوبة على العقد المخصص لذلك إلى مصلحة الشهر العقاري الرئيسي، أو السجل العيني حسب نوع الطلب مرفقًا بها إيصال سداد الأمانة القضائية وإيصال سداد ضريبة المهن.
- يقوم مقدر الرسوم بتقدير رسم شهر العريضة ويسدد الرسم بخزينة الشهر العقاري، أو السجل العيني، وتسلم العريضة والإيصالات للمراجع المختص .
- وبعد ثلاثة أيام يتم استلام العريضة المشهرة وتكون مغلفة موضح بها رقم الشهر وتاريخه إذا كان الطلب شهر عقاري، وبالنسبة للسجل العيني (وبعد المراجعة )، يتم منح مقدم الطلب شهادات قيود ومطابقة كسند للملكية، وهى تقابل شهر العريضة في نظام الشهر العقاري.
سير الدعوى الصحة والنفاذ
في الجلسة المحددة لنظر الدعوى المرفوعة يتم تقديم:
- العريضة المشهرة التي تم استلامها من الشهر العقاري أو شهادة القيود والمطابقة التي تم استلامها من السجل العيني ومكلفة بالقطعة أو العقار موضوع البيع إذا لم يكن مقدم مع عقد البيع أثناء رفع الدعوى .
- لتفادى مصاريف الدعوى يتم الإنفاق مع البائع على حضور أول جلسة لتقيم محضر صلح في الدعوى ويطلب الطرفان إلحاقه بمحضر الجلسة وإثبات محتواه فيه وجعله في قوة السند التنفيذي .
- وفى هذه الحالة تحكم المحكمة بإلحاق محضر الصلح بمحضر الجلسة وتثبت محتواه فيه وتجعله في قوة السند التنفيذي، وبذلك تنتهى الدعوى صلحا دون مصاريف على الخصوم وتتبع باقي الإجراءات المعروفة لسحب المستندات السابق تقديمها في الدعوى مع الصورة التنفيذية للحكم .
- وإذا تعذر تقديم محضر الصلح في أول جلسة ( ولتجنب الرسوم ) يتم تأجيل الدعوي للإعلان أو إعادة الإعلان ( وهى مسألة يجب أن تراعى ) حيث يجب التجهيز لتلك الدعوي جيدًا قبل رفعها لأن الدعوى تعفى من الرسوم في حالة تقديم محضر الصلح في أول جلسة بعد تمام اكتمال الشكل ( أى تمام الإعلان وإعادة الإعلان أو حضور الخصوم ) أو بعد التأجيل لسبب خارج عن إرادة المدعي ذاته كالتأجيل الإداري أو التأجيل بناء على رغبة المحكمة وفي جميع الأحوال يجب تقديم كامل مستندات الدعوى قبل أو مع محضر الصلح ( ذلك أن تأجيل الدعوى للمستندات أو المذكرات أو خلاف ما سبق ذكره من قبل المدعي يخضعه لقائمة الرسوم).
معلومات عن استحقاق الرسوم دعوى صحة ونفاذ عقد البيع
مادة ۲۰ من قانون الرسوم (إذا انتهى النزاع صلحًا بين الطرفين وأثبتت المحكمة ما اتفق عليه الطرفان في محضر الجلسة أو أمرت بإلحاقه بالمحضر المذكور وفقًا للمادة ۱۰۳ مرافعات قبل صدور حكم قطعي في مسألة فرعية أو حكم تمهيدي في الموضوع، لا يستحق على الدعوى إلا نصف الرسوم الثابتة أو النسبية ) .
وتطبق هذه المادة على الآتي : ـ
۱ ـ حضور المدعى بالجلسة الأولى وتعديل طلباته من صحة ونفاذ إلى صحة توقيع يعتبر ذلك مرافعة وفي حالة الصلح يطبق نص المادة ۲۰ رسوم ( نصف الرسم النسبي المسدد).
۲ ـ دعاوى صحة ونفاذ القعود العقارية التي يقدم فيها محاضر صلح في الجلسة الأولى وتؤجل لتقديم الشهادة العقارية من السجل العيني.
يطبق نص المادة ۲۰ رسوم ( باستحقاق نصف الرسوم).
رأى وكالة الوزارة في ۸۳/۱۲/۱۸ لمحكمة بنها الابتدائية .
۳ ـ التأجيل ليقدم المدعى عليه سند ملكيته للعقار المبيع موضوع الدعوى هو تأجيل بفعل
المدعى، حيث أن المدعى بعدما قرر في العقد أنه تسلم كافة مستندات الملكية من المدعى عليه
( البائع له ) فإنه مسئول، عن تقديم مستنداته عند تقديم صحيفة الدعوى .
(يطبق نص المادة ۲۰ ) نصف الرسم النسبي المسدد. رأى الإدارة في الدعوى رقم ۹۱۱۳ سنة ۸۹ م ك جنوب القاهرة .
٤ ـ الدعاوى التي يصدر فيها أحكام بوقفها ثم تنتهى صلحًا بعد صدور هذه الأحكام يطبق نص
المادة ۲۰ رسوم . (نصف الرسم النسبي المسدد ) مع مراعات ألا يكون صدر في الدعاوى
المذكورة أي حكم آخر خلاف أحكام الإيقاف. (كتاب دوري ٦ لسنة ۸٤)
۵ ـ تأجيل الدعوى لإشهار محضر الصلح بدلًا من إشهار صحيفة الدعوى أو التأجيل لإشهار عريضة الدعوى
بعد انعقاد الخصومة قانونًا، يطبق نص المادة ۲۰ رسوم( نصف الرسم النسبي المسدد )، رأى الإدارة في
الدعوى رقم ۸۳۷۹ سنة ۹۱ م ك شمال القاهرة .
٦ ـ التأجيل لتقديم ما يفيد موافقة النيابة الحسبية على البيع، يطبق نص المادة ۲۰ رسوم
( نصف الرسم النسبي المسدد) حيث أن التأجيل لسبب راجع إلى رافع الدعوى،
رأى الإدارة في الدعوى ۲۹۲ سنة ۸۹ م ك الإسكندرية .
مادة ۲۰ مكرر من قانون الرسوم (إذا ترك المدعى الخصومة أو تصالح مع خصمه في الجلسة
الأولى لنظر الدعوى وقبل بدء المرافعة فلا يستحق على الدعوى إلا ربع الرسم المسدد).
ويشترط لتطبق هذه المادة الآتي :
۱ ـ أن يتم الصلح في الجلسة الأولى لنظر الدعوى ـ والمقصود بالجلسة الأولى هي أول جلسة
يحصل فيها نظر الدعوى بحضور طرفيها أو بحضور أحدهما بعد استكمال الشكل القانوني .
۲ ـ أن يتم الصلح قبل بدء المرافعة، والمقصود من عبارة قبل بدء المرافعة هو مرافعة المدعى لا مرافعة المدعى عليه.
كما أن المرافعة هي الشرح الشفوي من الخصم أو محاميه لإبداء أوجه الدفاع أمام المحكمة.
۳ ـ إن التأجيل لتقديم شهادة بالضريبة الأصلية على العقار المبيع يدخل في نطاق
دور المحكمة الإداري وعملها الولائي ولا مواجهة فيه بين الخصوم فلا يؤثر على حق
المدعى في تطبيق نص المادة ۲۰ مكرر رسوم.( رأى الإدارة في الدعوى رقم ۲۷۸۲ سنة ۸۷ م ك شمال القاهرة ).
٤ ـ إن حضور الخصوم بالجلسة الأولى وتقديم عقد الصلح ـ تأجيل المحكمة
من تلقاء نفسها للمذكرات دون أي طلب من الخصوم يطبق نص المادة ۲۰ مكرر رسوم .
(رأى الإدارة في الدعوى ٦۸۳ سنة ۸۹ م ك جنوب القاهرة).
۵ ـ أنه طالما حضرا طرفا الدعوى بأولى الجلسات، وقدما محضر الصلح المحرر بينهما
وطلبا إلحاقه بمحضر الجلسة وتم التأجيل لتقديم شهادة التقسيم ـ فإن هذا التأجيل
من جانب المحكمة لا ينال من أن الصلح قد تم في أول جلسة وقبل بدء المرافعة فيها
حتى ولو كان إلحاق الصلح بين الخصوم تم في الجلسة التالية . ( كتاب دوري ٤ سنة ۸۵).
٦ ـ لو تم تصحيح اسم أحد الخصوم في الدعوى لأن هذا الإجراء لا يعتبر من قبيل المرافعة .
( رأى وكالة الوزارة لشئون المحاكم في ۸۹/۱/۱۸ لمحكمة أسيوط كتاب دوري ۸ سنة ۹۰ ).
۷ ـ إذا تم تأجيل الدعوى لإعادة الإعلان وقدم الخصوم صلحًا يطبق نص المادة ۲۰ مكرر.
۸ ـ في دعاوى صحة ونفاذ بشق مستعجل وشق عادى وبالجلسة الأولى تنازل الخصم
عن الشق المستعجل وتصالح في الشق العادي ومن ثم يستحق رسم الشق المستعجل للخزينة
ويطبق نص المادة ۲۰ مكرر في الشق العادي متى توافرت شروطها . (رأى الجهاز المركزي بالتقرير
رقم ۳۱ سنة ۸٦ محكمة فاقوس الجزئية).
عزيزي المواطن، هل تعلم أنك إذا اشتريت عقار (شقة أو قطعة أرض) فأنك لا تكون مالك
لها إلا بعد تسجيل عقد البيع وأن الجهة المختصة بالتسجيل هي مصلحة الشهر العقاري
والتوثيق ممثلة في مأمورياتها ومكاتبها.
بعض الإرشادات والنصائح الخاصة بتسجيل الأرض أو البناء:
تسجيل الأرض أو البناء يتم في مأمورية الشهر العقاري التابع لها الأرض أو البناء وعليه:
عند الرغبة في بيع أرضاً أو بناء يجب التوجه إلى المأمورية المختصة بالطلب المتعلق بذلك والذي يشمل البيانات الآتية:
نوع التعامل، عقار التعامل، قطعة أرض زراعية أو فضاء أو رملية صحراوية، اسم الناحية، البلد، المحافظة، المسطح، الحوض، القطعة، الحدود أو عن عقار مبني ناحية كذا محافظة.
الصادر لصالحه التعامل المشتري كما هو الحال في البيع: (السن، الجنسية، الديانة، محل الإقامة، المهنة.
الصادر ضده التعامل (البائع ) كما هو الحال في البيع: السن، الجنسية، الديانة، محل الإقامة، المهنة.
المقابل : الثمن كما هو الحال في البيع.
التكليف يذكر فيه اسم المكلف باسمه العقار ويستمد هذا البيان من الكشف الرسمي الذي يستخرج من مأموريات الضرائب العقارية.
مؤسسة المستشار محمد منيب المحامي
دراسات عليا القانون الخاص – ماجستير القانون الدولى
01006321774 – 01223232529
تابعنا على صفحتنا على الفيس بوك
تواصل معنا من تلك الصفحة للإتصال المباشر و لوكيشن المكتب
