إنذار البائع أو المشترى للشفيع بالبيع
للحفاظ على حق المشترى و البائع من إعتراض الشفيع لطلب لاأخذ بالشفع فأوجب لهم القانون بعمل إنذار للشفيع لإخبارة بالبيع .
و هذا الإنذار أوجبتة نص المادة 941 من القانون المدنى، و التى أووضحت ما هو الإنذار ، و كيفية إرسالة كما البيانات الخاصة بهذا الإنذار.
نص المادة 941 من القانون المدني
مادة 941 من القانون المدنى على أنة:
يشمل الإنذار الرسمي المنصوص عليه فى الماده السابقة علي البيانات الأتيه وإلا كان باطلاً .
أ – بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بياناً كافياً .
ب – بيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع واسم كل من البائع والمشتري ولقبه وصناعته وموطنه .
المقصود بالإنذار
الإنذار وسيله لكل من المشتري أو البائع للتبكير بحسم الموقف في مواجهة الشفيع . والقصد منه إثبات علم الشفيع بوقوع البيع بطريقة يقينية , وبالتالي إجباره على الولوج فى إجراءات الشفعة إذا كان يرغب في أخذ العقار المبيع بالشفعة ويتيح له الإنذار ترقب خطوات الشفيع إذ قد يغفل عن إتباع إجراء أو لا ينجز في الميعاد المحدد, فيسقط حقه في الشفعة .
شكل إنذار البائع أو المشترى للشفيع
الإنذار لابد أن يكن رسمياً, أي بإعلان علي يد محضر . وقد نصت على هذه الرسمية المادتان ( 940 , 941 مدني) .
ومن ثم لا يغني عن هذا الإنذار الرسمي أية ورقة أخري ككتاب مسجل بعلم الوصول أو برقية ولو تضمنت هذه الورقة البيانات التي يجب أن يشتمل الإنذار عليها.
بيانات إنذار البائع أو المشترى للشفيع بالبيع
يجب أن يشتمل الإنذار على البيانات الأتيه
بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بياناً كافياً .
ويقصد بالبيان الكافي, البيان النافي للجهالة ويكون ذلك بتعيين موقعه وحدوده ومساحته, وكذلك أي بيان أخر من شأنه أن يرفع الجهالة عن العقار, وكذلك ما يميزه من توابع أو ملحقات ذات تأثير في تقييم الصفقة كالعقارات بالتخصيص المتميزة أي غير المعتادة وحقوق الأرتفاق .
الثمن
يجب أن يشتمل الإنذار علي بيان الثمن الذي تم به البيع إي الثمن المبين بالعقد, لأن هذا الثمن هو الذي سيلزم الشفيع بإيداعه خزينة المحكمة حتي يتمكن من الحصول علي العقار بالشفعة فإذا كان الثمن المذكور هو غير الثمن الحقيقي فللشفيعي أن يطعن فيه, ويثبت بجميع الطرق القانونية مقدار الثمن الحقيقي, ولكن يجب عليه أن يبدي رغبته خلال الخمسة عشر يوماً من وقت الإنذار .
المصروفات الرسمية
يجب أن يتضمن الإنذار المصروفات الرسمية وعبارة “المصروفات الرسمية” لم تكن واردة بالمشروع التمهيدي, وقد أضافتها لجنة القانون المدني بمجلس الشيوخ. وجاء في محضر الجلسة الأربعين للجنة أنه رؤي أن يضاف إلي مشتملات الإنذار الرسمي الذي يوجه الي الشفيع فضلاً عن بيان الثمن, المصروفات الرسمية كرسوم التسجيل وما يماثلها, أما المصروفات الأخري كأتعاب المحاماة والسمسرة فيجوز أن تكون محل مطالبة على حدة.
ويذهب البعض إلي أنه ليس ثمة فائدة واضحة من ذكر المصروفات الرسمية بين البيانات التي يتضمنها الإنذار الرسمي, لأن الشفيع يلتزم بإيداع الثمن وحده دون المصروفات وسواء كانت المصروفات رسمية أو غير رسمية فستكون جميعاً محل مطالبة على حدة وكان يكفي ذكر الثمن فهو وحده الذي يلتزم الشفيع بإيداعه خزانة المحكمة قبل رفع دعوي الشفعة .
شروط البيع
أوجب النص أن يشتمل الإنذار على شروط البيع
والمقصود بشروط البيع, الشروط الأساسيه التي لابد من علم الشفيع بها حتي يستطيع الموازنة بين أن يقدم على طلب الشفعة أو لا يقدم.ومثل ذلك أن تتضمن شروط البيع قيداً أو تكليفاً شخصياً أو عينياً يحد من سلطات المشتري على العقار المبيع.
اسم كل من البائع والمشتري ولقبه وصناعته وموطنه
يجب أن يشتمل الإنذار على اسم كل من البائع والمشتري ولقبه وصناعته وموطنه .
والحكمه من هذا البيان هو تمكين الشفيع من معرفة البائع والمشتري حتي يستطيع أن يوجه إليهما إعلان الرغبة بأخذ العقار بالشفعة خلال الميعاد القانوني, وأن يباشر سائر إجراءات الشفعة .
جزاء تخلف أو عدم صحة بيانات الإنذار
تنص المادة (941مدني) علي أنه
“يشتمل الإنذار الرسمي المنصوص عليه في المادة السابقة على البيانات الأتيه وإلا كان باطلاً ..إلخ”
ويترتب علي بطلان الإنذار ألا يبدأ من تاريخ توجيه ميعاد إبداء الشفيع رغبته في أخذ العقار بالشفعة
وهوه خمسة عشر يوماً, فلا يسقط حقه في طلب أخذ الشفعة خلال هذا الميعاد ويظل حقه في الاخذ بالشفعة قائماً ما لم يسقط بالتقدم العادي كالشأن في أي حق من الحقوق ومدته خمسة عشر عاماً.
إعلان الإنذار
يتبع في إعلان إنذار الشفعة إلي الشفيع الإجراءات التي نص عليها قانون المرافعات لإعلان أوراق المحضرين (مادة 10 مرافعات وما بعدها).
وتقضي المادة العاشرة من قانون المرافعات بتسليم الأوراق المطلوب إعلانها إلي الشخص نفسه أو في موطنه ويجوز تسليمها فى الموطن المختار فى الأحوال التي بينها القانون وإذا لم يجد المحضر الشخص المطلوب إعلانه فى موطنه كان عليه أن يسلم الورقة إلي من يقرر أنه وكيله أو أنه يعمل فى خدمته أو أنه من الساكنين معه من الأزواج والأقارب والأصهار.
كيفيه توجيه الإنذار
يوجه الإنذار إلي الشفيع إما من البائع أو المشتري, فإذا وجهه أحدهما أغني ذلك عن أن يوجهه الأخر.
وإذا تعدد الشفعاء, ولو كانوا من طبقات مختلفة تعين أن يوجه إليهم جميعاً, وذلك لاحتمال أن يترك الشفيع إذا كان مخولاً أن يمثله أمام المحاكم وأن يتسلم الأوراق والأحكام نيابة عنه.
بدء ميعاد إعلان الرغبة فى الشفعة من تاريخ تسلم الإنذار
يبدأ الميعاد المحدد لإعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة من تاريخ تسلم الإنذار المعلن إلي الشفيع من البائع والمشتري أو من أحدهما ولا يغني عن هذا الميعاد علم الشفيع بحصول البيع وشروطه وإن كان هذا لا يمنع-كما ذكرنا سلفاً- من أن يعلن الشفيع رغبته قبل هذا الإنذار .
محامي مدني قضايا الشفعة
المستشار محمد منيب المحامى 01006321774 – محامى مصر – محامي متخصص قضايا المدني في مصر .
خبرة قانونية كبيرة في قضايا الشفعه و الأخذ بها، كما بطلان إجراءات الأخذ بالشفعة .
تواصل مع المستشار القانوني في قضايا المدني لتحديد موعد مسبق للإستشارة القانونية بالمكتب .
