خصائص عقد الإيجار
سوف نلقى الضؤ على خصائص عقد الإيجار الجديد طبقا للقانون المدنى
خصائص عقد الإيجار
عقد الايجار رضائى
قد الإيجار عقد رضائى . فكيفى لانعقادة توافق الايجاب والقبول بين طرفية وهما المؤجر والمستأجر في عقد الايجار .
إنما يجب مراعاة أ رضائية العقد لا تتعلق بالنظام العام , وبالتالى يجوز لطرفية الاتفاق على عدم انعقاد الأيجار فيما بينهما
ألا إذا اتبع شكل معين أو شرط من شروطة بالبيئة ورخص لة فى ذالك كان المؤجر وفقا للمادة أن ينفى ذالك بالطريق ذاتة
وبالنسبة لإيجار الأراضى الزراعية فقد نصت الفقرة الاولى من المادة 36 من المرسوم بقانون رقم 178 لسنة 1952 التى أبقى
عليها القانون رقم 69 لسنة 1992 على أن : ” يجب أن يكون عقد الإيجار مزارعة أو نقدا ثابتا بالكتابة أيا كانت قيمتة وكذالك
كل اتفاق على استغلال أراضى زراعية ولوكان لزرعة واحدة
” وواضح أن هذة الفقرة استلزمت الكتابة فى إثبات الإيجار أيا كانت قيمتة . وكذالك كل اتفاق على استغلال أراضى زراعية ولو كان لزرعة واحدة
والكتابة هنا شرط للإثبات وليست شرطا شكليا للانعقاد وهذا واضح من صريح النص فقد جاء بة ” يجب أن يكون عقد الايجار ثابتا بالكتابة ”
أحكام نقض على الرضا في عقد الإيجار
نستعرض فى ذلك العنصر احكام محكمة النقض في الرضا في عقد الايجار
1 ” عقد الايجار عقد رضائى يخضع فى قيامة لمبدأ سلطان الارادة فيما عدا ما فرضة القانون من أحكام مقيدة لهذا المبدأ
فى حدودها دون مجاوزة لنطاقها , والاصل فى الارادة هوا المشروعية فلا يلحقها بطلان ألا إذا كان التزام الناشىء
عنها مخالفا للنظام العام أو الاداب محلا أو سببا أو كان على خلاف نص أمر أو ناة فى القانون
2- ” النص فى المادة 147\1, 15\1 من القانون المدنى يدلان على أن مبدا سلطان اللارادة ما زال يسود الفكر القانونى
ولازم أنيمتنع على أحد العاقدين نقد العقد أو إنهائة أو تعديلة على غير مقتضى شروطة مالم يتفق على ذالك مع الطرف الاخر
كما يمتنع ذالك على القاضى لأنة لا يتولى أنشاء عن عاقديها , وإنما يقتصر عملة على تفسير مضمونها وهوا ملزم
عند وضوح عبارات العقد بعدم الخروج عنها باعتبارها تعبير صادقا عن إارادة المتعاقدين المشتركة وذالك رعاية لمبدا سلطان الإرادة وتحقيقا لاستقرار المعاملات ”
( طعن رقم 841لسنة 49ق جلسة 27\12\ 1984)
“عقد الايجار رضائى . خضوعة لمبدأ سلطان الارادة فى حدود ما فرضتة التشريعات من قيود الاصل فى الأرادة المشروعية ما يلحقها من بطلان . مناطة ”
( طعن رقم 1659لسنة 56 ق جلسة 26\11\1987)
(طعن رقم 3111لسنة 51 ق جلسة 28\11\1988)
4- عقد الإيجار عقد رضائى يخضع فى قيامة وانقضائة لمبدا سلطان الإرادة فيما عدا ما فرضتة القانون من احكام مقيدة لهذا المبدأ فى
حدودها دون مجاوزة لنطاقها فهوا متى قام صحيحا يلزم عاقدية بما يرد الاتفاق علية فلا يجوز نقضة أو تعديلة إلا باتفاق عاقدية ويكون
هذا الاتفاق ويكون هذا الاتفاق بمثابة عقد جديد ”
5- عقد الايجار عقد رضائى , خضوعة لمبأ سلطان الاإرادة فى حدود ما ففرضة القانون الجديد من قيود , عدم جواز نقصة أو تعديلة إلا بأتفاق عاقدية ”
أهم أحكام نقض في خصائص عقد الايجار
( طعن رقم 843لسنة 54 ق جلسة 31\1\1990)
6- ” عقد الإيجار وفقا للقواعد العامة فى القانون المدنى عقد رضائى انتهاؤة بإنقضاء مدتة 558م, 589 مدنى . عدم انتهاء عقد الايجار
بانقضاء مدتة وفقا لقوانين إيجار الأماكن الاستثنائية التى تتعلق بالنظام العام . سريانها بأثر مباشر على عقود الإيجار
السارية ولوكانت مبررة من قبل جواز تنازل المستأجر عن حقة فى تلك الميزة ”
(طعن رقم 2594لسنة 60 ق جلسة 12\11\1998)
7- تضمين عقد الايجار اتفاق الشركة الطاعنة مع المطعون ضدة الأول وعد منها شراء الأعيان محل النزاع خلال ثلاث سنوات
تبدأمن نهاية الايجار على أن تسدد مقابل انتفاع عن هذة الفترة . مؤداة أن استمرار وضع يد الشركة على هذة الاعيان
خال تللك الفترة يستند الى الاتفاق . قضاء الحكم المطعون فية بطردها لانتهاء عقد الإيجلر بانتهاء مدتة دون يتجدد بالمخالفة
للإرادة الصريحة للمتعاقدين . خطا ولا يعتبر عقد الايجار من عقود الازعان من عقود الاذعان.
وقد أوضحت ذلك محكمة النقض إذ ذهبت إلي أن:
“عقدالإيجار لا يعتبر من عقود الإذعان لما هو مقرر في قضاء هذه المحكمة من انه يجب لكي يعتبر عقد من قبيل ذلك أن يتضمن
احتكارا قانونيا أو فعليا أو في القليل سيطرة علي السلعة أو المرفق تجعل المنافسة فيها محدودة النطاق,وإذا كان النزاع
يدور حول تأجير وحدة سكنية مما يتولاه إلي جانب الأفراد شركات منهالعام والخاص كما تقوم به الدولة بما يوفر عنصر المنافسة
بين هؤلاء فينتفي معه الإحتكار”
(طعن رقم 447لسنة47ق جلسة 15\1\1981)
كما قضت محكمة النقض بأن :
“لا يكفي مجرد القول بأن واضع اليد مستأجر لعين النزاع لنفي أنه من غاصب لها دون التثبت من قيام عقد الايجار بأرادة طرفية وتاريخة
و تعين العين المؤجرة واجرتها القانونية ومدة العقد حت يكون وضع اليد بسبب قانونى صحيح ..
طعن رقم 447 لسنة 50 ق جلسة 23 \12\1985
عقد الايجار ملزم للجانبين
عقد الايجار ملزم للجانبين لانة يرتب فى ذمة االؤجر التزمات تقابلها التزمات تنشأ لجانب المستأجر ويترتب على ذالك كون عقد الايجار ملزما للجانبين
أن هذة الالتزمات ترتبط فيما بينها بحيث تعتبر التزامات كل طرف سبب فى التزامات الطرف الاخر فأذا ابطلت التزام احدهما او انقضت
لاى سبب ابطل او انقضا التزام الطرف الاخر واذا تخلف احدهما عن تنفيذ التزاماتة حق لطرف الاخر ان يدفع بعدم التنفيذ او يطلب الفسخ
