الحالتان الجديدتان للإخلاء الفوري في قانون الإيجار الجديد رقم 164 لسنة 2025
الحالتان الجديدتان للإخلاء الفوري في قانون الإيجار الجديد رقم 164 لسنة 2025
محامي مصر – المستشار محمد منيب – خبير قضايا الإيجارات
مقدمة
مع صدور قانون الإيجار الجديد رقم 164 لسنة 2025، أدخل المشرّع المصري تعديلات هامة على العلاقة بين المالك والمستأجر، وأبرز هذه التعديلات إضافة حالتين جديدتين للإخلاء الفوري بجانب الأسباب التقليدية الواردة بالمادة 18 من قانون 136 لسنة 1981.
هذه الخطوة تهدف إلى إعادة التوازن بين حقوق المالك والمستأجر، ومنع الاحتفاظ بالوحدات المؤجرة دون مبرر أو استغلال الامتداد القانوني رغم توافر بدائل مناسبة.
أولًا: الأساس القانوني للحالتين
تنص المادة (7) من قانون الإيجار الجديد 164 لسنة 2025 على التزام المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بإخلاء العين المؤجرة:
عند انتهاء المدة المحددة بالمادة (2) من القانون.
أو إذا تحققت إحدى الحالتين الجديدتين التالية.
كما أجازت المادة للمالك التوجه مباشرة إلى قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة المختصة لطلب أمر الطرد الفوري دون الحاجة لإقامة دعوى مطولة.
ثانيًا: الحالتان الجديدتان للإخلاء الفوري
1- ترك العين المؤجرة مغلقة لمدة تزيد على سنة بلا مبرر
إذا ظل المكان المؤجر مغلقًا وغير مستغل لمدة تتجاوز 12 شهرًا متصلة دون سبب مشروع، يحق للمالك طلب الإخلاء.
أمثلة المبررات المقبولة:
السفر للعلاج أو الدراسة وإثبات ذلك بالمستندات.
وجود أعمال ترميم ضرورية.
الهدف: مواجهة ظاهرة الوحدات المغلقة وتعطيل الانتفاع بها.
2- امتلاك وحدة بديلة صالحة للاستخدام في نفس الغرض
إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة أخرى، سكنية أو تجارية، صالحة للاستعمال لنفس الغرض الذي أُجّرت من أجله العين محل العقد، يحق للمالك طلب الإخلاء.
المقصود بالصالحة للاستعمال: أن تكون مجهزة ومهيأة للانتفاع الفوري بالسكن أو النشاط التجاري.
الهدف: الحد من استغلال الامتداد القانوني رغم توافر بديل مناسب لدى المستأجر.
ثالثًا: آلية التنفيذ السريع أمام قاضي الأمور الوقتية
الميزة الكبرى في القانون الجديد أنه أتاح للمالك:
تقديم طلب أمر وقتي بالطرد أمام قاضي الأمور الوقتية مباشرة.
تنفيذ أمر الطرد فور صدوره دون أن يوقفه رفع المستأجر دعوى موضوعية لاحقة.
الاحتفاظ بحق المطالبة بالتعويض عن الضرر.
رابعًا: ضمانات المستأجر
رغم منح المالك صلاحيات أوسع، إلا أن المستأجر ما زال يتمتع بحق:
رفع دعوى أمام المحكمة لإثبات عدم توافر حالة الإخلاء.
المطالبة بالتعويض إذا ثبت بطلان طلب الطرد.
خاتمة
أضاف قانون الإيجار الجديد 164 لسنة 2025 نقلة نوعية في تنظيم العلاقة الإيجارية، من خلال منح الملاك الحق في الإخلاء الفوري حال توافر إحدى الحالتين الجديدتين.
هذه التعديلات تهدف إلى تحقيق توازن حقيقي بين أطراف العلاقة، وضمان حسن استغلال الوحدات العقارية في مصر.
📌 للاستشارة القانونية حول قانون الإيجار الجديد أو رفع دعوى إخلاء:
مكتب محامي مصر – المستشار محمد منيب – خبير قضايا الإيجارات والعقارات
قضايا مدنية مع حلولها فى القانون المدنى المصري
📞 للاستفسار أو الحجز خدمة العملاء: 01006321774
📞 التواصل: احجز موعد مسبق 01006321774 – 01223232529
📍 عنوان المكتب: 13 شارع الخليفه من شارع الهرم بجوار السجل المدني