التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن في القانون المدني المصري
التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن في القانون المدني المصري
يُعد موضوع التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن من أكثر الموضوعات إثارةً للمنازعات أمام المحاكم، لما يرتبط به من توازن دقيق بين حق المؤجر في الحفاظ على شخص المتعاقد معه، وحق المستأجر في استغلال العين المؤجرة. وقد نظم المشرّع هذه المسائل بنصوص واضحة، خاصة المواد من ٥٩٣ حتى ٥٩٧ مدني.
(نص المادة ٥٩٣)
تقضي المادة ٥٩٣ مدني بأنه للمستأجر حق التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن وذلك عن آل ما استأجره أو
بعضه ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك.
استخلاص التنازل والإيجار من الباطن
العبرة بحقيقة التصرف لا بتسميته. فإذا تخلى المستأجر عن الانتفاع كليًا للغير مقابل عوض، عُدّ ذلك تنازلًا أو إيجارًا من الباطن بحسب الأحوال.
نطاق الإذن
الإذن قد يكون عامًا أو مقصورًا على شخص معين أو مدة محددة، ولا يُفترض التوسع فيه.
التنازل الضمني للمؤجر عن طلب الفسخ والإخلاء
إذا علم المؤجر بالتنازل أو الإيجار من الباطن وسكت مدة طويلة مع تقاضي الأجرة، جاز استخلاص تنازله الضمني عن التمسك بالفسخ.
الإيجار من الباطن والتنازل عن الإيجار
التنازل عن الإيجار: نقل المركز العقدي بكامله إلى الغير.
الإيجار من الباطن: بقاء العلاقة الأصلية قائمة مع إنشاء علاقة جديدة بين المستأجر والغير.
انطواء التنازل على حوالة
قد ينطوي التنازل على حوالة حق والتزام، فينتقل العقد بشروطه إلى المتنازل له.
عدم تعارض المناولة مع التنازل عن الفسخ
تسليم العين لمقاول لتنفيذ أعمال لا يُعد تنازلًا إذا ظل المستأجر محتفظًا بالحيازة القانونية.
وقوع المخالفة من أحد المستأجرين
إذا تعدد المستأجرون، تكفي مخالفة أحدهم لقيام سبب الفسخ متى كانت العين غير قابلة للانقسام.
انتفاء التعسف عن المؤجر
تمسك المؤجر بالشرط المانع لا يُعد تعسفًا طالما استعمل حقًا مقررًا له.
انتفاء التنازل بانفراد الوالدة بالإقامة بالعين
إقامة أحد الأقارب لا تُعد تنازلًا ما لم يثبت التخلي الكامل عن الانتفاع.
انتفاء التنازل بانفراد أحد المستأجرين بالعين
لا يُعد ذلك تنازلًا إذا كان من بين المستأجرين الأصليين.
انتفاء التنازل أو الإيجار من الباطن بصورية العقد
إذا ثبتت صورية العقد المبرم مع الغير، انتفى قيام التنازل.
الخصوم في الدعوى
عدم اختصام المستأجر الأصلي
في دعوى الفسخ، يجب اختصام المستأجر الأصلي، لأنه صاحب العلاقة العقدية.
نفاذ الفسخ في حق المستأجر من الباطن ولو لم يُختصم
الفسخ ينسحب أثره على الإيجار من الباطن تبعًا لانقضاء العقد الأصلي.
الشرط الفاسخ الصريح
يجوز الاتفاق على فسخ العقد بقوة القانون عند وقوع المخالفة دون حاجة لحكم قضائي.
الشرط الفاسخ الصريح وحق المستأجر في الحبس
لا يجوز للمستأجر التمسك بالحبس لتعطيل أثر الشرط الفاسخ إذا تحققت المخالفة.
الشرط الفاسخ الصريح والدفع بعدم التنفيذ
يجوز الدفع بعدم التنفيذ إذا كان إخلال المؤجر سابقًا ومؤثرًا.
انتفاء الأثر الرجعي لفسخ الإيجار
الفسخ في الإيجار لا يكون له أثر رجعي كامل، بل يقتصر على إنهاء العقد للمستقبل.
تقادم دعوى فسخ عقد الإيجار والإخلاء
تتقادم وفق القواعد العامة، بينما دين الأجرة يتقادم بخمس سنوات.
(نص المادة ٥٩٤) – بيع الجدك
(1) منع المستأجر من أن يؤجر من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن الإيجار
وكذلك العكس.
2( ) ومع ذلك إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر ، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى بإبقاء الإيجار إذا قدم المشتري ضمانا آافيا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق.
المذكرة الإيضاحية
هدفت إلى تحقيق التوازن بين حماية الملكية العقارية وضمان استقرار النشاط التجاري.
المحل التجاري (الجدك)
مقومات المتجر
يشمل الاسم التجاري، السمعة، العملاء، الأدوات، البضائع، والحق في الإيجار.
الحرفي والتاجر
يستفيد كلاهما من أحكام الجدك إذا كان النشاط قائمًا فعليًا.
تأجير المتجر أو المصنع
الأحكام تنصرف إلى البيع لا إلى مجرد التأجير.
إفلاس مستأجر المتجر
ينتقل الحق في الجدك للوكيل أو أمين التفليسة وفق القانون.
شروط بيع المتجر أو المصنع
أ – أن تتوافر صفة المتجر وقت البيع.
ب – أن يكون البيع لممارسة ذات النشاط.
ج – وجود ضرورة ملجئة للبيع.
د – أن يكون البائع مستأجرًا أصليًا ومالكًا للجدك.
هـ – ألا يكون البيع قابلاً للفسخ أو الإبطال.
و – تقديم ضمان كافٍ للمؤجر.
استخلاص توافر شروط الجدك
يخضع لتقدير محكمة الموضوع.
إثبات العلاقة الإيجارية
يقع عبء الإثبات على من يتمسك بها.
آثار بيع الجدك
ينتقل الحق في الإيجار إلى المشتري بقوة القانون متى توافرت الشروط.
أثر انتفاء الشروط
يجوز للمؤجر طلب الفسخ.
انصراف الأحكام إلى البيع دون التأجير
لا تنطبق على مجرد مشاركة أو إدارة.
للمالك الحق في تأجير الجدك
إذا توافرت الشروط ووافق المؤجر.
الزيادة الدورية لأجرة الجدك
تخضع للقوانين المنظمة لإيجار الأماكن.
امتداد الإيجار والجدك
إشراك المستأجر لآخر معه
لا يُعد بيعًا للجدك ما لم تنتقل عناصر المتجر.
عدم دستورية امتداد الإيجار للشركاء
قضت المحكمة الدستورية العليا بعدم امتداد الإيجار لغير الورثة.
امتداد الإيجار للورثة
يمتد بشروط خاصة في المتاجر.
أثر تصفية الشركة على عقود إيجارها
تنقضي العقود بانتهاء الشخصية الاعتبارية ما لم يُتفق على غير ذلك.
حالات خاصة
تأجير المكان لغير صيدلي لإنشاء صيدلية يخضع لقوانين خاصة.
بيع الصيدلية يندرج ضمن بيع الجدك بشروطه.
لا تسري أحكام الجدك على عيادات الأطباء غالبًا لارتباطها بالشخص.
المحال المؤجرة للحرفيين تسري عليها إذا كان النشاط قائمًا.
الجراج العمومي يخضع إذا توافرت مقومات المتجر.
المدارس الخاصة قد تُعد مشروعًا تجاريًا بحسب الأحوال.
(نص المادة ٥٩٥)
في حالة التنازل عن الإيجار يبقي المستأجر ضمانا للمتنازل له في تنفيذ التزاماته.
المذكرة الإيضاحية
تؤكد استمرار مسئولية المتنازل في الحدود المتفق عليها.
(نص المادة ٥٩٦)
(1) يكون المستأجر من الباطن ملزماً بأن يؤدى للمؤجر مباشرة ما يكون ثابتاً فى ذمته للمستأجر الأصلى وقت أن ينذره المؤجر .
(2) ولا يجوز للمستأجر من الباطن أن يتمسك قبل المؤجر بما يكون قد عجله من الأجرة للمستأجر الأصلى ، ما لم يكن ذلك قد تم قبل الإنذار وفقاً للعرف أو لاتفاق ثابت تم وقت الإيجار من الباطن .
المذكرة الإيضاحية
منحت المؤجر حماية مباشرة لضمان استيفاء حقه.
(نص المادة ٥٩٧)
تبرأ ذمة المستأجر الأصلى قبل المؤجر سواء فيما يتعلق بضمانه للمتنازل له فى
حالة التنازل عن الإيجار أم فيما يتعلق بما يفرضه عقد الإيجار الأصلى من التزامات فى حالة
الإيجار من الباطن:
( أولاً ) إذا صدر من المؤجر قبول صريح بالتنازل عن الإيجار أو بالإيجار من الباطن .
( ثانياً ) إذا استوفي المؤجر الأجرة مباشرة من المتنازل له أو من المستأجر من الباطن دون أن يبدى أى تحفظ فى شأن حقوقه قبل المستأجر الأصلى
المذكرة الإيضاحية
تكريسًا لامتياز المؤجر وحقه في التتبع.
مناط انقضاء كفالة المستأجر الأصلي
تنقضي كفالة المستأجر الأصلي إذا أبرأه المؤجر صراحة، أو قبل التعامل المباشر مع المتنازل له دون تحفظ.
خلاصة التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن في القانون المدني المصري
أحاط المشرّع مسألة التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن وبيع الجدك بضوابط دقيقة توازن بين استقرار النشاط التجاري وحماية الملكية، وجعل الأصل هو منع التصرف إلا بإذن، مع استثناءات محددة تراعى فيها مصلحة الاقتصاد الوطني واستمرار المشروعات. فهم هذه الأحكام بدقة يُجنب أطراف العلاقة الإيجارية الوقوع في بطلان أو فسخ قد يترتب عليه إخلاء العين وضياع الحقوق.
أقوى دفاع قانوني في قضايا التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن – محمد منيب
عندما يتعلق الأمر بمنازعات التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن فإن الخطأ القانوني قد يكلّفك فقدان العين المؤجرة بالكامل.
مع محمد منيب تحصل على استراتيجية دفاع وهجوم قانوني متكاملة، مبنية على فهم عميق لنصوص القانون المدني وأحكام محكمة النقض الحديثة.
سواء كنت مؤجرًا ترغب في تفعيل الشرط الفاسخ الصريح واسترداد ملكك سريعًا، أو مستأجرًا تسعى لإثبات مشروعية موقفك ومنع الإخلاء، فنحن نوظف الأدلة والدفوع القانونية باحتراف يحسم النزاع لصالحك.
خبرة عملية، سرعة في الإجراءات، ودقة في بناء المرافعات… لأن حماية حقك تبدأ باختيار محامٍ يعرف كيف يكسب القضية.
📞 احجز استشارتك القانونية الآن
لأن القانون لا يعطي فرصة ثانية.
📞 للاستفسار أو الحجز خدمة العملاء: 01006321774
📞 التواصل: احجز موعد مسبق 01006321774 – 01223232529
📍 عنوان المكتب: 13 شارع الخليفه من شارع الهرم بجوار السجل المدني