دعوى الطرد لتكرار عدم سداد الأجرة في القانون المصري

دعوى الطرد لتكرار عدم سداد الأجرة في القانون المصري

دعوى الطرد لتكرار عدم سداد الأجرة في القانون المصري

الشروط – الإجراءات – الدفاعات – الأحكام العملية

تُعتبر دعوى الطرد لتكرار عدم سداد الأجرة واحدة من أهم الدعاوى في منازعات الإيجارات. فالعلاقة بين المؤجر والمستأجر ليست مجرد علاقة مالية، وإنما هي علاقة قانونية منظمة بنصوص واضحة في القانون المدني وقانون إيجار الأماكن. لذلك فإن امتناع المستأجر عن الوفاء بالأجرة بشكل متكرر رغم إنذاره يمنح المالك الحق في طلب طرده واسترداد العين المؤجرة خالية.

المقالة دي مش مجرد شرح قانوني تقليدي، لكن هنعرضها بأسلوب عملي واقعي يناسب الباحثين على جوجل سواء كانوا ملاك عقارات أو مستأجرين، مع توضيح الشروط، والإجراءات، والمستندات، وأهم الدفوع، وأخطاء شائعة يقع فيها البعض.

أولًا: الأساس القانوني لدعوى الطرد

  • نصت المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 على حق المؤجر في طلب الإخلاء إذا تكرر امتناع المستأجر عن سداد الأجرة المستحقة في مواعيدها، بشرط أن يكون سبق إنذاره بالسداد.

  • كذلك رسخت محكمة النقض مبدأ أن التكرار يتحقق بامتناع المستأجر عن السداد أكثر من مرة رغم إنذاره، حتى لو قام بالسداد لاحقًا.

  • الفلسفة القانونية هنا قائمة على حماية المالك من مماطلة المستأجر الذي يستخدم العين دون دفع مقابلها في المواعيد المقررة.

ثانيًا: الفرق بين التأخير لمرة واحدة والتكرار

  • التأخير لمرة واحدة: لو المستأجر تأخر مرة وسدد بعد الإنذار، لا تقوم دعوى الطرد.

  • التكرار: يتحقق إذا تكرر الامتناع لأكثر من مرة، حتى ولو دفع بعد ذلك. فالمعيار ليس الوفاء، بل تكرار الامتناع.

  • المحكمة لا تقبل الدعوى إلا إذا كان هناك دليل واضح على التكرار من خلال الإنذارات أو محاضر الإيداع.

ثالثًا: شروط قبول الدعوى

  1. وجود عقد إيجار صحيح: سواء قديم أو جديد، مكتوب وثابت.

  2. امتناع المستأجر عن السداد: الامتناع لازم يكون فعلي، مش مجرد تأخير بسيط.

  3. إنذار المستأجر: الإنذار شرط جوهري، ولا تُقبل الدعوى بدونه.

  4. تحقق التكرار: الدعوى تُرفض لو كان الامتناع لمرة واحدة فقط.

  5. إثبات الإنذارات: المؤجر لازم يحتفظ بصورة رسمية من الإنذارات المعلنة على يد محضر.

  6. ألا يكون هناك نزاع جدي في قيمة الأجرة: لأن النزاع الحقيقي قد يوقف الدعوى لحين الفصل فيه.

رابعًا: إجراءات رفع الدعوى خطوة بخطوة

  1. تجهيز عقد الإيجار.

  2. إعداد الإنذار الرسمي على يد محضر.

  3. انتظار مرور 15 يومًا من إعلان الإنذار.

  4. إذا لم يسدد المستأجر، يتم رفع الدعوى أمام المحكمة الجزئية المختصة.

  5. تقديم صحيفة الدعوى متضمنة الطلبات: الطرد، الإخلاء، تسليم العين.

  6. إعلان المستأجر بصحيفة الدعوى.

  7. حضور الجلسات وتقديم المستندات.

  8. انتظار حكم المحكمة.

خامسًا: المستندات المطلوبة

  • أصل عقد الإيجار.

  • صور من الإنذارات الموجهة للمستأجر.

  • ما يثبت الامتناع عن السداد (محاضر إيداع أو عدم استلام).

  • بطاقة المؤجر أو وكيله القانوني.

  • التوكيل الرسمي للمحامي.

سادسًا: الدفوع الشائعة من المستأجر والرد عليها

  • الدفع بسداد الأجرة: يُرد عليه بأن الدعوى قائمة على التكرار وليس على واقعة السداد الأخيرة.

  • الطعن على قيمة الأجرة: إذا كان النزاع وهميًا، يرفضه القاضي.

  • التمسك بعدم إعلان الإنذار: هنا المؤجر يثبت الإعلان من خلال شهادة المحضر.

  • الادعاء بأن هناك إصلاحات أو أعطال: المحكمة لا تعفيه من السداد.

سابعًا: أمثلة واقعية من القضايا العملية

  • قضية أولى: مالك عقار في القاهرة رفع دعوى طرد ضد مستأجر امتنع عن السداد ثلاث مرات متتالية، ورغم أنه سدد في كل مرة بعد الإنذار، إلا أن المحكمة قضت بالطرد.

  • قضية ثانية: مستأجر في الجيزة ادعى أن المؤجر لم يقم بصيانة المصعد، لكنه لم يسدد الأجرة 6 شهور، فرفضت المحكمة دفعه وأمرت بالطرد.

ثامنًا: الأثر القانوني للحكم

  • بمجرد صدور الحكم، يصبح واجب النفاذ.

  • يحق للمالك استصدار أمر تنفيذ وتسلم العين خالية.

  • المستأجر يُلزم بالمصروفات وأتعاب المحاماة.

متى تسقط الدعوى الاخلاء لعدم سداد الأجرة .

error: