حق التقدم وحق التتبع في القانون المدني

حق التقدم وحق التتبع في القانون المدني

حق التقدم: هو حق الدائن الذي له دين على مدين ما أن يتقدم على باقي الدائنين في الحصول على وفاء دينه من أموال المدين إذا كانت هذه الأموال لا تكفي لسداد جميع الديون. بمعنى آخر، يكون للدائن الذي يمتلك حق التقدم أولوية في استيفاء دينه قبل الدائنين الآخرين الذين لا يتمتعون بنفس الحق.

حق التتبع: هو حق الدائن في تتبع المال الذي كان يملكه المدين، حتى وإن تم نقله إلى شخص آخر. يتيح هذا الحق للدائن أن يطالب بإعادة المال إلى ذمته أو أن يحصل عليه من أي شخص يمتلكه. وهذا الحق مهم لحماية حقوق الدائنين في حالة تصرف المدين في ممتلكاته بهدف تهريب أمواله أو إخفائها.

الهدف من هذين الحقين هو ضمان تحقيق العدالة وحماية حقوق الدائنين في مواجهة المدينين الذين قد يسعون للتهرب من دفع ديونهم.

حق التقدم المادة 1056 من القانون المدني

تعد المادة 1056 من القانون المدني المصري من المواد المهمة التي تنظم آلية تنفيذ الالتزامات في العلاقات القانونية بين الأفراد، سواء كانت هذه الالتزامات تتعلق بالمال أو أي نوع آخر من الالتزامات. وعليه، تهدف هذه المادة إلى تحديد كيفية تنفيذ الالتزام من حيث الزمان والمكان، مما يساهم في تسهيل التعاقدات وحمايتها، ويمهد الطريق للتفسير الصحيح في حال حدوث نزاع.

نص المادة 1056 في القانون المدني:

يستوفى الدائنون المرتهنون حقوقهم قبل الدائنين العاديين من ثمن العقار المرهون، أو من المال أو فى حل محل هذا العقار، بحسب مرتبة كل منهم ولو كانوا قد أجروا القيد فى يوم واحد.

شرح نص المادة:

تتعلق المادة 1056 بمسألة مكان وزمان الوفاء بالالتزام، وتحدد طريقة تحديد هذه العناصر في حال غياب الاتفاق بين الأطراف. وتنص على ثلاث حالات رئيسية:

  1. في حالة وجود اتفاق بين الأطراف: إذا كان الأطراف قد اتفقوا على مكان وزمان معينين لتنفيذ الالتزام، يجب على المدين الوفاء به في هذا المكان وفي هذا الزمان المتفق عليهما. وهذا يعني أنه إذا كانت هناك اتفاقات خاصة بين الأطراف في العقد، فإن تلك الاتفاقات تكون هي الأساس الذي يتم البناء عليه لتنفيذ الالتزام.

  2. في حالة غياب الاتفاق وتوافر العرف: إذا لم يتم الاتفاق على مكان وزمان الوفاء، يمكن الرجوع إلى العرف أو الممارسة المعتادة في نفس النوع من الالتزامات. على سبيل المثال، في المعاملات التجارية أو القروض، قد يكون هناك عرف تجاري يحدد مكان وزمان الوفاء.

  3. في حالة غياب الاتفاق والعارف: إذا لم يكن هناك اتفاق بين الأطراف ولا يوجد عرف معين يحدد المكان والزمان، فيجب تنفيذ الالتزام في المكان الذي يتم فيه عادة الوفاء بالالتزامات من نفس النوع. هنا يعود الأمر إلى المعايير العامة التي تطبق في المجتمع أو المجال الذي يتعلق به الالتزام.

أهمية المادة 1056:

  1. تحديد مكان وزمان الوفاء: توفر المادة قاعدة قانونية تحسم أي نزاع قد ينشأ بين الأطراف فيما يتعلق بكيفية تنفيذ الالتزامات من حيث المكان والزمان. هي أساس لتنظيم سلوك الأطراف المتعاقدة، وتمنع التلاعب أو التأخير غير المبرر في الوفاء بالالتزامات.

  2. حماية الحقوق القانونية: تعزز المادة حقوق الأطراف المتعاقدة، خاصة الدائنين، لأن تحديد المكان والزمان يحمي حق الدائن في الحصول على الوفاء في الوقت والمكان المحددين. ذلك يساعد في ضمان أن الالتزام سيتم الوفاء به وفقًا لما تم الاتفاق عليه أو وفقًا لما هو معترف به قانونًا.

  3. تيسير المعاملات التجارية: تنظم المادة التزامات الأطراف في المعاملات التجارية والمالية. فمن خلال تحديد مكان وزمان الوفاء، تضمن المادة مرونة التنفيذ في ظل بيئة تجارية معقدة ومتغيرة، وبالتالي توفر الأساس القانوني الذي يضمن استمرارية الأعمال دون عوائق.

  4. تقديم حلول في حال غياب الاتفاق: توفر المادة حلولًا عملية في الحالات التي لا يتم فيها الاتفاق بين الأطراف على مكان وزمان الوفاء. فإذا لم يتفق الأطراف على التفاصيل، يتم اعتماد العرف التجاري أو المجتمع المدني لتحديد كيفية الوفاء، وهو ما يساهم في الحفاظ على حقوق الأطراف دون الحاجة ليلجأوا إلى المحاكم في كل مرة يواجهون فيها نزاعًا حول هذه النقطة.

تطبيقات عملية للمادة 1056:

  1. الوفاء في العقود المالية: في حال كان هناك عقد قرض بين طرفين وتم الاتفاق على مكان وزمان السداد، يجب على المدين أن يسدد المبلغ في المكان والزمان المتفق عليهما. في حالة عدم تحديد مكان وزمان السداد، يتم الوفاء عادة في مكان إقامة المدين أو أي مكان آخر يتم فيه عادة سداد مثل هذه الديون.

  2. الوفاء في العقود التجارية: إذا كان هناك عقد تجاري بين طرفين بخصوص تسليم بضاعة أو أداء خدمة، فيجب الوفاء بالالتزام في المكان والزمان المتفق عليهما. في حالة غياب الاتفاق، يتم تنفيذ الالتزام في المكان المعتاد أو في المكان الذي يتم فيه عادة تنفيذ مثل هذه المعاملات التجارية.

  3. الوفاء في المعاملات اليومية: إذا كان المدين مطالبًا بتسليم شيء معين (مثل تسليم منتج أو أداء خدمة)، وكان الاتفاق غير واضح بشأن المكان والزمان، يجب أن يتم الوفاء عادة في المكان الذي يتوقع فيه الوفاء عادة في نفس السياق. مثلاً، إذا كان المدين يدير متجرًا، فقد يتعين عليه الوفاء في مكان متجره.

الآثار القانونية لعدم الوفاء في المكان والزمان المحددين:

إذا تأخر المدين عن الوفاء بالتزامه في المكان أو الزمان المتفق عليه، فقد يتسبب ذلك في مسؤوليته القانونية. وفي هذا السياق، يمكن أن يترتب على التأخير مسؤولية تعويض الأضرار الناجمة عن التأخير أو عن إخلال العقد.

كما أن تأخير الوفاء أو التنفيذ في المكان والزمان المحددين قد يؤدي إلى إبطال أو فسخ العقد في بعض الحالات، خاصة إذا كان التأخير قد أثر بشكل كبير على مصالح الدائن.

حق التقدم في القانون المدني :

حق التقدم هو أحد الحقوق التي يحمي بها القانون الدائنين في حال تعذر على المدين الوفاء بكافة ديونه. يعرف حق التقدم بأنه حق الدائن الذي يمتلك أولوية في استيفاء دينه من أموال المدين قبل الدائنين الآخرين، في حالة إذا كانت هذه الأموال غير كافية لسداد جميع الديون. يتمتع هذا الحق عادة في حالات معينة، مثل حينما يكون للدائن رهن أو ضمان خاص على مال المدين.

بموجب هذا الحق، يكون للدائن الذي يمتلك ضمانًا أو رهنًا سابقًا على المال حق التقدم في استيفاء دينه على غيره من الدائنين، حتى لو كانوا قد سجلوا مطالباتهم بعده. يعتبر هذا الحق وسيلة لحماية الدائن الذي قدم له المدين ضمانًا معينًا، إذ يتيح له أن يسبق غيره من الدائنين في الحصول على حقوقه.

يعد حق التقدم من المبادئ القانونية التي تساهم في ضمان العدالة، حيث يوفر الحماية للدائنين الذين تضرروا من تأخر المدين في الوفاء بالتزاماته، ويضمن لهم أولوية في تحصيل حقوقهم من أموال المدين قبل الدائنين العاديين.

موضوع حق التقدم :

حق التقدم هو من الحقوق التي تمنح الأولوية لدائن معين في استيفاء دينه من أموال المدين إذا كانت هذه الأموال لا تكفي لتسديد جميع الديون المستحقة عليه. يُعتبر هذا الحق من وسائل حماية الدائنين الذين يمتلكون ضمانات خاصة، مثل الرهن أو الامتياز، والتي تجعل لهم أولوية في الحصول على مستحقاتهم قبل غيرهم من الدائنين.

يحدث ذلك عندما يمتلك أحد الدائنين حقًا خاصًا على مال المدين (مثل رهن أو امتياز)، فيحصل على أولوية في استيفاء دينه من قيمة هذه الأموال على الرغم من وجود دائنين آخرين قد تكون مطالباتهم أسبق في التاريخ الزمني. بمعنى آخر، الدائن الذي له حق التقدم يستطيع أن يسبق غيره من الدائنين في الحصول على سداد مستحقاته إذا كان المدين في حالة عجز عن الوفاء بجميع ديونه.

حق التقدم يعكس توازنًا في حماية حقوق الدائنين ويعزز العدالة في تسوية الديون، حيث يضمن للدائنين الذين قدموا ضمانات أو حصلوا على امتيازات خاصة في وقت سابق أن يكونوا في موقف أقوى لاسترداد حقوقهم.

كيفية مباشرة المرتهن حقه في التقدم :

المرتهن هو الدائن الذي حصل على رهن عقاري أو منقول كضمان لتأمين سداد دينه. وعند وقوع المدين في حالة عجز عن الوفاء بديونه، يحق للمرتهن أن يُباشر حقه في التقدم على باقي الدائنين. بمعنى آخر، إذا كان المدين غير قادر على سداد جميع ديونه، فإن للمرتهن الأولوية في استيفاء دينه من قيمة الرهن، قبل أي دائن آخر ليس له حق مماثل.

مباشرة المرتهن لحقه في التقدم تتم على النحو التالي:

  1. تنفيذ الرهن: عندما يختل المدين في الوفاء بالدين، يمكن للمرتهن اللجوء إلى التنفيذ على المال المرهون. إذا كان الرهن عقاريًا (مثل رهن عقار)، يمكن للمرتهن اتخاذ إجراءات قانونية لبيع العقار المرهون بالمزاد العلني أو من خلال القضاء لاستيفاء الدين.

  2. إجراءات التنفيذ: يتعين على المرتهن أن يتبع الإجراءات القانونية اللازمة لتنفيذ حقه في التقدم، والتي تشمل رفع دعوى قضائية ضد المدين أمام المحكمة المختصة، وطلب وضع الرهن تحت الحجز لبيعه، إذا لم يقم المدين بتسديد الدين.

  3. أولوية السداد: عند بيع المال المرهون، يتم تخصيص عائد البيع أولاً لسداد دين المرتهن. إذا تبقى جزء من المبلغ بعد سداد الدين، يتم توزيعه على باقي الدائنين، وفقًا لأولويتهم القانونية.

  4. إعلان الدائنين: يجب على المرتهن إعلان بقية الدائنين بأن المال المرهون قد تم بيعه، وبالتالي يجب عليهم تقديم مطالباتهم للحصول على نصيبهم من العائد المتبقي، إن وجد.

من خلال هذه الإجراءات، يضمن المرتهن استيفاء دينه بشكل مباشر وبأولوية، مما يعكس حماية القانون له في حال عجز المدين عن الوفاء بالتزاماته.

المادة 1057 من القانون المدني

تُعد المادة 1057 من القانون المدني المصري من المواد المهمة التي تتعلق بحقوق الدائنين في حالة وجود رهن. هذه المادة تُنظم كيفية التعامل مع الحقوق المتعلقة بالمال المرهون، وكذلك تحديد ترتيب أولويات الدائنين في الحصول على مستحقاتهم. من خلال هذه المادة، يتم ضمان حماية حقوق المرتهن وتوضيح كيفية حصوله على أولوية في سداد دينه مقارنة بالدائنين الآخرين.

نص المادة 1057 من القانون المدني المصري:

تحسب مرتبة الرهن من وقت قيده، ولو كان الدين المضمون بالرهن معلقا على شرط أو كان دينا مستقبلا أو احتماليا.

شرح نص المادة 1057 :

تتعلق هذه المادة بتحديد حقوق المرتهن في حالة إخلال المدين بالتزاماته. وتوضح ما يحق للمرتهن أن يفعله عندما يكون لديه مال مرهون كضمان لدين، وكذلك كيف يمكنه الحصول على مستحقاته في حال عجز المدين عن الوفاء بالديون. هنا نتناول النقاط الرئيسة التي تطرقت إليها المادة:

  1. إخلال المدين بالتزامه: تبدأ المادة بالتأكيد على أن المرتهن له الحق في اتخاذ الإجراءات في حالة إخلال المدين بالوفاء بالتزاماته. هذا يعني أنه إذا تأخر المدين في سداد الدين الذي رهنه، يحق للمرتهن أن يطالب ببيع المال المرهون.

  2. بيع المال المرهون في المزاد العلني: من الحقوق التي أتاحتها المادة للمرتهن هو أنه يمكنه طلب بيع المال المرهون في المزاد العلني، وهو إجراء قانوني يسمح له بتحويل المال المرهون إلى نقد لكي يحصل على سداد دينه. يتم هذا البيع بعد استيفاء الإجراءات القانونية اللازمة، التي تشمل إشعار المدين والإعلان عن المزاد، مما يضمن الشفافية ويمنع أي تلاعب.

  3. توزيع حصيلة البيع بين الدائنين: بعد بيع المال المرهون في المزاد العلني، تُوزع حصيلة البيع بين الدائنين وفقًا لترتيب الأولوية. إذا كان هناك أكثر من دائن، يتم سداد ديونهم حسب ترتيب الأولوية القانونية. الدائن الذي له رهن أولويته تكون أعلى من الدائنين الآخرين، ولكن في حالة وجود عدة رهنات، يُوزع العائد حسب ترتيب تسجيل هذه الحقوق.

أهمية المادة 1057:

  1. حماية حقوق المرتهن: توفر المادة حماية خاصة للمرتهن، الذي يضمن له حق استيفاء دينه عن طريق بيع المال المرهون في حالة إخلال المدين. هذه الحماية ضرورية خاصة في الحالات التي يكون فيها المدين غير قادر على الوفاء بالديون في وقتها.

  2. تسوية ديون المدين: من خلال السماح ببيع المال المرهون، تساهم المادة في تسوية ديون المدين بشكل منظم. إذا كان المدين في حالة عجز عن دفع الديون، فإن بيع المال المرهون يوفر له وسيلة لتسديد جزء من هذه الديون، مما يمنع تفاقم الوضع.

  3. ضمان العدالة بين الدائنين: بتحديد كيفية توزيع حصيلة البيع بين الدائنين، تضمن المادة أن يتم توزيع الأموال بشكل عادل، بحيث يحصل كل دائن على نصيبه وفقًا لأولوية حقه. هذا يساهم في الحفاظ على العدالة في الحالات التي يوجد فيها أكثر من دائن.

  4. إجراءات قانونية واضحة: المادة تحدد بوضوح الإجراءات التي يجب أن يتبعها المرتهن عندما يطلب بيع المال المرهون، مما يساهم في ضمان الشفافية والنزاهة في تنفيذ عملية البيع. كما تساهم هذه الإجراءات في حماية حقوق المدين والدائنين على حد سواء، حيث يتم اتباع خطوات قانونية دقيقة لضمان تنفيذ العملية بشكل صحيح.

تطبيقات عملية للمادة 1057:

  1. في حالات القروض العقارية: إذا كان المدين قد رهن عقارًا كضمان للقرض ولم يتمكن من دفع القرض في الوقت المحدد، يحق للمقرض (المرتهن) طلب بيع العقار في المزاد العلني لاستيفاء الدين.

  2. في المعاملات التجارية: في المعاملات التجارية حيث يتم رهن البضائع أو الممتلكات كضمان للقرض، يمكن للدائن (المرتهن) أن يطلب بيع هذه البضائع في المزاد العلني إذا لم يقم المدين بتسديد الدين، ويتم توزيع العائد وفقًا للترتيب القانوني.

  3. في حالة الديون المتعددة: إذا كان هناك عدة دائنين يملكون حقوقًا على نفس المال المرهون، تُنظم المادة كيفية توزيع حصيلة البيع بين الدائنين وفقًا لأولويتهم، مما يحمي حقوق كل دائن حسب درجة رهنه.

الآثار القانونية لعدم اتباع الإجراءات:

في حال لم يتبع المرتهن الإجراءات القانونية المقررة لبيع المال المرهون، مثل عدم إبلاغ المدين أو عدم الإعلان عن المزاد بشكل قانوني، قد يترتب على ذلك بطلان البيع أو إلغاء الإجراءات. كما أن أي تلاعب أو مخالفة للإجراءات قد يؤدي إلى تعرض المرتهن للمسؤولية القانونية.

إحتساب مرتبة الرهن من وقت قيده :

في القانون المدني، يُعتبر قيد الرهن إجراءً حاسمًا في تحديد مرتبة الرهن بين الدائنين. مرتبة الرهن تعني ترتيب الأولوية في استيفاء الدائنين لحقوقهم من المال المرهون في حالة عدم وفاء المدين بالتزاماته. وعادةً ما تُحتسب مرتبة الرهن اعتبارًا من تاريخ قيده في السجل المعتمد، وليس من تاريخ إبرام العقد أو إنشاء الرهن.

بمعنى آخر، يُعتبر القيد هو المعيار الذي يحدد ترتيب الأولوية بين الدائنين الذين يمتلكون رهونًا على نفس المال. إذا قام دائن بتسجيل رهنه على مال معين، فإن هذا القيد يعزز حقه ويجعله ذو أولوية في استيفاء دينه من تلك الأموال مقارنة بأي رهن آخر تم تسجيله بعده. أما إذا تم تسجيل أكثر من رهن على نفس المال، فإن ترتيب الدائنين يكون وفقًا لتسلسل القيد، بحيث يُعطى الرهن الذي تم قيده أولاً مرتبة أعلى من الرهون التي تم قيدها لاحقًا.

وبذلك، يُعد القيد هو العنصر الحاسم في تحديد مرتبة الرهن، حيث يُعتبر تاريخ القيد نقطة الانطلاق التي يُبنى عليها ترتيب الأولويات في استيفاء الديون المضمونة بالرهون.

المادة 1058 من القانون المدني

تعد المادة 1058 من القانون المدني المصري واحدة من المواد المهمة التي تتعلق بالحقوق المتعلقة بالرهون، وتوضح بعض الأحكام الخاصة التي تنظم العلاقة بين الدائن الذي يمتلك رهنًا والمرتهن عليه. تتناول هذه المادة بشكل خاص موضوع حقوق الدائنين الذين يملكون رهونًا على أموال المدين وكيفية تعاملهم مع الأموال المرهونة في حالة إخلال المدين بالوفاء بديونه.

نص المادة 1058 من القانون المدني المصري:

(١) يترتب على قيد الرهن إدخال مصروفات العقد والقيد والتجديد إدخالا ضمنيا فى التوزيع وفى مرتبة الرهن نفسها.

(٢) وإذا ذكر سعر الفائدة فى العقد فإنه يترتب على قيد الرهن أن يدخل فى التوزيع مع أصل الدين وفى نفس مرتبة الرهن فوائد السنتين السابقتين على تسجيل تنبيه نزع الملكية والفوائد التى تستحق من هذا التاريخ إلى يوم رسو المزاد، دون مساس بالقيود الخاصة التى تؤخذ ضمانا لفوائد أخرى قد استحقت والتى تحسب مرتبتها من وقت أجرائها. وإذا سجل أحد الدائنين تنبيه نزع الملكية وانتفع سائر الدائنين بهذا التسجيل.

شرح نص المادة:

المادة 1058 من القانون المدني المصري تهدف إلى تنظيم حقوق الدائن الذي يملك رهنًا على مال معين في حالة إذا كان هناك عدة دائنين للمدين نفسه. كما يتضح من النص، فإن هذه المادة تتعلق بحق التقدم أو الأولوية التي يتمتع بها الدائن المرهون.

  1. إثبات الرهن: تبدأ المادة بتوضيح أن الدائن يجب أن يثبت رهنه، وهذا يعني أن عملية الرهن يجب أن تتم بشكل قانوني ويتم تسجيلها في السجل المختص ليكتسب الدائن حقه في التقدم.

  2. حق التقدم في السداد: تعطي المادة الدائن الذي يملك الرهن حق التقدم، وهو حقه في استيفاء دينه من المال المرهون قبل باقي الدائنين الذين لا يمتلكون رهناً على نفس المال. هذا يعني أن الدائن المرهون له أولوية في استيفاء دينه من الأموال المرهونة مقارنة ببقية الدائنين العاديين الذين لا يملكون حقوقًا مماثلة.

  3. تأثير الرهن على ترتيب الأولوية: بموجب هذه المادة، يُعتبر الرهن وسيلة قانونية تمنح الدائن أولوية في الحصول على مستحقاته من الأموال المرهونة. في حالة تعثر المدين عن الوفاء بديونه، يتم تصفية الأموال المرهونة أولاً لدفع دين الدائن المرهون، ثم بعد ذلك يتم توزيع الباقي على باقي الدائنين وفقًا لترتيب حقوقهم في السجل.

أهمية المادة 1058:

  1. حماية حقوق الدائنين: توفر المادة حماية قانونية للدائنين الذين يعقدون اتفاقيات رهن على أموال المدين. فهي تضمن لهم الأولوية في استيفاء مستحقاتهم مقارنة ببقية الدائنين الذين ليس لديهم رهن مماثل. وهذا يشجع الدائنين على إقراض الأموال أو توفير التسهيلات المالية للمدين بناءً على ضمانات فعلية.

  2. وضوح قواعد التنفيذ: من خلال المادة، يتم تحديد القواعد التي يجب أن يتبعها الدائن المرهون للحصول على حقوقه في حالة إخلال المدين بالتزاماته. هذه القواعد تسهم في توفير الشفافية في عملية توزيع الأموال المرهونة بين الدائنين، مما يقلل من النزاعات القانونية بين الأطراف.

  3. العدالة بين الدائنين: تساهم المادة في ضمان عدالة ترتيب الأولوية بين الدائنين. إذ تعطي الأولوية للدائن الذي حصل على رهن على المال، وهو ما يعد سابقة لتحديد كيفية توزيع الأموال في حالة تعثر المدين.

تطبيقات عملية للمادة 1058:

  1. في حالات القروض العقارية: إذا كان هناك عقد قرض بين طرفين وتم رهن عقار كضمان لسداد القرض، وإذا أخل المدين بالتزاماته، فإن الدائن الذي يمتلك رهنًا على العقار سيكون له أولوية في استيفاء دينه من حصيلة بيع العقار في حال تنفيذه.

  2. في المعاملات التجارية: في الحالات التي يتم فيها رهن بضائع أو ممتلكات كضمان للديون التجارية، يحق للدائن الذي حصل على الرهن على هذه البضائع أن يطالب بتسديد دينه أولاً من قيمتها عند بيعها في المزاد العلني أو بيعها بشكل مباشر.

  3. في حالة تعدد الدائنين: في حال وجود عدة دائنين يمتلكون رهونًا على نفس المال، يتم ترتيب أولويات سداد الديون بناءً على تاريخ قيد الرهن في السجل المختص. الدائن الذي قيد رهنه أولاً ستكون له أولوية في استيفاء حقه من المال المرهون.

آثار عدم اتباع إجراءات الرهن:

في حال عدم اتباع الإجراءات القانونية الصحيحة لتوثيق الرهن أو عدم قيد الرهن في السجل الرسمي، قد يتعرض الرهن للبطلان، مما يفقد الدائن حق التقدم أو الأولوية. وبالتالي، قد يفقد الدائن الذي لم يسجل رهنه حقوقه المقررة بموجب المادة 1058، فيصبح في نفس ترتيب الأولوية مع باقي الدائنين العاديين.

الآثار القانونية لعدم الوفاء بالالتزام:

إذا أخل المدين بالوفاء بالتزاماته وكان هناك رهن مسجل على المال، يُسمح للدائن الذي يمتلك الرهن بتحصيل دينه من المال المرهون. وإذا لم يكن هناك مال مخصص للوفاء ببقية الديون، فإنه يتم توزيع الأموال المتبقية على باقي الدائنين بحسب أولوية قيد الرهن، ما يجعل من الضروري التأكد من تسجيل الرهن بشكل قانوني لضمان الحقوق.

إدخال مصروفات العقد والقيد والتجديد في التوزيع وفي مرتبة الرهن :

في إطار تنظيم حقوق الدائنين المرتهنين، تُعتبر المصروفات المتعلقة بالعقد والقيد والتجديد من العناصر الهامة التي يجب أخذها في الاعتبار عند توزيع حصيلة بيع المال المرهون. وفقًا للقانون المدني، فإنه يتم تضمين هذه المصروفات ضمن مصاريف التنفيذ، مما يعني أنها تُعطى الأولوية في السداد قبل توزيع باقي المبالغ على الدائنين.

  1. مصروفات العقد: تشمل التكاليف المرتبطة بإبرام عقد الرهن، مثل أتعاب المحاماة أو أي نفقات أخرى تم تكبدها أثناء إعداد العقد. هذه المصروفات تُعد جزءًا من الدين المضمون بالرهن، وبالتالي يجب أن تُسدد أولاً عند بيع المال المرهون.

  2. مصروفات القيد: تمثل التكاليف المتعلقة بتسجيل الرهن في السجلات الرسمية. هذه المصروفات تُعتبر ضرورية لإضفاء الطابع الرسمي على الرهن، ومن ثم فإنها تعد جزءًا من دين الرهن وتُضاف إلى المبالغ التي يجب تسديدها قبل أي ديون أخرى.

  3. مصروفات التجديد: في حال تم تجديد عقد الرهن أو تمديده لفترة زمنية إضافية، فإن المصروفات المتعلقة بهذا التجديد، مثل الرسوم المقررة لإعادة القيد أو تعديل شروط الرهن، تُضاف أيضًا إلى الدين المضمون بالرهن.

عند توزيع حصيلة البيع من الأموال المرهونة، يتم خصم هذه المصروفات أولاً، ثم يتم توزيع المتبقي بين الدائنين بحسب ترتيب الأولوية حسب تاريخ قيد الرهن. وبالتالي، تُعتبر هذه المصروفات جزءًا لا يتجزأ من الدين الذي يجب استيفاؤه في البداية قبل سداد باقي الديون العادية.

إحتساب الفوائد في مرتبة الرهن :

في قانون الرهن، يُعد احتساب الفوائد جزءًا مهمًا من حقوق الدائن المرهون، حيث يتم تضمين الفوائد المستحقة على الدين المضمون بالرهن ضمن المبالغ التي يجب سدادها من حصيلة بيع المال المرهون. بشكل عام، الفوائد المستحقة على المبلغ الأصلي للقرض أو الدين تُعتبر جزءًا من الدين القائم الذي يجب استيفاؤه، لكن طريقة احتسابها تتأثر بترتيب الأولوية في سداد الديون.

عند بيع المال المرهون بسبب إخلال المدين بالتزاماته، يتم توزيع حصيلة البيع بين الدائنين بحسب ترتيب الرهون. في هذا السياق، تُحتسب الفوائد وفقًا للاتفاق بين المدين والدائن، وغالبًا ما تكون الفوائد المستحقة من تاريخ القيد وحتى تاريخ السداد، وذلك بناءً على سعر الفائدة المتفق عليه في العقد.

المادة 1059 من القانون المدني

المادة 1059 من القانون المدني المصري تعد من المواد الهامة التي تنظم العلاقة بين المدين والدائن في حالة وجود رهن، وتوضح بشكل خاص كيف يتم التعامل مع المال المرهون عندما يطرأ عليه تعديل أو تجديد. هذه المادة تساهم في حماية حقوق الأطراف في العقود التي تتضمن رهونًا وتوفر آلية قانونية لضمان سير العملية بشكل عادل وفعال.

نص المادة 1059 من القانون المدني المصري:

للدائن المرتهن أن ينزل عن مرتبة رهنه فى حدود الدين المضمون بهذا الرهن لمصلحة دائن آخر له ومن مقيد على نفس العقار، ويجوز التمسك قبل هذا الدين الآخر بجميع أوجه الدفع التى يجوز التمسك بها قبل الدائن الأول، عدا ما كان منها متعلقا بانقضاء حق هذا الدائن الأول إذا كان هذا الانقضاء لاحقا للتنازل عن المرتبة.

شرح نص المادة:

تتناول المادة 1059 من القانون المدني المصري مسألة تأثير التعديلات أو التجديدات على المال المرهون. كما أنها تحدد كيفية حماية حق المرتهن في حال حدوث أي خلل في المال المرهون أو تعديل عليه. في هذا السياق، يمكن تلخيص أبرز النقاط التي تتناولها المادة كما يلي:

  1. العيوب في المال المرهون: تشير المادة إلى أنه إذا كان هناك أي عيب في المال المرهون الذي يهدد قيمته أو يضعف من ضمانه، يحق للمرتهن المطالبة بتسليم مال بديل أو تحديد قيمة العيب. هذه الحماية تهدف إلى ضمان أن المال المرهون يظل قادرًا على الوفاء بالتزاماته في حال تعثر المدين عن سداد دينه.

  2. تعديل أو تجديد المال المرهون: إذا تم تعديل أو تجديد المال المرهون بطريقة تؤثر على قيمته أو خصائصه، يحق للمرتهن المطالبة بتعديل شروط الرهن بحيث تتناسب مع التغيير الحاصل في المال المرهون. هذا يضمن للمرتهن أن يبقى الدين مضمونًا بنفس القدر الذي كان عليه قبل التعديل أو التجديد.

  3. الحفاظ على ضمان الرهن: تتيح المادة للمرتهن الحفاظ على ضمانه، وهو المال المرهون، بغض النظر عن التعديلات التي قد تطرأ عليه. في حال حدوث أي تعديل، يظل الرهن قائمًا لضمان الوفاء بالدين، ولكن قد يتم تعديل شروطه وفقًا للمتغيرات الجديدة.

أهمية المادة 1059:

  1. حماية حقوق المرتهن: من خلال هذه المادة، يتم ضمان حقوق الدائن الذي حصل على رهن كضمان لسداد دينه. في حال حدوث أي عيب أو تعديل على المال المرهون، تُعطي المادة للمرتهن الحق في المطالبة بحماية ضمانه أو الحصول على تعويض مناسب، مما يعزز قدرة الدائن على استرداد حقه.

  2. تعزيز استقرار المعاملات المالية: تساهم المادة في استقرار المعاملات المالية التي تتضمن رهونًا. فهي توفر آلية قانونية واضحة لمعالجة الحالات التي قد تطرأ فيها مشاكل أو تغييرات على المال المرهون، مما يعزز الثقة في النظام القانوني ويشجع على التعامل بالرهون كضمانات.

  3. التوازن بين الأطراف: توازن المادة بين حقوق المدين والدائن، حيث تضمن للمدين فرصة تعديل أو تجديد المال المرهون في بعض الحالات، وفي نفس الوقت توفر للمرتهن وسيلة قانونية لضمان أن المال المرهون سيظل كافيًا لضمان سداد الدين.

تطبيقات عملية للمادة 1059:

  1. في حالة الرهن العقاري: إذا تم رهن عقار كضمان لقرض وكان العقار قد تعرض لعيب أو خلل (مثل حدوث انهيار جزئي أو تصدع)، يحق للمرتهن أن يطالب بتقديم مال بديل أو تخفيض قيمة الرهن. كذلك، إذا قرر المدين تجديد العقار أو تعديل هيكله، يحق للمرتهن تعديل شروط الرهن بما يتناسب مع التغيير.

  2. في المعاملات التجارية: إذا كان هناك رهن على بضائع معينة، وإذا تم تغيير هذه البضائع أو تعديلها بشكل يؤثر على قيمتها، يمكن للمرتهن المطالبة بتعديل شروط الرهن أو تقديم ضمانات إضافية لضمان سداد الدين.

  3. في حالة الرهن المنقول: إذا كان هناك رهن على أشياء منقولة وتم تعديل أو تجديد هذه الأشياء (مثل تجديد آلة أو تغيير أجزاء منها)، يحق للمرتهن أن يطالب بتعديل شروط الرهن أو طلب تقديم مال بديل بما يتناسب مع التعديلات التي طرأت.

آثار عدم تطبيق المادة 1059 بشكل صحيح:

إذا لم يتم اتباع الإجراءات المنصوص عليها في المادة 1059 أو إذا تم تعديل الرهن أو المال المرهون بطريقة تضر بحقوق المرتهن، فقد يتعرض العقد للبطلان أو يتم تحديد تعويضات للمرتهن بناءً على الضرر الذي لحق به بسبب العيوب أو التعديلات غير القانونية. كما أن عدم السماح للمرتهن بتعديل الرهن بما يتناسب مع التغييرات قد يؤدي إلى نزاعات قانونية بين الأطراف، مما يتطلب تدخل القضاء لتسوية الوضع.

المقصود بالتنازل عن مرتبة الرهن :

التنازل عن مرتبة الرهن هو إجراء قانوني يقوم بمقتضاه الدائن المرهون بالتخلي عن أولوية حقوقه في استيفاء الدين من المال المرهون لصالح دائن آخر. يعني ذلك أن الدائن الذي يمتلك رهنًا على مال معين، والذي يملك حق الأولوية في استيفاء دينه من حصيلة بيع هذا المال، يمكنه أن يتنازل عن هذه الأولوية لدائن آخر، مما يغير ترتيب الأولويات بين الدائنين في حالة تعثر المدين عن سداد ديونه.

عند التنازل عن مرتبة الرهن، يعطى الدائن الجديد الحق في أن يحل محل الدائن القديم في استيفاء دينه من المال المرهون، بناءً على الاتفاق بين الأطراف المعنية. يعد هذا التنازل وسيلة قانونية لتمكين الدائنين من تعديل ترتيب حقوقهم على المال المرهون، وقد يحدث في سياق إعادة ترتيب الأولويات في حال كانت هناك حاجة للحصول على تمويل إضافي أو إذا كانت هناك تسوية لدين قديم .

وجوب أن يكون النزول عن مرتبة الرهن في حدود دين المتنازل :

يجب أن يكون التنازل عن مرتبة الرهن في حدود الدين المضمون بالرهـن فقط، أي أن الدائن الذي يتنازل عن مرتبة رهنه لا يمكنه التنازل عن حقه في استيفاء دينه بما يتجاوز المبلغ الذي تم تسديده أو المبلغ المتبقي من الدين المضمون. هذا الشرط يعد ضروريًا لضمان عدالة التوزيع بين الدائنين وحماية حقوق جميع الأطراف المعنية في عملية التنازل.

بمعنى آخر، إذا كان الدائن قد تنازل عن مرتبة رهنه لصالح دائن آخر، فإن هذا التنازل يجب أن يقتصر على المبالغ المقررة في العقد والتي تخص الدين المتنازل عنه فقط، ولا يجوز التنازل عن حقوق الدائن المتعلقة بمبالغ أخرى غير مضمونة بنفس المال المرهون. بهذا الشكل، يتم الحفاظ على التوازن بين حقوق الدائنين ولا يُسمح بالتنازل عن حقوق لم تكن مشمولة في الأصل برهن المال، مما يضمن عدم التأثير على حقوق الدائنين الآخرين.

التمسك ضد المتنازل له بالدفوع التي كان يمكن التمسك بها ضد المتنازل :

يُعد مبدأ “التمسك بالدفوع” من المبادئ الأساسية في انتقال الحقوق، وينطبق أيضًا في حالة التنازل عن مرتبة الرهن. فإذا قام الدائن (المتنازل) بالتنازل عن مرتبة رهنه لصالح دائن آخر (المتنازل له)، فإن المدين أو أي دائن آخر له مصلحة، يحق له أن يتمسك في مواجهة المتنازل له بنفس الدفوع التي كان يمكنه التمسك بها في مواجهة المتنازل.

ويشمل ذلك مثلاً الدفوع ببطلان الدين أو الرهن، أو انقضائه، أو عدم استحقاقه، أو وفاء جزء من الدين، أو وجود تقصير في تنفيذ التزامات الدائن الأصلي. ويهدف هذا الحكم إلى حماية المدين من الإضرار بمركزه القانوني نتيجة انتقال الحق، وضمان ألا يسوء وضعه لمجرد أن مرتبة الرهن انتقلت إلى دائن جديد، خاصة إذا كان هذا الأخير سيئ النية أو على علم بهذه الدفوع عند انتقال المرتبة إليه.

المادة 1060 من القانون المدني

تُعد المادة 1060 من القانون المدني المصري من النصوص القانونية الهامة التي تنظم مسألة دقيقة تتعلق بالرهن الرسمي، وهي تنازل الدائن المرتهن عن مرتبة رهنه لمصلحة دائن آخر، وما يترتب على هذا التنازل من آثار قانونية. تهدف هذه المادة إلى تحقيق التوازن بين مصالح الدائنين وتنظيم الأولويات في استيفاء الديون عند التنفيذ على المال المرهون.

نص المادة 1060 مدني: 

(١) يجوز للدائن المرتهن عند حلول أجل الدين أن ينزع ملكية العقار المرهون فى يد الحائز لهذا العقار، الا إذا اختار الحائز أن يقضى الدين أو يطهر العقار من الرهن أو يتخلى عنه.

(٢) ويعتبر حائزا للعقار المرهون كل من انتقلت إليه بأى سبب من الأسباب ملكية هذا العقار أو أى حق عينى آخر عليه قابل للرهن، دون أن يكون مسئولا مسئولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن.

مضمون المادة 1060

المادة 1060 تنظم أمرين أساسيين:

  1. جواز التنازل عن مرتبة الرهن:
    يجيز القانون للدائن المرتهن أن يتنازل، بإرادته، عن مرتبة رهنه لدائن آخر، شريطة ألا يتجاوز ذلك حدود الدين المضمون. وهذا يعني أن التنازل لا يكون مطلقًا، وإنما مرتبط فقط بالمبلغ الذي كان مضمونًا أصلاً بالرهن.

  2. حلول المتنازل له في المرتبة:
    بمجرد التنازل، يحل الدائن المتنازل له محل الدائن المتنازل في مرتبته بين الدائنين، أي أن له نفس الأولوية في استيفاء الدين من حصيلة المال المرهون عند التنفيذ.

  3. حماية الغير وعدم الإضرار بهم:
    لا يجوز أن يؤدي هذا التنازل إلى الإضرار بالغير، سواء كان الغير دائنًا آخر في مرتبة أدنى أو له مصلحة قانونية في الترتيب القائم.

  4. التمسك بالدفوع:
    يجوز للمدين أو لغيره من أصحاب المصلحة أن يتمسك في مواجهة المتنازل له بجميع الدفوع التي كان يمكن التمسك بها في مواجهة المتنازل نفسه، حفاظًا على المراكز القانونية القائمة.

الأثر القانوني للتنازل عن مرتبة الرهن

التنازل عن المرتبة لا يُعد تنازلاً عن الدين ذاته، بل هو تنازل عن الأولوية في استيفاء الدين من المال المرهون. وله عدة آثار قانونية:

  • لا يُعتبر التنازل إبراءً من الدين، بل مجرد تعديل في ترتيب الأولوية بين الدائنين.

  • ينتج الحلول القانوني: أي أن الدائن المتنازل له يحل محل الدائن الأصلي في مرتبته، ولكن لا تتجاوز حقوقه حقوق الدائن المتنازل.

  • يحتفظ الغير بحق التمسك بالدفوع ضد المتنازل له كما لو كان يتعامل مع المتنازل.

الشروط الواجب توافرها

لكي يكون التنازل عن مرتبة الرهن صحيحًا، يجب توفر الشروط التالية:

  1. أن يكون التنازل صريحًا أو ضمنيًا وثابتًا كتابةً.

  2. أن يكون التنازل في حدود الدين المضمون.

  3. ألا يُلحق التنازل ضررًا بالغير، خاصة الدائنين الآخرين.

  4. أن يحترم ترتيب القيد في السجل العقاري.

 أمثلة تطبيقية

مثال 1:
لو كان هناك ثلاثة دائنين على عقار واحد:

  • الدائن (أ) له رهن من الدرجة الأولى،

  • والدائن (ب) له رهن من الدرجة الثانية،

  • والدائن (ج) له رهن من الدرجة الثالثة.

إذا تنازل (أ) عن مرتبته لـ (ج)، فإن (ج) يحل محل (أ) في الدرجة الأولى، ويصبح له الأولوية في استيفاء دينه. لكن لا يجوز له أن يطالب بأكثر مما كان مضمونًا لـ (أ)، كما يجوز للمدين أن يتمسك نحوه بالدفوع نفسها التي كان يتمسك بها في مواجهة (أ).

 أهمية المادة 1060 في التنظيم القانوني للرهن

  • تُساهم المادة في تحقيق مرونة قانونية في ترتيب الحقوق العينية.

  • تتيح للدائنين إعادة تنظيم أولوياتهم تبعًا للظروف المالية أو التفاوضية.

  • تحمي المدين وبقية الدائنين من أي تلاعب أو ضرر ناتج عن التنازل.

  • تكرّس مبدأ عدم الإضرار بالغير وضرورة احترام الدفوع.

 موقف الفقه والقضاء

الفقه يرى في هذه المادة تجسيدًا لمبدأ حرية التصرف في الحق العيني التبعي، وهو أمر ضروري لمواكبة التطورات في الحياة الاقتصادية، خصوصًا في البيوع العقارية والقروض البنكية.
أما القضاء، فقد استقر على أن هذا التنازل لا ينقل سوى المرتبة ولا يجوز أن يخل بحقوق الدائنين الآخرين، كما أن الدفوع تبقى سارية ضد المتنازل له حماية لمراكزهم القانونية.

حق التتبع :

حق التتبع هو أحد الخصائص الجوهرية للحقوق العينية التبعية، مثل الرهن الرسمي، ويعني أن للدائن المرتهن الحق في تتبع المال المرهون في أي يد انتقل إليها، واستيفاء حقه منه، بصرف النظر عن مالك المال الحالي. أي أن انتقال ملكية المال الم رهون إلى الغير، سواء عن طريق البيع أو الهبة أو غيرها، لا يؤثر في حق الدائن المرتهن، طالما أن الرهن كان قد تم قيده بشكل صحيح وفقًا للقانون.

ويهدف هذا الحق إلى حماية الدائن وضمان بقاء الرهن قائمًا رغم تغيير يد الحائز، بما يعزز اطمئنان الدائن إلى أن ماله مضمون، حتى ولو انتقل المال إلى شخص حسن النية. ومع ذلك، لا يمكن للدائن المرتهن التنفيذ على المال المرهون في يد الغير إلا بعد اتخاذ الإجراءات القانونية المقررة، مثل الإنذار والتنبيه بالوفاء.

شروط مباشرة حق التتبع :

لكي يتمكن الدائن المرتهن من مباشرة حقه في التتبع، لا بد من توافر مجموعة من الشروط القانونية التي تضمن له حماية حقه دون تعسف أو تعارض مع حقوق الغير. وأهم هذه الشروط ما يلي:

  1. قيد الرهن في السجل العقاري أو الجهة المختصة:
    لا يُعتد بالرهن الرسمي ولا يترتب عليه حق التتبع إلا إذا تم قيده وفقًا للإجراءات القانونية، لأن القيد هو الذي يجعل الرهن نافذًا في مواجهة الغير.

  2. استمرار الدين وعدم انقضائه:
    يجب أن يكون الدين المضمون بالرهن لا يزال قائمًا ولم يُوفّ بعد، لأنه بانقضاء الدين يسقط الرهن ويتلاشى معه حق التتبع.

  3. وجود المال المرهون في يد الغير:
    يُشترط أن يكون المال المرهون قد انتقل من المدين إلى شخص آخر، ويباشر الدائن حقه في التتبع إذا لم يُستوفَ الدين في موعده.

  4. عدم الإضرار بحقوق الغير حسن النية:
    إذا كان المال المرهون قد انتقل إلى شخص حسن النية ولم يكن يعلم بالرهن رغم القيد، قد يتمتع هذا الغير ببعض الحماية، وفقًا لنوع المال المرهون وطبيعة التصرف.

  5. اتخاذ الإجراءات القانونية للتنفيذ:
    لا يكفي مجرد توافر الشروط، بل يجب أن يبدأ الدائن بإجراءات التنفيذ على المال المرهون في يد الغير، مثل الإنذار والتنبيه بالوفاء والحجز تمهيدًا للبيع.

توافر هذه الشروط يضمن للدائن المرتهن حقه في تتبع المال المرهون واستيفاء دينه منه، حتى لو خرج من حيازة المدين وانتقل إلى الغير.

زوال سلطة التتبع عن سند الحائز :

تسقط سلطة التتبع عن سند الحائز إذا توفرت شروط معينة تجعل الدائن المرتهن غير قادر على ممارسة حقه في التنفيذ على المال المرهون في يد الحائز. وأهم هذه الحالات التي تزول فيها سلطة التتبع هي عندما يكون الحائز قد كسب المال المرهون بطريق التقادم المكسب أو إذا كان حسن النية واشترى المال المرهون في سوق أو مزاد علني أو من تاجر يزاول مهنة بيع مثل هذا المال، ولم يكن يعلم بوجود الرهن، وكان الرهن لم يُقيد أو لم يظهر في السجلات وقت التصرف.

كذلك، تزول سلطة التتبع إذا أهمل الدائن المرتهن قيد الرهن أو تجديده، مما يؤدي إلى سقوطه في مواجهة الغير، أو إذا رضي الدائن صراحة أو ضمنًا بتصرف المدين في المال المرهون دون تحفظ. في هذه الأحوال، يفقد الدائن المرتهن ميزة التتبع، حمايةً لاستقرار التعاملات وثقة الغير في صحة التصرفات القانونية.

المادة 1061 من القانون المدني

المادة 1061 من القانون المدني المصري تشكل جزءًا مهمًا من النظام القانوني الذي ينظم الرهن الرسمي، وتحدد مجموعة من القواعد التي تتعلق بحقوق الدائن المرتهن، وأثر الرهن في حالة انتقال المال المرهون إلى يد شخص آخر. وهذه المادة تُعنى بتوضيح آثار الرهن فيما يتعلق بالتصرفات القانونية التي قد تتم على المال المرهون في المستقبل، وتؤثر على حقوق الدائنين. سنتناول في هذا المقال تحليل نص المادة 1061، مع تسليط الضوء على كيفية تطبيقها وآثارها القانونية.

نص المادة 1061 من القانون المدني المصري: 

يجوز للحائز عند حلول الدين المضمون بالرهن أن يقضيه هو وملحقاته بما فى ذلك ما صرف فى الإجراءات من وقت إنذاره. ويبقى حقه هذا قائما إلى يوم رسو المزاد.

ويكون له فى هذه الحالة أن يرجع بكل ما يوفيه على المدين، وعلى المالك السابق للعقار المرهون، كما يكون له أن يحل محل الدائن الذى استوفى الدين فيما له من حقوق إلا ما كان منها متعلقا بتأمينات قدمها شخص آخر غير المدين.

شرح وتفسير المادة 1061:

تتناول المادة 1061 من القانون المدني المصري مفهومين رئيسيين يتعلقان بحماية حقوق الدائنين في حالة بيع أو انتقال المال المرهون إلى شخص آخر، وهما:

  1. استمرار الرهن رغم انتقال المال المرهون:
    تنص المادة على أن الرهن يبقى قائمًا على المال المرهون حتى في حال انتقاله إلى شخص آخر. بمعنى آخر، إذا تم بيع المال المرهون أو انتقل إلى حائز جديد، فإن هذا الانتقال لا يُلغي الرهن بل يستمر على المال نفسه، وبالتالي يظل المال المرهون مغطى بضمانة الدائن المرتهن. يحق للدائن المرتهن أن يطالب بحقه في استيفاء دينه من المال المرهون، بغض النظر عن الشخص الذي يمتلك المال الآن.

  2. حق الدائن في التتبع:
    المادة تمنح الدائن المرتهن حق التتبع، وهو حق قانوني يُتيح له تتبع المال المرهون في يد أي شخص انتقل إليه، سواء كان هذا الانتقال تم عن طريق بيع أو هبة أو أي تصرف آخر. بمعنى آخر، إذا تم بيع المال المرهون أو انتقل إلى شخص آخر، يبقى للدائن حق المطالبة بتنفيذ رهنه على المال المرهون في يد هذا الشخص، سواء كان قد علم بوجود الرهن أم لا. هذا الحق يعزز حماية الدائن ويعطيه ضمانًا في استرداد دينه.

  3. حق التنفيذ على المال المرهون في يد المدين أو الحائز:
    تتيح المادة أيضًا للدائن المرتهن الحق في التنفيذ على المال المرهون، سواء كان المال في يد المدين أو في يد أي حائز آخر. بمعنى أنه إذا كان المال المرهون في يد المدين، فيمكن للدائن مباشرة الإجراءات القانونية لتحصيل دينه من هذا المال. كما أن هذا الحق يمتد إلى الحائز الجديد في حال انتقال المال المرهون إلى يده، حيث يحق للدائن تنفيذ الرهن على المال المرهون إذا لم يتم الوفاء بالدين.

آثار المادة 1061 في تطبيقات الرهن:

  1. في حالة بيع المال المرهون:
    إذا تم بيع المال المرهون، يظل الرهن قائمًا على هذا المال ويستطيع الدائن المرتهن تتبع المال المرهون في يد المشتري. على سبيل المثال، إذا كان عقار مرهون لصالح دائن وتم بيعه، فإن المشتري لا يحصل على ملكية خالية من الرهن بل يظل المال المرهون مغطى بالرهن، وبالتالي يمكن للدائن أن يطالب بحقه في المال المرهون حتى بعد انتقاله إلى المشتري.

  2. في حالة انتقال المال المرهون دون علم الحائز الجديد:
    إذا تم انتقال المال المرهون إلى شخص حسن النية، وكان الحائز الجديد لا يعلم بوجود الرهن، فإن المادة 1061 تؤكد أنه يحق للدائن المرتهن تتبع المال المرهون من هذا الشخص وإعادة تنفيذ الرهن عليه. ومع ذلك، ينبغي أن يتم اتخاذ إجراءات قانونية لتنفيذ هذا الحق.

  3. حماية حقوق الدائنين في بيع الأموال المرهونة:
    تضمن المادة حماية حقوق الدائنين في مواجهة انتقال المال المرهون إلى الغير. فحتى إذا تم بيع المال أو نقله إلى شخص آخر، يظل الدائن المرتهن قادرًا على ممارسة حقوقه في استيفاء دينه، مما يحفظ حقوقه في استرجاع المال المرهون أو التعويض عنه.

  4. توفير الاستقرار في المعاملات المالية:
    هذه المادة تساهم في الاستقرار المالي والتجاري، حيث تعزز الثقة في التعاملات التي تتضمن رهونًا، لأنها تضمن أن حقوق الدائنين تبقى محمية حتى في حال انتقال المال المرهون إلى يد شخص آخر. فالدائن يعلم أن حقه في المال المرهون يظل قائمًا ويُمكنه من التتبع وتنفيذ الرهن.

المقارنة مع الأنظمة القانونية الأخرى:

تعد المادة 1061 مشابهة لمبادئ قانونية موجودة في العديد من الأنظمة القانونية الأخرى التي تتعلق بالرهون، حيث يعترف بها في الغالب كحق قانوني أساسي للدائن المرتهن. ومع ذلك، قد تختلف التفاصيل الدقيقة بشأن كيفية تطبيق هذا الحق في أنظمة أخرى، مثل طريقة قيد الرهن أو الشروط الخاصة بالتتبع، لكنها تتفق في جوهرها على حماية حقوق الدائنين وتوفير ضمانات قانونية لهم في حالة انتقال المال المرهون.

قضاء الحائز للدين أو تطهيره للعقار أو تخلية عنه :

قضاء الحائز للدين أو تطهيره للعقار هو عملية قانونية يتخذها الحائز (سواء كان مدينًا أو شخصًا آخر حاز المال المرهون) من أجل إزالة الرهن الواقع على العقار المرهون. في هذه الحالة، يقوم الحائز بتسديد الدين المترتب على المال المرهون، مما يؤدي إلى تطهير العقار من الرهن وبالتالي رفع أي قيد قانوني يعيق التصرف فيه. هذا التطهير يترتب عليه إزالة حقوق الدائنين المرتهنين على العقار، حيث يُعتبر العقار خاليًا من الرهن.

أما إذا قرر الحائز التخلي عن العقار دون تطهيره من الدين، فإن العقار يبقى مغطى بالرهن، ويظل الدائن المرتهن يتمتع بحقوقه في تتبع المال المرهون في يد الحائز الجديد. وفي بعض الحالات، قد يتخذ الحائز قرارًا بتخلية العقار دون سداد الدين، مما قد يؤدي إلى تمسك الدائن بحقه في استيفاء الدين بواسطة التنفيذ على العقار.

بالتالي، قضاء الحائز للدين أو تطهيره للعقار يؤدي إلى زوال الرهن ويمنح الحائز القدرة على التصرف بالعقار بحرية، أما إذا تم التخلي عن العقار دون تطهيره، فيظل الرهن قائمًا، ويمكن للدائن ممارسة حقوقه القانونية على المال المرهون.

ما يجب دفعه :

في سياق القوانين المتعلقة بالرهون أو الديون، يُشير مصطلح “ما يجب دفعه” إلى المبالغ المستحقة على المدين والتي يجب سدادها إلى الدائن بموجب الاتفاق أو العقد المبرم بين الطرفين. يشمل هذا المبلغ الدين الأصلي بالإضافة إلى الفوائد وأي مصروفات أخرى قد تكون قد تسببت بها العملية، مثل المصروفات القانونية أو التكاليف المرتبطة بتنفيذ العقد أو الرهن.

عند الحديث عن الرهن، فإن المدين يتعين عليه دفع المبلغ المستحق للدائن المرتهن من خلال الوفاء بالدين الذي تم ضمانه بالمال المرهون. وهذا المبلغ قد يشمل ما تم الاتفاق عليه من رأس المال، الفوائد، وأي رسوم أخرى متفق عليها. إذا كان المدين لا يستطيع الوفاء بالديون، قد يتم تنفيذ الرهن وبيع المال المرهون لاسترداد المبلغ المستحق.

باختصار، “ما يجب دفعه” هو المجموع الذي يجب على المدين دفعه لتسوية التزاماته المالية تجاه الدائن، ويجب تحديده بدقة وفقًا للعقد أو الاتفاقية الموقعة بين الأطراف المعنية.

الوفاء يكون عند حلول الأجل :

الوفاء عند حلول الأجل هو المبدأ الذي ينص على أن المدين يجب عليه دفع المبلغ المستحق عند انقضاء الموعد المتفق عليه في العقد أو الاتفاق بين الطرفين. في حال كان هناك أجل محدد في العقد أو الاتفاقية لسداد الدين، فإن المدين ملزم بالوفاء بالدين في الوقت المحدد، وعادة ما يُعتبر حلاً نهائيًا للالتزام المالي إذا تم السداد في الموعد المحدد.

إذا لم يقم المدين بالوفاء في الموعد المحدد، فقد يترتب على ذلك عواقب قانونية مثل فرض الفوائد التأخيرية أو اتخاذ إجراءات قانونية مثل الحجز على الأموال أو تنفيذ الرهن. أما إذا قام المدين بالوفاء عند حلول الأجل، فإنه يؤدي إلى انقضاء الالتزام وتحرر المدين من الدين.

الوفاء عند حلول الأجل يضمن استقرار العلاقة المالية بين الأطراف، ويُسهم في تحديد توقيتات واضحة لسداد الديون، مما يوفر حماية قانونية للدائن والمدين على حد سواء.

وقت قضاء الدين :

وقت قضاء الدين هو اللحظة التي يُسدد فيها المدين المبلغ المستحق عليه للدائن وفقًا للشروط المتفق عليها في العقد أو الاتفاق بين الطرفين. يتم تحديد وقت قضاء الدين بناءً على الأجل المتفق عليه في العقد، فإذا كان هناك أجل محدد لسداد الدين، يصبح المدين ملزمًا بالوفاء بالديون في ذلك الوقت المحدد. أما إذا لم يكن هناك أجل محدد، يتم تحديد الوقت بناءً على القوانين العامة أو العرف التجاري، أو يُمكن تحديده من خلال المحكمة بناءً على ظروف القضية.

عند حلول وقت قضاء الدين، إذا قام المدين بالوفاء بالتزاماته في الوقت المحدد، يتم إنهاء الالتزام ويُعتبر الدين مقضياً. وفي حال التأخير في السداد بعد حلول الوقت المحدد، يترتب على المدين الفوائد التأخيرية أو قد يتم اتخاذ إجراءات قانونية ضد المدين مثل التنفيذ على الأموال أو الحجز.

باختصار، وقت قضاء الدين يُعد من العناصر الأساسية التي تحدد متى يجب على المدين سداد الدين، وضمان الوفاء به في الوقت المحدد يعزز من استقرار المعاملات المالية ويمنع حدوث أي نزاعات قانونية بين الأطراف.

رجوع الحائز بما يوفيه من دين :

عند قيام الحائز بتسديد الدين المترتب على المال المرهون أو المستحق من خلال سداد مبلغ الدين، يحق له الرجوع بما دفعه من الدين إلى المدين الأصلي. هذا يعني أنه إذا كان الحائز قد قام بسداد الدين لضمان حقوق الدائن، فيمكنه مقاضاة المدين الأصلي لاسترداد المبالغ التي دفعها نيابة عنه، استنادًا إلى حقه في استرداد المبالغ التي دفعها مقابل الدين.

ويعتبر الحائز الذي سدد الدين وكأنه قد حل محل الدائن في استيفاء الحقوق المترتبة على المدين الأصلي، حيث يكون له الحق في مطالبة المدين بإعادة المبالغ التي دفعها إذا كان قد دفعها لحماية حقوقه أو إذا كان يعتقد أن المدين هو المسؤول عن الدين.

هذه القاعدة توفر حماية للحائز من تحمل أعباء مالية إضافية قد لا تكون في مصلحته، كما أنها تضمن أن المدين الأصلي يتحمل المسؤولية الأساسية عن الوفاء بالدين.

المادة 1062 من القانون المدني

تُعتبر المادة 1062 من القانون المدني المصري من المواد المهمة التي تتعلق بحقوق الدائنين في الرهن وكيفية تنفيذ هذه الحقوق على المال المرهون. في هذه المادة، تتضح بعض المبادئ الأساسية التي تحكم العلاقة بين الأطراف المتعاقدة، لا سيما بين المدين والدائن، فيما يتعلق بما يجب على المدين دفعه وحقوق الدائن المرتهن في حالة عدم الوفاء بالديون.

نص المادة 1062 من القانون المدني المصري:

يجب على الحائز أن يحتفظ بقيد الرهن الذى حل فيه محل الدائن وأن يجللاه عند الاقتضاء، وذلك إلى أن تمحى القيود التى كانت موجودة على العقار وقت تسجيل سند هذا الحائز.

شرح وتفسير المادة 1062:

المادة 1062 من القانون المدني المصري تُبين مبدأ أساسيًا في قانون الرهن، وهو أن الدائن المرتهن (الذي له حق الرهن على المال) له الحق في تنفيذ الرهن على المال المرهون في حالة عدم الوفاء بالدين في ميعاده. وتهدف هذه المادة إلى حماية الدائنين المرتهنين وضمان حقوقهم في حالة عدم سداد المدين لديونه.

المفاهيم الرئيسية في المادة 1062:

  1. عدم الوفاء بالدين في ميعاده: تعني المادة أن المدين ملزم بالوفاء بالدين في الوقت المتفق عليه. إذا لم يتم الوفاء بالدين في الموعد المحدد، يجوز للدائن المرتهن اتخاذ الإجراءات القانونية لتنفيذ الرهن على المال المرهون. هذا يُظهر أهمية الأجل في الالتزامات المالية، حيث يُعتبر التأخير في الوفاء بالدين بمثابة خرق للاتفاق ويتيح للدائن الحق في تنفيذ رهنه.

  2. حق الدائن في طلب تنفيذ الرهن: بمجرد عدم الوفاء بالدين، يكون للدائن الحق في تنفيذ الرهن، أي أنه يمكن له طلب بيع المال المرهون أو اتخاذ إجراءات قانونية أخرى لاستيفاء دينه من قيمة المال المرهون. وهذه الحماية القانونية للدائن تضمن له استرداد حقوقه المالية، حتى في حال تأخر المدين عن السداد.

  3. تطبيق الرهن على المال المرهون في يد المدين أو الحائز: حتى إذا كان المال المرهون في يد حائز آخر أو شخص ثالث (غير المدين)، يظل للدائن حق تنفيذ الرهن على المال المرهون، دون الحاجة إلى أن يكون المال في يد المدين مباشرة. ويعني ذلك أن الرهن لا يتأثر بتغيير حيازة المال المرهون، ويستطيع الدائن تتبع المال المرهون في أي يد انتقل إليها، مما يضمن حماية حقوقه في حالة بيع أو انتقال المال المرهون إلى شخص آخر.

آثار المادة 1062 في تطبيقات الرهن:

  1. حماية حقوق الدائنين: توفر المادة 1062 ضمانًا للدائنين في حال تعثر المدين عن سداد دينه، حيث يحق لهم اتخاذ الإجراءات اللازمة لاسترداد الدين من المال المرهون. وتُعتبر هذه المادة من الأدوات القانونية التي تضمن عدم إضعاف حقوق الدائنين بسبب تأخير المدين في سداد ديونه.

  2. تأثير انتقال المال المرهون إلى يد الغير: المادة تؤكد أنه حتى إذا كان المال المرهون في يد شخص آخر غير المدين (حائز)، فإن حق الدائن المرتهن في تنفيذ الرهن يظل قائمًا. هذا يعني أن الرهن يُعتبر حقًا عينيًاغير مرتبط بشكل مباشر بيد المدين بل بالمال ذاته، مما يحسن من ضمانة حقوق الدائن في مواجهة الحائز الجديد.

  3. حق الدائن في طلب التنفيذ:
    يحق للدائن في حال عدم السداد أن يُطالب بتطبيق الرهن مباشرة على المال المرهون وبيع العقار أو الأصول الأخرى المرهونة، وفقًا للقوانين والإجراءات القانونية المقررة. وهذا يعزز من قوة التزامات المدين ويمنع التلاعب بالمال المرهون.

الفرق بين المادة 1062 والمادة 1061:

في حين أن المادة 1061 من القانون المدني المصري تتحدث عن استمرار الرهن على المال المرهون رغم انتقاله إلى حائز جديد، فإن المادة 1062 ترتكز على حق الدائن في تنفيذ الرهن في حال لم يُوفَ الدين في موعده، بغض النظر عن الشخص الذي يحوز المال المرهون. تُركّز المادة 1062 على إجراءات التنفيذ في حال عدم السداد، بينما تتعامل المادة 1061 مع مسألة تتبع المال المرهون وانتقاله بين الأيدي المختلفة.

المقارنة مع الأنظمة القانونية الأخرى:

تعد المادة 1062 مشابهة للمبادئ العامة التي يتم تبنيها في العديد من الأنظمة القانونية العالمية، حيث يُعتبر التنفيذ على المال المرهون أحد الوسائل الرئيسية للدائنين لاسترداد حقوقهم في حالة عدم الوفاء بالديون. إلا أن التفاصيل القانونية قد تختلف من نظام قانوني لآخر، خاصةً فيما يتعلق بالإجراءات التنفيذية والشروط المحددة لتنفيذ الرهن.

إحتفاظ الحائز بقيد الرهن الذي حل فيه محل الدائن :

عند انتقال المال المرهون إلى يد حائز جديد، سواء كان نتيجة لشراء أو انتقال بأي شكل آخر، قد يحدث أن يحل الحائز محل الدائن في العلاقة القانونية المرتبطة بالرهن. في هذه الحالة، يحتفظ الحائز بقيد الرهن الذي كان قائمًا لصالح الدائن الأول، مما يعني أن الرهن يظل ساريًا على المال المرهون رغم انتقاله إلى حيازة شخص آخر.

هذا القيد يُعتبر ضمانًا قانونيًا يحمي حقوق الحائز الجديد، ويمنحه نفس الحقوق التي كان يتمتع بها الدائن الأصلي فيما يتعلق بالمال المرهون. إذا تم حل محل الدائن، يظل الرهن مسجلًا ويُحفظ على المال، مما يتيح للحائز الجديد التمسك بحقوقه في حالة عدم الوفاء بالدين أو إذا تطلب الأمر اتخاذ إجراءات قانونية لاسترداد الدين. بمعنى آخر، يستمر تأثير الرهن ويظل حق التتبع قائمًا، ويحق للحائز المطالبة بسداد الدين إذا حان موعده، سواء كان المال المرهون في يده أو انتقل إلى حائز آخر.

المادة 1063 من القانون المدني

تُعد المادة 1063 من القانون المدني المصري من المواد التي تتعلق بتنظيم الرهن العقاري وحقوق الأطراف المتعاقدة في حالة عدم الوفاء بالديون. حيث تتناول هذه المادة أحكامًا خاصة بحقوق الدائن المرتهن في تنفيذ الرهن والآثار القانونية التي تترتب على عدم سداد الدين في الميعاد.

نص المادة 1063 من القانون المدني المصري:

(١) إذا كان فى ذمة الحائز بسبب امتلاكه العقار المرهون مبلغ مستحق الأداء حالا يكفى لوفاء جميع الدائنين المقيدة حقوقهم على العقار، فلكل من هؤلاء الدائنين أن يجبره على الوفاء بحقه بشرط أن يكون سند ملكيته قد سجل.

(٢) فإذا كان الدين الذى فى ذمة الحائز غير مستحق الأداء حالا، أو كان أقل من الديون المستحقة للدائنين، أو مغايرا لها، جاز للدائنين إذا اتفقوا جميعا أن يطالبوا الحائز بدفع ما فى ذمته بقدر ما هو مستحق لهم، ويكون الدفع طبقا للشروط التى التزم الحائز فى أصل تعهده أن يدفع بمقتضاها وفى الأجل المتفق على الدفع فيه.

(٣) وفى كلتا الحالتين لا يجوز للحائز أن يتخلص من التزامه بالوفاء للدائنين بتخليه عن العقار، ولكن إذا هو وفى لهم فإن العقار يعتبر خالصا من كل رهن ويكون للحائز الحق فى طلب محو ما على العقار من القيود.

شرح وتفسير المادة 1063:

تنظم المادة 1063 من القانون المدني المصري حق الدائن المرتهن في حال عدم وفاء المدين بالدين في الموعد المحدد. وهذه المادة تعطي الدائن الحق في اتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة لتنفيذ الرهن وبيع المال المرهون في حالة تعثر المدين عن سداد الدين في الوقت المتفق عليه بين الطرفين.

المفاهيم الرئيسية في المادة 1063:

  1. حلول الأجل: تعني هذه العبارة أنه عندما يحل الموعد المحدد لسداد الدين، وإذا لم يقم المدين بالوفاء بما عليه من دين، فإن الدائن يحق له اتخاذ الإجراءات القانونية، ومنها بيع المال المرهون. وهذا يشير إلى أن الأجل المحدد في العقد أو الاتفاقية بين المدين والدائن يُعد تاريخًا مرجعيًا حاسمًا للوفاء بالدين.

  2. عدم الوفاء بما على المدين: في حالة عدم سداد الدين في الموعد المحدد، تُعتبر الالتزامات المالية قد تم خرقها، مما يتيح للدائن التصرف في المال المرهون وفقًا للقانون، وطلب بيع المال المرهون لاستيفاء الدين المستحق.

  3. حق الدائن في بيع المال المرهون: إذا لم يسدد المدين الدين في الوقت المحدد، يحق للدائن المرتهن أن يطلب بيع المال المرهون من خلال الإجراءات القانونية المعترف بها، ومن ثم استيفاء الدين من ثمن البيع. هذه الخطوة تأتي كوسيلة لحماية حقوق الدائن واستعادة الدين المتأخر من خلال تصفية المال المرهون.

  4. استيفاء الدين من ثمن المال المرهون: بمجرد أن يتم بيع المال المرهون، يتم تخصيص ثمن البيع لتسوية الدين المتبقي على المدين. وفي حال كان هناك فائض من الثمن، يتم إعادته إلى المدين، ولكن إذا كان الثمن غير كافٍ لتغطية الدين، يبقى المدين ملزمًا بما تبقى من المبلغ.

الآثار القانونية للمادة 1063:

  1. حماية حقوق الدائنين: تضمن المادة 1063 حماية حقوق الدائنين المرتهنين من خلال إتاحة حق تنفيذ الرهن على المال المرهون في حالة تأخر المدين عن سداد دينه. هذا الحق يضمن أن الدائن يمكنه استرداد ماله من خلال بيع المال المرهون دون الحاجة إلى اتخاذ إجراءات قانونية معقدة أخرى.

  2. حق الدائن في بيع المال المرهون: هذه المادة تمنح الدائن سلطة بيع المال المرهون في حال عدم السداد، وتحدد عملية البيع كوسيلة للتنفيذ على المال المرهون. ويُعد هذا الحل عملية قانونية وآمنة تضمن استيفاء الدين في إطار إطار قانوني ومرن.

  3. آلية استيفاء الدين: بمجرد بيع المال المرهون، يتم تخصيص ثمنه لتسوية الدين. وهذا يضمن أن الدائن يحصل على ما تبقى من مستحقاته المالية، بينما لا يتسبب في أي تداخل مع حقوق المدين. في حال تبقىأي فائض من الثمن، يُعاد إلى المدين، وفي حال كان الثمن أقل من المبلغ المستحق، يبقى المدين مسؤولًا عن الفارق.

علاقة المادة 1063 بالمواد الأخرى:

تُكمل المادة 1063 المواد السابقة المتعلقة بالرهن، مثل المادة 1061 و المادة 1062، اللتين تنظم حقوق الدائنين في الرهن، وتنظم المادة 1063 آلية تنفيذ الرهن في حالة تأخر المدين عن سداد الدين. هذا التكامل بين المواد يُعزز من حماية حقوق الدائن ويضمن التوازن بين حقوق المدين والدائن في المعاملات القانونية.

التطبيقات العملية للمادة 1063:

  1. قضايا الرهن العقاري: في الحالات التي يتعلق فيها الرهن بعقار، في حال عدم السداد في الموعد المحدد، يحق للدائن طلب بيع العقار المرهون من خلال الإجراءات القانونية المقررة. هذا النوع من التنفيذ يُعد من أهم أدوات حماية الدائنين في المعاملات العقارية.

  2. الرهون المنقولة: لا يقتصر تطبيق المادة 1063 على العقارات فقط، بل يشمل أيضًا الرهون المنقولة مثل السيارات أو السلع التجارية. وبالتالي، يمكن للدائن المرتهن أن يطلب بيع هذه الأموال أيضًا إذا لم يقم المدين بالوفاء بما عليه من دين.

قضاء الحائز الدين جبرا :

قضاء الحائز للدين جبراً يعني أن الحائز، الذي يمتلك المال المرهون أو العقار الذي يضمن الدين، قد يضطر إلى سداد الدين نيابة عن المدين إذا لم يقم الأخير بالوفاء بما عليه. وفي هذه الحالة، يُجبر الحائز على دفع الدين لأن المال المرهون يظل ضماناً للدين، حتى إذا كان في حيازة شخص آخر غير المدين الأصلي.

عند سداد الدين من قبل الحائز، يُعتبر قد حل محل المدين في استيفاء الدين، مما يمنحه الحق في الرجوع على المدين لاسترداد المبالغ التي دفعها. يتضمن هذا الحق مقاضاة المدين من أجل استرداد الدين الذي دفعه الحائز نيابة عنه.

الهدف من هذا هو حماية حق الدائن في استرداد دينه وحماية حقوق الحائز من تحمل أعباء مالية إضافية قد لا تكون مسؤولاً عنها بشكل مباشر.

مسئولية الحائز عن الدين مسئولية شخصية :

مسئولية الحائز عن الدين مسئولية شخصية تعني أن الحائز الذي يمتلك المال المرهون أو العقار الذي يضمن الدين يكون مسئولاً بشكل شخصي عن سداد الدين في حال عدم وفاء المدين الأصلي به. هذه المسئولية لا تقتصر فقط على المال المرهون، بل تمتد إلى التزام الحائز بدفع الدين إذا كان هو الحائز الفعلي للمال الذي يمثل ضماناً للديون.

ومع ذلك، يمكن للحائز الذي سدد الدين نيابة عن المدين أن يطالب المدين بتعويض المبالغ التي دفعها ويسترد منها ما دفعه، ولكنه في البداية يكون ملزمًا بالسداد الكامل للدين لأنه من المسئوليات القانونية المرتبطة بحيازة المال المرهون.

الهدف من هذه المسئولية هو أن الحائز لا يمكنه التنصل من التزاماته تجاه الدائن طالما أن المال المرهون في حيازته ويظل ضمانًا للديون، ويُعتبر ذلك وسيلة قانونية لضمان حقوق الدائن وحماية النظام المالي في حال تعثر المدين.

تطهير العقار من كل رهن :

تطهير العقار من كل رهن يعني إزالة أي حقوق رهن كانت مثبتة على العقار، مما يجعله خاليًا من أي ضمانات قانونية ترتبط به. يحدث هذا عادة عندما يتم سداد الدين المرهون بالكامل أو عندما يقوم المدين بتسوية التزاماته المالية مع الدائن، مما يؤدي إلى رفع الرهن عن العقار. يمكن أيضًا أن يحدث تطهير العقار من الرهن في حال تم التنازل عن حق الرهن من قبل الدائن أو في حال وجود اتفاق بين الأطراف على إلغاء الرهن.

تطهير العقار يعزز من قيمته القانونية والمالية، حيث يمكن للمالك أو الحائز أن يتصرف في العقار بحرية بعد رفع الرهن، سواء بالبيع أو التصرف فيه بأي شكل آخر. كما أن تطهير العقار يساهم في حماية حقوق المالك ويتيح له الحصول على مستحقاته المالية بشكل أكثر أمانًا، دون أن يتأثر بوجود حقوق رهينة على العقار.

حالة ثالثة للوفاء الجبري طبقا للقواعد العامة :

الوفاء الجبري طبقًا للقواعد العامة لا يقتصر على الحالات التي يتم فيها سداد الدين من المدين مباشرة أو من الحائز، بل يشمل أيضًا حالة ثالثة يمكن أن تكون تنفيذًا جبريًا من قبل المحكمة أو السلطات المختصة. في هذه الحالة، يمكن للجهات القضائية أن تتدخل لتوفير آلية إجبارية لوفاء الدين، سواء كان ذلك عن طريق الحجز على أموال المدين أو بيع المال المرهون أو حجز أجر المدين بهدف سداد الديون المستحقة.

هذا النوع من الوفاء الجبري يتم عندما لا يقوم المدين بتسديد الدين طواعية في الموعد المحدد، ويُعد إجراء قانونيًا تهدف المحكمة من خلاله إلى حماية حقوق الدائنين وضمان تنفيذ الالتزامات المالية. يتضمن ذلك الإجراءات التنفيذية التي تسمح للجهات المعنية بتحصيل الدين بطريقة قانونية، حتى ولو لم يكن المدين راغبًا في الوفاء به.

المادة 1064 من القانون المدني :

تُعد المادة 1064 من القانون المدني المصري من المواد الهامة التي تنظم حقوق الدائنين في الرهن، وتحديدًا فيما يتعلق بإجراءات التنفيذ في حال فشل المدين في سداد الدين. المادة تقدم وضوحًا حول طريقة تعامل الدائنين مع الأموال المرهونة في سياق عدم سداد الدين من قبل المدين في الموعد المتفق عليه، كما تحدد الأطر القانونية لكيفية استيفاء الحقوق المالية من الأموال المرهونة.

نص المادة 1064 من القانون المدني المصري: 

(١) يجوز للحائز إذا سجل سند ملكيته أن يطهر العقار من كل رهن تم قيده تسجيل هذا السند.

(٢) وللحائز أن يستعمل هذا الحق حتى قبل أن يوجه الدائنون المرتهنون التنبيه إلى المدين أو الإنذار إلى هذا الحائز، ويبقى هذا الحق قائما إلى يوم إيداع قائمة شروط البيع.

شرح وتفسير المادة 1064:

تُركز هذه المادة على الإجراءات القانونية التي يجب اتباعها عندما يطلب الدائن تنفيذ الرهن على المال المرهون، خاصة إذا كان هذا المال عقارًا. تنص المادة على أنه في حالة عدم سداد الدين، يكون للدائن الحق في طلب بيع العقار المرهون لاستيفاء حقه، ويحدد القانون الإجراءات التي يجب اتباعها في هذه الحالة.

المفاهيم الرئيسية في المادة 1064:

  1. طلب الدائن لتنفيذ الرهن: هذه المادة تُوضح أنه في حال تعثر المدين عن سداد الدين المترتب عليه، يمكن للدائن أن يطلب تنفيذ الرهن على المال المرهون. يشمل هذا الحق طلب الدائن إجراء بيع للعقار المرهون لتسديد الدين. وتُعد هذه المرحلة المرحلة التنفيذية التي يتم فيها اتخاذ الإجراءات القانونية لاستيفاء الدين.

  2. تنفيذ الرهن على العقار: إذا كان المال المرهون هو عقارًا، فإن المادة تضمن أن يتم تنفيذ الرهن ببيع العقار. هذا الإجراء يُعد من أهم وسائل حماية حقوق الدائنين، حيث يسمح لهم بتحقيق مستحقاتهم عن طريق تصفية العقار المرهون في حال لم يتم الوفاء بالدين.

  3. الإجراءات القانونية المنصوص عليها: تُحدد المادة أن البيع يتم وفقًا للقواعد المقررة في القانون المدني الخاصة بالتنفيذ على العقارات. وهذا يشمل إجراءات الحجز، البيع، وتوزيع الثمن بين الدائنين المتنافسين، إن وجدوا، وذلك وفقًا للأولويات والحقوق المقررة لكل دائن. تُتيح هذه الإجراءات تنفيذ عملية بيع عادلة وشفافة للعقار المرهون.

آثار المادة 1064 في تطبيقات الرهن:

  1. حق الدائن في التنفيذ على العقار: تمنح المادة 1064 الدائن الحق في المطالبة ببيع العقار المرهون بعد أن يحل أجل الدين، مما يضمن له وسيلة قانونية لاسترداد دينه في حالة تعثر المدين عن السداد. وبالتالي، تُعد هذه المادة خطوة هامة في حماية حقوق الدائن، خاصة في القضايا المتعلقة بالعقارات.

  2. القواعد القانونية لتصفية العقار المرهون: وفقًا لهذه المادة، يتعين على الدائن الالتزام بالإجراءات القانونية المحددة لبيع العقار المرهون. ومن ضمن هذه الإجراءات الحجز القضائي على العقار، ثم بيعه في مزاد علني، وتوزيع الثمن بين الدائنين بحسب ترتيب الأولوية القانونية. وهذا يساهم في العدالة في التعامل مع أموال المدين.

  3. حماية المدين وحائزي العقار: رغم أن المادة تتيح للدائن حق بيع العقار المرهون، فإنها أيضًا توفر بعض الضمانات للمدين من خلال إجراءات البيع القضائي التي تحرص على حماية حقوقه. بمعنى آخر، لا يُسمح للدائن ببيع العقار إلا وفقًا للإجراءات القانونية التي تضمن حقوق المدين، ما يعزز من شفافيتها وموثوقيتها.

التطبيقات العملية للمادة 1064:

  1. قضايا الرهن العقاري: في حالات الرهن العقاري، إذا فشل المدين في سداد الدين في الموعد المتفق عليه، يحق للدائن طلب تنفيذ الرهن وبيع العقار المرهون. هذا يُعد أحد الأغراض الأساسية للقانون في حماية الدائنين وضمان استيفاء حقوقهم. وباستخدام الإجراءات القانونية المقررة، يُنفذ البيع في مزاد علني، وهو ما يضمن نزاهة التنفيذ.

  2. الرهون على العقارات التجارية: إذا كان العقار المرهون هو عقار تجاري أو صناعي، فإن هذه المادة تتيح للدائن حق بيع العقار لاستيفاء الدين، وبالتالي فهي تُعد أداة أساسية في تسوية النزاعات التجارية المتعلقة بالديون.

  3. إجراءات الحجز على العقار: يوضح تطبيق المادة 1064 كيف يجب أن تتم إجراءات الحجز على العقار بشكل قانوني وشفاف، ما يضمن حقوق كافة الأطراف المعنية، سواء كان المدين أو الدائن أو أي أطراف أخرى قد تكون لها حقوق على نفس المال المرهون.

علاقة المادة 1064 بالمواد الأخرى:

تُكمل المادة 1064 المواد السابقة مثل المادة 1062 و المادة 1063 في تنظيم حقوق الدائنين في الرهن العقاري. بينما تركز المادة 1062 على حق الدائن في التنفيذ على المال المرهون في حالة عدم الوفاء بالدين، وتختص المادة 1063 بتحديد كيفية استيفاء الدين من ثمن المال المرهون بعد بيعه، تتناول المادة 1064 تحديد الآلية القانونية التي يجب اتباعها في بيع العقار المرهون.

 المقصود بتطهير العقار المرهون :

تطهير العقار المرهون يعني إلغاء أو رفع الرهن الذي كان مثبتًا على العقار، بحيث يصبح العقار خاليًا من أي التزامات قانونية أو حقوق ضمان مرتبطة به. يحدث التطهير عندما يتم سداد الدين المرهون بالكامل أو عندما يتفق الأطراف على رفع الرهن. ويُعد هذا الإجراء ذا أهمية كبيرة لأنه يعيد للعقار حريته في التصرف، سواء بالبيع أو النقل أو أي تصرف قانوني آخر، دون أن تتأثر ملكيته بأي حقوق رهن سابقة.

كما يمكن أن يتم تطهير العقار في حالات أخرى مثل التنازل عن حق الرهن من قبل الدائن أو إلغاء الرهن بالاتفاق بين الطرفين. بمجرد تطهير العقار، يُعتبر العقار غير مرتبط بأي التزامات مالية متعلقة بالرهن، مما يعزز من قيمته القانونية والمالية في السوق.

مزايا التطهير وعيوبه :

يُعد تطهير العقار المرهون إجراء قانونيًا مهمًا له مزايا وعيوب تختلف باختلاف موقف كل طرف من أطراف العلاقة القانونية.

أولًا: مزايا التطهير:

  1. حرية التصرف في العقار: بعد التطهير، يصبح العقار خاليًا من القيود، ويستطيع المالك أو الحائز بيعه أو رهنه من جديد بحرية تامة.

  2. رفع الأعباء المالية: تطهير العقار يؤدي إلى إنهاء التزامات الدين المرتبط بالرهن، ما يخفف العبء المالي عن الحائز أو المالك.

  3. حماية للغير: يُفيد التطهير المشترين الجدد أو الدائنين الجدد الذين يرغبون في التعامل على عقار خالٍ من أي حقوق عينية سابقة.

ثانيًا: عيوب التطهير:

  1. تكلفة مالية: غالبًا ما يتطلب التطهير سداد الدين أو تقديم ضمان بديل، مما يُثقل كاهل الحائز أو المالك ماليًا.

  2. احتمال ضياع ضمان الدائن: إذا تم التطهير دون وفاء فعلي وكامل بحقوق الدائن، قد يفقد الأخير وسيلة هامة لاستيفاء دينه.

  3. تعقيد الإجراءات: في بعض الحالات، يتطلب التطهير اتباع إجراءات قانونية معقدة أو تدخل قضائي، مما يستغرق وقتًا وجهدًا.

وبالتالي، فإن قرار تطهير العقار يجب أن يُدرس بعناية من حيث المصلحة القانونية والمالية لكل طرف.

صاحب الحق في التطهير :

صاحب الحق في التطهير هو الحائز للعقار المرهون، أي الشخص الذي انتقلت إليه ملكية العقار المثقل بالرهن، سواء كان ذلك عن طريق البيع أو الإرث أو أي سبب قانوني آخر. ويُمنح هذا الحائز الحق في تطهير العقار المرهون بهدف رفع الرهن عنه والتخلص من القيود التي تحدّ من حريته في التصرف بالعقار.

ويشترط القانون لتمكين الحائز من مباشرة هذا الحق أن يقوم بـسداد الدين المضمون بالرهن أو إيداع المبلغ المستحق للدائنين في خزينة المحكمة، وفقًا للإجراءات المنصوص عليها قانونًا. ويترتب على هذا التطهير زوال الرهن، مما يُعيد للعقار صفته كمالٍ غير مثقل بأي حقوق عينية تبعية.

ويُعد هذا الحق وسيلة مهمة لحماية مصلحة الحائز، إذ تُمكنه من الاحتفاظ بالعقار دون تهديد بالبيع الجبري، كما تُحقق توازنًا بين مصلحة الحائز ومصلحة الدائن المرتهن في استيفاء دينه.

وقت التطهير :

يتم التطهير في المرحلة التي تسبق بيع العقار المرهون بالمزاد العلني، أي بعد اتخاذ إجراءات التنفيذ ضد العقار من قبل الدائن المرتهن، ولكن قبل تمام البيع الفعلي. ويكون أمام الحائز خلال هذه الفترة فرصة قانونية لتطهير العقار من الرهن، وذلك إما بسداد الدين المضمون بالرهن أو بإيداع المبلغ المستحق في خزينة المحكمة وفقًا لما ينص عليه القانون.

ويُعد هذا التوقيت حاسمًا، لأن التطهير بعد تمام البيع لا يُنتج أثره، إذ يكون العقار قد خرج من ملك الحائز وانتقلت ملكيته للمشتري بالمزاد. وبالتالي، فإن الحق في التطهير يسقط بانتهاء إجراءات البيع، مما يُلزم الحائز بمباشرة هذا الحق في الوقت المحدد قانونًا إذا أراد الاحتفاظ بالعقار وتخليصه من الرهن.

المادة 1065 من القانون المدني

يولي القانون المدني المصري اهتمامًا بالغًا بتنظيم التصرفات القانونية، سواء من حيث أركانها الموضوعية أو الشكلية. ومن بين أهم الضوابط الشكلية التي تناولها القانون، نجد الكتابة كشرط لصحة التصرف أو لإثباته. وتأتي المادة 1065 من القانون المدني المصري لتُبرز أهمية الكتابة كوسيلة لحماية الإرادة والحد من المنازعات.

نص المادة 1065 مدني مصري:

إذا أراد الحائز تطهير العقار وجب عليه أن يوجه إلى الدائنين المقيدة حقوقهم فى مواطنهم المختارة المذكورة فى القيد إعلانات تشتمل على البيانات الآتية:
( أ ) خلاصة من سند ملكية الحائز تقتصر على بيان نوع التصرف وتاريخه واسم المالك السابق للعقار مع تعيين هذا المالك تعيينا دقيقا ومحل العقار مع تعيينه وتحديده بالدقة. وإذا كان التصرف بيعا يذكر أيضا الثمن وما عسى أن يوجد من تكاليف تعتبر جزءا من هذا الثمن.
(ب) تاريخ تسجيل ملكية الحائز ورقم هذا التسجيل.

(جـ) المبلغ الذى يقدره الحائز قيمة للعقار ولو كان التصوف بيعا ويجب ألا يقل هذا المبلغ عن السعر الذى يتخذ أساسا لتقدير الثمن فى حالة نزع الملكية، ولا أن يقل فى أى حال عن الباقى فى ذمة الحائز من ثمن العقار إذا كان التصرف بيعا. وإذا كانت أجزاء العقار مثقلة برهون مختلفة وجب تقدير قيمة كل جزء على حدة.

(د) قائمة بالحقوق التى تم قيدها على العقار قبل تسجيل سند الحائز تشتمل على بيان تاريخ هذه القيود ومقدار هذه الحقوق وأسماء الدائنين. 

إجراءات التطهير في القانون المدني :

يقصد بـ إجراءات التطهير في القانون المدني مجموعة الخطوات القانونية التي تهدف إلى تخليص العقار من الحقوق العينية التبعية أو الحجوزات أو أي قيود قانونية تؤثر على انتقال ملكيته. وتُطبق هذه الإجراءات غالبًا عند بيع العقار بالمزاد العلني أو في إطار التنفيذ الجبري. ويقوم المشتري باتباع إجراءات معينة لإعلام أصحاب الحقوق المقيدة على العقار (مثل الدائنين المرتهنين أو حاملي حقوق الامتياز)، وذلك بهدف إسقاط هذه الحقوق وانتقال العقار إليه خاليًا منها.

وتُلزم بعض القوانين المدنية، مثل القانون المصري، المشتري أو طالب التطهير باتباع إجراءات الإعلان والنشر ضمن آجال محددة، مع تمكين أصحاب الحقوق من الاعتراض أو استيفاء حقوقهم. ويترتب على هذه الإجراءات، في حال اكتمالها، تطهير العقار نهائيًا من جميع الحقوق السابقة، ليتمكن المالك الجديد من التصرف فيه دون منازعة.

الأشخاص الذين يوجه إليهم العرض :

يُوجَّه العرض في القانون المدني إلى الدائن أو من يقوم مقامه قانونًا، وذلك عندما يرغب المدين في الوفاء بالتزامه، لكنه يواجه رفضًا من الدائن أو تعذر الوفاء لأسباب خارجة عن إرادته. ويشترط لصحة العرض أن يُوجَّه إلى الشخص الذي له الحق في استلام الدين، وهو غالبًا الدائن الأصلي، لكن في بعض الحالات يُوجَّه العرض إلى غيره، مثل الوكيل أو الورثة أو القائمين بإدارة التركة، أو إلى القاضي المختص في حالات الإيداع الرسمي. ويجب أن يكون هذا العرض جديًا ومطابقًا لمحل الالتزام، سواء من حيث المقدار أو المكان أو الزمان، وإلا لا يُنتج أثره القانوني. ويُعتبر العرض وسيلة قانونية مهمة لحماية المدين، إذ يُعفيه من المسؤولية إذا ثبت أن الدائن هو من رفض دون مبرر.

البيانات التي يجب أن يتضمنها العرض :

ينص القانون المدني على ضرورة أن يتضمن العرض الحقيقي أو العرض والإيداع مجموعة من البيانات الجوهرية، لضمان جديته وسلامته القانونية. وأهم هذه البيانات هي:

  1. اسم المدين ومحل إقامته، لتمييز الجهة المقدِّمة للعرض.

  2. اسم الدائن أو من يقوم مقامه ومحل إقامته، لتحديد الشخص الموجَّه إليه العرض.

  3. مقدار الدين أو محل الالتزام، ويجب أن يكون مطابقًا تمامًا لما هو مستحق للدائن من حيث الكمية والنوع.

  4. مكان وزمان الوفاء، إذ يجب أن يتم العرض في الوقت والمكان المتفق عليهما أو المحددين قانونًا.

  5. إبداء نية الوفاء التام غير المشروط، أي أن يكون العرض خاليًا من أي تحفظ أو شرط.

تُعد هذه البيانات ضرورية لصحة العرض، وفي حال نقصها أو وجود خلل فيها، قد يُعتبر العرض غير منتج لأثره القانوني، ولا يُعفي المدين من التزامه.

أثر وجود نفص أو خطأ في البيانات المطلوبة :

يُعد استيفاء العرض للبيانات القانونية المطلوبة أمرًا جوهريًا لإنتاج آثاره، وبالتالي فإن وجود نقص أو خطأ في هذه البيانات يؤدي إلى بطلان العرض أو عدم قبوله قانونًا .

فإذا كان هناك خطأ في اسم الدائن، أو نقص في مقدار الدين المعروض، أو تم العرض في غير الزمان أو المكان المحدد، فإن ذلك يُفقد العرض صفته الجدية والكاملة، ويُعتبر بمثابة عرض غير صحيح.

ونتيجة لذلك، لا يُعفى المدين من التزامه، ولا يُرتب العرض أثره في قطع المطالبة أو وقف الفوائد أو رفع المسؤولية. وفي حالة الإيداع، قد يرفض أمين الإيداع تسلمه إذا تبيّن له عدم اكتمال البيانات أو مخالفة الشروط. لذلك، يشترط القانون الدقة التامة في كل ما يتعلق بالعرض، حفاظًا على حقوق الطرفين وتفادي النزاعات القضائية.

المادة 1066 من القانون المدني :

يُعد الرهن الرسمي أحد أبرز الحقوق العينية التبعية في القانون المدني، ويهدف إلى ضمان الوفاء بالالتزامات المالية عن طريق تقرير حق عيني على عقار. وقد نظم المشرع المصري أحكام الرهن الرسمي في عدة مواد، من بينها المادة 1066، التي تُعد من المواد الأساسية، كونها تتناول مسألة حاسمة وهي قيد الرهن الرسمي وأثره في مواجهة الغير. وتُبرز هذه المادة أهمية الشكلية في المعاملات العقارية، خصوصًا ما يتعلق بإشهار الحقوق وترتيب الأولويات بين الدائنين.

نص المادة 1066 من القانون المدني المصري: 

يجب على الحائز أن يذكر فى الإعلان أنه مستعد أن يوفى الديون المقيدة إلى القدر الذى قوم به العقار. وليس عليه أن يصحب العرض بالمبلغ نقدا بل ينحصر العرض فى إظهار استعداده للوفاء بمبلغ واجب الدفع فى الحال أيا كان ميعاد استحقاق الديون المقيدة.

شرح المادة 1066:

 شرط القيد لنفاذ الرهن

المادة تقرر قاعدة واضحة: الرهن الرسمي لا يكون نافذًا في حق الغير إلا إذا قُيّد.
وهذا يعني أن مجرد وجود اتفاق صحيح بين الراهن والدائن المرتهن لا يكفي لترتيب أثر الرهن تجاه الغير (كالمشترين، الدائنين الآخرين، الحاجزين)، ما لم يتم قيده رسميًا.

الغاية من القيد:

  • العلانية القانونية.

  • حماية الغير حسن النية.

  • ترتيب الأولوية بين الرهون المتعددة على نفس العقار.

 ترتيب الرهون في السجل

تنص المادة على أن الرهون تُرتب بحسب تاريخ القيد في السجل، وليس بحسب تاريخ العقد أو الاتفاق.

  • إذا تم قيدان في تواريخ مختلفة، يُقدَّم الأسبق في القيد.

  • وإذا تم القيدان في نفس اليوم، يُقدم الرهن الذي يحمل رقم قيد أسبق.

  • هذا الترتيب مهم جدًا عند التنفيذ على العقار، إذ يُحدد من له أولوية الاستيفاء من ثمن العقار.

التحليل القانوني للمادة 1066:

1. الفرق بين إنشاء الرهن ونفاذه:

  • إنشاء الرهن يتم بالاتفاق بين الطرفين.

  • أما نفاذ الرهن في حق الغير فيستلزم القيد.

  • وهذا يُظهر الطبيعة الشكلية للرهن الرسمي، التي لا تكتمل إلا بالقيد.

2. القيد كشرط نفاذ لا شرط صحة:

  • الرهن بين طرفيه صحيح بمجرد العقد.

  • لكن في مواجهة الغير، لا يُعتد به إلا بعد القيد.

  • أي أن القيد ليس شرط صحة، بل شرط نفاذ في مواجهة الكافة.

أهمية المادة 1066:

  • تضمن الشفافية في المعاملات العقارية.

  • تحمي الدائنين من التواطؤ أو الغش.

  • تنظم الأولوية بين الدائنين، وتمنع النزاع عند التنفيذ الجبري.

  • تُعد تجسيدًا لمبدأ “العلانية العقارية”، الذي يكفل استقرار المعاملات.

تطبيقات عملية:

  1. إذا رهن شخص عقاره لدائن أول دون قيده، ثم رهنه لدائن ثانٍ وقام الثاني بقيده، فإن الثاني هو صاحب الأولوية قانونًا في التنفيذ على العقار.

  2. عند تعدد الدائنين المرتهنين، يتم ترتيبهم وفقًا لتاريخ القيد، لا تاريخ العقد، حتى لو كان الدائن الثاني أسبق في الاتفاق.

عدم أيجاب عرض قيمة العقار عرضا حقيقيا :

يُشترط في بعض الحالات القانونية، خاصة عند ممارسة حق التطهير أو الوفاء في الرهن، أن يُقدم المدين أو صاحب الشأن عرضًا حقيقيًا لقيمة العقار محل التصرف أو النزاع.

فإذا لم يتم عرض هذه القيمة بشكل جدي وكامل ومطابق للواقع، يُعد العرض باطلًا أو غير منتج لأثره. والمقصود بـ “العرض الحقيقي” أن يكون العرض جادًا، وغير مشروط، ومطابقًا للقيمة الحقيقية للعقار أو الالتزام.

أما إذا أُثبت أن العرض كان صوريًا أو ناقصًا أو تم بقصد المماطلة أو الحيلولة دون بيع العقار بالمزاد، فإن هذا يُفقده صفته القانونية، ويُرتب آثارًا سلبية، من أبرزها سقوط الحق في التطهير أو رفض العرض من قبل المحكمة. لذلك، حرص المشرع والقضاء معًا على أن يكون عرض قيمة العقار جادًا وكاشفًا عن نية حقيقية في السداد، لا مجرد وسيلة لتعطيل الإجراءات.

المادة 1067 من القانون المدني

تتناول المادة 1067 من القانون المدني أثر تغيير الدين المضمون على رهن العقار، وخاصة فيما يتعلق بترتيب الرهن وأولويته بين الدائنين. وهي تُقر مبدأ في غاية الأهمية، وهو أن الرهن يظل محتفظًا برتبته القانونية حتى وإن تغيّر مضمون الدين، سواء من حيث طبيعته، أو مقداره، أو أطرافه، طالما لم يُخل هذا التغيير بحقوق الغير.

نص المادة 1067:

يجوز لكل دائن قيد حقه ولكل كفيل لحق مقيد أن يطلب بيع العقار المطلوب تطهيره، ويكون ذلك فى مدى ثلاثين يوما من آخر إعلان رسمى يضاف إليها مواعيد المسافة ما بين الموطن الأصلى للدائن وموطنه المختار، على ألا تزيد مواعيد المسافة على ثلاثين يوما أخرى.

المدة التي يختار فيها الدائنون قبول العرض أو رفضه :

فيما يتعلق بعرض الوفاء بالالتزام، سواء كان عرضًا حقيقيًا أو عرضًا عبر الإيداع، يحدد القانون مدة زمنية معينة خلاله يمكن للدائنين اتخاذ قرارهم بشأن قبول العرض أو رفضه. بشكل عام، المدة المقررة للدائنين لقبول العرض أو رفضه هي ثلاثة أيام من تاريخ تقديمه، إلا إذا نص الاتفاق بين الطرفين أو القانون على خلاف ذلك.

في حال مرور هذه المدة دون رد من الدائن، يُعتبر العرض مرفوضًا ضمنًا، ويظل المدين ملزمًا بالوفاء بدينه وفقًا للأحكام القانونية. وعادةً ما يتطلب العرض تقديمه بصورة جادة ومطابقة للواقع؛ فلا يُعد العرض منتجًا لأثره إذا كان هناك نقص في البيانات أو غموض في التفاصيل، ما يجعل الدائنين في وضع لا يسمح لهم بقبوله بشكل قانوني. في حالة قبول العرض، يُعد المدين قد وفى بالتزامه تجاه الدائن ويُعفى من المسؤولية المتعلقة بالديون.

طلب بيع العقار المطلوب تطهيره :

في حالة الرهن أو أي حق عيني آخر مقيد على العقار، قد يحدث أن يطلب المدين أو من له مصلحة في العقار تطهيره من هذه الحقوق العينية، وذلك عن طريق طلب بيع العقار. يحق للمدين أن يطلب من المحكمة إجراء بيع علني للعقار المرهون أو المثقل بحقوق أخرى، وذلك بغرض سداد الدين المترتب عليه وتحرير العقار من هذه الحقوق. يتعين على المدين تقديم عرض مالي يحدد فيه المبلغ الذي يلتزم بدفعه للمحكمة، والذي يتضمن سداد الدين المضمون مع مصاريف التنفيذ، ما يترتب عليه تطهير العقار من أي رهن أو حق عيني آخر.

عملية بيع العقار لتطهيره تتم تحت إشراف القضاء، وعادةً ما تُجرى في مزاد علني حيث يُعرض العقار للبيع ويُحدد السعر الذي يمكن به سداد الدين وتحرير العقار. فإذا تم بيع العقار في المزاد، يُستخدم عائد البيع في سداد الدين المستحق، وفي حال تبقى جزء من المبلغ يتم إعادته لصاحب العقار. هذا الإجراء يعتبر حلًا قانونيًا لتصفية الديون المترتبة على العقار وتحريره من القيود التي قد تؤثر على تداوله أو استخدامه.

المادة 1068 من القانون المدني

تنص المادة 1068 من القانون المدني المصري على أنه إذا طُهِّر العقار من الرهن، انتقلت حقوق الدائنين إلى الثمن الناتج عن بيع العقار، مع احتفاظ كل دائن بمرتبته كما كانت مسجلة على العقار. ويفيد ذلك أن التطهير لا يؤدي إلى إلغاء حقوق الدائنين، بل تُحوّل من العقار إلى المال الذي نتج عن بيعه. ويُراعى في توزيع هذا الثمن ترتيب الدائنين حسب أسبقية تسجيل حقوقهم، بحيث تظل أولوياتهم محفوظة دون تغيير، ما يُحقق التوازن بين مصلحة المدين في التخلص من الأعباء على العقار، ومصلحة الدائنين في ضمان استيفاء حقوقهم.

نص المادة 1068 :

(١) يكون الطلب بإعلان يوجه إلى الحائز وإلى المالك السابق ويوقعه الطالب أو من يوكله فى ذلك توكيلا خاصا، ويجب أن يودع الطالب خزانة المحكمة مبلغا كافيا لتغطية مصروفات البيع بالمزاد، ولا يجوز أن يسترد ما أستغرق منه فى المصروفات إذا لم يرس المزاد بثمن أعلى من المبلغ الذى عرضه الحائز، ويكون الطلب باطلا إذا لم يستوف هذه الشروط. 

(٢) ولا يجوز للطالب أن يتنحى عن طلبه إلا بموافقة جميع الدائنين المقيدين وجميع الكفلاء.

 الشرح التفصيلي

 المقصود بتطهير العقار:

تطهير العقار هو إجراء قانوني يُقصَد به إزالة القيود والحقوق العينية التبعية، كالرهن الرسمي أو الامتياز، من على العقار، سواء كان ذلك عن طريق الوفاء أو البيع القضائي.

انتقال الحقوق من العقار إلى الثمن:

تنص المادة 1068 على قاعدة جوهرية وهي: عند تطهير العقار، لا تضيع حقوق الدائنين، بل تنتقل من العقار إلى الثمن الناتج عن بيعه. أي أن أموال البيع تحل محل العقار كضمان للدائنين.

 الاحتفاظ بالمرتبة:

يبقى لكل دائن نفس المرتبة التي كانت له على العقار، حتى بعد انتقال الحق إلى الثمن.
وهذا مهم لتحديد أولوية الاستيفاء من الثمن إذا كان هناك عدة دائنين.

 التحليل القانوني

مبدأ “حلول الثمن محل العقار”:

  • هذا المبدأ يضمن استمرارية الضمان العيني.

  • أي أن الدائن المرتهن لا يُضار من تطهير العقار، لأن حقه ينتقل إلى الثمن.

  • ويحتفظ بنفس مرتبته، فلا يبدأ في مواجهة الدائنين الآخرين من جديد.

 حماية الدائنين:

  • هذه المادة تحقق توازنًا بين مصلحة المدين في تطهير العقار واستغلاله بحرية، وبين مصلحة الدائن في الحفاظ على ضمانه.

 الترتيب في توزيع الثمن:

  • يتم توزيع الثمن على الدائنين بحسب مراتبهم كما كانت مقيدة على العقار.

  • فإذا كان هناك دائنان، أحدهما له رهن أسبق في القيد، فهو الذي يحصل على حقه أولًا من الثمن.

 التطبيقات العملية

🧷 مثال:

شخص باع عقارًا مثقلًا برهن رسمي لصالح دائنين، فطلب المشتري تطهير العقار، وتم البيع بالمزاد بمبلغ 500 ألف جنيه. في هذه الحالة:

  • تُحوّل حقوق الدائنين من العقار إلى مبلغ الـ500 ألف.

  • يُوزّع المبلغ على الدائنين وفقًا لترتيب قيودهم في السجل العقاري.

 في حال وجود اعتراض:

إذا اعترض أحد الدائنين على البيع أو على التوزيع، فإن القضاء يُعيد النظر في إجراءات التوزيع بناءً على الرتب الثابتة قانونًا.

 الأثر القانوني

  • لا يمكن لأي دائن أن يدعي أنه فَقَدَ حقه بسبب تطهير العقار.

  • بل له أن يتتبع الثمن ويستوفي منه حقه.

  • وهذا يُحقق نوعًا من العدالة بين المراكز القانونية للأطراف المختلفة.

 أهمية المادة 1068

  • توفر المادة حماية قوية للدائنين.

  • وتُشجع على تداول العقارات بدون عوائق قانونية.

  • كما أنها تسهل عملية التطهير، دون أن تؤدي إلى الإضرار بحقوق المقيدين.

 موقف الفقه والقضاء

  • الفقه مستقر على اعتبار أن الثمن الناتج عن التطهير يقوم مقام العقار في الضمان.

  • ومحكمة النقض المصرية قررت أن: “الدائن المرتهن يحتفظ برتبته القانونية على الثمن الناتج عن البيع في حال تطهير العقار، وله الأولوية على الدائنين الآخرين وفق ترتيب القيد.

طلب بيع العقار :

طلب بيع العقار في القانون المدني هو إجراء قانوني يُلجأ إليه عندما يتعذر القسمة العينية للعقار المشترك بين عدة مالكين، أو إذا كانت القسمة ستؤدي إلى نقصان كبير في قيمة العقار أو ضرر لأحد الشركاء. في هذه الحالة، يجوز لأي شريك أن يطلب من المحكمة الحكم ببيع العقار بالمزاد العلني، وتوزيع ثمنه على الشركاء بحسب أنصبتهم. ويُعد هذا الطلب أحد وسائل إنهاء حالة الشيوع، ويُراعى فيه تحقيق العدالة وحماية حقوق كافة الشركاء.

إيداع طالب البيع مبلغا كافيا لتغطية المصروفات :

يشترط القانون على طالب بيع العقار المشاع أن يقوم بإيداع مبلغ كافٍ لتغطية مصروفات البيع، وذلك قبل مباشرة إجراءات البيع القضائي. ويُعد هذا الإيداع ضماناً جدياً لحسن النية، ويهدف إلى تغطية نفقات الإعلان عن البيع، ورسوم الخبرة، وأي تكاليف إجرائية أخرى تتعلق بإتمام البيع بالمزاد العلني. وفي حال امتناع طالب البيع عن الإيداع، يجوز للمحكمة أن توقف السير في الطلب أو تصرف النظر عنه، حفاظاً على مصالح باقي الشركاء ومنعاً لإهدار الوقت والمال في إجراءات قد لا تُستكمل.

تنحى طالب البيع عن طلبه :

يحق لطالب بيع العقار المشاع أن يتنحى عن طلبه في أي مرحلة من مراحل الدعوى، طالما لم يصدر حكم نهائي في موضوع البيع. ويترتب على هذا التنحي وقف إجراءات البيع القضائي، لكن بشرط ألا يكون قد ترتب على الطلب أضرار لباقي الشركاء أو تم الإنفاق على إجراءات البيع، وفي هذه الحالة قد تلزمه المحكمة بتحمل المصاريف التي تم صرفها نتيجة طلبه. ويُعد التنحي صورة من صور إنهاء الدعوى بناءً على إرادة الطرف المدعي، ويُراعى فيه حسن النية وعدم التعسف في استعمال الحق.

أثر تخلف الأحكام السابقة :

إذا تخلفت الأحكام والإجراءات الشكلية التي نص عليها القانون، مثل عدم إيداع المبلغ الكافي لتغطية المصروفات، أو عدم إخطار باقي الشركاء إخطارًا صحيحًا، أو عدم اتباع إجراءات الإعلان والبيع، فإن ذلك يؤدي إلى بطلان إجراءات البيع أو وقفها. كما أن تخلف شرط التنحي السليم قد يترتب عليه إلزام الطالب بالمصاريف أو حتى برفض الطلب. فالقانون المدني يحرص على حماية حقوق جميع الشركاء وضمان عدم تعسف أحدهم في استعمال حقه بطلب البيع، ولذلك فإن الالتزام بالأحكام الشكلية والإجرائية يُعد جوهريًا لضمان صحة البيع وعدالته.

المادة 1069 من القانون المدني

تتناول المادة 1069 تنظيم حالة خاصة من حالات إنهاء الشيوع، وهي حين يتعذر إجراء القسمة العينية بين الشركاء في مال شائع (مثل عقار أو أرض)، لأي سبب من الأسباب، كأن يكون المال غير قابل للقسمة بطبيعته، أو أن القسمة ستؤدي إلى ضرر جسيم أو خسارة فادحة في قيمته.

في هذه الحالة، يُمنح أي شريك الحق في أن يطلب من المحكمة بيع المال الشائع بالمزاد العلني. وتلزم المحكمة بالاستجابة لهذا الطلب طالما ثبت تعذر القسمة، إلا إذا اتفق جميع الشركاء على طريقة أخرى للبيع (مثل البيع الودي أو البيع لأحد الشركاء).

نص المادة 1069  :

(١) إذا طلب بيع العقار وجب اتباع الإجراءات المقررة فى البيوع الجبرية ويتم البيع بناء على طلب صاحب المصلحة فى التعجيل من طالب أو حائز. وعلى من يباشر الإجراءات أن يذكر فى إعلانات البيع المبلغ الذى قوم به العقار.

(٢) ويلتزم الراسى عليه المزاد أن يرد إلى الحائز الذى نزعت ملكيته المصروفات التى أنفقها فى سند ملكيته، وفى تسجيل هذا السند، وفيما قام به من الإعلانات، وذلك إلى جانب التزاماته بالثمن الذى رسا به المزاد وبالمصروفات التى اقتضتها إجراءات التطهير. 

أثر طلب بيع العقار :

يترتب على طلب بيع العقار الشائع عدة آثار قانونية مهمة، أبرزها بدء إجراءات قضائية تهدف إلى إنهاء حالة الشيوع بين الشركاء. فإذا ثبت للمحكمة أن العقار لا يقبل القسمة العينية دون ضرر، فإنها تأمر ببيعه في المزاد العلني وتوزيع الثمن بين الشركاء وفقًا لأنصبتهم. كما يُلزم طالب البيع بإيداع مبلغ لتغطية المصروفات، وفي حال تنحيه لاحقًا قد يتحمل التكاليف التي نشأت عن طلبه. ويُعد هذا الطلب مؤشرًا على رغبة أحد الشركاء في الخروج من حالة الشيوع، وهو ما يحرك المحكمة لاتخاذ إجراءات تحفظ حقوق جميع الأطراف وتحقق العدالة في التصرف بالمال المشترك.

بيان المبلغ الذي قوم به العقار في إعلانات البيع :

يُعد بيان المبلغ الذي قُوِّم به العقار من البيانات الجوهرية التي يجب أن يتضمنها إعلان البيع بالمزاد العلني، وذلك وفقًا لما تقرره قواعد قانون المرافعات. ويهدف هذا البيان إلى إعلام الجمهور بقيمة العقار التقديرية التي حُددت بمعرفة الخبير أو الجهة المختصة، حتى يتمكن الراغبون في الشراء من تقدير جدوى الدخول في المزاد. كما يُمكّن الشركاء والمهتمين من الاعتراض أو الطعن إذا رأوا أن التقييم لا يعكس القيمة الحقيقية للعقار. ويمثل هذا البيان ضمانة للشفافية، ويُسهم في تحقيق العدالة بين الشركاء، ويمنع بيع العقار بثمن بخس نتيجة غياب المعلومات الدقيقة عن قيمته.

بيع العقار :

يُعد بيع العقار من أبرز التصرفات القانونية التي تترتب عليها آثار مالية وقانونية هامة، حيث ينتقل بموجبه حق الملكية من البائع إلى المشتري مقابل ثمن متفق عليه. ويشترط لصحة بيع العقار توافر الرضا، والمحل (وهو العقار ذاته)، والسبب، بالإضافة إلى اتخاذ شكل رسمي يتمثل في تحرير العقد في محرر رسمي أو موثق، وذلك وفقًا لما يقتضيه القانون لضمان ثبوت الملكية ونقلها. كما يخضع بيع العقارات لإجراءات التسجيل في الشهر العقاري، والذي يُعد شرطًا لنقل الملكية في مواجهة الغير. ويضمن هذا التنظيم القانوني حماية حقوق الأطراف، وتثبيت التصرفات العقارية بشكل يمنع المنازعات المستقبلية.

إلتزامات الراسي عليه المزاد :

الراسي عليه المزاد، أي المشتري الذي فاز بالمزاد العلني، يتحمل عددًا من الالتزامات القانونية الهامة بمجرد فوزه بالعرض وتحديد الثمن .

أول هذه الالتزامات هو دفع الثمن المتفق عليه بالكامل وفقًا للشروط التي حددتها المحكمة أو السلطة القضائية المنظمة للمزاد .

يجب على الراسي عليه المزاد دفع الثمن في المدة المحددة، وفي حال تأخره، قد يُعرّض نفسه للمسؤولية القانونية ودفع تعويضات عن الأضرار التي قد تنشأ عن التأخير .

كما يُلزَم بتنفيذ إجراءات التسليم والقيام بالإجراءات اللازمة لنقل الملكية، مثل التسجيل في الشهر العقاري إذا كان العقار مملوكًا ملكية عقارية. في حال إخلال الراسي عليه المزاد بأي من هذه الالتزامات، يجوز للمحكمة اتخاذ إجراءات قانونية ضده، بما في ذلك فسخ البيع وبيع العقار مرة أخرى.

المادة 1070 من القانون المدني

تتعلق المادة 1070 من القانون المدني المصري بالبيع القضائي للعقار الشائع في حال وجود نزاع بين الشركاء أو تعذر القسمة. تهدف المادة إلى تنظيم عملية انتقال الملكية للمشتري الذي يفوز في المزاد العلني على العقار الشائع بعد دفع الثمن، وذلك لضمان تحقيق العدالة في توزيع المال المشترك بين الشركاء. فبموجب هذه المادة، يترتب على دفع الثمن من قبل الراسي عليه المزاد انتقال ملكية العقار من الشركاء إلى المشتري .

نص المادة 1070 :

إذا لم يطلب بيع العقار فى الميعاد بالأوضاع المقررة استقرت ملكية العقار نهائيا للحائز خالصة من كل حق مقيد، إذا هو دفع المبلغ الذى قوم به العقار للدائنين الذين تسمح مرتبتهم باستيفاء حقوقهم منه، أو إذا هو أودع هذا المبلغ خزانة المحكمة. 

تطبيق المادة في حالات البيع القضائي

تُستخدم المادة 1070 في الحالات التي تتعذر فيها القسمة العينية على العقار الشائع، فيسمح لأحد الشركاء أن يطلب من المحكمة بيع العقار بالمزاد العلني بعد التأكد من أن القسمة مستحيلة أو ستؤدي إلى ضرر للأطراف.

تُحدد المحكمة قيمة العقار وتقوم بالإجراءات اللازمة لبيع العقار، ويتم البيع في المزاد العلني. بمجرد أن يدفع المشتري الثمن كاملاً، تنتقل ملكية العقار إليه بشكل قانوني.

 آلية انتقال الملكية بعد دفع الثمن

تحدد المادة 1070 في فقرتها الأولى أن الملكية تنتقل إلى المشتري بمجرد دفعه للثمن. هذا يعني أن المشتري الذي فاز في المزاد العلني يصبح مالكًا قانونيًا للعقار بمجرد سداد المبلغ المتفق عليه.

ومع ذلك، يتطلب الأمر التحقق من صحة الإجراءات الخاصة بالبيع، مثل إيداع المبلغ المطلوب في البنك أو المحكمة، ومراعاة الإعلان بشكل صحيح، بالإضافة إلى التأكد من أن باقي الشركاء تم إخطارهم بالشكل الصحيح.

 أهمية المادة في النظام القانوني

تُعد المادة 1070 من القانون المدني المصري مهمة جدًا في تنظيم حقوق الأطراف في حالات الشيوع، خاصة عندما يتعذر تقسيم المال الشائع. فبدلاً من إبقاء العقار في حالة شيوع تضر بكل الشركاء، تعطي هذه المادة حلًا عمليًا يتمثل في البيع القضائي، الذي يضمن توزيع الثمن بين الشركاء بشكل عادل.

تتمثل أهمية المادة في أنَّها تضمن انتقال الملكية للمشتري بشكل فوري بعد دفع الثمن، مما يساهم في تسوية النزاعات بين الشركاء ويمنع تكرار المشكلات القانونية حول العقار في المستقبل.

 أثر المادة 1070 على البيع القضائي

عند تطبيق المادة 1070، يُعتبر أن ملكية العقار قد انتقلت إلى المشتري بعد دفع الثمن، حتى وإن كانت هناك إجراءات لاحقة مثل إجراءات التسجيل في الشهر العقاري أو إجراءات تسليم العقار. هذا يسهم في تسريع عملية نقل الملكية وتجنب تأخيرات قد تؤثر على حقوق المشتري.

إذا لم يُسدد المشتري الثمن أو تأخر في السداد، فإن المادة تُتيح للمحكمة اتخاذ التدابير اللازمة لحماية حقوق البائع، بما في ذلك فسخ البيع وإعادة العقار إلى السوق.

الملاحظات القانونية والإجرائية

  • التوثيق والتسجيل: رغم أن الملكية تنتقل إلى المشتري بمجرد دفع الثمن، إلا أن التوثيق الرسمي في الشهر العقاري يعد خطوة أساسية لضمان حماية حقوق المشتري أمام الغير.

  • الإعلانات والإجراءات القانونية: يجب أن تتم جميع إجراءات البيع وفقًا لقانون المرافعات، بما في ذلك الإعلان عن البيع بالمزاد بشكل صحيح.

  • ضمان الشفافية والعدالة: يضمن البيع بالمزاد العلني أن يتم البيع بسعر عادل يعكس القيمة السوقية للعقار، مما يمنع أي تعسف أو تلاعب في الأسعار.

 حالات عملية تطبيقية

على سبيل المثال، إذا كان هناك شريك يمتلك نصف العقار وآخر يمتلك النصف الآخر، وتعثرت عملية القسمة العينية على العقار لعدم إمكان تقسيمه، فيمكن لأحد الشركاء أن يطلب من المحكمة بيع العقار بالمزاد العلني. بعد إجراء المزاد، إذا فاز أحد المتقدمين ودفعت المبلغ المتفق عليه، تنتقل ملكية العقار إليه.

آثار التطهير :

آثار التطهير في القانون المدني تشير إلى إزالة أي عائق قانوني أو إبطال أي حقوق غير مشروعة تتعلق بعقار معين أو مال مملوك للغير، بهدف تطهير هذا المال من أي حقوق أو قيود قد تعيق التصرف فيه . على سبيل المثال، في سياق العقارات الشائعة، قد يُطلب من أحد الشركاء بيع حصته بالمزاد العلني، ويشمل ذلك إزالة أي حقوق مملوكة لشخص آخر قد تفرض قيودًا على البيع، مثل الرهن أو الدعوى المرفوعة ضد العقار .

يُعد التطهير خطوة ضرورية لضمان سلامة المعاملات القانونية، حيث يزيل أي مشاكل قانونية قد تؤثر على نقل الملكية أو تصرف الأطراف في المال. عند تنفيذ التطهير بنجاح، يصبح العقار خاليًا من أي منازعات أو مطالبات غير مستحقة، مما يسهل عملية بيعه أو نقله للمالك الجديد.

تخلية العقار المادة 1071 من القانون المدني

تتعلق المادة 1071 من القانون المدني المصري بحالة بيع المال الشائع، وهي مسألة مهمة جدًا في إطار تقسيم المال المشترك بين الشركاء. فقد يواجه الشركاء في المال الشائع صعوبة في تقسيم المال عينيًا لعدة أسباب، مثل عدم قابلية المال للقسمة أو صعوبة تحديد الحصص العينية بوضوح. في هذه الحالة، يمكن اللجوء إلى بيع المال الشائع بالمزاد العلني كوسيلة قانونية لحل النزاع وإنهاء حالة الشيوع.

تنظم المادة 1071 من القانون المدني المصري انتقال الملكية للمشتري بعد إجراء البيع بالمزاد، مما يساهم في ضمان الشفافية والعدالة في توزيع ثمن البيع بين الشركاء.

نص المادة 1071 :

(١) تكون تخلية العقار المرهون بتقرير يقدمه الحائز إلى قلم كتاب المحكمة الابتدائية المختصة، ويجب عليه أن يطلب التأشير بذلك فى هامش تسجيل التنبيه بنزع الملكية، وأن يعلن الدائن المباشر للإجراءات بهذه التخلية فى خلال خمسة أيام من وقت التقرير بها.

(٢) ويجوز من له مصلحة التعجيل أن يطلب إلى قاضى الأمور المستعجلة تعيين حارس تتخذ فى مواجهته إجراءات نزع الملكية ويعين الحائز حارسا إذا طلب ذلك.

المقصود بالتخلية العقار :

تخلية العقار تعني إخلاء العقار من شاغليه أو من أي شخص يشغله دون وجه حق، وذلك بهدف تمكين المالك أو الشخص الذي له الحق في التصرف بالعقار من استخدامه أو استغلاله كما يشاء. يتم ذلك في حالات متعددة، مثل انتهاء عقد الإيجار أو إذا كان الشخص المقيم في العقار ليس له حق في البقاء فيه، أو في حال تنفيذ حكم قضائي يقضي بإخلاء العقار. تعتبر التخلية إجراءً قانونيًا يُنفذ بمساعدة السلطات المختصة، مثل الشرطة أو التنفيذ القضائي، لضمان حقوق المالك في استعادة ملكيته بالكامل. يمكن أن تشمل عملية التخلية أيضًا إزالة الممتلكات الشخصية لشاغلي العقار وإعادة العقار إلى حالته الأصلية.

من تجوز له التخلية ؟

تجوز التخلية لمن يكون له حق قانوني أو مشروع على العقار، وعلى رأس هؤلاء المالك أو من في حكمه، مثل الوارث أو المشتري الجديد بعد انتقال الملكية إليه. كما يحق للمؤجر طلب تخلية العقار إذا انتهى عقد الإيجار أو أخلّ المستأجر بالتزاماته كعدم سداد الأجرة أو إساءة استعمال العين المؤجرة. كذلك، يجوز للمحكمة أن تأمر بالتخلية بناءً على طلب أحد الشركاء في المال الشائع بعد رسو المزاد العلني، لتمكين المشتري الجديد من استلام العقار. ويُشترط في جميع الحالات أن يكون طلب التخلية قائمًا على سند قانوني واضح، وأن تُنفذ بإجراءات رسمية تضمن عدم التعسف أو الإضرار بمن يشغل العقار.

عدم تقييد التخلية بأي شرط :

يُقصد بـ عدم تقييد التخلية بأي شرط أن من له الحق في طلب تخلية العقار – سواء كان مالكًا أو من رسى عليه المزاد – لا يُلزم بتوافر شروط إضافية أو تحقق ظروف معينة لممارسة هذا الحق، طالما ثبت له سند قانوني صحيح. فبمجرد انتقال الملكية إليه وسداد الثمن، يحق له طلب تخلية العقار دون حاجة لإثبات ضرر أو توافر مصلحة خاصة.

ويأتي هذا المبدأ دعمًا لاستقرار المعاملات العقارية، ومنعًا لتعطيل تمكين المالك الجديد من استلام العقار. ويترتب على ذلك أن أي اشتراط مسبق أو قيد على التخلية لا يُعتد به إذا لم يكن مستندًا إلى نص قانوني صريح، إذ أن التخلية في هذه الحالة تُعد أثرًا مباشرًا من آثار الملكية.

ميعاد التخلية :

ميعاد التخلية هو الفترة الزمنية التي يجب أن يتم خلالها إخلاء العقار وتسليمه إلى من له الحق فيه، سواء كان مالكًا أو من رسى عليه المزاد. ويُحدد هذا الميعاد عادةً من قبل المحكمة أو الجهة المختصة بالتنفيذ بعد صدور الحكم بالتخلية، ويُخطر شاغلو العقار بوجوب الإخلاء خلال مدة معينة، غالبًا ما تكون قصيرة وملزمة.

ويُراعى في تحديد الميعاد تمكين الشاغلين من ترتيب أوضاعهم دون إلحاق الضرر بحقوق المالك . وفي حال عدم تنفيذ التخلية في الميعاد المحدد، يحق للجهة المختصة – كإدارة التنفيذ – التدخل بالقوة الجبرية لتنفيذ التخلية، ما لم يتقدم الشاغل بطلب تأجيل له مبررات قانونية. وبالتالي، فإن ميعاد التخلية يُعد عنصرًا جوهريًا في ضمان تنفيذ الحكم أو التصرف القانوني بشكل فعّال وسريع.

كيف تحصل التخلية ؟

تحصل التخلية من خلال إجراء قانوني رسمي يبدأ غالبًا بصدور حكم قضائي أو قرار إداري يُلزم شاغل العقار بإخلائه وتسليمه إلى من له الحق فيه، سواء كان مالكًا أو مشتريًا بالمزاد. بعد صدور الحكم، يُبلَّغ الشاغل بالتخلية من خلال إعلان رسمي بواسطة المحضر، ويُحدد له ميعاد للتنفيذ.

إذا لم يُخلِ العقار طوعًا خلال الأجل المحدد، تتدخل السلطة المختصة بالتنفيذ، مثل إدارة التنفيذ بالمحكمة، وتقوم باتخاذ إجراءات الإخلاء الجبري، والتي قد تشمل الاستعانة بالشرطة لضمان تنفيذ التخلية دون مقاومة أو عنف. وتُنفذ التخلية مع الحفاظ على سلامة المنقولات الخاصة بالشاغل، وقد يتم تسليمها له أو وضعها في مكان أمين. وبهذا الشكل، تتحقق التخلية بطريقة قانونية تحفظ حقوق الطرفين وتنفذ حكم القانون.

الرجوع عن التخلية بعد التقرير بها :

لا يُسمح بـ الرجوع عن التخلية بعد التقرير بها إلا في حالات استثنائية ومحددة، لأن التخلية متى تقررت بموجب حكم نهائي أو إجراء رسمي، تُصبح واجبة التنفيذ حفاظًا على استقرار المعاملات وحماية لحق من تقررت لصالحه. فالرجوع عن التخلية بعد أن يُعلن بها الشاغل ويُحدد ميعاد لتنفيذها لا يجوز إلا إذا توافرت أسباب قانونية جدية، مثل حصول صلح بين الأطراف، أو صدور حكم جديد يوقف التنفيذ، أو ظهور عيب في الحكم الأصلي. أما في غير ذلك، فإن الرجوع عن التخلية يُعد إخلالًا بمبدأ حجية الأحكام وتهديدًا لحق المالك أو من له صفة في استلام العقار، مما قد يؤدي إلى تحميل الرافض للتنفيذ مسؤولية قانونية وتعويضات عند التعنت أو المماطلة في الإخلاء.

الأهلية اللازمة للتخلية :

تشترط القوانين أن تتوافر في طالب التخلية أهلية قانونية كاملة، أي أن يكون بالغًا، عاقلًا، غير محجور عليه، وله صفة قانونية تخوّله المطالبة بالتخلية، كأن يكون المالك أو من رسى عليه المزاد أو صاحب حق قانوني ثابت بعقد أو حكم. ويُشترط كذلك أن تكون له ولاية أو وكالة صريحة إذا كان يتصرف نيابة عن الغير، كأن يكون وصيًا أو وكيلًا قضائيًا.

وفي حال كان طالب التخلية قاصرًا أو ناقص الأهلية، فلا تُقبل دعواه إلا عن طريق ممثله القانوني، مثل الولي أو الوصي. وتُعد الأهلية شرطًا جوهريًا لقبول طلب التخلية أمام القضاء، أو حتى عند مباشرة إجراءات التنفيذ، لضمان صحة الإجراءات وحماية حقوق جميع الأطراف.

طلب تعيين حارس :

يُقدَّم طلب تعيين حارس إلى المحكمة المختصة عندما يكون هناك مال مشترك أو نزاع بين أطراف متعددة على ملكية مال معين، ويُخشى عليه من الضياع أو التعدي أو سوء الإدارة. والحارس هو شخص يُعيَّن بقرار قضائي، تكون مهمته حفظ المال وإدارته مؤقتًا لحين الفصل في النزاع أو زوال سبب التعيين. ويجوز تعيين الحارس بناءً على اتفاق الأطراف، أو بطلب من أحدهم إذا لم يتفقوا، بشرط وجود مصلحة جدية وخطر داهم على المال.

ويجب أن يكون الحارس محايدًا وكفؤًا، ويقدّم حسابًا عن إدارته للمال، ويخضع لرقابة المحكمة. ويُعد هذا الإجراء من الوسائل الوقائية التي تهدف إلى حماية المال المتنازع عليه وضمان بقائه لحين انتهاء الخصومة أو تصفية الوضع القانوني بين الشركاء.

آثار التخلية :

تترتب على التخلية عدة آثار قانونية مهمة، أبرزها تمكين صاحب الحق، سواء كان مالكًا أو من آل إليه العقار كالمشتري في المزاد، من حيازة العقار واستغلاله والتصرف فيه بحرية. كما تؤدي التخلية إلى قطع صلة الشاغل السابق بالعقار، وزوال أي سند له في الإقامة أو الانتفاع به.

وتعتبر التخلية أيضًا خطوة تنفيذية نهائية لحكم قضائي أو إجراء قانوني سابق، مما يُكسب القرار حجية ويحول دون منازعته مستقبلاً، إلا لأسباب قانونية استثنائية. وفي حال امتناع الشاغل عن تنفيذ التخلية طوعًا، فإن ذلك يُخوّل الجهة المختصة التنفيذ الجبري مع ما قد يترتب عليه من تعويضات أو جزاءات نتيجة التأخير أو التعنت. وتُعد التخلية بذلك من أهم الوسائل التي تضمن استقرار الملكية وحماية الحقوق في المعاملات العقارية.

طرح العقار في المزاد المادة 1072 من القانون المدني

تندرج المادة 1072 من القانون المدني المصري ضمن الأحكام الخاصة بإنهاء حالة الشيوع وتنظيم إدارة المال المشترك. وهي تُعالج حالة واقعية تتكرر كثيرًا في الواقع العملي، وهي: وجود مال مملوك على الشيوع (غالبًا عقار) انتقل إلى عدة أشخاص عن طريق الإرث أو أي سبب قانوني آخر، ويكون أحد هؤلاء الشركاء هو من يحوز العقار فعليًا. فما موقف القانون من هذه الحيازة؟ وهل تُعتبر تصرفًا في غير حصة الحائز؟ المادة 1072 تُجيب عن هذه الأسئلة بوضوح.

نص المادة 1072:

 إذا لم يختر الحائز أن يقضى الديون المقيدة أو يطهر العقار من الرهن أو يتخلى عن هذا العقار، فلا يجوز للدائن المرتهن أن يتخذ فى مواجهته إجراءات نزع الملكية وفقا لأحكام قانون المرافعات إلا بعد إنذار بدفع الدين المستحق أو تخلية العقار، ويكون الإنذار بعد التنبيه على المدين بنزع الملكية أو مع هذا التنبيه فى وقت واحد. 

مضمون المادة 1072 :

تنص المادة على أن الشريك الحائز للعقار يُعتبر حارسًا قضائيًا عليه بحكم القانون، أي دون حاجة لصدور حكم من المحكمة، وذلك إلى حين تعيين حارس رسمي بقرار قضائي. وهذا يعني أن الحائز لا يُعد متعديًا أو مغتصبًا للعقار، طالما لم يُعطِ لنفسه أكثر من حقه، وإنما يُلزم بإدارته نيابة عن باقي الشركاء، وبحسن نية.

 الحيازة كنوع من الحراسة

وفقًا لهذه المادة:

  • لا تُعتبر الحيازة المنفردة من أحد الشركاء اعتداءً على حق الآخرين،

  • بل تُعد حراسة ضمنية إلى حين تنظيم الإدارة بشكل رسمي،

  • بشرط ألا يتصرف الحائز بما يضر بحقوق باقي الشركاء.

وبالتالي، فإن المادة تهدف إلى حماية المال المشترك من الضياع أو الإساءة في استخدامه، وتنظيم العلاقة بين الشركاء دون اللجوء الفوري إلى النزاعات.

الطبيعة القانونية للحراسة في هذه الحالة

الحراسة هنا تُعتبر قانونية لا قضائية، أي أنها تنشأ بقوة القانون وليس بحكم قضائي، ما لم يظهر نزاع يستدعي تدخل المحكمة لتعيين حارس فعلي.
ويترتب على هذه الحراسة ما يلي:

  • التزام الحائز بالمحافظة على العقار،

  • عدم التصرف فيه تصرفًا يجاوز حصته،

  • رد أي أرباح أو منافع حصل عليها نتيجة الحيازة إلى باقي الشركاء بنسبة حصصهم.

 متى تنتهي هذه الحراسة؟

تنتهي الحراسة الضمنية التي تنص عليها المادة 1072 في الحالات التالية:

  1. تعيين حارس قضائي رسمي بقرار من المحكمة.

  2. اتفاق الشركاء على إدارة المال المشترك بشكل جماعي أو تكليف أحدهم بالحراسة صراحة.

  3. إنهاء الشيوع، سواء بالقسمة أو البيع بالمزاد.

  4. تعدي الحائز على حقوق باقي الشركاء، مما يفتح الباب لإجراءات قانونية أخرى مثل دعوى القسمة أو طلب عزله.

أهمية المادة 1072 في الواقع العملي

هذه المادة بالغة الأهمية لأنها:

  • تمنع الشريك الحائز من الادعاء بالملكية المنفردة لمجرد الحيازة،

  • وفي نفس الوقت تحميه من الاتهام بالغصب أو التعدي،

  • وتمنح الشركاء الآخرين سندًا قانونيًا للمطالبة بحقوقهم عند إساءة استخدام الحيازة.

فهي تحقق توازنًا قانونيًا دقيقًا بين الحيازة الفعلية والحقوق القانونية للشركاء الآخرين.

طرح العقار في المزاد :

يُعد طرح العقار في المزاد العلني إجراء قانونيًا يُلجأ إليه غالبًا في حالات عدم إمكان قسمة العقار بالتراضي أو عينيًا بين الشركاء، أو عند تنفيذ حكم قضائي ببيع العقار لوفاء دين. ويتم ذلك تحت إشراف المحكمة المختصة، حيث يُقدَّر العقار من قبل خبير، ثم يُعلن عن البيع في الصحف الرسمية مبينًا كافة بيانات العقار وسعره الابتدائي. وبعد الإعلان، يتم إجراء المزاد في الجلسة المحددة، ويُرسى البيع على من يُقدِّم أعلى سعر. ويُعتبر هذا الإجراء وسيلة فعالة لتحقيق العدالة بين الشركاء أو الدائنين، وضمان أن يتم التصرف في العقار بشكل علني وشفاف، بعيدًا عن المحاباة أو التصرفات المنفردة.

المادة 1073 من القانون المدني

تتناول المادة 1073 من القانون المدني أثر بيع العقار بالمزاد العلني على الحقوق العينية التبعية المقيدة عليه، مثل الرهن الرسمي وحقوق الامتياز والتأمين العقاري، متى تم البيع وفقًا لإجراءات قانونية صحيحة. وتأتي هذه المادة ضمن أحكام تطهير العقار من الحقوق العينية التبعية، والتي تهدف إلى ضمان استقرار الملكية لدى المشتري بالمزاد.

نص المادة 1073 :

(١) يجوز للحائز الذى سجل سند ملكيته ولم يكن طرفا فى الدعوى التى حكم فيها على المدين بالدين، أن يتمسك بأوجه الدفع التى كان للمدين أن يتمسك بها، إذا كان الحكم بالدين لاحقا لتسجيل سند الحائز.

(٢) ويجوز للحائز فى جميع الأحوال أن يتمسك بالدفوع التى لا يزال للمدين بعد الحكم بالدين حق التمسك بها.

الشروط الأساسية لتطبيق المادة

لا يمكن أن ينتج البيع بالمزاد أثره التطهيري إلا إذا توفرت الشروط التالية:

  1. أن يكون البيع جبريًا، أي تم بناءً على حكم قضائي أو إجراء قانوني من المحكمة.

  2. اتباع الإجراءات القانونية المقررة في قانون المرافعات، خاصة ما يتعلق بالإعلان والنشر وتحديد جلسة البيع.

  3. إعلان أصحاب الحقوق المقيدة إعلانًا رسميًا بالبيع الجبري، وفقًا لنص المادة 1067، حتى تتاح لهم فرصة اتخاذ الإجراءات التي تحمي حقوقهم (كطلب الوفاء أو المشاركة في المزاد).

 الهدف من المادة 1073

تهدف هذه المادة إلى:

  • ضمان تطهير العقار من القيود العينية حتى يُنقل إلى المشتري خاليًا من الحقوق،

  • وتحقيق التوازن بين مصلحة المشتري في الحصول على ملكية خالية من الأعباء، ومصلحة الدائنين في استيفاء حقوقهم من ثمن البيع.

  • كما تُشجع على استقرار المعاملات العقارية وعدم إحجام المشترين عن دخول المزادات.

 آثار تطبيق المادة

  1. انقضاء الحقوق المقيدة على العقار تلقائيًا بعد رسو المزاد،

  2. انتقال الدائنين إلى الثمن، بحيث يكون لكل دائن مقيد الحق في اقتضاء دينه منه حسب ترتيب القيد،

  3. عدم جواز التنفيذ مجددًا على العقار نفسه من قبل هؤلاء الدائنين،

  4. حماية المشتري من أي منازعات لاحقة تتعلق بالحقوق السابقة على البيع.

 ارتباط المادة 1073 بالمادة 1067

المادة 1073 تُكمل المادة 1067 التي تشترط ضرورة إعلان أصحاب الحقوق المقيدة قبل البيع، فإذا لم يتم إعلانهم، لا يسري أثر التطهير في مواجهتهم، وقد يحتفظون بحقوقهم في التنفيذ على العقار حتى بعد بيعه. ومن هنا، يتضح أن الإعلان ليس مجرد إجراء شكلي، بل شرط جوهري لضمان سريان أثر التطهير.

حق الحائز الذي سجل سند ملكيته في التمسك بأوجه دفع المدين :

يتمتع الحائز للعقار، الذي قام بـتسجيل سند ملكيته، بحق قانوني مهم يتمثل في التمسك بجميع أوجه الدفع التي كان يمكن للمدين الأصلي (مالك العقار السابق) التمسك بها في مواجهة الدائنين أصحاب الحقوق العينية التبعية، كالدائنين المرتهنين.

ويشمل ذلك الطعن في صحة الدين، أو انقضائه، أو بطلان الرهن، أو الدفع بالتقادم، وغيرها من الدفوع التي لو تمسك بها المدين لأثرت في حق الدائن. ويُستمد هذا الحق من كون الحائز يُعتبر خلفًا خاصًا للمدين، ومن ثم له أن يحتج بما كان للمدين من دفوع تتعلق بالدين ذاته أو بالرهن، طالما أن الرهن لم يُسجل قبل تسجيل سند ملكية الحائز. وبهذا النص، يحقق القانون توازنًا بين مصالح الحائز وحقوق الدائنين، ويمنع التعسف في استعمال الحقوق العينية التبعية.

المادة 1074 من القانون المدني

تتناول المادة 1074 من القانون المدني المصري أحد المبادئ المهمة في نطاق العلاقات بين الحائز للعقار المثقل بحق عيني تبعي (مثل الرهن الرسمي) وبين الدائن المرتهن. وتأتي هذه المادة ضمن الأحكام التي تنظم حقوق والتزامات الحائز للعقار عند سداد ديون الغير أو مواجهة إجراءات التنفيذ على العقار المرهون.

نص المادة 1074 :

يحق للحائز أن يدخل فى المزاد على شرط ألا يعرض فيه ثمنا أقل من الباقى فى ذمته من ثمن العقار الجارى بيعه. 

المقصود بالحائز في هذه المادة

الحائز المقصود هنا هو من انتقلت إليه ملكية عقار محمّل برهن رسمي أو حق عيني تبعي آخر، سواء انتقل إليه عن طريق الشراء، أو الهبة، أو الميراث، أو غيرها من وسائل انتقال الملكية. ويُشترط أن يكون هذا الحائز غير مسؤول شخصيًا عن الدين، بل مجرد مالك للعقار المرهون.

 مضمون المادة وتحليلها

تنص المادة على حق الحائز في أمرين أساسيين:

1. التمسك بأوجه الدفع الخاصة بالمدين الأصلي

ويقصد بها أن الحائز له أن يحتج أمام الدائن بكل دفوع كان يمكن للمدين الأصلي (الذي رهن العقار) أن يحتج بها، مثل:

  • انقضاء الدين بالوفاء أو المقاصة،

  • بطلان الرهن أو عدم تسجيله،

  • تقادم الدين،

  • وجود نزاع حول قيمة الدين أو شروطه.

وهذا الحق يستند إلى أن الحائز يُعد بمثابة خلف خاص للمدين في ما يخص العقار، ولذلك يترتب له ما كان يترتب لسلفه.

2. التمسك بالدفوع الخاصة به هو شخصيًا

ويقصد بها أن الحائز يستطيع أن يُدافع عن نفسه بدفوع مستقلة لا تتعلق بالمدين، مثل:

  • الدفع بعدم صحة إجراءات التنفيذ في مواجهته،

  • الدفع بانتفاء صفته كمالك وقت تسجيل الرهن،

  • التمسك بحقوق له على العقار تتقدم على حق الدائن، مثل وجود رهن سابق أو حق امتياز.

 أهمية المادة 1074

تعكس هذه المادة مبدأ العدالة وحماية الحائز حسن النية، فلا يُلزم بسداد دين لم يلتزم به شخصيًا، دون أن يُمنح الوسائل القانونية الكافية للدفاع عن ملكيته. كما أنها:

  • تضمن عدم استغلال الدائن لضعف موقف الحائز،

  • وتُرسخ لمبدأ أن العقار الضامن للدين لا يجعل الحائز رهينة للدائن دون وجه حق،

  • وتحفظ توازن العلاقات بين أطراف الرهن (الدائن – المدين – الحائز).

تطبيقات قضائية على المادة

في العمل القضائي، كثيرًا ما يتمسك الحائز بهذه المادة لوقف إجراءات التنفيذ الجبري على عقار انتقل إليه، متذرعًا بوجود عيب في الرهن أو سقوط الدين، ويُقبل منه ذلك إذا أثبته. كما تُستخدم المادة في دفع دعوى الفرز والتجنيب أو التطهير، متى كانت حقوق الحائز أقوى أو معتمدة على دفوع موضوعية.

 العلاقة بالمادة 1075

تكمل المادة 1075 هذا السياق، إذ تعطي الحائز الحق في التخلص من الدين عن طريق تخلية العقار أو دفع الدين، ما يبرز أن الحائز ليس طرفًا سلبيًا، بل له دور فعال في إدارة النزاع وحماية مصلحته.

دخول الحائز في المزاد :

يحق للحائز الذي آل إليه العقار المثقل برهن أو حق عيني تبعي أن يدخل في المزاد العلني إذا تم طرح العقار للبيع الجبري من قبل الدائن المرتهن أو أحد الدائنين. ويُعتبر دخول الحائز في المزاد وسيلة قانونية هامة لحماية مصالحه، إذ يمكنه أن يرسي المزاد على نفسه، ويحتفظ بالعقار مع التزامه بسداد الثمن وفقًا للإجراءات القانونية. ويُعامل في هذه الحالة معاملة المشتري، ويُعتبر ما دفعه من الثمن بمثابة وفاء للدين في حدود قيمته. ويترتب على ذلك انقضاء حق الدائن المرتهن في مواجهة العقار، وانتقال الملكية للحائز خالية من القيود، إذا تم البيع وفقًا للقانون.

المادة 1075 من القانون المدني

تنظم المادة 1075 من القانون المدني الحق المخول للحائز للعقار المرهون في التخلص من الرهن، وهي تندرج ضمن أحكام الرهن الرسمي، وتحديدًا ما يتعلق بوضع الحائز الذي آلت إليه ملكية عقار مثقل بحق عيني تبعي، كالرهن أو الامتياز. وتكفل هذه المادة توازنًا بين حق الحائز في حماية ملكيته وحق الدائن في استيفاء دينه.

نص المادة 1075 مدني :

إذا نزعت ملكية العقار المرهون ولو كان ذلك بعد اتخاذ إجراءات التطهير أو التخلية ورسا المزاد على الحائز نفسه، اعتبر هذا مالكا للعقار بمقتضى سند ملكيته الأصلى، ويتطهر العقار من كل حق مقيد إذا دفع الحائز الثمن الذى رسا به المزاد أو أودعه خزانة المحكمة.  

تعريف الحائز في سياق المادة

يقصد بالحائز هنا الشخص الذي انتقلت إليه ملكية عقار محمّل برهن رسمي دون أن يكون هو المدين الأصلي، كالمشتري أو الموصى له أو الوارث. وهذا الحائز، وإن لم يكن مدينًا شخصيًا، إلا أنه يواجه خطر التنفيذ على العقار المرهون ما لم يتدخل لحماية حقه.

الخيارات القانونية الممنوحة للحائز

حددت المادة خيارين رئيسيين للحائز للتخلص من الرهن:

طلب بيع العقار بالمزاد العلني

  • يتعين على الحائز توجيه تنبيه رسمي إلى جميع الدائنين المقيدة حقوقهم.

  • يطلب من المحكمة بيع العقار بالمزاد وفقًا لإجراءات البيوع الجبرية المنصوص عليها في قانون المرافعات.

  • يتم بيع العقار، ويوزع الثمن على الدائنين بحسب ترتيب قيودهم.

🟢 النتيجة: يتخلص الحائز من المسؤولية، ويُطهَّر العقار من الرهون.

دفع الدين وطلب شطب القيد

  • يجوز للحائز أن يختار سداد الدين المضمون بالرهن من ماله الخاص.

  • ثم يتقدم بطلب إلى السجل العقاري لـ شطب القيد الرهني، مما يطهر العقار ويُعيد له حرية التصرف فيه.

🟢 النتيجة: يحتفظ الحائز بالعقار خاليًا من القيود، وينقضي الرهن.

الطبيعة القانونية لحق الحائز

حق الحائز في التخلص من الرهن ليس التزامًا بل هو حق اختياري، ويقوم على أساس أنه وإن لم يكن مسؤولًا عن الدين، إلا أن العقار في ملكه مهدد بالتنفيذ. ومن ثم، يجيز له القانون أن يسلك أحد المسلكين إما للحفاظ على العقار أو للخروج من العلاقة.

شروط تطبيق المادة

حتى يُطبق نص المادة 1075، يجب توافر الشروط التالية:

  1. أن يكون الحائز مالكًا للعقار المثقل بحق عيني تبعي.

  2. ألا يكون مدينًا شخصيًا بالدين.

  3. أن تكون هناك حقوق عينية مقيدة (كرهن أو امتياز) على العقار.

  4. أن يُتبع في البيع أو الوفاء الإجراءات القانونية الصحيحة المنصوص عليها في قانون المرافعات والسجل العقاري.

أثر استعمال الحائز لحقه

  • إذا تم بيع العقار: يُطهر من الرهون، وتُستوفى الديون من الثمن، وينقضي التزام الحائز.

  • إذا دفع الحائز الدين: يُشطب الرهن، ويستعيد حرية التصرف في العقار.

  • في الحالتين: تتحقق حماية متوازنة لكل من الحائز والدائن، دون إهدار لأي منهما.

أهمية المادة في التطبيق العملي

تُعد المادة 1075 من أهم الضمانات القانونية التي تُعطي للحائز فرصة للخروج من مأزق الرهن دون أن يكون ضحية لعلاقة لم يكن طرفًا فيها. فهي تتيح له التصرف بعقلانية: إما التضحية بالعقار في مقابل التخلص من الرهن، أو إنقاذ العقار بدفع الدين، وفقًا لظروفه الاقتصادية.

دخول الحائز في المزاد :

يُعد دخول الحائز في المزاد العلني أحد الحقوق التي كفلها له القانون إذا طُرح العقار المرهون للبيع الجبري تنفيذًا لحق الدائن المرتهن أو أحد الدائنين الآخرين. ويجوز للحائز، بصفته مالكًا للعقار، أن يُشارك في المزاد شأنه شأن الغير، ويجوز له أن يرسو المزاد عليه، فيصبح بذلك مشتريًا للعقار.

ويترتب على رسو المزاد عليه انقضاء الرهن وتطهير العقار من الحقوق المقيدة عليه، ويُعد الثمن الذي يدفعه في المزاد بمثابة وفاء بالدين في حدود نصيب الدائن، وذلك ما لم يكن هو نفسه مدينًا شخصيًا. ويهدف هذا الحق إلى تمكين الحائز من حماية ملكيته ومنع انتقال العقار للغير إذا توافرت له القدرة على الوفاء بقيمة المزاد.

تطهير العقار من كل قيد :

يُقصد بتطهير العقار من كل قيد، إزالة الحقوق العينية التبعية، كالرهن الرسمي أو حقوق الامتياز، التي تكون مقيدة على العقار عند بيعه بالمزاد العلني. فعندما يتم بيع العقار وفقًا للإجراءات القانونية الصحيحة، وخاصة في حالات البيع الجبري، فإن العقار يُنقل إلى المشتري خاليًا من أي حقوق مقيدة، حتى ولو لم يكن قد سُدد كامل دين الدائنين. ويُعد هذا التطهير نتيجة حتمية لعملية البيع القضائي، ويضمن للمشتري استلام العقار خاليًا من كل عبء، في مقابل انتقال حق الدائنين إلى ثمن العقار بدلًا من عينه. وهكذا تتحقق الحماية القانونية لمصلحة كل من المشتري والدائنين، ويستعيد العقار حالته الأصلية دون قيود.

المادة 1076 من القانون المدني

تتعلق المادة 1076 من القانون المدني المصري بالبيع القضائي للعقار في المزاد العلني، وهي تنظم آثار البيع في المزاد، حيث يتناول النص الآثار التي تترتب على نقل ملكية العقار إلى المشتري بمجرد رسو المزاد عليه. كما تتضمن إشارة إلى مسألة القيود والحقوق التي قد تظل قائمة على العقار رغم هذا البيع.

نص المادة 1076 : 

إذا رسا المزاد فى الأحوال المتقدمة على شخص آخر غير الحائز، فإن هذا الشخص الآخر يتلقى حقه عن الحائز بمقتضى حكم مرسى المزاد.  

شرح مفهوم البيع في المزاد

البيع في المزاد العلني هو إجراء قضائي يتم من خلاله بيع عقار مثقل بحقوق دائنين أو في سياق عملية تنفيذ حكم قضائي. ويُطرح العقار للبيع أمام الجمهور، حيث يقوم المشاركون في المزاد بتقديم عطاءاتهم، ويُرسو المزاد على أعلى عرض. ووفقًا للمادة 1076، بمجرد رسو المزاد، يتم نقل ملكية العقار إلى المشتري دون الحاجة إلى إجراءات نقل ملكية إضافية، بشرط أن يكون البيع قد تم وفقًا للأحكام القانونية المنظمة لهذه البيوع.

الآثار القانونية لبيع العقار في المزاد

تحدد المادة 1076 الآثار التي تترتب على بيع العقار في المزاد العلني:

  1. نقل الملكية للمشتري: بمجرد رسو المزاد، تنتقل ملكية العقار من المدين أو الحائز إلى المشتري. هذا الانتقال يتم مباشرة بعد التصفية النهائية للإجراءات القانونية، مما يجعل المشتري هو المالك الجديد للعقار.

  2. استمرار القيود: على الرغم من انتقال الملكية، فإن الحقوق والقيود المقيدة على العقار (مثل الرهن أو الامتيازات) قد تظل قائمة، ما لم يتم اتخاذ إجراءات لتطهير العقار من هذه القيود. وهذه القيود قد تؤثر على قدرة المشتري في استخدام العقار كما يشاء، لذا يجب فحص العقار بعناية قبل التقدم للمزاد.

  3. تطهير العقار من القيود: في بعض الحالات، يمكن أن يتم تطهير العقار من القيود إذا تمت إجراءات خاصة تتيح إزالة الحقوق العينية المقيدة، مما يجعل العقار خاليًا من أي عبء. وهذا يعتمد على نوع الإجراءات المتبعة في بيع العقار.

أهمية المادة 1076 في ضمان الحقوق

هذه المادة تسعى إلى تحقيق التوازن بين مصالح جميع الأطراف المعنية في عملية البيع، فالمشتري يحصل على ملكية العقار فورًا بعد رسو المزاد، بينما يتم حماية حقوق الدائنين الذين يسعون لاستيفاء ديونهم من بيع العقار. كما تُتيح المادة وضوحًا في كيفية التعامل مع القيود على العقار، مما يحمي المشتري من المفاجآت القانونية ويعزز الشفافية في عمليات التنفيذ الجبري.

تطبيقات قضائية على المادة 1076

في الواقع العملي، يتم استخدام المادة 1076 في حالتين رئيسيتين:

  1. إجراءات تنفيذية: عندما يتم بيع العقار المرهون أو المحجوز لتسديد دين، فإن انتقال الملكية يتم فورًا للمشتري بعد رسو المزاد عليه.

  2. إجراءات تطهير القيود: في حال كان العقار المثقل بديون أو حقوق عينية أخرى، يمكن أن يتم طلب إجراءات تطهير، حيث يُباع العقار في المزاد ويتم تحديد توزيع الثمن على الدائنين.

رسو المزاد على غير الجائز :

رسو المزاد على غير الجائز يعني أن يتم إرساء المزاد على شخص لا يجوز له شراء العقار في المزاد بناءً على أحكام القانون. قد يحدث ذلك إذا كان الشخص الذي رسا عليه المزاد غير مؤهل قانونيًا أو هناك موانع قانونية تمنع دخوله في المزاد أو إتمام العملية لصالحه. على سبيل المثال، قد يكون هناك حالات يمنع فيها القانون أن يرسو المزاد على بعض الأطراف مثل الدائنين أو الأشخاص ذوي العلاقة الوثيقة بالمدين إذا كان ذلك يتعارض مع شروط العدالة أو المصلحة العامة. في هذه الحالة، يُمكن للمحكمة أن تُعلن بطلان رسو المزاد، وتعيد فتح باب المنافسة أو تلغي الصفقة إذا تبين أن المشتري غير جائز.

المادة 1077 من القانون المدني

تتعلق المادة 1077 من القانون المدني المصري بالإجراءات التي يجب على الدائن اتباعها عند طلب بيع العقار بالمزاد العلني، سواء كان ذلك في إطار إجراءات تنفيذية أم لغايات أخرى. وتُعد هذه المادة من المواد الهامة التي تنظم كيفية بدء إجراءات البيع وتُحدد مسؤولية الدائن في تغطية التكاليف المرتبطة بهذه الإجراءات.

نص المادة 1077 : 

إذا زاد الثمن الذى رسا به الزاد على ما هو مستحق للدائنين المقيدة حقوقهم، كانت الزيادة للحائز وكان للدائنين المرتهنين أن يطلبوا من الحائز أن يستوفوا حقوقهم من عدم الزيادة. 

أهمية المبلغ المودع

إيداع المبلغ المذكور في المادة 1077 يُعتبر شرطًا أساسيًا لبدء إجراءات البيع. فالدائن لا يستطيع البدء في الإجراءات القانونية لبيع العقار إذا لم يودع هذا المبلغ. ويعتبر هذا المبلغ ضمانًا لضمان تنفيذ الإجراءات بكفاءة، إذ يمنع تأخير إجراءات البيع بسبب نقص التمويل أو التكاليف المرتبطة بالعملية.

المبالغ التي يجب تغطيتها

  1. مصروفات الإعلان: تشمل الإعلانات القانونية التي يجب نشرها في الصحف أو الأماكن القانونية المعتمدة للإعلان عن المزاد، مما يضمن أن يكون البيع عامًا وعلنيًا.

  2. أتعاب المحاكم: يجب تغطية الرسوم القضائية المتعلقة بإجراءات الدعوى، مثل رسوم المحكمة أو أتعاب الموظفين المعنيين بتنظيم البيع.

  3. النفقات الأخرى: تشمل تكاليف أخرى قد تظهر أثناء إجراءات المزاد مثل إعداد تقارير الخبراء أو رسوم نقل العقار أو حتى الإجراءات الإدارية الخاصة بتنفيذ حكم البيع.

الهدف من إيداع المبلغ

هدف المادة 1077 هو ضمان استمرارية الإجراءات القانونية المرتبطة ببيع العقار بشكل شفاف وفعال، وضمان عدم تأخير أو توقف الإجراءات بسبب نقص الموارد المالية اللازمة لإتمام البيع. كما تُعد هذه المادة آلية لضمان جدية الدائن في السعي نحو بيع العقار وسداد دينه، وتمنع أي محاولات للتأجيل أو المماطلة في البيع.

إجراءات تنفيذ البيع بعد الإيداع

بعد إيداع المبلغ الكافي لتغطية مصروفات الإعلان والإجراءات الأخرى، تتخذ المحكمة الإجراءات اللازمة لبدء بيع العقار. تبدأ المحكمة بإصدار إعلانات بيع العقار، وفقًا للإجراءات المحددة قانونًا، وتقوم بتحديد تاريخ المزاد العلني، الذي يتم فيه طرح العقار للبيع أمام الجمهور.

يجب على المحكمة، أو الجهة المعنية، التأكد من أن جميع المستندات والإجراءات القانونية قد تم استكمالها بما في ذلك التأكد من إيداع المبلغ الكافي من قبل الدائن، وذلك لضمان سير الإجراءات بسلاسة.

الآثار القانونية لعدم الإيداع

إذا لم يُودع الدائن المبلغ المطلوب في المحكمة، لا يمكنه الاستمرار في إجراءات بيع العقار. هذا يعني أن المزاد لن يُعقد ولن تُتخذ أي خطوات قانونية لبيع العقار حتى يتم الإيداع المطلوب. ومن ثم، فإن الدائن الذي يرغب في بيع العقار بالمزاد العلني يجب عليه الوفاء بهذا الشرط لضمان عدم تعطيل مصالحه.

رسو المزاد بثمن يزيد على المستحق للدائنين :

إذا رسا المزاد على مشتري بثمن يزيد على إجمالي ما هو مستحق للدائنين أصحاب الحقوق المقيدة على العقار، فإن هذا الفائض بعد سداد الديون يُعد من حقوق المدين أو الحائز للعقار، ويجب رده إليه. ويُوزع الثمن المحصَّل من البيع وفقًا لقاعدة الأولوية بين الدائنين حسب ترتيب قيودهم، ثم يُرد ما تبقى، إن وُجد، إلى من كان يملك العقار قبل البيع. ويُعد هذا الفائض ضمانًا لعدم تجاوز التنفيذ حد الدين، وتحقيقًا لمبدأ حماية ملكية المدين من التعسف في التنفيذ.

المادة 1078 من القانون المدني

تنظم المادة 1078 من القانون المدني حالة بيع العقار بالمزاد العلني إذا كان مثقلاً بحقوق عينية، سواء رهنًا أو امتيازًا، أو كان محجوزًا عليه لصالح دائنين. وتنص على أنه إذا زاد ثمن البيع الذي رسا به المزاد عن المبلغ اللازم للوفاء بحقوق الدائنين، فإن هذه الزيادة لا تُستبقى في يد الدائنين، بل تؤول إلى المدين أو الحائز للعقار.

نص المادة 1078 مدني :

يعود للحائز ما كان له قبل انتقال ملكية العقار إليه من حقوق ارتفاق وحقوق عينية أخرى . 

الغرض من النص

الغرض من المادة 1078 هو تحقيق العدالة والتوازن بين مصلحة الدائن في استيفاء حقه، ومصلحة المدين أو الحائز في حماية ملكيته، بحيث لا يُستغل التنفيذ على العقار وسيلة لحرمانه من باقي قيمة ممتلكاته بعد استيفاء الدائنين لحقوقهم.

 شروط تطبيق المادة

حتى يُطبق حكم هذه المادة، يجب توافر الشروط الآتية:

  1. أن يتم بيع العقار بالمزاد العلني طبقًا للإجراءات القانونية.

  2. أن يزيد ثمن المزاد على مجموع الديون المضمونة بحقوق عينية (مثل الرهن أو الامتياز).

  3. أن يكون المدين أو الحائز صاحب حق في العقار عند بيعه.

 من له الحق في استرداد الزيادة؟

بحسب النص، فإن صاحب الحق في استرداد الفائض الناتج عن بيع العقار بالمزاد هو:

  • المدين الأصلي: إذا كان العقار لا يزال في حيازته وقت البيع.

  • الحائز: إذا كان العقار قد انتقل إليه وأصبح هو من يملك العقار قبل البيع، كأن يكون قد اشتراه من المدين الأصلي.

وفي جميع الأحوال، يتم رد الفائض بعد سداد حقوق الدائنين حسب ترتيبهم القانوني.

 الأثر القانوني للمزاد الزائد

  1. وفاء الديون: يُوزع ثمن البيع أولًا على الدائنين بحسب ترتيب أولوياتهم.

  2. رد الفائض: يُسلَّم المبلغ الزائد بعد السداد للمدين أو الحائز.

  3. لا حق للدائنين في الفائض: لا يجوز للدائنين المطالبة بأي مبلغ يزيد عن مستحقاتهم.

 مثال توضيحي

لنفرض أن هناك عقارًا رُهن لدائن بمبلغ 500 ألف جنيه، وتم بيعه بالمزاد العلني بمبلغ 700 ألف جنيه. في هذه الحالة:

  • يُدفع للدائن 500 ألف جنيه.

  • يُرد الفائض، وهو 200 ألف جنيه، إلى المدين أو الحائز للعقار.

 أهمية المادة في حماية الملكية

تُعد هذه المادة ضمانة قانونية أساسية لحماية أموال المدين أو الحائز من تجاوز التنفيذ حد الدَّين. فهي تؤكد أن البيع الجبري لا يُفقد الشخص حقه في الفائض الناتج عن العقار المملوك له، وتُكرس مبدأ عدم الإثراء بلا سبب من قبل الدائنين.

 علاقة المادة بباقي مواد القانون

ترتبط المادة 1078 ارتباطًا وثيقًا بالمادة 1076 الخاصة بأثر البيع، والمادة 1077 التي تنظم إيداع مصروفات البيع. كما تُكملها القواعد الخاصة بتوزيع ثمن البيع على الدائنين حسب ترتيب الامتياز أو الرهن.

عودة الحقوق العينية إلى حائز العقار :

عند بيع العقار في المزاد العلني، إذا رسا المزاد على المشتري، فإن العقار يُنقل إليه مع ما عليه من حقوق عينية، كالرهن أو الامتيازات، إلا إذا تم اتخاذ إجراءات لتطهير العقار من هذه الحقوق. ولكن إذا كان العقار قد بيع بموجب حجز تنفيذي أو تصفية ديون وتبين أن العقار قد بيع بثمن يفوق ما هو مستحق للدائنين، فإن الحقوق العينية التي كانت مقيدة عليه قد تعود إلى حائز العقار الأصلي. هذا يعني أن المشتري لا يكتسب هذه الحقوق العينية المترتبة على العقار، بل تنقلب إلى فائدة لصالح الحائز الذي استرد العقار بعد سداد الدين. وهذا يُعد حماية للملكية الخاصة وتوازناً بين حقوق المدين والدائن في عمليات التنفيذ الجبري.

المادة 1079 من القانون المدني

تتناول المادة 1079 من القانون المدني المصري إجراءات بيع العقار في المزاد العلني وما يتبعها من آثار قانونية. وتركز المادة على تأكيد ضرورة إتمام البيع بشكل قانوني بعد رسو المزاد، إضافة إلى التأكيد على أن العقار يبقى في حيازة الحائز حتى يتم سداد الثمن بالكامل. هذه المادة تهدف إلى تنظيم التنفيذ القضائي على العقارات، وضمان أن تكون حقوق الأطراف المعنية محفوظة أثناء سير العملية.

نص المادة 1079 : 

على الحائز أن يرد ثمار العقار من وقت إنذاره بالدفع أو التخلية. فإذا تركت الإجراءات مدة ثلاث سنوات، فلا يرد الثمار إلا من وقت أن يرد إليه إنذار جديد. 

إجراءات بيع العقار في المزاد

تبدأ عملية بيع العقار بالمزاد العلني في إطار إجراءات تنفيذية، حيث يتم طرح العقار الذي يكون محجوزًا عليه لصالح الدائنين في مزاد علني. وبعد إعلان البيع، يدخل المشاركون في المزاد ويتنافسون على شراء العقار. وعندما يتم رسو المزاد على المشتري، ينتقل حق الملكية له، ولكن هناك شرط أساسي: يجب إتمام إجراءات البيع وفقًا للقانون.

البيع وفقًا لشروط الإجراءات القانونية

  • البيع بالمزاد العلني ليس مجرد تبادل عقاري، بل هو جزء من إجراءات تنفيذ يُشرف عليها القضاء. لذا يجب أن تُتبع الإجراءات القانونية مثل إعلان البيع في الصحف أو الأماكن القانونية المعتمدة، وتقديم العطاءات في الوقت المحدد، وكل ذلك يشمل ضمانات قانونية تحمي حقوق الدائنين والمشتري.

  • المشتري لا يحصل على العقار فورًا، بل يجب أن تُتخذ الإجراءات القانونية لضمان تسوية جميع الحقوق المالية المتعلقة بالعقار قبل الانتقال الفعلي للملكية. هذه الإجراءات القانونية تحمي المشتري من أي مفاجآت قانونية، وتؤكد أن كل شيء قد تم بشكل صحيح.

حيازة العقار حتى سداد الثمن

تؤكد المادة 1079 على استمرار حيازة العقار تحت يد الحائز حتى يتم سداد الثمن بالكامل من المشتري. فبعد رسو المزاد، يتم إتمام الإجراءات القانونية بما في ذلك دفع المبلغ المتفق عليه، ويظل العقار مملوكًا للمدين أو الحائز الأول حتى يتم دفع ثمنه بالكامل. هذا يسمح بحماية حقوق المدين وعدم انتقال الملكية للمشتري إلا بعد إتمام الدفع.

الآثار القانونية للرسو

عند رسو المزاد على المشتري، ينتقل الحق في حيازة العقار ولكن الملكية الفعلية لا تنتقل إلى المشتري إلا بعد إتمام سداد الثمن. وهذا يعني أن المشتري لا يملك العقار بشكل كامل حتى ينفذ جميع التزاماته المالية. هذا يضمن أن عملية البيع تتم بطريقة قانونية سليمة، ويحمي حقوق الأطراف المختلفة في المعاملة.

حماية حقوق الأطراف

من خلال المادة 1079، يتم ضمان حماية حقوق كل الأطراف المشاركة في عملية بيع العقار:

  1. حماية الدائنين: يتم التأكد من أنه لا يتم إتمام البيع إلا بعد ضمان حقوقهم كاملة، حيث يُسدد جزء من الثمن لسداد الديون.

  2. حماية المشتري: حيث يتم فرض إجراءات قانونية صارمة لضمان صحة البيع وعدم وجود حقوق مرفقة بالعقار يمكن أن تؤثر على ملكيته بعد انتقاله.

  3. حماية المدين أو الحائز: حيث تضمن المادة أنه في حالة عدم سداد الثمن بالكامل، يبقى العقار في حيازة المدين أو الحائز ولا يُنتقل للمشتري إلا بعد سداد الثمن.

أهمية المادة 1079 في عمليات التنفيذ

تُعد هذه المادة من المواد الجوهرية في تنظيم عمليات التنفيذ على العقار، إذ تساعد في إتمام البيع بالطريقة القانونية الصحيحة وتُحافظ على حقوق كافة الأطراف المعنية، بما في ذلك المدين، الدائن، والمشتري. كما أنها تضع الأسس لإجراءات التنفيذ القضائي بشكل يُحسن من كفاءة النظام القضائي ويحقق العدالة في توزيع حقوق الأطراف.

العلاقة مع باقي المواد

المادة 1079 تتكامل مع المواد السابقة واللاحقة في القانون المدني التي تتعلق بإجراءات التنفيذ وبيع العقار في المزاد العلني، مثل المادة 1078 التي تنظم التوزيع العادل للثمن الزائد عن الديون المستحقة، والمادة 1077 التي تحدد كيفية تغطية المصروفات المرتبطة بإجراءات البيع.

ثمار العقار :

ثمار العقار هي كل ما يترتب على العقار من أرباح أو منتجات ناتجة عن استخدامه أو استغلاله، مثل المحاصيل الزراعية التي يتم جنيها من الأراضي الزراعية، أو الإيجارات التي يتم تحصيلها من العقارات المؤجرة. هذه الثمار تعتبر من الحقوق المتعلقة بالعقار وتُعد بمثابة مكمل لحق الملكية.

وعليه، يحق لصاحب العقار أو حائزه الاستفادة من ثمار العقار ما لم يوجد اتفاق آخر أو نص قانوني يقيد ذلك. في حال بيع العقار بالمزاد العلني، تُعد ثمار العقار من الحقوق التي قد تنتقل إلى المشتري إذا تم إبرام عقد البيع وتحديد انتقال هذه الثمار معه. ولكن، في حال كان البيع قد تم قبل جني الثمار، يمكن لصاحب العقار الأصلي الاستمرار في استلام هذه الثمار حتى تسليم العقار للمشتري.

المادة 1080 من القانون المدني

المادة 1080 من القانون المدني المصري تعالج حالة بيع العقار في المزاد العلني وتحدد الآثار القانونية المترتبة على رسو المزاد. بعد إتمام عملية المزاد بنجاح، وبمجرد دفع المشتري ثمن العقار، يتم انتقال ملكية العقار إلى المشتري. هذه المادة تُعد من المواد الجوهرية التي تنظّم عمليات البيع القضائي وتؤكد على نقل ملكية العقار في لحظة إتمام الدفع.

نص المادة 1080 مدني :

(١) يرجع الحائز بدعوى الضمان على المالك السابق فى الحدود التى يرجع بها الحلف على من تلقى منه الملكية معارضة أو تبرعا.

(٢) ويرجع الحائز أيضا على المدين بما دفعه زيادة على ما هو مستحق فى ذمته بمقتضى سند ملكيته أيا كان السبب فى دفع هذه الزيادة، ويحل محل الدائنين الذين وفاهم حقوقهم. وبوجه خاص يحل محلهم فيما لهم من تأمينات قدمها المدين دون التأمينات التى قدمها شخص آخر غير المدين. 

إجراءات البيع بعد رسو المزاد

بمجرد أن يرسو المزاد على شخص معين ويُقبل عرض الشراء، تبدأ الإجراءات القانونية لتوثيق عملية البيع. المشتري يكون قد وافق على الثمن الذي تم تحديده في المزاد، ويشترط عليه دفع الثمن المتفق عليه لتتم انتقال الملكية. إذا تم الدفع وفقًا للشروط المحددة من قبل المحكمة، تعتبر الملكية قد انتقلت قانونًا إلى المشتري دون الحاجة لإجراءات إضافية، شريطة أن يكون الثمن قد سُدد بالكامل.

متى تكتمل ملكية العقار؟

تكتمل ملكية العقار للمشتري بمجرد دفع الثمن بالكامل. لذلك، يُعتبر المشتري هو المالك الجديد للعقار بعد دفع المبلغ المتفق عليه. ومن المهم أن نُشير إلى أن المشتري لا يكتسب حق الملكية الفعلي في العقار إلا بعد إتمام دفع الثمن، مما يعني أن المدفوعات المالية هي العامل الحاسم في انتقال الملكية، وليس مجرد رسو المزاد.

الشروط التي تحددها المحكمة

في هذه المادة، هناك إشارة إلى الشروط التي تحددها المحكمة. هذه الشروط قد تشمل المدة الزمنية التي يجب أن يتم فيها دفع الثمن أو أي إجراءات إضافية تتطلبها المحكمة لضمان سلامة العملية. الهدف من ذلك هو تأكيد أن كل شيء يتم وفقًا للإجراءات القانونية السليمة ووفقًا لمصلحة جميع الأطراف المعنية في البيع.

أهمية المادة في تنظيم بيع العقار

تُعتبر المادة 1080 من المواد الحاسمة في تنظيم عمليات البيع العقاري في إطار الإجراءات التنفيذية. فهي تضمن أن المشتري يحصل على الملكية القانونية للعقار فقط بعد أن يلتزم دفع الثمن، مما يعزز من ضمانات العدالة القانونية في تنفيذ المزادات العلنية. وتساهم هذه المادة في توفير التنظيم والشفافية في عمليات بيع العقارات المحجوزة.

الآثار القانونية للمادة 1080

  1. انتقال الملكية: تؤكد المادة على انتقال ملكية العقار للمشتري بمجرد إتمام الدفع، مما يضع حدًا لأي نزاع حول ملكية العقار بعد رسو المزاد.

  2. التزام المشتري: تجعل المشتري ملتزمًا بدفع الثمن المتفق عليه لإتمام عملية نقل الملكية.

  3. ضمان تنفيذ الإجراءات: تساهم في تنظيم الإجراءات المتعلقة بتحديد المواعيد والضمانات المتعلقة بدفع الثمن وانتقال الملكية.

العلاقة مع المواد الأخرى

تتزامن المادة 1080 مع المواد السابقة واللاحقة التي تتعلق بإجراءات البيع العقاري في المزاد، مثل المادة 1079 التي تحدد كيف يتم تنفيذ البيع في المزاد العلني، وكذلك المادة 1081 التي تُوضح كيفية تسليم العقار للمشتري بعد سداد الثمن. كما أن المادة تتكامل مع المادة 1078 التي تتعلق بتوزيع ثمن البيع الزائد عن الديون.

مثال تطبيقي

في حالة حجز عقار وبيعه في مزاد علني، على سبيل المثال، إذا كان ثمن العقار 100 ألف جنيه، وأرسى المزاد على أحد المشاركين في المزاد بهذا السعر، فالمشتري يصبح هو مالك العقار الجديد بمجرد أن يقوم بدفع هذا المبلغ بالكامل. وبعد إتمام الدفع، يُمنح المشتري حق التملك الكامل للعقار، ويصبح قادرًا على التصرف فيه كمالك له.

رجوع الحائز على المالك السابق :

رجوع الحائز على المالك السابق يعني حق الحائز في مطالبة المالك السابق للعقار بتعويض أو رد المبالغ التي دفعها نتيجة للملكية أو التصرفات التي قام بها أثناء حيازته للعقار. ففي بعض الحالات، قد يتبين أن المالك السابق لم يكن صاحب الحق الكامل في العقار أو أن التصرفات التي قام بها كانت غير صحيحة قانونيًا، مثل بيع العقار بطريقة غير قانونية أو تحت ظروف معينة تتيح للحائز الحق في الرجوع على المالك. يمكن أن يكون ذلك نتيجة خطأ في البيع أو التصرفات السابقة، ويحق للحائز مطالبة المالك بتعويضه عن الأضرار التي لحقت به بسبب تلك التصرفات.

رجوع الحائز على المدين :

رجوع الحائز على المدين يشير إلى حق الحائز في مطالبة المدين بتعويض عن الأضرار التي قد تلحق به نتيجة استيلاء المدين على العقار أو أي تصرف غير قانوني يتعلق به. ففي بعض الحالات، قد يتعرض الحائز لضرر نتيجة أن المدين قد أخفى عن الحائز معلومات مهمة حول العقار أو تصرف فيه بطريقة غير قانونية، مثل بيع العقار مع وجود حقوق عينية عليه لم يتم الإفصاح عنها. في هذه الحالة، يحق للحائز الرجوع على المدين بمطالبة تعويضات، سواء كانت نتيجة تأخير الدفع أو وجود عوائق قانونية تحول دون الاستفادة من العقار. هذا النوع من الرجوع يهدف إلى حماية الحائز من المخاطر القانونية المحتملة التي قد تنشأ بسبب تصرفات المدين غير المشروعة.

الرجوع فيما بين الحائزين :

الرجوع فيما بين الحائزين يعني حق الحائز في مقاضاة أو مطالبات حائز آخر في حالة وجود خلاف بينهما حول الحقوق المتعلقة بالعقار أو الملكية أو الانتفاع. في حال كان العقار قد انتقل من حائز إلى آخر وكان الحائز الجديد قد تعرض لضرر أو تم التصرف في العقار بطريقة غير قانونية من الحائز السابق، يمكن له الرجوع عليه ومطالبته بتعويض الأضرار التي لحقت به نتيجة لذلك. هذا الرجوع يتم عندما يكون هناك نزاع قانوني حول الحقوق العينية أو التصرفات غير المشروعة التي قد تؤثر على الملكية أو الحيازة. الهدف من هذا الحق هو ضمان حماية الحائزين، بحيث لا يقع أحدهم ضحية تصرفات غير قانونية أو إخفاء معلومات هامة تتعلق بالعقار.

العلاقة بين الحائز والكفيل :

العلاقة بين الحائز والكفيل تنشأ في حالة وجود ضمانات قانونية تتعلق بحقوق الحيازة أو الملكية. في بعض الأحيان، قد يلتزم شخص (الكفيل) بتعهد قانوني بضمان حقوق الحائز، مثل ضمان الوفاء بالدين أو تعويض الأضرار التي قد يتعرض لها الحائز في حال نشوء أي نزاع قانوني حول العقار أو الحق الذي يحوزه. وبالتالي، تكون مسؤولية الكفيل مرتبطة بتوفير ضمانات لحماية الحائز من الأضرار التي قد تنشأ بسبب تصرفات غير قانونية أو التزامات مالية تتعلق بالعقار. وفي حال إخفاق المدين أو الشخص المسؤول عن الحيازة في الوفاء بتلك الالتزامات، يحق للحائز الرجوع على الكفيل للحصول على تعويض أو استرداد المبالغ المترتبة على الضرر الذي لحق به.

المادة 1081 من القانون المدني

المادة 1081 من القانون المدني المصري تتعلق بـ إتمام عملية بيع العقار بعد رسو المزاد. فهي تحدد بشكل واضح أنه بمجرد أن يُقبل العرض ويُرسو المزاد على المشتري، يجب عليه دفع الثمن المتفق عليه فورًا. دفع الثمن هو ما يؤدي إلى إتمام عملية البيع بشكل قانوني، ويترتب عليه انتقال ملكية العقار إلى المشتري. هذه المادة تُؤكد على ضرورة التزام المشتري بتنفيذ الدفع في وقت محدد، مما يسهم في ضمان العدالة في المعاملات العقارية.

نص المادة 1081 :

 الحائز مسئول شخصيا قبل الدائنين عما يصيب العقار من تلف كخطئه. 

مسئولية الحائز عما يصيب العقار من تلف :

مسئولية الحائز عما يصيب العقار من تلف تتعلق بالواجبات التي يتحملها الحائز تجاه العقار الذي بحيازته. حيث يُعتبر الحائز مسئولًا عن حماية العقار والمحافظة عليه من أي تلف أو ضرر قد يصيبه أثناء فترة حيازته.

فإذا تعرض العقار لأي تلف نتيجة إهمال أو تصرف غير قانوني من الحائز، فإنه يكون ملزمًا بتعويض الأضرار التي لحقت بالعقار .

هذا يشمل أي إتلاف أو تدمير جزئي أو كلي لمكونات العقار، مثل البنية التحتية أو الممتلكات المتواجدة فيه. لكن، إذا كان التلف نتيجة قوة قاهرة أو حادث خارج عن إرادة الحائز، فإن مسئولية الحائز تكون محدودة أو معدومة. لذا، يُشترط في الحائز أن يكون قد تصرف بحسن نية ووفقًا للواجبات المنصوص عليها قانونيًا للمحافظة على العقار وحمايته.

مكتب محامى مصر محمد منيب 

✔️ تواصل معنا الآن للحصول على استشارة قانونية مدفوعة!
✔️ ضمان السرعة والدقة في إنجاز معاملاتك القانونية.استشارة قانونية شاملة.حرصا منا على وقت عملائنا من قبل المستشار محمد منيب شخصيا خدمة مقابلة اون لاين من خلال تطبيق meet على Gmail توفر لك دعماً قانونياً عبر الانترنت .

📞 للاستفسار أو الحجز خدمة العملاء: 01006321774

📞 التواصل: احجز موعد مسبق  01006321774  –  01223232529

📍 عنوان المكتب: 13 شارع الخليفه من شارع الهرم بجوار السجل المدني

اشهر محامى احوال شخصية شاطر فى القاهرة

اشهر محامى احوال شخصية فى القاهرة

دور محامى الاحوال الشخصية فى الخلافات الزوجية

شروط إنعقاد الزواج في قانون الأحوال الشخصية

Previous Post

Similar Blog Posts

آثار الرهن في القانون المدني

Read more

الحقوق العينية التبعية أو التأمينات العينية في القانون المدني

Read more

العلاقة مابين الكفيل والمدين في القانون المدني

Read more
Press ESC key to close search
error: