الحق المقرر للمالك عند بيع المتجر جدكاً أو جبراً
الحق المقرر للمالك عند بيع المتجر جدكاً أو جبراً
عند بيع المتجر جدكاً – سواء تم البيع اختيارياً أو جبراً عن طريق التنفيذ – يثبت للمالك حق الرقابة على توافر شروط الجدك، وله أن يتمسك بحقه في طلب الإخلاء إذا لم تُستوفَ الضوابط القانونية، أو إذا لم يُقدم ضمان كافٍ يطمئنه إلى سداد الأجرة.
كما يظل للمؤجر حق المطالبة بالزيادات الدورية والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار في مواجهة المشتري الذي يحل محل البائع.
مناط سقوط حق المالك في خيار شراء الجدك
إذا قرر القانون أو العقد أولوية للمالك في شراء الجدك، فإن هذا الحق يسقط متى:
أُخطر المالك بالبيع ولم يُبدِ رغبته خلال المدة القانونية.
قبل بالتصرف صراحة أو ضمناً.
ثبت تعسفه في استعمال الحق.
إيجار المنقول
الأصل أن إيجار المنقول يخضع للقواعد العامة في القانون المدني، ولا تسري عليه أحكام إيجار الأماكن الاستثنائية.
ويتمتع المؤجر بحرية تحديد الأجرة والمدة، ما لم يوجد نص خاص يقيد ذلك.
تأجير المال الشائع وإدارته
المال الشائع هو المال المملوك على الشيوع بين عدة أشخاص دون إفراز مادي لحصصهم.
وتتم إدارته وفقاً لأحكام القانون المدني، حيث تتطلب أعمال الإدارة موافقة أغلبية الشركاء بحسب قيمة الحصص.
تأجير المال الشائع
يجوز للشريك الذي يملك أغلبية الحصص أن يؤجر المال الشائع باعتباره من أعمال الإدارة، ويكون الإيجار نافذاً في حق باقي الشركاء.
أما إذا تم التأجير دون توافر الأغلبية، جاز لباقي الشركاء الاعتراض.
نفاذ الإيجار المستند إلى قسمة المهايأة
إذا اتفق الشركاء على قسمة المهايأة (قسمة الانتفاع)، وأجر أحدهم الجزء المخصص له، فإن الإيجار يكون نافذاً في حدود مدة القسمة.
وضع المشتاع يده على جزء مفرز
وضع يد أحد الشركاء على جزء مفرز لا يُكسبه ملكية مستقلة، لكنه قد يبرر إدارته واستغلاله ما دام باقي الشركاء لم يعترضوا.
تخلي المستأجر عن العين لأحد المشتاعين
إذا تخلى المستأجر عن العين لصالح أحد الشركاء دون موافقة الباقين، عُد ذلك تصرفاً غير نافذ في حقهم، ويجوز لهم طلب الإخلاء أو التعويض.
بيع العقار الشائع المؤجرة وحدة منه لشريك
إذا بيعت حصة شائعة في عقار مؤجر، فإن البيع لا يؤثر في عقد الإيجار القائم، ويحل المشتري محل البائع في حقوقه والتزاماته.
انقضاء الإيجار بتسليم العين
ينقضي عقد الإيجار بتسليم العين للمؤجر تسليماً فعلياً أو حكمياً، بشرط خلوها من شاغل وعدم وجود مانع قانوني.
إيجار الحكر
إيجار الحكر هو عقد طويل المدة يرد غالباً على الأراضي، ويمنح المستأجر حق البناء مقابل أجرة سنوية.
ويخضع لشروط خاصة تختلف عن الإيجار العادي.
إيجار الوقف
تخضع أعيان الوقف لقواعد خاصة تحكم تأجيرها، ويشترط غالباً الحصول على موافقة الجهة المشرفة على الوقف، مع مراعاة تحقيق مصلحة الوقف.
سلطة محكمة الموضوع ورقابة محكمة النقض
لمحكمة الموضوع سلطة تقدير الوقائع وفهم نية المتعاقدين، بينما تقتصر رقابة محكمة النقض على سلامة تطبيق القانون وتفسيره دون التعرض للوقائع.
إعادة بيع وحدات العقار
إذا باع المالك وحدة عقارية، ثم أعاد بيعها لشخص آخر، فإن البيع الثاني يكون باطلاً إذا كان البيع الأول صحيحاً ومنتجاً لآثاره.
بطلان البيع الثاني للوحدة ولو كان مسجلاً
التسجيل لا يصحح بيعاً باطلاً. فإذا كان التصرف الأول صحيحاً، فإن البيع الثاني يُعد عديم الأثر ولو سُجل.
بطلان الإيجار اللاحق
إذا صدر إيجار من غير مالك أو من فاقد الصفة، عُد الإيجار باطلاً في مواجهة المالك الحقيقي.
البيع اللاحق بالنسبة لحصة في عقار شائع
يجوز للشريك بيع حصته الشائعة دون إذن باقي الشركاء، ويحل المشتري محل البائع في حدود الحصة المبيعة، دون أن يؤثر ذلك في حقوق الشركاء الآخرين.
خاتمة قانونية
تشكل مسائل بيع الجدك، وتأجير المال الشائع، والبيع اللاحق للوحدات أو الحصص الشائعة، منظومة قانونية دقيقة تتطلب فهماً متكاملاً لأحكام القانون المدني والقوانين الخاصة.
فالعبرة دائماً بتحديد طبيعة التصرف، وصفة المتصرف، وحدود سلطته القانونية، مع مراعاة استقرار المعاملات وحماية الملكية الخاصة. وأي خطأ في التكييف أو الإجراءات قد يؤدي إلى بطلان التصرف أو نشوء نزاع قضائي معقد، مما يستلزم دراسة قانونية متأنية قبل الإقدام على أي تصرف عقاري أو تجاري
أحكام الجدك وامتداد إيجار المتجر للورثة والشركاء في القانون المصري
أفضل مكتب استشارات قانونية في تطبيق أحكام القانون المدني والقوانين الخاصة بالإيجارات – محمد منيب
يقدّم مكتب محمد منيب خدمات استشارات قانونية متخصصة في تطبيق أحكام القانون المدني والقوانين الخاصة بالإيجارات، مع التركيز على حماية حقوق المالكين والمستأجرين في كافة أنواع العقود، بما في ذلك إيجار المتاجر، الجدك، والمال الشائع.
يعتمد المكتب على تحليل دقيق للعقود، دراسة النزاعات القضائية السابقة، وتقديم حلول عملية واستراتيجية تضمن الامتثال للقانون وتفادي أي مخاطر مستقبلية.
كما يوفر تمثيلاً قانونياً قوياً أمام المحاكم لاسترداد الحقوق، وحماية الملكية، وتسوية المنازعات بطريقة توازن بين مصالح الأطراف، مما يجعله وجهة موثوقة للراغبين في استشارات قانونية دقيقة واحترافية في مجال الإيجارات.
محامي / محمد منيب
محامٍ بالنقض – خبير القضايا المدنية والعقارية والأحوال الشخصية
خبرة أكثر من 21 عامًا في المحاكم المصرية
📞 للاستفسار أو الحجز خدمة العملاء: 01006321774
📞 التواصل: احجز موعد مسبق 01006321774 – 01223232529
📍 عنوان المكتب: 13 شارع الخليفه من شارع الهرم بجوار السجل المدني