تقدير الأجرة وفقًا للقانون رقم 136 لسنة 1981
تقدير الأجرة وفقًا للقانون رقم 136 لسنة 1981
يُعد القانون رقم 136 لسنة 1981 من أهم القوانين المنظمة لعلاقة المؤجر بالمستأجر، خاصة فيما يتعلق بتحديد الأجرة القانونية وزيادتها وأسباب الإخلاء. وقد وضع ضوابط دقيقة لتقدير القيمة الإيجارية تحقيقًا للتوازن بين طرفي العلاقة.
قابلية تقدير الأجرة في ظل القانون 136 للتجزئة
الأصل أن تقدير الأجرة يتم لكل وحدة مستقلة، ويجوز تجزئة الطعن متى تعددت الوحدات واختلفت عناصر التقدير.
الخصوم في استئناف تقدير الأجرة في ظل القانون 136
الخصومة تنعقد بين المؤجر والمستأجر، ويجب اختصام جميع ذوي الشأن الذين مسهم الحكم.
أثر استئناف حكم تقدير الأجرة
يترتب على الاستئناف وقف تنفيذ الحكم متى نص القانون، ويعاد بحث عناصر التقدير أمام محكمة الاستئناف.
ماهية القيمة الإيجارية والأجرة القانونية
القيمة الإيجارية هي التقدير الفني للأجرة وفق عناصر التكلفة، أما الأجرة القانونية فهي الناتج النهائي الملزم قانونًا.
نطاق الأجرة القانونية
تشمل الأجرة الأساسية وما يضاف إليها من زيادات مقررة قانونًا.
الأجرة التي يتعين الوفاء بها
يلتزم المستأجر بسداد الأجرة القانونية كاملة، بما فيها الزيادات الدورية والرسوم المقررة.
الاتفاق على أجرة تجاوز الأجرة القانونية
يقع باطلًا لمخالفته النظام العام.
الاتفاق على أجرة تقل عن الأجرة القانونية
يجوز الاتفاق على تخفيض الأجرة لمصلحة المستأجر.
تقسيط فرق الأجرة على المدين به
يجوز تقسيط الفروق وفق ما تقضي به المحكمة مراعاةً للعدالة.
الأجرة المعول عليها عند إجراء التخفيض
هي الأجرة القانونية السارية وقت التخفيض.
قيمة استهلاك المياه – أجرة البواب – مقابل نور السلم
تُضاف هذه العناصر إذا نص العقد أو القانون، وتعد من ملحقات الأجرة.
مناط زيادة أجرة البواب رضاءً أو قضاءً
تكون إما باتفاق الأطراف أو بحكم قضائي عند النزاع.
الوفاء بالأجرة بعملة أجنبية
لا يجوز إلا إذا كان هناك اتفاق صريح ولا يخالف القوانين المنظمة للنقد.
الأجرة الإضافية مقابل تحسينات ومزايا
تجوز إذا كانت مقابل تحسينات جوهرية تزيد من منفعة العين.
التعديلات الجوهرية
إذا أُجريت تعديلات تزيد من قيمة العقار جاز إعادة التقدير وفق القانون.
اختلاط الإيجار بعناصر أخرى
إذا انطوى العقد على عناصر بيع أو ترخيص، خضع للتكييف الصحيح وفق حقيقته.
ريع العين المغتصبة
يستحق المالك تعويضًا يعادل أجرة المثل.
مقابل الانتفاع بالعين المستولى عليها
يُقدر وفقًا لقواعد التعويض العادل.
تعلق قواعد تحديد الأجرة بالنظام العام
تعد قواعد آمرة لا يجوز الاتفاق على مخالفتها.
أجرة شهر الأساس – أجرة المثل
يُعتد بشهر الأساس المحدد قانونًا، وفي غيابه تُقدر أجرة المثل.
استقلال محكمة الموضوع بتقدير التماثل
لها سلطة تقديرية في تحديد الوحدات المماثلة.
خلو العقد من بيان الأجرة – تحديد الأجرة عينيًا
إذا خلا العقد من الأجرة، جاز تحديدها وفق أجرة المثل أو باتفاق لاحق، ويجوز أن تكون عينية.
مجالس المراجعة ولجان تحديد الأجرة
تختص لجان تحديد الأجرة بتقدير القيمة الإيجارية، وتخضع قراراتها للطعن أمام القضاء.
دعوى تحديد الأجرة – دعوى تخفيض الأجرة
يجوز رفع دعوى لتحديد الأجرة القانونية أو تخفيضها وفق الشروط القانونية.
إلحاق مهندس بتشكيل المحكمة عند نظر طعون الأجرة
يتم الاستعانة بخبير هندسي لتقدير عناصر التكلفة.
دعوى استرداد ما دفع زائدًا عن الأجرة
يجوز للمستأجر المطالبة برد ما دفعه دون وجه حق.
العوائد قرينة على الأجرة القانونية
تعد قرينة استرشادية لتحديد القيمة الإيجارية.
نصاب التأمين
يتحدد وفقًا للقيمة الإيجارية القانونية.
أسباب الإخلاء
الإخلال بالالتزامات مناط قبول دعوى الإخلاء
يشترط ثبوت إخلال جوهري بالعقد.
عدم الوفاء بالأجرة
يُعد من أهم أسباب الإخلاء متى توافرت شروطه القانونية.
عدم خضوع الإسكان الفاخر والأماكن غير السكنية لقواعد تحديد الأجرة
تخضع في بعض الحالات للاتفاق الحر.
المنازعة المستندة لدفع المستأجر خلو رجل
تخضع لسلطة المحكمة في التحقق من صحتها.
عدم وجوب الإعذار في دعوى الإخلاء
لا يشترط الإعذار إذا نص القانون على خلاف ذلك.
عدم قبول الدعوى لعدم إثبات تاريخ عقد الإيجار
يشترط ثبوت العلاقة الإيجارية وتاريخها.
أثر سداد الأجرة خلال الميعاد على دعوى الإخلاء
إذا تم السداد خلال المهلة القانونية، تقضى المحكمة برفض الدعوى.
أثر النزاع على ملكية العين المؤجرة على دعوى الإخلاء
دعوى الإخلاء مستقلة عن دعوى الملكية.
إعلان الأجنبي بالمنازعة الإيجارية
يتم وفقًا لقواعد الإعلان المنصوص عليها قانونًا.
الخصوم في دعوى الإخلاء
يجب اختصام المستأجر الأصلي ومن له صفة في الانتفاع.
مناط قابلية دعوى الإخلاء للتجزئة
تتجزأ إذا تعددت الوحدات أو المستأجرون.
عدم اختصام المستأجر الأصلي
يترتب عليه بطلان الحكم.
تقديم مستندات الوفاء في فترة حجز الدعوى للحكم
يجوز للمحكمة قبولها إذا رأت مبررًا لذلك.
تسبيب الحكم بالإخلاء
يجب أن يكون مسببًا تسبيبًا كافيًا يبين عناصر الإخلال وأسانيده القانونية.
خبرة متخصصة في قضايا المدني – محمد منيب
عندما تبحث عن محامٍ يمتلك فهمًا عميقًا لتفاصيل القانون المدني وتشعباته، فإن الأستاذ محمد منيب يقدم لك خبرة قانونية متخصصة في مختلف منازعات العقود، التعويضات، الإيجارات، الفسخ، بطلان التصرفات، وحماية الحقوق المدنية بكافة صورها.
يعتمد المكتب على دراسة دقيقة للنصوص القانونية وأحدث أحكام محكمة النقض، مع إعداد استراتيجيات دفاع قوية تضمن أفضل النتائج أمام جميع درجات التقاضي.
إذا كنت تحتاج إلى استشارة قانونية دقيقة أو تمثيل قوي في دعوى مدنية، فاختيارك لمحامٍ متخصص هو الخطوة الأولى نحو حماية حقك بثقة واحترافية.
📞 للاستفسار أو الحجز خدمة العملاء: 01006321774
📞 التواصل: احجز موعد مسبق 01006321774 – 01223232529
📍 عنوان المكتب: 13 شارع الخليفه من شارع الهرم بجوار السجل المدني