حق المشتري بعقد عرفي في طرد الغاصب ومطالبته بالريع

حق المشتري بعقد عرفي في طرد الغاصب ومطالبته بالريع

حق المشتري بعقد عرفي في طرد الغاصب ومطالبته بالريع

يُثار في العمل القانوني تساؤل مهم: هل يحق للمشتري بعقد بيع ابتدائي (عقد عرفي) أن يطرد الغاصب من العقار ويطالب بالريع؟.

هذه المسألة محل تطبيق واسع في الحياة العملية، خاصة مع انتشار عقود البيع العرفية قبل تسجيلها. ويأتي دور القانون المدني ليحدد بوضوح حقوق المشتري وحدودها في مواجهة الغاصب.

 ماهية العقد العرفي وأثره في نقل الملكية

 العقد العرفي لا ينقل الملكية

طبقًا للقانون المدني المصري، فإن انتقال الملكية في العقارات لا يتم إلا بالتسجيل في الشهر العقاري. وبالتالي فإن العقد العرفي – ولو كان صحيحًا – لا ينقل الملكية، وإنما يُنشئ التزامات شخصية بين البائع والمشتري.

 مركز المشتري بعقد عرفي

رغم أن المشتري بعقد عرفي ليس مالكًا مسجلاً، إلا أن له مركزًا قانونيًا يحميه، إذ يملك حقًا شخصيًا على البائع في نقل الملكية، كما قد يكتسب بعض الحقوق في مواجهة الغير متى كان حسن النية وتوافرت له الحيازة.

حق المشتري في طرد الغاصب

 الطرد على أساس الحيازة

للمشتري بعقد عرفي أن يرفع دعوى طرد الغاصب ليس بصفته مالكًا مسجلاً، بل بصفته حائزًا للعقار حيازة قانونية أو فعلية. فالقانون يحمي الحيازة بصرف النظر عن سند الملكية، ويمنح الحائز الحق في منع الغصب واسترداد الحيازة.

 الطرد على أساس الملكية المتعاقد عليها

أقرت محكمة النقض أن المشتري بعقد عرفي يحق له رفع دعوى الطرد استنادًا إلى حقه المستمد من العقد، إذ يعد هو صاحب المصلحة في حماية العين المبيعة، ما دام قد تسلمها أو أثبت حيازته لها.

 حق المشتري في المطالبة بالريع

معنى الريع في القانون المدني

الريع هو المقابل المالي الذي يدفعه الغاصب أو المستولي على العقار بدون حق، وهو بمثابة تعويض عن حرمان المالك أو الحائز من استغلال العين واستثمارها.

 الأساس القانوني للمطالبة بالريع

للمشتري بعقد عرفي أن يطالب الغاصب بالريع خلال فترة الغصب، تأسيسًا على:

  • قواعد المسؤولية التقصيرية للغاصب عن الاستيلاء غير المشروع.

  • حيازة المشتري للعقار بموجب العقد العرفي وتمتعه بمركز قانوني يخوله استيفاء منافع العقار.

 موقف القضاء المصري

أرست محكمة النقض المصرية مبادئ مستقرة تقضي بأن:

  • للمشتري بعقد عرفي الحق في طرد الغاصب متى أثبت حيازته للعقار.

  • وله أيضًا الحق في مطالبة الغاصب بالريع كتعويض عن الحرمان من منافع المبيع، حتى قبل تسجيل عقده، طالما أن يده على العقار كانت مشروعة في الأصل.

 أهمية تقرير هذا الحق

  • حماية المشتري الجاد: إذ يمنحه القانون وسيلة للدفاع عن العين التي اشتراها حتى قبل التسجيل.

  • ردع الغاصبين: لأن الغاصب يعلم أنه سيكون مسؤولًا عن الريع طوال فترة استيلائه غير المشروع.

  • تحقيق الاستقرار في المعاملات: إذ يطمئن المتعاملون بالعقود العرفية إلى أن حقوقهم لن تضيع لحين استكمال إجراءات التسجيل.

الخاتمة حق المشتري بعقد عرفي في طرد الغاصب ومطالبته بالريع

رغم أن العقد العرفي لا ينقل ملكية العقار إلا بالتسجيل، إلا أن المشتري بموجبه يتمتع بحماية قانونية واسعة. فيحق له طرد الغاصب استنادًا إلى الحيازة أو إلى حقه المستمد من العقد، كما يحق له المطالبة بالريع تعويضًا عن حرمانه من منافع المبيع.

ويُعد هذا الاتجاه القضائي تطبيقًا عمليًا لقاعدة حماية الحيازة وتحقيق العدالة بين الأطراف.

متى يجوز تملك الثمار قبل تمام العقد

الأصل في القانون المدني أن الثمار والنماء يتبعان ملكية الشيء، فلا تنتقل ملكيتها إلى المشتري إلا من وقت تمام عقد البيع، باعتباره التاريخ الذي تنتقل فيه ملكية المبيع.

ومع ذلك، يجوز أن يتملك المشتري الثمار قبل تمام العقد إذا وجد اتفاق خاص بين البائع والمشتري يقضي بذلك، كأن ينص في العقد صراحة على أن الثمار القائمة أو التي ستجنى خلال مدة معينة تؤول إلى المشتري رغم أن العقد لم يتم بعد.

كما يمكن أن يكون هناك عرف تجاري أو زراعي جرى على نقل ملكية الثمار للمشتري قبل إبرام البيع. وفي هذه الحالات الاستثنائية، تكون الثمار محل التزام مستقل، يُعتبر بيعًا منفصلًا عن بيع الأصل، فيجوز تملكها ولو قبل إتمام عقد البيع الأصلي.

إستحقاق الثمرات من تاريخ العقد قاصر على علاقة البائع بالمشتري

استحقاق المشتري للثمرات والنماء من تاريخ انعقاد البيع إنما يقتصر أثره على العلاقة بين البائع والمشتري فقط، أي أن المشتري يُعتبر مالكًا للثمار من وقت العقد في مواجهة البائع، فيستحقها منه ولو لم يتم التسليم بعد.

أما بالنسبة إلى الغير، وبخاصة الدائنين المرتهنين أو الحاجزين على المبيع، فلا يحتج عليهم المشتري بهذا الحق إلا من وقت تسجيل العقد وانتقال الملكية رسميًا.

فالقانون المدني يميز بين الأثر الداخلي للعقد الذي يرتب انتقال الثمرات بين طرفيه منذ انعقاده، وبين الأثر الخارجي في مواجهة الغير الذي لا يتحقق إلا بالتسجيل، حفاظًا على استقرار المعاملات وحقوق الدائنين.

تكاليف المبيع على المشترى من وقت تمام العقد

بمجرد تمام عقد البيع في القانون المدني، تنتقل ملكية المبيع إلى المشتري، ويترتب على ذلك أن يتحمل المشتري التكاليف والالتزامات المرتبطة بالمبيع ابتداءً من تاريخ العقد، ما لم يوجد اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك.

وتشمل هذه التكاليف الضرائب والرسوم والالتزامات الدورية التي تفرض على المبيع، وكذلك مصروفات صيانته وحفظه.

فالمشرع يطبق هنا قاعدة “الغُنم بالغُرم”، إذ من حق المشتري الاستفادة من ثمرات المبيع ونمائه من وقت العقد، وفي المقابل يتحمل الأعباء والتكاليف التي تفرض عليه باعتباره المالك الجديد.

حق المشتري في حبس الثمن في القانون المدني

مكتب المحامى محمد منيب فى الهرم 

من أشهر المحامىن فى الهرم والجيزة، الاستاذ محمد منيب المحامى ماجستير فى القانون وخبرة 20 عاما

error: