التأجير المفروش للعاملين بالحكومة والحكم المحلي والقطاع العام
التأجير المفروش للعاملين بالحكومة والحكم المحلي والقطاع العام
أجاز المشرع في فترات معينة تأجير الأماكن مفروشة للعاملين بالحكومة أو الحكم المحلي أو القطاع العام بشروط محددة، باعتبار طبيعة أعمالهم قد تستلزم الإقامة المؤقتة.
ويظل هذا النوع من التأجير خاضعاً للضوابط القانونية المتعلقة بعدد الوحدات المسموح بها، والقيد الإداري، وعدم التحايل على الامتداد القانوني.
خلو الرجل في الأماكن المفروشة غير مؤثم
استقر القضاء على أن تقاضي “خلو الرجل” في نطاق الإيجار المفروش لا يُعد مؤثماً بذاته، متى كان العقد خاضعاً للقانون المدني وليس من عقود الامتداد القانوني، إذ إن الأجرة تخضع لاتفاق الطرفين.
أما في ظل القوانين الاستثنائية، فقد يُعد تقاضي مبالغ خارج نطاق الأجرة القانونية مخالفة تستوجب المساءلة.
القيد بالوحدة المحلية
اشترطت بعض التشريعات واللوائح المحلية قيد عقود الإيجار المفروش بالوحدة المحلية المختصة، تحقيقاً للرقابة الإدارية والضريبية.
ويترتب على عدم القيد جزاءات إدارية، دون أن يؤثر ذلك بالضرورة في صحة العقد بين طرفيه.
عدم قيد إيجار الجدك بالوحدة المحلية
بيع الجدك – باعتباره تصرفاً قانونياً مستقلاً – لا يتوقف في صحته على القيد بالوحدة المحلية، ما لم ينص القانون صراحة على خلاف ذلك.
والعبرة بتوافر شروطه الموضوعية وليس بالإجراءات الشكلية وحدها.
حالة اعتبار الإيجار المفروش عملاً تجارياً
إذا تم التأجير المفروش على سبيل الاحتراف وبقصد المضاربة وتحقيق الربح، جاز اعتباره عملاً تجارياً يخضع لأحكام القانون التجاري، بما يترتب عليه من آثار في الاختصاص والإثبات.
الجدك
الجدك هو بيع المتجر أو المصنع بما يشتمل عليه من عناصر مادية ومعنوية، مع التنازل عن حق الإيجار، وفق ضوابط محددة نص عليها قانون إيجار الأماكن.
المحل التجاري الجدك
يقصد به العين المؤجرة المستغلة في نشاط تجاري أو صناعي، والتي يجوز بيعها بالجدك إذا توافرت شروط معينة تضمن حماية المؤجر.
الحرفي والتاجر
العبرة بطبيعة النشاط القائم بالعين:
إذا كان النشاط تجارياً احترافياً اكتسب المستأجر صفة التاجر.
أما الحرفي فقد يخضع لأحكام الجدك إذا كان نشاطه منظماً ويستهدف الربح.
تأجير المتجر أو المصنع
الأصل أن أحكام الجدك تنصرف إلى بيع المتجر أو المصنع، لا إلى تأجيره من الباطن، إلا إذا توافر إذن صريح من المالك أو نص قانوني يجيز ذلك.
مبادئ وشروط بيع المتجر أو المصنع (الجدك)
(أ) أن تتوافر للعين المؤجرة صفة المتجر أو المصنع وقت البيع
يجب أن تكون العين مستغلة فعلياً كنشاط تجاري أو صناعي قائم ومنتج.
(ب) أن يكون البيع بقصد ممارسة ذات النشاط
يلتزم المشتري بمباشرة نفس النشاط السابق، حفاظاً على طبيعة الاستغلال.
(جـ) توافر الضرورة الملجئة للبيع
يشترط وجود ظروف جدية تضطر المستأجر للبيع، كالعجز أو المرض أو تغيير محل الإقامة.
(د) أن يكون البائع مستأجراً أصلياً ومالكاً للجدك
لا يجوز لغير المستأجر الأصلي مباشرة هذا الحق.
(هـ) ألا يكون عقد البيع قابلاً للفسخ أو الإبطال
يجب أن يكون البيع جدياً ومنجزاً وغير معلق على شرط فاسخ.
(و) تقديم ضمان كافٍ للمؤجر
يُلزم المشتري بتقديم تأمين أو ضمان يطمئن إليه المالك بشأن الوفاء بالأجرة.
آثار بيع الجدك
حلول المشتري محل البائع في عقد الإيجار.
استمرار العلاقة الإيجارية بذات الشروط.
التزام المشتري بسداد الأجرة والزيادات الدورية.
أثر انتفاء شروط الجدك
إذا تخلف أحد الشروط الجوهرية، عُد البيع غير منتج لآثاره، ويجوز للمالك طلب الإخلاء لوقوع تنازل غير مشروع عن العين.
مقومات المتجر
يتكون المتجر من عناصر مادية (البضائع – المعدات – الأثاث) وعناصر معنوية (الاسم التجاري – السمعة – العملاء – الحق في الإيجار).
انصراف أحكام الجدك إلى بيع المتجر أو المصنع دون تأجيره
أكد القضاء أن الجدك ينطبق على البيع فقط، ولا يمتد إلى مجرد التأجير من الباطن، ما لم تتوافر شروط قانونية خاصة.
للمالك الحق في تأجير الجدك
لا يلتزم المالك بالموافقة على أي تصرف إلا في حدود ما يسمح به القانون. وله الاعتراض إذا لم تستوفَ شروط الجدك أو لم يُقدم ضمان كافٍ.
الزيادة الدورية لأجرة الجدك
تخضع الأجرة بعد بيع الجدك للزيادات الدورية المقررة قانوناً، سواء المنصوص عليها في القوانين الاستثنائية أو المتفق عليها في ظل القانون المدني، بحسب تاريخ إنشاء العلاقة الإيجارية.
التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن في ضوء أحكام القضاء وقوانين الإيجارات
محامٍ خبير في قضايا الجدك والتأجير المفروش وحقوق المالك والمستأجر – محمد منيب
عند التعامل مع بيع الجدك، التنازل عن المحل التجاري، أو منازعات التأجير المفروش، فإن الدقة القانونية تصنع الفارق بين عقد صحيح يحمي الحقوق، وتصرف باطل يعرّض أطرافه للإخلاء أو التعويض. ويُعد الأستاذ محمد منيب من المحامين المتخصصين في قضايا إيجار الأماكن والجدك، حيث يقدم استشارات متعمقة في شروط بيع المتجر أو المصنع، مدى توافر الضرورة الملجئة، تقديم الضمان الكافي للمؤجر، وحماية المستأجر الأصلي من بطلان التصرف.
كما يمتلك خبرة عملية في منازعات الإخلاء بسبب التنازل غير المشروع، والطعن على صورية عقود الجدك، وإثبات جدية النشاط التجاري أمام المحكمة، إضافة إلى صياغة عقود قانونية محكمة تراعي أحدث أحكام محكمة النقض.
فإذا كنت مالكاً تسعى لحماية ملكيتك، أو مستأجراً ترغب في بيع متجرك بصورة قانونية آمنة، فإن محمد منيب يوفر لك تمثيلاً قانونياً احترافياً يضمن استقرار موقفك القانوني وتعزيز فرصك أمام القضاء.
المستشار محمد منيب المحامي
📞 للاستفسار أو الحجز خدمة العملاء: 01006321774
📞 التواصل: احجز موعد مسبق 01006321774 – 01223232529
📍 عنوان المكتب: 13 شارع الخليفه من شارع الهرم بجوار السجل المدني