الاختصاص في منازعات الإيجار
الاختصاص في منازعات الإيجار
يُعد تحديد الاختصاص من المسائل الجوهرية في الدعاوى الإيجارية، سواء كان اختصاصًا نوعيًا أو محليًا. ويترتب على مخالفة قواعد الاختصاص آثار إجرائية قد تؤدي إلى إحالة الدعوى أو عدم قبولها، بحسب الأحوال.
وتخضع منازعات الإيجار – من حيث الأصل – لقواعد قانون المرافعات، ما لم يرد نص خاص في قوانين إيجار الأماكن ينظم الاختصاص على نحو مغاير.
الدفع بعدم الاختصاص المحلي من الدفوع الشكلية
الدفع بعدم الاختصاص المحلي يُعد من الدفوع الشكلية التي يجب إبداؤها قبل التعرض لموضوع الدعوى، وإلا سقط الحق فيه.
ويجب على المدعى عليه التمسك به في أول جلسة يحضر فيها، وقبل إبداء أي طلب أو دفاع في الموضوع، وإلا اعتبر متنازلًا عنه ضمنيًا.
الدفع بعدم الاختصاص المحلي غير متعلق بالنظام العام
استقر القضاء على أن الاختصاص المحلي لا يتعلق بالنظام العام، بخلاف الاختصاص النوعي أو القيمي.
وبالتالي لا يجوز للمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها، بل يجب أن يتمسك به الخصم صاحب المصلحة، وإلا استمر نظر الدعوى أمام المحكمة المطروح عليها النزاع.
الطعن في الحكم
في ظل القانون رقم ١٢١ لسنة ١٩٤٧
في ظل القانون 121 لسنة 1947، كانت الأحكام الصادرة في منازعات الإيجار تخضع لطرق الطعن المقررة في قانون المرافعات، من استئناف ونقض، بحسب قيمة الدعوى ونوع الحكم.
وكان المشرّع يهدف إلى تحقيق سرعة الفصل مع الحفاظ على ضمانات التقاضي.
في ظل القانون رقم ٥٢ لسنة ١٩٦٩
أدخل القانون 52 لسنة 1969 تنظيمًا أكثر تحديدًا لإجراءات الطعن، خاصة في الدعاوى المتعلقة بتحديد الأجرة أو الطعن على قرارات اللجان المختصة.
وقد نظم ميعاد الطعن وإجراءاته، وأخضع بعض القرارات لنظام خاص يختلف عن القواعد العامة.
في ظل القانونين ٤٩ لسنة ١٩٧٧ ، ١٣٦ لسنة ١٩٨١
استمر التنظيم الخاص في القانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981، مع منح المستأجر حماية تشريعية واسعة.
فخضعت الأحكام الصادرة في دعاوى الإخلاء، وتحديد الأجرة، وامتداد الإيجار، للقواعد العامة في الطعن، مع مراعاة النصوص الخاصة التي قد تجعل بعض الأحكام نهائية أو تحدد ميعادًا خاصًا للطعن.
تقدير قيمة الدعوى
تقدير قيمة الدعوى له أهمية بالغة لتحديد المحكمة المختصة نوعيًا وقيميًا، وكذلك لتحديد جواز الطعن في الحكم.
دعوى الفسخ
تُقدر دعوى فسخ عقد الإيجار بقيمة الأجرة عن المدة المتبقية من العقد، إذا كان محدد المدة، أو بقيمة أجرة مدة معينة يحددها القانون في العقود غير محددة المدة.
دعوى الفسخ وإزالة المنشآت والتسليم
إذا اقترنت دعوى الفسخ بطلب إزالة منشآت وتسليم العين، تُقدّر بقيمة الطلب الأعلى.
فإذا كانت إزالة المنشآت ذات قيمة مالية مستقلة، وجب إضافتها إلى قيمة طلب الفسخ عند تقدير الاختصاص.
دعوى امتداد الإيجار
تُعد دعوى امتداد الإيجار من الدعاوى غير مقدرة القيمة في بعض الأحوال، نظرًا لتعلقها بمركز قانوني مستمر.
غير أن القضاء قد يتجه إلى تقديرها بقيمة معينة لأغراض تحديد الاختصاص، وفقًا لطبيعة الطلب.
المنازعة في اعتبار الإيجار مفروشًا أو خاليًا
تحديد ما إذا كان الإيجار مفروشًا أو خاليًا يؤثر على طبيعة العلاقة القانونية والامتداد القانوني.
وتُقدّر الدعوى بقيمة الفرق في الأجرة بين الحالتين أو بالقيمة الإيجارية محل النزاع.
دعوى تحديد الأجرة
تُقدر دعوى تحديد الأجرة بالقيمة الإيجارية السنوية محل النزاع.
وإذا كانت الدعوى تتعلق بتخفيض أو زيادة الأجرة، تُحتسب قيمة الدعوى على أساس مقدار الزيادة أو التخفيض المطلوب عن سنة.
دعوى تخفيض الأجرة لنقص المنفعة
إذا طرأ نقص جوهري في منفعة العين، جاز للمستأجر طلب تخفيض الأجرة.
وتُقدّر الدعوى بقيمة مقدار التخفيض المطلوب عن مدة معينة، غالبًا سنة واحدة، ما لم يكن الطلب محددًا بمدة أخرى.
دعوى المفاضلة بين العقود
تُرفع دعوى المفاضلة عند وجود أكثر من عقد إيجار على ذات العين.
وتُقدّر الدعوى بقيمة الأجرة السنوية للعقد محل النزاع، باعتبار أن الحكم فيها يحسم أحقية أحد المتعاقدين في شغل العين.
خلاصة قانونية
الدفع بعدم الاختصاص المحلي دفع شكلي يسقط بعدم إبدائه في الوقت المناسب.
لا يتعلق الاختصاص المحلي بالنظام العام.
تختلف قواعد الطعن باختلاف القانون الواجب التطبيق.
تقدير قيمة الدعوى عنصر أساسي لتحديد الاختصاص وجواز الطعن.
التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن في ضوء أحكام القضاء وقوانين الإيجارات
محامٍ خبير في الاختصاص بمنازعات الإيجار – محمد منيب
إذا كنت تبحث عن محامٍ خبير في الاختصاص بمنازعات الإيجار يتمتع بدقة قانونية وخبرة عملية أمام المحاكم، فإن الأستاذ محمد منيب يقدم حلولًا قانونية متخصصة في تحديد الاختصاص النوعي والمحلي والقيمي في جميع دعاوى الإيجارات. سواء كنت بصدد رفع دعوى إخلاء، فسخ عقد إيجار، امتداد إيجار، أو الطعن بعدم الاختصاص، فإن اختيار المحكمة المختصة بشكل صحيح يمثل خطوة حاسمة لنجاح الدعوى.
بخبرة واسعة في قضايا الإيجار والدفوع الشكلية، يضمن محمد منيب تأسيس الدعوى أو الدفع القانوني على أسس سليمة تحمي حقوق الملاك والمستأجرين وتمنحك أفضل فرصة لتحقيق حكم لصالحك. احصل على استشارة قانونية دقيقة الآن لتفادي أخطاء الاختصاص التي قد تكلفك الوقت والمال.
المستشار محمد منيب المحامي
📞 للاستفسار أو الحجز خدمة العملاء: 01006321774
📞 التواصل: احجز موعد مسبق 01006321774 – 01223232529
📍 عنوان المكتب: 13 شارع الخليفه من شارع الهرم بجوار السجل المدني