حق الإرتفاق في القانون المدني

حق الإرتفاق في القانون المدني

حق الارتفاق هو حق عيني يتقرر لمصلحة عقار معين يُسمى “العقار المنتفع”، على عقار آخر يُسمى “العقار المرتفق به”، يملكه شخص آخر، ويهدف هذا الحق إلى تسهيل استعمال العقار المنتفع أو تحسينه. ومن أمثلة حقوق الارتفاق: حق المرور، وحق المجرى، وحق المسيل. ويشترط أن يكون العقاران مملوكين لشخصين مختلفين، وأن يكون هناك منفعة دائمة للعقار المنتفع. ويجب تسجيل حق الارتفاق في السجل العقاري حتى يكون نافذًا في مواجهة الغير، ما لم يكن ناشئًا عن وضع يد ظاهر ومستمر وطويل الأمد.

حق الإرتفاق المادة 1015 في القانون المدني

تُعد حقوق الارتفاق من أبرز القيود القانونية التي ترد على حق الملكية العقارية، وهي تفرض التزامات على مالك عقار معين لصالح عقار آخر مجاور، كحق المرور أو المسيل أو المجرى. وقد نظّم المشرّع المصري هذه الحقوق في المواد من (1012) إلى (1029) من القانون المدني. وتأتي المادة 1015 لتتناول أحد أهم أسباب انقضاء حق الارتفاق، وهو زوال العلة التي برّرت وجود هذا الحق.

النص القانوني للمادة 1015 مدني

الارتفاق حق يحد من منفعة عقار لفائدة عقار غيره يملكه شخص آخر ويجوز أن يترتب الارتفاق على مال عام إن كان لا يتعارض مع الاستعمال الذى خصص له هذا المال.

شرح المادة 1015 وتحليلها

مفهوم “زوال العلة”

العلة المقصودة هنا هي السبب العملي أو الحاجة الفعلية التي أدت إلى إنشاء الارتفاق. فإذا انتفت هذه الحاجة، لم يعد هناك مبرر لبقاء الحق.

مثال توضيحي:

إذا كان لعقار داخلي لا منفذ له إلى الطريق العام، فتم تقرير حق ارتفاق بالمرور عبر عقار مجاور. ثم تم فتح شارع عام جديد يصل إلى العقار الداخلي من جهة أخرى، فإن علة الارتفاق (انعدام الطريق) قد زالت، فينقضي الارتفاق تلقائيًا.

عدم عودة الحق إذا عادت العلة

المشرع قرر في الفقرة الثانية من المادة أن حق الارتفاق لا يعود تلقائيًا إذا عادت العلة، إلا إذا نص القانون صراحةً على خلاف ذلك.

توضيح:

إذا تم إلغاء الطريق الجديد وأصبح العقار محاصرًا مرة أخرى، فلا يعود حق المرور القديم إلا إذا وُجد نص قانوني يُجيز ذلك أو تم الاتفاق بين الأطراف من جديد.

الطبيعة القانونية لانقضاء الارتفاق وفقًا للمادة 1015

الانقضاء يتم بقوة القانون: أي بمجرد زوال العلة دون الحاجة إلى صدور حكم قضائي.
ولكن، إذا وقع نزاع بشأن وجود العلة من عدمه، فإن الفصل فيه يكون من اختصاص المحكمة المختصة بناءً على الواقع والبينات.

الحكمة من نص المادة 1015

✅ تحقيق العدالة بين العقارات المتجاورة وعدم تحميل عقار بتكليف دون مبرر.
✅ ضمان مرونة النظام العقاري واستجابته لتغير الأحوال والوقائع.
✅ الحد من النزاعات المستقبلية بتحديد ضوابط واضحة لانتهاء الارتفاق.

تطبيقات قضائية وفقهية

قد يستند القضاء إلى المادة 1015 في أحكامه لإنهاء حقوق مرور أو مسيل إذا ثبت تغير ظروف العقار المنتفع.
الفقه المدني يؤكد أن هذه المادة تطبق فقط على الارتفاقات الناشئة عن الضرورة، لا تلك التي تكون اتفاقية دائمة بين الأطراف، إلا إذا نُص على خلاف ذلك.

التمييز بين زوال العلة المؤقت والدائم

من المهم التفرقة بين:

زوال دائم للعلة ➤ يؤدي إلى انقضاء الارتفاق.
زوال مؤقت أو طارئ ➤ لا يؤدي إلى الانقضاء، بل قد يُجمّد استعمال الحق فقط.

مثال: إذا فُتح طريق بديل ولكنه مؤقت (كطريق ترابي أثناء الإنشاء)، فلا يُعتبر زوالًا دائمًا للعلة.

تعريف عقد الإرتفاق :

عقد الارتفاق هو اتفاق يتم بين مالك عقار يُراد تحميله بالارتفاق، ومالك عقار آخر يُستفيد من هذا الارتفاق، ويهدف إلى إنشاء حق ارتفاق يُمكّن العقار المنتفع من الاستفادة بطريقة معينة من العقار المرتفق به، كحق المرور أو المجرى أو المسيل. ويُعد هذا العقد من التصرفات القانونية التي تُنشئ حقًا عينيًا يتبع العقار المنتفع، ويجب تسجيله في الشهر العقاري حتى يكون نافذًا في مواجهة الغير، ما لم يكن الارتفاق ظاهرًا ومُستمرًا.

الفرق بين حق الإرتفاق والقيود القانونية على الملكية :

يختلف حق الارتفاق عن القيود القانونية على الملكية من حيث المصدر والغاية. فحق الارتفاق هو حق عيني يتقرر لمصلحة عقار معين على عقار آخر مملوك للغير، وينشأ غالبًا باتفاق أو وضع يد، ويهدف إلى تحقيق مصلحة خاصة لعقار معين، كحق المرور أو المسيل. أما القيود القانونية على الملكية فهي حدود تفرضها القوانين والأنظمة لتحقيق المصلحة العامة، مثل قيود التنظيم والبناء أو منع استعمال العقار بطريقة تضر الجيران. وبذلك، فإن الارتفاق يستند إلى علاقة بين مالكي عقارين، بينما القيود القانونية تصدر من السلطة العامة وتُطبق على الجميع دون الحاجة لاتفاق مسبق.

شروط حق الإرتقاء :

الشرط الأول : أن يوجد عقاران :

من الشروط الأساسية لقيام حق الارتفاق أن يوجد عقاران متميزان، أحدهما يُعرف بـ”العقار المنتفع”، وهو الذي يستفيد من حق الارتفاق، والآخر يُسمى “العقار المرتفق به”، وهو الذي يتحمل عبء هذا الحق. ويجب أن يكون العقاران مستقلين ومملوكين لشخصين مختلفين، لأن الارتفاق لا يُتصور بين أجزاء العقار الواحد المملوك لنفس الشخص. فلا يُنشأ الارتفاق إلا إذا كان هناك تعدد في الملكية، وارتباط بين العقارين من حيث المنفعة، بحيث يخدم أحدهما الآخر بصورة دائمة وثابتة.

الشرط الثاني : أن يكون العقاران مملوكين لشخصين مختلفين :

من الشروط الجوهرية لقيام حق الارتفاق أن يكون العقاران مملوكين لشخصين مختلفين، أي لا يجوز أن يكون المالك واحدًا للعقار المنتفع والعقار المرتفق به في الوقت ذاته. وذلك لأن الارتفاق يُعد قيدًا على حق الملكية، ولا يمكن للمالك أن يفرض قيدًا على نفسه في ملكه الخاص. فإذا اجتمعت الملكية في شخص واحد، فإن حق الارتفاق ينقضي تلقائيًا، ويعود إذا عادت الملكية إلى الانفصال بين الشخصين، ولكن بشرط أن يكون ذلك بنص أو باتفاق جديد، لأن الارتفاق لا يعود تلقائيًا بمجرد الانفصال.

الشرط الثالث : أن يكون التكليف واقعا على العقار لا مفروضا على الشخص :

من الشروط الأساسية لحق الارتفاق أن يكون التكليف واقعًا على العقار المنتفع وليس مفروضًا على الشخص. يعني ذلك أن حق الارتفاق يُقرر لمصلحة العقار ويظل تابعًا له، بغض النظر عن تغيُّر مالكه. فإذا انتقل ملكية العقار المنتفع، يظل حق الارتفاق قائمًا ويُنتقل مع العقار إلى المالك الجديد. هذا الشرط يهدف إلى ضمان استمرارية منفعة العقار المرتفق به دون التأثير بتغييرات في الأشخاص المالكة، ويُظهر أن الارتفاق حق عيني مرتبط بالعقار ذاته وليس حقًا شخصيًا مرتبطًا بالشخص صاحب الملكية.

الشرط الرابع : أن يكون التكليف مقررا لصالح العقار لا الشخص :

من الشروط الجوهرية لحق الارتفاق أن يكون التكليف مقرَّرًا لصالح العقار المنتفع، وليس لصالح شخص معين. بمعنى آخر، يهدف حق الارتفاق إلى تحقيق منفعة دائمة لمصلحة العقار نفسه، وليس لصالح صاحب العقار بشكل شخصي. هذا يعني أن الارتفاق يرتبط بالعقار ويظل قائمًا طالما استمر العقار في الحاجة إليه، حتى في حال تغير مالك العقار المنتفع. على سبيل المثال، إذا كان هناك حق ارتفاق بالمرور على عقار معين، فإن هذا الحق يكون لصالح العقار المنتفع وليس لصالح مالكه الشخصي، وبالتالي يظل قائمًا مهما تغير مالك العقار المنتفع. وهذا يميز حق الارتفاق عن الحقوق الشخصية التي تنقضي بزوال الشخص الذي تم تخصيص الحق لصالحه.

خصائص حق الإرتفاق :

يتمتع حق الارتفاق بعدة خصائص تميزه عن غيره من الحقوق العينية. أولاً، هو حق عيني عقاري، أي أنه يتعلق بالعقار ويُقر لمصلحة عقار معين، وليس شخصًا بعينه. ثانيًا، حق دائم: يتسم الارتفاق بكونه مستمرًا ومرتبطًا بالعقار المنتفع، ولا يتأثر بتغيُّر مالكه، بل ينتقل معه. ثالثًا، حق تبعي: لا يمكن أن يوجد حق ارتفاق بدون وجود عقار مرتفق به وعقار منتفع، حيث يجب أن يرتبط حق الارتفاق بعقار آخر ويُفيد العقار المنتفع. رابعًا، قيد على الملكية: حيث يتعين على مالك العقار المرتفق به تحمل عبء هذا الحق، وهو ما يُعتبر تقييدًا لحقه في التصرف في عقاره بحرية. أخيرًا، قابليته للانقضاء: حق الارتفاق ينقضي في حال زوال العلة التي اقتضت وجوده، كما في حالة زوال الحاجة إلى المصلحة التي نشأ من أجلها الارتفاق.

الأشياء التي يرد عليها حق الإرتفاق :

يمكن أن يرد حق الارتفاق على عقارات ثابتة فقط، أي على الممتلكات العقارية الملموسة مثل الأراضي والمباني. لا يمكن أن يرد حق الارتفاق على أشياء منقولة أو حقوق شخصية، لأن الارتفاق هو حق عيني يتعلق بالعقار بشكل دائم ومستمر. وبذلك، يجب أن يكون للعقار المنتفع حاجة فعلية لاستخدام العقار المرتفق به لتحقيق منفعة معينة، مثل حق المرور أو المجرى أو المسيل. كما يمكن أن يشمل حق الارتفاق العقارات المملوكة لأشخاص مختلفين، حيث يُقرر لمصلحة عقار معين على عقار آخر مملوك للغير، ويجب أن تكون المنفعة الناتجة عن هذا الحق دائمة وثابتة، مما يضمن أن يظل حق الارتفاق قائمًا طالما استمر العقار المنتفع في الحاجة إليه.

ترتيب الإرتفاق على المال العام إذا كان لا يتعارض مع الإستعمال الذي خصص له :

حق الارتفاق قد يُرتب على المال العام إذا كان ذلك لا يتعارض مع الاستعمال الذي خصص له هذا المال. وفقًا للقانون، يمكن أن يكون المال العام، مثل الطرق العامة أو الأراضي المملوكة للدولة، محلًا لحق الارتفاق إذا كانت هناك حاجة ماسة لمصلحة عقار آخر. ومع ذلك، يشترط أن لا يؤدي هذا الحق إلى الإضرار أو المساس بالوظيفة العامة أو المصلحة العامة التي خصص المال العام من أجلها، مثل الطريق العام أو المساحات الخضراء. فإذا كان الارتفاق سيؤثر سلبًا على استخدام المال العام المخصص لخدمة الجمهور، فلا يجوز ترتيبه. في هذا السياق، يهدف القانون إلى تحقيق التوازن بين حقوق الأفراد في الاستفادة من العقارات وبين الحفاظ على المصالح العامة والوظائف التي تخصص لها الأملاك العامة.

الأثر المترتب على حق الإرتفاق في الحالتين الثانية الثالثة :

الأثر المترتب على حق الارتفاق في الحالتين الثانية والثالثة يتضمن تأثيرات قانونية هامة تتعلق بكيفية تطبيق الحق وحقوق الأطراف المعنية. في الحالة الثانية، وهي الحالة التي يكون فيها العقار المنتفع في حاجة مستمرة إلى منفعة الارتفاق، يُحتفظ بالحق طالما بقيت الحاجة قائمة، ويظل العقار المنتفع يتمتع بحق الاستفادة من الارتفاق.

في هذه الحالة، يظل مالك العقار المنتفع قادرًا على ممارسة حقه في ظل استمرار الحاجة إلى هذا الحق، مثل حق المرور عبر العقار المرتفق به.

أما في الحالة الثالثة، وهي الحالة التي يتحمل فيها مالك العقار المرتفق به عبء الحق، يُجبر مالك العقار المرتفق به على التزام بتوفير المنفعة للعقار المنتفع، كأن يفتح طريقًا للمرور أو يسمح بمرور المياه عبر عقاره.

إذا كان هناك تغيير في ملكية العقار المرتفق به، فإن حق الارتفاق ينتقل إلى المالك الجديد للعقار المنتفع، ويظل يطبق على العقار المرتفق به، مع ضرورة الحفاظ على شروط الحق وعدم تعديها أو المساس بها.

أقسام حقوق الإرتفاق :

القسم الأول : الإرتفاقات المستمرة وغير المستمرة :

يُقسّم حق الارتفاق إلى نوعين رئيسيين هما الإرتفاقات المستمرة والإرتفاقات غير المستمرة، وذلك بناءً على طبيعة الاستخدام ومدى استمراريته:

الإرتفاقات المستمرة:

هي تلك التي يتم فيها استعمال الحق بشكل دائم ومستمر دون الحاجة إلى تدخل من جانب صاحب العقار المنتفع. هذا النوع من الارتفاقات لا ينقطع بمرور الوقت، بل يظل قائمًا ويُستخدم بانتظام. من أمثلة الإرتفاقات المستمرة: حق المرور الذي يتيح لصاحب العقار المنتفع عبور العقار المرتفق به بشكل مستمر ودون انقطاع.

الإرتفاقات غير المستمرة:

هي التي تُستخدم فقط عند الحاجة، أي أنها لا تُمارس بشكل دائم وإنما بشكل متقطع. يُمكّن هذا النوع صاحب العقار المنتفع من استخدام الحق وفقًا لاحتياجاته، مثل الحق في استخراج المياه من بئر موجود في العقار المرتفق به، حيث يمكن استعماله فقط عندما يحتاج المنتفع إلى المياه.

تختلف هاتان الفئتان في مدى انتظام استخدام الحق، حيث تُعتبر الإرتفاقات المستمرة أكثر ثباتًا واستمرارية مقارنة بالإرتفاقات غير المستمرة التي قد تعتمد على الظروف أو الاحتياجات المتغيرة.

القسم الثاني : الإرتفاقات الظاهرة الإرتفاقات الغير ظاهرة :

يُقسّم حق الارتفاق أيضًا إلى نوعين رئيسيين بناءً على مدى وضوحه للغير، وهما الارتفاقات الظاهرة والارتفاقات غير الظاهرة:

الارتفاقات الظاهرة:

هي تلك التي تكون مرئية وواضحة للأطراف الثالثة التي لا علاقة لها بالحق. بمعنى آخر، يكون من الممكن ملاحظة وجود الحق واستخدامه بسهولة. على سبيل المثال، حق المرور عبر ممر معين بين العقارات يمكن أن يكون مرئيًا بوضوح، مما يجعل من السهل على أي شخص ملاحظة أن هناك حق ارتفاق قائمًا. ويعتبر هذا النوع من الارتفاقات مُحددًا للغير ويسهل تحديده.

الارتفاقات غير الظاهرة:

هي التي لا تكون مرئية أو واضحة للأطراف الخارجية. في هذه الحالة، لا يكون من السهل على الغير ملاحظة وجود الحق أو طريقة استخدامه. مثال على ذلك هو حق استخدام المياه الجوفية في عقار ما أو حق الوصول إلى شبكة كهرباء تحت الأرض، حيث لا يتم ملاحظة أو رؤية استخدام هذه الحقوق من قبل الأفراد أو الأطراف الخارجية.

يترتب على كون الارتفاق ظاهرًا أو غير ظاهر تأثيرات قانونية، حيث تتيح الارتفاقات الظاهرة الإعلان العلني عن وجود الحق، بينما تتطلب الارتفاقات غير الظاهرة عادة إثبات وجود الحق بطريقة قانونية لتثبيته وتأكيده.

تداخل القسمين السابقين :

يحدث تداخل بين القسمين السابقين من الارتفاقات المستمرة وغير المستمرة والارتفاقات الظاهرة وغير الظاهرة، حيث يمكن أن يتواجد في بعض الحالات حق ارتفاق يجمع خصائص من كلا القسمين. على سبيل المثال، يمكن أن يكون هناك حق ارتفاق مستمر في شكل حق مرور ظاهر، حيث يستخدم صاحب العقار المنتفع الطريق بشكل مستمر، ويكون الطريق مرئيًا وواضحًا للآخرين. بالمقابل، قد يكون هناك حق ارتفاق غير مستمر، مثل حق استخدام مياه جوفية غير ظاهر، حيث يُستخدم الحق عند الحاجة فقط، لكنه لا يكون ملاحظًا للغير.

هذه التداخلات تخلق مواقف قانونية معقدة حيث يتم الجمع بين طبيعة الاستخدام (مستمر أو غير مستمر) ووضوح الارتفاق (ظاهر أو غير ظاهر). ويجب على المحاكم والأطراف المعنية أن تأخذ في الاعتبار كلا من خصائص الحق ومدى وضوحه للغير عند تفسير حقوق الارتفاق وتحديد كيفية تطبيقها بشكل يتناسب مع القوانين والظروف الواقعية.

القسم الثالث : الإرتفاقات الإيجابية والإرتفاقات السلبية :

الارتفاقات الإيجابية و الارتفاقات السلبية هما نوعان من حقوق الارتفاق يتم تحديدهما بناءً على طبيعة الحق وواجبات المالك.

الارتفاقات الإيجابية:

هي التي تُقرر لصالح العقار المنتفع حقًا في استخدام العقار المرتفق به بطريقة ما، بحيث يُمكّن صاحب العقار المنتفع من القيام بعمل أو تصرف في العقار المرتفق به. مثلًا، حق المرور عبر أرض مملوكة لشخص آخر أو حق استخراج المياه من بئر موجود في عقار آخر. هذه الحقوق تُمكن صاحب العقار المنتفع من الاستفادة الفعلية والمباشرة من العقار المرتفق به.

الارتفاقات السلبية:

هي التي تمنع مالك العقار المرتفق به من القيام بفعل معين كان يمكنه القيام به على عقاره، في حال كان هذا الفعل يؤثر سلبًا على حق الارتفاق. مثلًا، قد يُقرر حق الارتفاق السالب في حالة عدم السماح للمالك بإقامة بناء يحجب الضوء أو الهواء عن العقار المنتفع. هنا، لا يُسمح لمالك العقار المرتفق به بممارسة حقه في التصرف بحرية بما قد يؤثر على الاستفادة من حق الارتفاق لصالح العقار المنتفع.

الاختلاف بين الارتفاقات الإيجابية والسلبية يتضح في أن الأولى تتضمن القيام بعمل معين على العقار المرتفق به، بينما الثانية تتعلق بمنع القيام بفعل يضر بالمنفعة التي يحصل عليها العقار المنتفع.

أسباب كسب حق الإرتفاق المادة 1016 من القانون المدني

المادة 1016 من القانون المدني المصري تمثل جزءًا من أحكام الحقوق العينية المتعلقة بحق الارتفاق، وهي تمثل أهمية كبيرة في تنظيم العلاقة بين العقارات المختلفة التي يشترط بينها وجود منفعة لأحد العقارات على حساب الآخر. سنناقش في هذه المقالة تفاصيل المادة 1016 وأحكامها وتفسيرها.

نص المادة 1016 من القانون المدني المصري:

(١) حق الارتفاق يكسب بعمل قانونى أو بالميراث.
(٢) ولا يكسب بالتقادم إلا الارتفاقات الظاهرة بما فيها حق المرور.

شرح المادة 1016 من القانون المدني

المادة 1016 تتعلق بحق الارتفاق الذي يقرر لمصلحة عقار معين على عقار آخر. يتعين أن يكون حق الارتفاق محددًا لاستخدام العقار المنتفع بقدر ما يستدعيه من منفعة دون تجاوز الحدود المقررة. وهي تبين الحقوق المشتركة في الحالات التي يكون فيها العقار المرتفق به مملوكًا لعدة أشخاص. كما تنص على ضرورة التوازن بين الاستخدام المسموح به للعقار المرتفق به وبين الحاجة المبررة للعقار المنتفع.

مفهوم حق الارتفاق:

حق الارتفاق هو حق يمنح صاحب عقار معين (العقار المنتفع) منفعة أو استفادة من عقار آخر (العقار المرتفق به)، دون أن يمتلكه. هذا الحق يمكن أن يشمل حقوقًا مثل:
- حق المرور: يسمح لصاحب العقار المنتفع بالمرور عبر العقار المرتفق به.
- حق استخراج المياه: يسمح باستخدام المياه من بئر في العقار المرتفق به.
- حق المجرى: يتعلق بإمدادات المياه أو الكهرباء.

الشرط الأساسي لحق الارتفاق:

لكي يتم الاعتراف بحق الارتفاق، يجب أن يكون بين العقارين وجود علاقة منفعة واضحة وصريحة. وهذا يعني أن العقار المنتفع يجب أن يحقق مصلحة حقيقية، ويجب أن يُقرر هذا الحق لصالح العقار ذاته، لا الشخص الذي يملكه. كما يقتصر هذا الحق على ما يحتاجه العقار المنتفع ولا يمكن تعديه إلى نطاق أوسع أو إلحاق ضرر بالعقار المرتفق به.

الخصوصية في حالة تعدد الملاك للعقار المرتفق به:

المادة 1016 تشير إلى الحالات التي يكون فيها العقار المرتفق به مملوكًا لعدة أشخاص. في هذه الحالة، يُعتبر حق الارتفاق حقًا مشتركًا بين هؤلاء الملاك. في مثل هذه الحالات، يمكن لكل مالك من الملاك ممارسة حق الارتفاق بما لا يتجاوز حدود الحاجة أو الضرورة ولا يتسبب في إلحاق الضرر بالعقار المرتفق به.

الحدود المقررة لاستخدام الحق: يجب على كل مالك أن يتبع حدود استخدام حق الارتفاق بما يتناسب مع حاجة العقار المنتفع، على ألا يتسبب في مضايقات أو أضرار للأطراف الأخرى المملوكة للعقار المرتفق به.
تقييد الضرر: يُشترط أن لا يُلحق مالك العقار المنتفع ضررًا بالعقار المرتفق به أو يعرقل أي من حقوق الملاك الآخرين، خاصة في حالة تعدد الملاك.

النظام القانوني لحق الارتفاق في حالة تعدد الملاك:

تعتبر المادة 1016 من القانون المدني المصري نظامًا قانونيًا متوازنًا لتحديد كيفية ممارسة حق الارتفاق عندما يتعلق الأمر بالعقارات ذات الملكية المشتركة. ففي حال وجود عدة ملاك للعقار المرتفق به، يعطى كل مالك الحق في الاستفادة من هذا الحق، ولكن دون الإضرار ببقية الملاك أو تجاوز الحدود المعقولة في استخدام الحق.

الآثار المترتبة على المادة 1016:

استمرار حق الارتفاق مع العقار المنتفع:
- يظل حق الارتفاق مرتبطًا بالعقار المنتفع، وبالتالي ينتقل مع انتقال ملكية العقار. هذا يعني أن العقار المنتفع سيظل يستفيد من حق الارتفاق حتى في حالة بيع العقار.
التوازن بين الحقوق:
- تساهم المادة في الحفاظ على التوازن بين حقوق أصحاب العقارات المختلفة بحيث يتمكن كل منهم من الاستفادة من حق الارتفاق دون الإضرار بحقوق الآخرين، خاصة في الحالات التي يكون فيها العقار المرتفق به مملوكًا لأكثر من شخص.
حماية الملكية الخاصة:
- تضمن المادة حماية حقوق مالكي العقار المرتفق به من خلال تقييد استخدام الحق بعدم تجاوز حدود الحاجة وعدم الإضرار بالعقار المرتفق به أو العقارات المجاورة. هذا يعكس التوازن بين حق الملكية وحق الارتفاق.
إمكانية تحديد مدى الاستفادة:
- يحق للمالكين المشتركين أن يتفقوا فيما بينهم على كيفية استخدام حق الارتفاق وفقًا للاحتياجات المشتركة، مما يوفر مرونة قانونية.

أسباب كسب حق الإرتفاق :

السبب الأول : العقد والوصية :

العقد والوصية هما من أبرز الأسباب القانونية التي يمكن من خلالها كسب حق الارتفاق. يتم اكتساب هذا الحق بموجب عقد بين مالك العقار المرتفق به ومالك العقار المنتفع، حيث يتفق الطرفان على منح حق الارتفاق لمصلحة العقار المنتفع. قد يكون هذا العقد صريحًا ومكتوبًا أو ضمنيًا، وفي الغالب يتم تحديد نوع الحق ومدة استفادة العقار المنتفع من العقار المرتفق به، مثل حق المرور أو حق استخراج المياه.

أما الوصية، فهي من الوسائل القانونية التي قد يكتسب بموجبها الشخص حق الارتفاق، حيث قد يقرر الشخص في وصيته تخصيص حق الارتفاق لصالح شخص آخر على عقار يمتلكه. وتعتبر الوصية وسيلة لتوثيق الرغبة في منح حق الارتفاق بعد وفاة المالك، وتنتقل الحقوق التي تحددها الوصية إلى المستفيد وفقًا للشروط الواردة فيها.

في كلا الحالتين، العقد أو الوصية يشكلان أساسًا قانونيًا لاكتساب حق الارتفاق، ويجب أن تكون الشروط والأحكام الخاصة بهذا الحق محددة بوضوح في الوثائق لضمان تنفيذها بطريقة قانونية صحيحة.

الأحكام الشكلية للتصرف القانوني :

الأحكام الشكلية للتصرف القانوني هي تلك الشروط التي تتعلق بالشكل الذي يجب أن يتم به التصرف القانوني لكي يكون صحيحًا وملزمًا. في القانون المدني، التصرف القانوني قد يقتضي أن يتم بطريقة معينة سواء من حيث الكتابة أو التوثيق أو حتى الشهادات اللازمة لضمان صحته.

على سبيل المثال، بعض التصرفات القانونية، مثل التبرعات الكبيرة أو بيع العقارات، تتطلب كتابة عقد رسمي وتوثيقه لدى الجهات المختصة كضمان لضمان تنفيذ هذه التصرفات وعدم الطعن في صحتها لاحقًا.

هذه الشروط الشكلية تهدف إلى حماية الأطراف وضمان أن التصرفات القانونية تمت بإرادة حرة وواعية، كما تهدف أيضًا إلى حماية المصلحة العامة من أي تصرف قد يتسبب في إضرار بالمجتمع أو الحقوق الخاصة بالآخرين.

في حال عدم استيفاء هذه الشروط الشكلية، قد يُعتبر التصرف القانوني باطلًا أو غير نافذ، إلا في حالات استثنائية قد يقرها القانون مثل الاستناد إلى الاعتراف أو التقادم .

الأحكام الموضوعية للتصرف القانوني :

الأحكام الموضوعية للتصرف القانوني تتعلق بالمحتوى والمضمون القانوني للتصرف نفسه، أي ما يتضمنه التصرف من حقوق وواجبات للمتصرف والمتصرف إليه. تختلف الأحكام الموضوعية بحسب نوع التصرف، مثل البيع أو الهبة أو الإيجار، حيث تحدد هذه الأحكام الحقوق التي يتم نقلها أو إنشاؤها بين الأطراف. على سبيل المثال، في عقد البيع، تُحدد الأحكام الموضوعية الحقوق التي ينتقل بموجبها المبيع من البائع إلى المشتري، مثل ملكية الشيء وثمنه، وكذلك الالتزامات المترتبة على كل طرف، مثل دفع الثمن أو تسليم السلعة.

تهدف هذه الأحكام إلى تحديد نطاق التصرف القانوني وتوضيح العلاقة بين الأطراف، بما يضمن التوازن بين الحقوق والواجبات. إذا كانت الأحكام الموضوعية غير مستوفاة أو مخالفة للنظام العام أو الآداب، قد يُعتبر التصرف غير صحيح أو باطل.

لذلك، تركز الأحكام الموضوعية على أن يكون التصرف مشروعًا، مُرضيًا للأطراف، ومحددًا من حيث الحقوق والالتزامات المترتبة عليه، بما يضمن عدم التعارض مع القوانين المعمول بها.

الإرتفاق الذي يرتبه المالك على الشيوع :

الارتفاق الذي يرتبه المالك على الشيوع هو حق ارتفاق يُقرر لصالح أحد الشركاء في المال الشائع، أي العقار الذي يكون مملوكًا لعدة أشخاص بشكل مشترك، بحيث يُمكن لكل شريك في هذا المال أن يمارس هذا الحق لصالح العقار المشترك. في هذه الحالة، يمكن للمالك أن يُرتب حق ارتفاق على العقار الشائع لصالح عقار آخر أو مصلحة معينة، مثل حق المرور أو حق استخراج المياه، بشرط ألا يتعارض مع استخدام الشيوع ذاته أو مع حقوق باقي الشركاء.

يعتبر هذا النوع من الارتفاق وسيلة لتنظيم العلاقة بين الشركاء في العقار الشائع وتوفير المنفعة اللازمة لأحدهم دون الإضرار بالباقين. يُشترط في هذه الحالة أن يتم تحديد حدود هذا الحق بشكل دقيق في الاتفاق بين الشركاء، وفي حال حدوث أي تجاوز أو تأثير سلبي على الشركاء الآخرين، يمكنهم الطعن في صحته أو طلب تعديل شروطه.

بشكل عام، يهدف الارتفاق الذي يرتبه المالك على الشيوع إلى تنظيم حقوق استخدام العقار المشترك مع الحفاظ على التوازن بين مصالح جميع الشركاء في هذا المال الشائع.

الإرتفاق الذي يرتبه المالك تحت شرط :

الارتفاق الذي يرتبه المالك تحت شرط هو حق ارتفاق يُمنح لصالح عقار معين (العقار المنتفع) على عقار آخر (العقار المرتفق به) مع تحديد شرط معين يعلق عليه هذا الحق. بمعنى آخر، يتم تحديد شرط قانوني يجب أن يتحقق لكي ينشأ الحق أو يستمر. هذا الشرط قد يكون واقعة مستقبلية مثل شرط تحقق أمر معين أو شرط واقعة معينة مثل شرط استمرارية حالة معينة للعقار المنتفع.

على سبيل المثال، قد يقرر المالك منح حق المرور عبر عقاره الآخر بشرط أن يكون العقار المنتفع في حاجة فعلية إلى هذا الحق، أو بشرط أن يلتزم المنتفع بعدم إلحاق ضرر بالعقار المرتفق به. في حال لم يتحقق الشرط المعلق عليه الحق، قد ينقضي هذا الارتفاق أو لا ينشأ من الأساس.

يتيح هذا النوع من الارتفاق للمالك المرونة في تنظيم حقوق العقارات بطريقة تضمن عدم تجاوز الشروط المحددة، مما يساعد في حماية حقوق الأطراف المتعددة في العلاقة العقارية.

الإرتفاق الذي يرتبه مالك العقار المرهون :

الارتفاق الذي يترتب على مالك العقار المرهون هو حق يُنشئه مالك العقار المرهون لصالح عقار آخر، ويكون هذا الارتفاق مرتبطًا بالعقار المرهون ذاته. عندما يُرهن مالك العقار حقًا عقاريًا لصالح دائن، قد يقوم المالك بترتيب حق ارتفاق على العقار المرهون لصالح عقار آخر، مثل حق المرور أو حق استخدام المياه. ومع ذلك، يظل هذا الارتفاق قائمًا طوال مدة الرهن ولا يتأثر به، مما يعني أن الدائن الذي يحصل على الرهن لا يحق له إلغاء هذا الارتفاق إلا إذا تم الاتفاق على خلاف ذلك.

يشترط في هذه الحالة أن يكون الحق المترتب على العقار المرهون لا يتعارض مع حقوق الدائن، وإذا كان هذا الارتفاق يسبب ضررًا أو يقلل من قيمة العقار المرهون، قد يكون للدائن الحق في اتخاذ الإجراءات اللازمة لحماية مصلحته. ومع ذلك، يظل هذا الارتفاق قائمًا طالما بقي العقار في وضع الرهن، ويجب على مالك العقار المرهون الالتزام بشروطه طوال مدة الرهن.

الأهلية اللازمة لترتيب حق الإرتفاق :

الأهلية اللازمة لترتيب حق الارتفاق تتطلب أن يكون الشخص الذي يقرر أو يرتب حق الارتفاق متمتعًا بالأهلية القانونية اللازمة للتصرف في حقوقه العقارية. بشكل عام، يجب أن يكون هذا الشخص بالغًا ولديه الأهلية الكاملة للقيام بالتصرفات القانونية التي تخص حقوق الملكية والعقارات. ويشمل ذلك القدرة على التعاقد والقدرة على فهم تبعات هذا التعاقد، بما في ذلك التزاماته القانونية تجاه الأطراف الأخرى.

في حالة كان الشخص قاصرًا أو فاقد الأهلية، فإنه لا يمكنه ترتيب حق الارتفاق بنفسه إلا إذا كان قد حصل على إذن قانوني من الوصي أو المحكمة. كذلك، يجب أن يتم الترتيب وفقًا للأحكام القانونية المتعلقة بالأهلية لتجنب بطلان التصرفات أو الطعن فيها. في حال تم ترتيب حق الارتفاق من شخص غير أهل لذلك، فإن ذلك قد يؤدي إلى بطلان هذا الحق أو تعديله وفقًا للشرائع القانونية.

لذلك، تقتضي الأهلية في ترتيب حق الارتفاق أن يكون الشخص قادرًا على تحمل المسؤولية القانونية والتصرف في ممتلكاته بطريقة صحيحة وشرعية.

السبب الثاني : إكتساب حق الإرتفاق بالتقادم :

يُعد التقادم أحد الأسباب القانونية التي يُكتسب بها حق الارتفاق، وذلك عندما يمارس صاحب العقار المنتفع هذا الحق على العقار المرتفق به بشكل مستمر وعلني وهادئ وبدون انقطاع لمدة زمنية يحددها القانون، وغالبًا ما تكون خمس عشرة سنة في القانون المدني المصري. ويشترط في هذه الحالة أن يكون الارتفاق من النوع الظاهر والمستمر، مثل فتح نافذة أو إنشاء مجرى مياه، حيث يمكن ملاحظة استعمال الحق بوضوح دون الحاجة لتجديده في كل مرة.

لا يمكن اكتساب الارتفاق بالتقادم إذا كان من النوع غير الظاهر، مثل منع البناء أو تحديد الارتفاع، لأن مثل هذه الحقوق لا تُمارس بشكل مادي يمكن ملاحظته. كما لا يُشترط في التقادم وجود عقد أو اتفاق بين الطرفين، بل يكفي الاستعمال الفعلي والعلني للحق طوال المدة القانونية، دون اعتراض من مالك العقار المرتفق به.

ويُعتبر اكتساب الارتفاق بالتقادم وسيلة لحماية الواقع القائم وتثبيت الأوضاع المستقرة، منعًا للنزاع بعد مرور الزمن وتراخي صاحب الحق في الاعتراض.

كسب حقوق الإرتفاق الظاهرة المستمرة وغير المستمرة بالتقادم :

تُكتسب حقوق الارتفاق الظاهرة سواء كانت مستمرة أو غير مستمرة عن طريق التقادم المكسب، ولكن بشروط معينة تختلف بحسب طبيعة الارتفاق. فالارتفاق الظاهر هو الذي تكون له علامات مادية واضحة تدل على وجوده، كأن يوجد باب أو طريق أو مجرى مياه. أما إذا كان الارتفاق ظاهرًا ومستمرًا، كحق مرور أو صرف مياه عبر أنابيب ظاهرة، فيمكن كسبه بالتقادم إذا استُخدم علنًا وبدون انقطاع لمدة 15 سنة، دون حاجة لإثبات أصل الحق أو وجود عقد.

أما الارتفاق الظاهر غير المستمر، مثل استعمال طريق معين للمرور عند الحاجة فقط، فيمكن أيضًا كسبه بالتقادم، بشرط إثبات أن الاستعمال كان يتم بصفة منتظمة وظاهرة خلال مدة التقادم، أي أن يُمارس الحق بشكل متكرر وواضح بما لا يترك شكًا في نية المنتفع باستعماله كحق.

والهدف من هذا النظام هو استقرار الأوضاع العقارية ومنع النزاعات التي قد تنشأ بسبب الإهمال أو السكوت الطويل من جانب مالك العقار المرتفق به، مما يُعد بمثابة إقرار ضمني بحق الغير في ممارسة هذا الارتفاق.

الحيازة التي تكسب حق الإرتفاق بالتقادم :

لكي تُكسب حق الارتفاق بالتقادم، يجب أن تتوافر في الحيازة عدة شروط أساسية حددها القانون، وهي أن تكون الحيازة هادئة، علنية، مستمرة، غير غامضة، وبنية التملك. فالحيازة التي تُكسب الارتفاق ليست مجرد استعمال عابر أو مؤقت، بل يجب أن يظهر المنتفع بها بمظهر صاحب الحق، ويستعمل الارتفاق دون انقطاع لمدة لا تقل عن 15 سنة. ويجب أن يكون هذا الاستعمال ظاهرًا، أي يمكن ملاحظته من قبل الغير، مثل فتح طريق مرور أو استخدام مجرى مياه أو فتحة تهوية.

كذلك، لا تُكسب الحيازة بالتقادم إذا كانت في الخفاء أو بالإكراه، أو إذا كانت مجرد سماح من المالك (أي على سبيل التسامح). ويجب أن تكون الحيازة موجهة إلى ممارسة حق ارتفاق معين بصفة منتظمة، وليس استخدامًا عامًا أو غير محدد.

وتُعتبر هذه الحيازة طريقًا قانونيًا لاكتساب حق الارتفاق دون الحاجة إلى عقد أو إذن من المالك، ما دامت الشروط متحققة، مما يعكس حرص القانون على استقرار المعاملات العقارية، وحماية الأوضاع القائمة التي استمرت دون اعتراض لمدة طويلة.

يشترط ألا تقوم الحيازة على رخصة من المباحث :

من الشروط الأساسية لاكتساب حق الارتفاق بالتقادم أن تكون الحيازة خالصة ومستقلة، وألا تكون قائمة على مجرد رخصة أو سماح من الغير، سواء كانت هذه الرخصة صادرة من مالك العقار أو من جهة إدارية مثل المباحث أو السلطات العامة.

فإذا كان استعمال الشخص لحق المرور أو فتح نافذة أو استخدام مجرى ماء قد تم بناءً على تصريح إداري أو رخصة مؤقتة، فإن هذه الحيازة لا تُعد أساسًا لاكتساب حق ارتفاق بالتقادم، لأنها لا تعبر عن نية التملك أو ممارسة الحق بصفته مستحقًا له، بل على العكس، تُعد استعمالًا تابعًا ومقيدًا بإرادة الجهة المانحة.

ولذلك، يشترط أن تكون الحيازة بنية التملك وليست مبنية على تسامح أو ترخيص، لأن الترخيص يُمكن للجهة المانحة أن تسحبه في أي وقت، مما يُفقد الحيازة عنصر الاستقرار والاستقلال، وهما شرطان جوهريان لاكتساب الحقوق بالتقادم.

مدة التقادم :

تُحدد مدة التقادم لاكتساب حق الارتفاق في القانون المدني بمدة خمس عشرة سنة متتالية، وذلك بالنسبة للارتفاقات الظاهرة سواء كانت مستمرة أو غير مستمرة. ويُقصد بهذه المدة أن يكون صاحب العقار المنتفع قد استعمل الحق بشكل علني، هادئ، مستمر، ودون انقطاع أو اعتراض من مالك العقار المرتفق به طوال هذه الفترة. فإذا تحققت هذه الشروط، فإن القانون يقر له حق الارتفاق بالتقادم، ولو لم يكن هناك عقد مكتوب أو اتفاق صريح.

والغاية من تحديد هذه المدة هي تحقيق الاستقرار القانوني والعقاري، ومنع النزاعات بعد مرور فترة طويلة على استعمال الحق دون معارضة. أما إذا انقطعت الحيازة خلال هذه المدة أو ثبت أنها كانت بناءً على سماح أو رخصة، فلا يُعتد بها ولا تُكسب أي حق بالتقادم.

السبب الثالث : إكتساب ملكية حقوق الإرتفاق بالميراث :

يُعد الميراث أحد الأسباب القانونية لاكتساب ملكية حق الارتفاق، حيث تنتقل الحقوق المتعلقة بالعقارات، بما في ذلك حقوق الارتفاق، من المورث إلى الورثة بقوة القانون فور وفاته. فإذا كان المورث مالكًا لعقار منتفع يرتبط بحق ارتفاق على عقار آخر، فإن هذا الحق ينتقل إلى الورثة مع ملكيتهم للعقار، باعتباره من الحقوق التابعة للعين. ولا يحتاج الورثة إلى أي إجراء إضافي لاكتساب هذا الحق، لأنه يُعد جزءًا من التركة.

وتُعامل حقوق الارتفاق الموروثة بنفس الأحكام التي كانت تُطبق على المورث، سواء في مداها أو شروط استعمالها، كما يجوز للورثة الاستمرار في استخدامها أو التصرف فيها في حدود القانون. وينطبق الأمر ذاته إذا كان المورث مالكًا لعقار مرتفق به، حيث تؤول الالتزامات المرتبطة بحق الارتفاق إلى الورثة أيضًا.

وبالتالي، فإن الميراث يُعتبر وسيلة مباشرة لاكتساب ملكية حقوق الارتفاق، ويعكس ذلك مبدأ استقرار المراكز القانونية واستمرارية الحقوق العقارية بانتقالها من جيل إلى آخر دون انقطاع.

المادة 1017 من القانون المدني

تقرر المادة 1017 من القانون المدني قاعدة أساسية في إنشاء حقوق الارتفاق، وهي أنه لا يجوز ترتيب حق ارتفاق إلا إذا كان العقار المرتفق به مملوكًا لشخص غير مالك العقار المنتفع، أي يشترط اختلاف الملكية بين العقارين.

ويُستثنى من هذا الحكم حالات خاصة، أبرزها إذا كان الارتفاق متعلقًا بمجرى مائي أو مصرف مشترك، حيث يجوز إنشاؤه حتى لو كان العقاران مملوكين لنفس الشخص، وذلك مراعاةً للطبيعة الفنية والعملية لهذه الارتفاقات.

ويهدف النص إلى التوازن بين احترام مبدأ وحدة الملكية، ومن جهة أخرى، تمكين أصحاب العقارات من إنشاء ارتفاقات ضرورية تضمن الانتفاع السليم بعقاراتهم، خاصة في حالات المرافق الزراعية والمائية.

نص المادة 1017 من القانون المدني المصري

(١) يجوز فى الارتفاقات الظاهرة أن ترتبه أيضا بتخصيص من المالك الأصلى.

(٢) ويكون هناك تخصيص من المالك الأصلى إذا تبين بأى طريق من طرق الإثبات أن مالك عقارين منفصلين قد أقام بينهما علامة ظاهرة، فأنشأ بذلك علاقة تبعية بينهما من شأنها أن تدل على وجود ارتفاق لو أن العقارين كانا مملوكين لملاك مختلفين.

ففى هذه الحالة إذا انتقل العقاران إلى أيدى ملاك مختلفين دون تغيير فى حالتهما، عد الارتفاق مرتبا بين العقارين لهما وعليهما ما لم يكن ثمة شرط صريح يخالف ذلك.

مضمون المادة 1017 من القانون المدني

تضع المادة 1017 قاعدة مهمة من قواعد حق الارتفاق، وهي أن الأصل في حق الارتفاق أنه لا يُنشأ إلا إذا كان هناك عقاران مملوكان لشخصين مختلفين: أحدهما يُرتب عليه الحق (العقار المرتفق به)، والآخر يستفيد منه (العقار المنتفع). أي أن الاختلاف في الملكية بين العقارين شرط أساسي.

ولكن، استثناءً من هذا الأصل، أجاز المشرّع في ذات المادة ترتيب ارتفاق على عقار يملكه نفس الشخص في حالات خاصة، أهمها وجود مجرى مائي أو مصرف مشترك، حيث يُمكن ترتيب ارتفاق لمصلحة عقار مملوك لنفس الشخص، إذا اقتضت الضرورة التنظيمية أو الزراعية أو الفنية ذلك.

الغاية من القاعدة

الغاية من هذا النص هي منع الأشخاص من ترتيب حقوق ارتفاق شكلية على أملاكهم الخاصة دون وجود مبرر قانوني أو مصلحة حقيقية، لأن الشخص يستطيع أن يُنظّم استعمال ممتلكاته دون حاجة لحق ارتفاق طالما أنه هو المالك لكليهما.

لكن، عندما تتطلب الأمور الفنية أو الزراعية، كما في حالة وجود مجرى مياه أو مصرف مشترك، فإن القانون يجيز إنشاء حق ارتفاق، حتى لو كان العقاران مملوكين لنفس الشخص، تمهيدًا لاحتمال نقل الملكية في المستقبل لأحد العقارين، مما يحافظ على العلاقة القانونية بين العقارين حتى بعد زوال وحدة الملكية.

التطبيق العملي

إذا كان شخص يملك عقارين متجاورين، ويريد فتح مجرى مياه ري أو مصرف مشترك يمر من أحدهما لخدمة الآخر، فيجوز له قانونًا ترتيب هذا الحق رغم كونه المالك لكليهما، لأنه من الحقوق المرتبطة بالطبيعة والاستعمال.
عند انتقال ملكية أحد العقارين فيما بعد (بالبيع أو الميراث مثلًا)، يبقى الارتفاق قائمًا، ويُعامل على أنه رُتب لصالح عقار مملوك للغير من تاريخ إنشائه.

الطبيعة القانونية للحق

ما يُفهم من هذه المادة أن المشرّع قدّم نوعًا من المرونة القانونية، حيث راعى أن بعض الارتفاقات قد تكون ضرورية لاستعمال العقار بشكل فعّال، حتى وإن لم تتحقق القاعدة التقليدية التي تشترط اختلاف المالكين. وهو ما يُعبّر عن فلسفة القانون المدني في التوازن بين الحرية في تنظيم الملكية وعدم التعسف في استعمال الحقوق.

موقف الفقه والقضاء

أشاد الفقه القانوني بهذه المادة باعتبارها تُعبّر عن فهم عميق للواقع العملي في العلاقات العقارية، وخصوصًا في البيئات الزراعية. كما أن محكمة النقض المصرية قررت في أكثر من موضع أن المادة 1017 تمثل استثناءً على القاعدة العامة، ولا يجوز التوسع في تفسيرها، ويجب قصرها على الحالات التي نص عليها القانون.

إنشاء حق الإرتفاق بتخصيص المالك الأصلي :

إنشاء حق الارتفاق بتخصيص المالك الأصلي يعني أن المالك الأول للعقارات يمكنه أن ينشئ حق ارتفاق لصالح أحد العقارين على حساب الآخر، وذلك دون الحاجة إلى أي اتفاق مع مالك العقار المرتفق به في وقت لاحق. في هذه الحالة، يكون المالك الأصلي هو من يحدد كيف سيُستخدم العقاران بطريقة تضمن استفادة أحدهما من الآخر، مثل تخصيص أحد العقارين للمرور أو لتوفير المياه من العقار الآخر. يُعتبر هذا التخصيص بمثابة تصرف قانوني من المالك الأصلي، بحيث يُسجل ويُعتبر جزءًا من العقار المُنتفع به، ولا يتطلب تعديلًا في الملكية أو نقل الحقوق إلا إذا تقرر ذلك في المستقبل.

الشروط الواجب توافرها لترتيب حق الإرتفاق بتخصيص المالك الأصلي :

الشرط الأول : وجود عقارين مملوكين لشخص واحد :

يُعد وجود عقارين مملوكين لشخص واحد من الشروط الأساسية لترتيب حق الارتفاق بتخصيص المالك الأصلي. في هذه الحالة، يُمكن للمالك الأصلي للعقارين تخصيص أحدهما لصالح الآخر، بحيث يترتب على ذلك إنشاء حق ارتفاق يربط العقار المنتفع بالعقار المرتفق به. يشترط أن يكون المالك هو نفسه صاحب الملكية لكلا العقارين في وقت التخصيص، مما يعني أن العقارين يجب أن يكونا تحت إدارة واحدة وملكية شخصية واحدة، وهو ما يسمح له بتحديد كيفية الاستفادة من أحدهما لصالح الآخر. في حال زوال وحدة الملكية بين العقارين (مثلًا عبر البيع أو الميراث)، لا يبقى الحق قائماً إلا إذا تم الاتفاق بين المالكين الجدد على استمراريته.

الشرط الثاني : جعل أحد العقارين تحرم بالفعل العقار الأخر :

يُعد جعل أحد العقارين يحرم بالفعل العقار الآخر شرطًا أساسيًا لترتيب حق الارتفاق بتخصيص المالك الأصلي. هذا الشرط يعني أنه يجب أن يكون هناك حاجة فعلية ومشروعة تبرر أن أحد العقارين يحتاج إلى الاستفادة من الآخر. بعبارة أخرى، لا يُمكن ترتيب حق الارتفاق إلا إذا كان العقار المنتفع يحتاج فعلًا إلى العقار الآخر من أجل أداء وظيفة معينة، مثل المرور أو المياه أو غيرها من الحقوق التي تساعد على تلبية احتياجاته. يجب أن تكون هذه العلاقة بين العقارين واضحة ودائمة، بحيث يصبح العقار المنتفع في حاجة ماسة للعقار الآخر ليتمكن من ممارسة الاستفادة منه. إذا لم تكن هذه الحاجة قائمة أو كانت قابلة للتغيير، فلا يُعتبر هذا التخصيص قانونيًا أو مستقرًا.

الشرط الثالث : وجود علاقة ظاهرة تدل على وجود الإرتفاق :

يُعد وجود علاقة ظاهرة تدل على وجود الارتفاق من الشروط الأساسية لترتيب حق الارتفاق بتخصيص المالك الأصلي. يشترط أن تكون الحاجة الفعلية للارتفاق واضحة ومرئية للطرفين وللغير، بحيث تكون هناك علامات أو دلائل مادية تدل على أن العقار المنتفع قد أصبح يستفيد فعليًا من العقار الآخر. هذه العلاقة الظاهرة يمكن أن تكون في شكل ممر مرئي، أو مصرف مائي، أو أي نوع آخر من الاستخدامات التي تُظهر بوضوح أن أحد العقارين يعتمد على الآخر في أداء وظيفة معينة. من خلال هذه العلاقة الظاهرة، يُمكن التأكد من وجود الارتفاق، حيث يُصبح الأمر معروفًا للآخرين ولا يمكن إنكاره. إذا لم تكن العلاقة ظاهرة أو لم يكن هناك دليل مادي على الاستفادة من العقار الآخر، فإن التخصيص قد يُعتبر غير قانوني أو غير مكتمل.

الشرط الرابع : صيرورة العقارين مملوكين لمالكين مختلفين :

يُعد صيرورة العقارين مملوكين لمالكين مختلفين من الشروط الأساسية لترتيب حق الارتفاق. وفقًا لهذا الشرط، لا يُمكن إنشاء حق الارتفاق إلا إذا كان العقار المرتفق به والعقار المنتفع مملوكين لشخصين مختلفين، مما يعني أنه لا يجوز لشخص واحد أن يرتب حق ارتفاق على عقارين يملكهُما معًا. يعتبر هذا الشرط ضروريًا لضمان استقلالية الحقوق بين الأشخاص، بحيث يُقيد الشخص مالك العقار المرتفق به في ممارسته لحقوق ملكيته لصالح العقار المنتفع. وإذا كانت الملكية واحدة، فلا يوجد ما يُبرر وجود حق ارتفاق على العقارين، حيث يُمكن للمالك أن يُنظم استخدام ممتلكاته دون الحاجة إلى ترتيب أي حقوق على أحدها لصالح الآخر.

الشرط الخامس : وجود شرط صريح يستبعد وجود الإرتفاق :

يُعتبر وجود شرط صريح يستبعد وجود الارتفاق من الشروط المهمة التي قد تمنع ترتيب حق الارتفاق. إذا كان هناك شرط صريح في عقد ملكية العقار أو في أي اتفاق قانوني آخر يوضح استبعاد وجود ارتفاق، فإن هذا الشرط يُعد ملزمًا للطرفين ولا يمكن التراجع عنه. هذا الشرط قد يتضمن نصًا صريحًا يُمنع بموجبه ترتيب أي حقوق ارتفاق على العقار، سواء كان ذلك في العقد الأول عند شراء العقار أو في أي وقت لاحق. الهدف من هذا الشرط هو حماية حقوق المالك في حالة كان يرغب في الحفاظ على حرية التصرف التامة في ملكيته دون أي قيود أو التزامات تفرضها حقوق ارتفاق على عقاراته. في حالة وجود هذا الشرط الصريح، فإنه يُعتبر مانعًا قانونيًا من إنشاء أو الاعتراف بحقوق الارتفاق على العقار، حتى وإن كانت الشروط الأخرى لإنشائه متوافقة.

إثبات توافر شروط إنشاء الإرتفاق بتخصيص المالك الأصلي :

إثبات توافر شروط إنشاء حق الارتفاق بتخصيص المالك الأصلي يتطلب من صاحب المصلحة تقديم أدلة واضحة تثبت توافر الشروط القانونية التي ينص عليها القانون.

أولًا، يجب إثبات وجود عقارين مملوكين لشخص واحد في وقت ترتيب الارتفاق، حيث يكون المالك هو من يقرر تخصيص أحد العقارين لصالح الآخر.

ثانيًا، يجب إثبات أن العقار المنتفع يحتاج إلى العقار المرتفق به بشكل فعال، أي وجود حاجة فعلية للاستفادة من العقار الآخر في تلبية احتياجات العقار المنتفع، مثل المرور أو تصريف المياه.

ثالثًا، ينبغي أن تكون العلاقة بين العقارين ظاهرة وواضحة، بحيث يمكن للغير أن يتعرف على استخدام العقار المرتفق به لصالح العقار المنتفع، كوجود ممرات أو قنوات واضحة تشير إلى هذه الاستفادة. وأخيرًا، يجب أن يتم إثبات أن العقارين أصبحا مملوكين لمالكين مختلفين بعد ترتيب الارتفاق، بحيث ينتقل حق الارتفاق مع العقار المنتفع عند انتقال ملكيته. وفي حال عدم وجود هذه الأدلة أو عدم توافر أحد الشروط، يُعد الارتفاق غير قائم قانونًا.

قيود البناء الإتفاقية المادة 1018 من القانون المدني

تُعتبر المادة 1018 من القانون المدني المصري من المواد المهمة التي تتعلق بحقوق الارتفاق في إطار العقارات المرهونة. هذه المادة تهدف إلى تنظيم العلاقة بين الراهن (الذي يضع العقار كضمان لدين) و المرتهن (الدائن الذي يملك الحق في العقار المرهون) في حال كان العقار المرهون يحتوي على حق ارتفاق لصالح عقار آخر.

تُعطي هذه المادة أهمية خاصة لضمان حقوق المرتهن في حالة وجود حقوق ارتفاق على العقار المرهون، بحيث لا يمكن للراهن تغيير أو إيقاف حق الارتفاق دون موافقة المرتهن. وهذا يُعتبر ضمانًا لحماية حقوق الدائنين، خاصة إذا كانت حقوق الارتفاق تُعتبر جزءًا أساسيًا من قيمة العقار المرهون أو من طريقة انتفاعه.

نص المادة 1018 من القانون المدني المصري

(١) إذا فرضت قيود معينة بحد من حق مالك العقار فى البناء عليه كيف شاء كأن يمنع من تجاوز حد معين فى الارتفاع بالبناء أو فى مساحة رقعته، فإن هذه القيود تكون حقوق ارتفاق على هذا العقار لفائدة العقارات التى فرضت لمصلحتها هذه القيود. هذا ما لم يكن هناك اتفاق يقضى بغيره.

(٢) وكل مخالفة لهذه القيود تجوز المطالبة بإصلاحها عينا، ومع ذلك يجوز الاقتصار على الحكم بالتعويض إذا رأت المحكمة ما يبرر ذلك.

أهمية المادة 1018 من القانون المدني

تكتسب هذه المادة أهميتها من كونها تحمي حقوق الدائنين (المرتهنين) بشكل كبير، إذ تضمن لهم استقرار الضمانات التي يعتمدون عليها لضمان حقوقهم. فحقوق الارتفاق غالبًا ما تكون جزءًا لا يتجزأ من قيمة العقار المرهون أو من طريقة استخدامه، وبالتالي فإن تعديل هذه الحقوق أو إيقافها قد يؤثر بشكل كبير على قيمة العقار ويفقده جزءًا من ضماناته.

كما تساهم المادة في حماية الاستقرار العقاري من خلال ضمان أن أي تغييرات تطرأ على العقار المرهون – خاصة تلك التي تتعلق بالارتفاقات – تكون تحت إشراف المرتهن، ما يساعد في الحفاظ على قيمة العقار واستمرارية حقوقه.

العلاقة بين المادة 1018 والمادة 1017

تتعلق المادة 1018 مباشرة بـ المادة 1017 من القانون المدني المصري، والتي تتحدث عن ترتيبات حقوق الارتفاق على العقار المرهون. ففي حين أن المادة 1017 تنظّم إنشاء حقوق الارتفاق على العقار المرهون، فإن المادة 1018 تهتم بحمايتها وعدم تعديلها أو إيقافها دون موافقة المرتهن.

الترابط بين المادتين يعكس أهمية حقوق الارتفاق في المعاملات العقارية المرهونة وضرورة حماية هذه الحقوق من أي تغييرات قد تحدث دون موافقة الأطراف المعنية، وخاصة المرتهن الذي يعتمد على العقار المرهون كضمان.

تطبيقات المادة 1018 في الواقع العملي

مثال عملي:

افترض أن شخصًا قام برهن عقار للبنك كضمان لقرض، وكان هذا العقار يحتوي على حق ارتفاق مرور لصالح عقار آخر. في حالة أن الراهن قرر إيقاف أو تغيير هذا الحق بعد عقد الرهن، لن يكون له الحق في إيقاف هذا الحق أو تغييره إلا إذا وافق البنك (المرتهن) على ذلك. إذا كان هناك شرط صريح في عقد الرهن يسمح بتغيير حق الارتفاق من دون موافقة المرتهن، فإن التغيير يكون جائزًا، ولكن في حالة عدم وجود هذا الشرط، يُعتبر التغيير غير قانوني.

مثال آخر:

إذا كان العقار المرهون يحتوي على حق ارتفاق سحب مياه من بئر معين، وكان هذا الحق جزءًا من قدرة العقار على الاستخدام، فإن إيقاف هذا الحق أو تغييره بدون موافقة المرتهن قد يؤدي إلى إضعاف قيمة العقار المرهون وبالتالي التأثير على حقوق المرتهن.

الهدف من المادة 1018

الهدف الرئيسي من المادة 1018 هو حماية حقوق المرتهن في العقار المرهون، وذلك من خلال ضمان عدم تغيير أو إيقاف أي حقوق ارتفاق قد تؤثر على قيمة العقار. فحقوق الارتفاق تعتبر جزءًا أساسيًا من العقار، وإذا تم تعديلها أو إيقافها، فقد يتعرض العقار المرهون للتقليل من قيمته كضمان للديون.

كما تضمن المادة حماية الاستقرار المالي في المعاملات العقارية، حيث أن تعديل أو إيقاف حقوق الارتفاق قد يؤثر في قدرة الدائنين على استرداد ديونهم في حالة التخلف عن السداد.

قيود البناء الإتفاقية :

قيود البناء الاتفاقية هي تلك القيود التي يُتفق عليها بين الأطراف المعنية (مثل المالك والمشتري أو الأطراف التي تتعلق بعقارات مجاورة) وتنظم كيفية استخدام أو بناء العقار.

تختلف هذه القيود عن القيود القانونية التي تفرضها السلطات العامة، حيث تكون ناتجة عن اتفاق بين الأطراف وقد تشمل شروطًا معينة تتعلق بارتفاع المباني أو شكلها أو المسافات بين العقارات.

تهدف قيود البناء الاتفاقية إلى تحقيق مصلحة مشتركة بين الأطراف المعنية، مثل الحفاظ على الطابع المعماري لمنطقة معينة أو ضمان حقوق الجوار. على سبيل المثال، قد يتفق الجيران على ألا يتم بناء بناء طويل يعوق الإضاءة أو التهوية عن منازلهم. هذه القيود تعتبر ملزمة للأطراف طالما كانت صريحة في العقد أو الاتفاق، ويمكن للمحاكم التدخل في حال حدوث نزاع حول تنفيذها.

جزاء مخالفة القيود الإتفاقية للبناء :

جزاء مخالفة القيود الاتفاقية للبناء يتمثل في حق المتضرر في المطالبة القضائية بوقف الأعمال المخالفة أو إزالة البناء الذي تم بالمخالفة للقيود المتفق عليها، وذلك حفاظًا على الحقوق التي تم الاتفاق عليها تعاقديًا.

كما يمكن للمتضرر أن يطلب تعويضًا عن الضرر الذي أصابه نتيجة هذه المخالفة، سواء كان ضررًا ماديًا أو معنويًا. ويشترط أن تكون القيود واضحة وثابتة باتفاق صريح أو ضمني بين الأطراف، ويُراعى فيها أن تكون قد تم قيدها في السجلات العقارية إذا كانت من القيود التي يجب شهرها حتى تكون نافذة في حق الغير.

فإذا خالف أحد الملاك هذه القيود، يكون مسؤولا مدنيًا، وقد يُجبر على إعادة الوضع إلى ما كان عليه قبل المخالفة، ما لم يكن ذلك مستحيلاً، فيكتفى حينها بالتعويض المالي.

هل يجوز الإعفاء من القيود الإتفاقية للبناء ؟

يجوز الإعفاء من القيود الاتفاقية للبناء ولكن ذلك يتوقف على اتفاق الأطراف المعنية. فبما أن هذه القيود تستند إلى اتفاق خاص، فإنه يمكن تعديلها أو الإعفاء منها باتفاق جديد بين من لهم الحق في التمسك بها. فإذا كانت القيود مفروضة بموجب عقد بين المالك والغير (مثل الجيران أو المشتري)، فإنه يجوز للأطراف أن يتفقوا لاحقًا على الإعفاء منها كليًا أو جزئيًا، بشرط ألا يكون هذا الإعفاء مخالفًا للنظام العام أو يمس بحقوق أطراف أخرى لم تشارك في الاتفاق. أما إذا كانت القيود قد تم شهرها في السجل العقاري، فينبغي اتخاذ الإجراءات القانونية لتعديل أو محو هذه القيود رسميًا حتى تكون نافذة في مواجهة الغير.

مضمون الإرتفاق يحدد مصدره المادة 1019 من القانون المدني

تتناول المادة 1019 من القانون المدني المصري الأحكام المتعلقة بانقضاء حق الارتفاق، وهو أحد الحقوق العينية التي ترتبط عادةً بعقارين متجاورين، أحدهما يُسمى “العقار المرتفق” والآخر “العقار المرتفق به”. وتحدد هذه المادة الأسباب التي تؤدي إلى انقضاء هذا الحق، سواء لأسباب طبيعية، أو قانونية، أو بفعل الزمن.

نص المادة 1019 من القانون المدني:

تخضع حقوق الارتفاق للقواعد المقررة فى سند إنشائها ولما جرى به عرف الجهة وللأحكام الآتية .

انقضاء الحق بانقضاء الأجل أو الهلاك التام

تنص الفقرة الأولى من المادة على أن حق الارتفاق ينقضي في ثلاث حالات:

انقضاء الأجل المعين: إذا تم الاتفاق بين الأطراف على أن يكون حق الارتفاق مؤقتًا، كأن يُحدد له أجل معين في العقد، فإن هذا الحق ينتهي تلقائيًا بانتهاء الأجل المتفق عليه.
هلاك العقار المرتفق هلاكاً تاماً: أي إذا زال العقار الذي يستفيد من الارتفاق بشكل كامل، كأن يُهدم بسبب كارثة طبيعية أو يُزال نهائيًا، فإن الحق يفقد موضوعه، وينقضي تبعًا لذلك.
هلاك العقار المرتفق به هلاكاً تاماً: وهو العقار الذي يُستعمل لتقديم الخدمة أو المنفعة للعقار المرتفق، فإذا هلك بشكل كامل ولم يعد من الممكن ممارسة حق الارتفاق عليه، فإن هذا الحق ينتهي كذلك.

الهلاك الجزئي للعقار المرتفق به

تقرر الفقرة الثانية مبدأ مهمًا في استمرار حق الارتفاق جزئيًا. فإذا هلك العقار المرتفق به هلاكًا جزئيًا فقط، ولكن لا يزال من الممكن ممارسة حق الارتفاق على الجزء الباقي، فإن الارتفاق لا ينقضي.

مثال توضيحي:
إذا كان حق الارتفاق عبارة عن مرور عبر أرض معينة، وتعرضت هذه الأرض لتدمير جزئي، ولكن لا يزال هناك ممر صالح للاستعمال، فإن حق الارتفاق يظل قائمًا بالنسبة للجزء المتبقي.

الانقضاء بعدم الاستعمال

تُقر الفقرة الأخيرة مبدأ الانقضاء بالتقادم، وهو وسيلة طبيعية لإنهاء الحقوق في حال عدم استعمالها. وينقضي حق الارتفاق إذا لم يُستعمل لمدة 15 سنة متصلة، ويشترط لذلك أن يكون عدم الاستعمال ناتجًا عن إرادة صاحب الحق أو إهماله، لا بسبب مانع خارجي قهري.

ملاحظات مهمة:

يسري هذا الحكم على الارتفاقات المستمرة غير الظاهرة، والتي يصعب إثبات استعمالها.
يمكن للمحكمة أن تتحقق من واقعة عدم الاستعمال بناءً على وقائع وظروف كل حالة.

أهمية المادة 1019

تبرز أهمية هذه المادة في تنظيم العلاقة بين الجيران وحماية الاستقرار العقاري، فهي تضمن أن حقوق الارتفاق لا تبقى قائمة إلى الأبد دون مبرر، بل تنتهي إذا زالت الحاجة إليها، أو لم تُستعمل لفترة طويلة. كما تساعد في منع النزاعات التي قد تنشأ حول ممارسة الحقوق القديمة التي لم تعد تُستخدم فعليًا.

أثر المادة على الواقع العملي

في الواقع العملي، تساعد المادة 1019 على تفادي التعسف في استخدام حقوق الارتفاق، وتُفسح المجال لإعادة تنظيم العقارات بحسب الاستعمال الفعلي لها. كما تمنح مالكي العقارات وسيلة قانونية لإنهاء ارتفاقات قديمة لم يعد لها جدوى.

مضمون الإرتفاق يحدده مصدره :

مضمون حق الارتفاق يحدده مصدره، أي أن طبيعة ومدى استعمال هذا الحق تتوقف على الوسيلة التي نشأ بها. فإذا كان الارتفاق قد أُنشئ بموجب عقد أو وصية، فإن شروط العقد أو نص الوصية هي التي تحدد مضمون الارتفاق ومداه. أما إذا نشأ بالتقادم، فإن مضمون الحق يُستخلص من نوع الحيازة وطبيعتها خلال مدة التقادم. وفي حالة إنشاء الارتفاق عن طريق تخصيص المالك الأصلي، فإن الوضع الظاهر والظروف المحيطة به هي التي تحدد مضمونه. ويقع على عاتق القاضي عند النزاع أن يستخلص مضمون الارتفاق من مصدره وظروف الحال، بشرط ألا يتجاوز الاستعمال الغرض الذي أنشئ من أجله الارتفاق وألا يترتب عليه إرهاق غير عادي للعقار المرتفق به.

القواعد المكملة :

القواعد المكملة هي تلك القواعد القانونية التي تُطبّق فقط في حال عدم وجود اتفاق مخالف بين الأطراف. فهي لا تكون ملزمة بصورة مطلقة، بل يُمكن الاتفاق على استبعادها أو تعديلها بما لا يخالف النظام العام أو الآداب. وتُعد هذه القواعد بمثابة حلول افتراضية يضعها المشرّع لتنظيم العلاقات بين الأفراد عندما لا يُعبّرون عن إرادتهم صراحة، فهي تُكمّل العقد أو التصرف القانوني. ومن أمثلتها، قواعد توزيع التكاليف في الشيوع، أو تنظيم مواعيد الوفاء إذا لم يُتفق على وقت معين. وتُحقق القواعد المكملة مرونة في القانون، إذ تسمح للمتعاقدين بحرية التعديل وفقًا لاحتياجاتهم الخاصة، مما يعكس احترام المشرّع لإرادة الأطراف في العلاقات المدنية.

شمول الإرتفاق مستلزمات إستعماله :

شمول الارتفاق مستلزمات استعماله يعني أن حق الارتفاق لا يقتصر فقط على الاستفادة المباشرة من العقار المرتفق به، بل يشمل أيضًا جميع العناصر والوسائل الضرورية لضمان الاستعمال الفعّال لهذا الحق. على سبيل المثال، إذا كان حق الارتفاق يتعلق بمرور عبر أرض معينة، فإن هذا الحق يشمل أيضًا الممرات أو الطرق التي تؤدي إلى ذلك المرور، بما في ذلك الطرق المؤدية إلى العقار المرتفق. بمعنى آخر، لا يقتصر الارتفاق على الحق الأساسي فقط، بل يمتد ليشمل جميع المستلزمات الضرورية التي تتيح ممارسة هذا الحق دون صعوبات أو عوائق غير مبررة. وبالتالي، يجب أن يكون استعمال الارتفاق مناسبًا للغرض الذي أُنشئ من أجله، ويُشمل ذلك كل ما يتطلبه من وسائل ومرافق.

المادة 1020 من القانون المدني

نص المادة 1020 من القانون المدني

(1) لمالك العقار المرتفق أن يجرى من الأعمال ما هو ضرورى لاستعمال حقه فى الارتفاق، وما يلزم للمحافظة عليه، وأن يستعمل هذا الحق على الوجه الذى لا ينشأ عنه إلا أقل ضرر ممكن.

(٢) ولا يجوز أن يترتب على ما يجد من حاجات العقار المرتفق أية زيادة فى عبء الارتفاق.

شرح وتحليل المادة 1020 :

تأتي المادة 1020 ضمن الأحكام المتعلقة بحق الارتفاق في القانون المدني المصري، وهي تضع ضوابط صارمة تضمن عدم تجاوز حدود هذا الحق بما يضمن العدالة بين الأطراف. وبالنظر إلى النص، نجد أن هذه المادة تؤكد على مجموعة من القواعد الأساسية المتعلقة بكيفية استعمال حق الارتفاق:

1. استعمال حق الارتفاق في الحدود المقررة

يجب على صاحب حق الارتفاق أن يستخدم هذا الحق ضمن الحدود التي تم تحديدها من خلال مصدر الحق. سواء كان ذلك بموجب اتفاق عقدي أو نتيجة ممارسة مستمرة أو تخصيص من المالك الأصلي. لا يجوز تجاوز هذه الحدود إلا إذا كانت هناك اتفاقيات جديدة بين الأطراف. وهذا يضمن أن صاحب الحق لا يمكنه توسيع نطاقه على حساب العقار المرتفق به.

2. عدم إرهاق العقار المرتفق به

تحرص المادة على أن الحدود المقررة في استخدام الحق تكون دائمًا في إطار ما يحتمله العقار المرتفق به. بمعنى آخر، يجب أن تكون ممارسة الحق متوافقة مع قدرة العقار المرتفق على تحمل الأعباء المترتبة عليه من هذا الحق، دون التسبب في إرهاق غير معقول أو ضرر إضافي للمالك.

3. منع تغيير موضع أو كيفية الاستعمال دون موافقة

لا يجوز لصاحب حق الارتفاق تغيير مكان أو كيفية ممارسة الحق من تلقاء نفسه. على سبيل المثال، إذا كان حق الارتفاق يتعلق بالمرور عبر قطعة أرض معينة، فلا يمكنه تحويل الطريق إلى مكان آخر أو السماح بمرور مركبات ثقيلة إذا كان الطريق قد تم تخصيصه في الأصل للمشاة، إلا إذا كان هناك اتفاق بين الطرفين. هذه القاعدة تساهم في الحفاظ على استقرار العلاقة بين الجيران ومنع حدوث أي تصرفات قد تؤدي إلى توتر العلاقات العقارية.

أهمية المادة 1020 في النظام القانوني

المادة 1020 تمثل إحدى القواعد الأساسية التي تهدف إلى تحقيق التوازن بين الحقوق والواجبات في العلاقات العقارية. ففيما يخص حق الارتفاق، يتعين على صاحب هذا الحق أن يلتزم بالحدود القانونية المقررة لهذا الحق ولا يتوسع فيه بشكل يؤدي إلى الإضرار بالعقار المرتفق به أو تعريضه للضرر.

أهمية الموازنة بين الحقوق:

حماية المالك: تساهم المادة في حماية المالك المجاور من استغلال غير عادل للارتفاق، حيث يضمن النص عدم تحميله أعباء غير ضرورية.
تنظيم الاستعمال: تمنع المادة أي تغيير في الاستعمال من قبل صاحب الحق إلا بموافقة الطرفين، وهو ما يعزز الاستقرار في العلاقات العقارية.
تقليل النزاعات: تعمل المادة على تقليل النزاعات القانونية بين الجيران أو الأطراف المختلفة بشأن حقوق الارتفاق، وتوفير إطار قانوني واضح لتنظيم هذه الحقوق.

تطبيقات عملية للمادة 1020

مثال 1: حق المرور

إذا كان شخص ما يمتلك حق مرور عبر قطعة أرض مجاورة، فلا يجوز له تغيير الطريق أو السماح بمرور مركبات ثقيلة عبره إذا كان الطريق مخصصًا للمشاة فقط، إلا إذا تم الاتفاق مع مالك الأرض.

مثال 2: حق سحب المياه

إذا كان شخص قد منح حق سحب المياه من بئر موجود في قطعة أرض مجاورة، فلا يمكنه تغيير طريقة السحب أو كميتها دون اتفاق مع صاحب العقار، وإذا كان سحب المياه يتسبب في أضرار أو إرهاق للعقار المرتفق به، يجب عليه تعديل الكميات بما لا يُلحق ضررًا بالعقار.

دور القاضي في تطبيق المادة

في حال حدوث نزاع بين الأطراف حول ممارسة حق الارتفاق، يتعين على القاضي أن يفسر المادة بشكل يتناسب مع ظروف القضية. القاضي ينظر في:

ما إذا كان الاستخدام يتوافق مع الحدود المقررة.
إذا كان ذلك يُرهق العقار المرتفق به أكثر من اللازم.
إذا كانت تغييرات موضع أو كيفية الاستعمال تمت باتفاق الطرفين.

القاضي يقوم بموازنة المصالح بين الطرفين بحيث يحفظ حق صاحب الارتفاق من جهة ويحمي حق المالك المرتفق به من جهة أخرى.

العلاقة بين المادة 1020 وبقية المواد القانونية

المادة 1020 تعمل كـ تكملة للمواد السابقة التي تتعلق بحق الارتفاق، مثل المواد 1015 و1016، التي توضح كيفية نشوء حق الارتفاق وتحديد مضمونه، في حين تأتي المادة 1020 لتنظم كيفية استعمال هذا الحق بشكل يتوافق مع القواعد العامة في القانون المدني. تُعتبر المادة 1020 جزءًا من منظومة التوازن القانوني التي يحاول المشرع تحقيقها بين حقوق الأفراد وحمايتهم من التعسف.

إجراء الأعمال الضرورية لإستعمال حق الإرتفاق والمحافظة عليه :

ينص القانون المدني على أن صاحب حق الارتفاق يمكنه إجراء الأعمال الضرورية التي تضمن استعمال هذا الحق والحفاظ عليه، شريطة أن تكون هذه الأعمال ضرورية ومناسبة للتمتع بالحق ولا تتسبب في إرهاق العقار المرتفق به أو التسبب في أضرار غير مبررة. على سبيل المثال، إذا كان حق الارتفاق يتعلق بالمرور، قد يتطلب الأمر إصلاح الممر أو صيانته لضمان استمرار الاستخدام. ولكن يجب أن تقتصر هذه الأعمال على الحد الأدنى الضروري للحفاظ على الحق، ولا يجوز له إجراء تعديلات أو تغييرات قد تؤثر على طبيعة أو نطاق الارتفاق، إلا إذا كان ذلك في حدود ما يسمح به الاتفاق بين الأطراف أو القانون.

كيفية إجراء الأعمال الضرورية لإستعمال الإرتفاق والمحافظة عليه :

لإجراء الأعمال الضرورية لاستعمال حق الارتفاق والمحافظة عليه، يجب على صاحب حق الارتفاق أن يتبع الحدود التي تفرضها القوانين أو الاتفاقات بين الأطراف. تبدأ العملية بتحديد الأعمال الضرورية التي لا بد من القيام بها لضمان استمرارية ممارسة الحق، مثل إصلاح أو صيانة الممرات أو وسائل الوصول في حالة حق المرور، أو صيانة الأنبوب إذا كان الارتفاق يتعلق بنقل المياه.

يجب أن تكون هذه الأعمال محددة وضرورية فقط، ولا يجوز لصاحب الحق أن يتجاوز ذلك إلى أعمال غير لازمة أو تتسبب في إرهاق العقار المرتفق به. كما يجب أن تتم هذه الأعمال بموافقة أو إعلام المالك المجاور، خصوصًا إذا كانت تتضمن تغييرًا أو تأثيرًا على العقار المجاور، مع التأكد من عدم تعريضه لأي ضرر غير مبرر.

إذا كانت الأعمال تتطلب تكاليف مالية أو أعمال بنية تحتية كبيرة، يجب أن يتم التنسيق بين الطرفين المعنيين بشأن كيفية توزيع تلك التكاليف، بما يتماشى مع الاتفاقات القانونية أو العقدية بينهما.

عدم الزيادة في عبء الإرتفاق :

يُشترط في ممارسة حق الارتفاق ألا يتم زيادة عبء الارتفاق على العقار المرتفق به بشكل يفوق ما كان متفقًا عليه أو مقررًا في البداية . بمعنى آخر، يجب أن يُمارس الحق في الحدود التي تم تحديدها دون أن يُترتب عليه أعباء إضافية قد تضر بالعقار المرتفق به. على سبيل المثال، إذا كان حق الارتفاق يتعلق بالمرور عبر قطعة أرض مجاورة، فلا يجوز لصاحبه تحويل هذا الحق من مجرد مرور مشاة إلى مرور مركبات ثقيلة، أو إضافة أي تغييرات تؤدي إلى إرهاق العقار المجاور بشكل غير معقول. ويُعد ذلك مخالفًا للمبادئ القانونية التي تهدف إلى حماية الملكية الخاصة وضمان التوازن بين الحقوق المختلفة للأطراف المعنية.

جزاء الإخلال بالإلتزام :

عند الإخلال بالالتزام المرتبط بحق الارتفاق، سواء من صاحب الحق أو من مالك العقار المرتفق به، يترتب عليه جزاء قانوني يتناسب مع حجم الإخلال وطبيعته. ففي حال تجاوز صاحب الحق الحدود المقررة أو ارتكب تصرفًا يزيد من العبء على العقار المرتفق به، يمكن للمالك المجاور المطالبة بوقف استخدام الحق أو تعويص الأضرار الناتجة عن الإخلال. في بعض الحالات، قد يكون الجزاء هو إزالة التعديلات أو التغييرات غير المسموح بها، بالإضافة إلى تعويض الأضرار التي لحقت بالعقار. كما يمكن أن يلجأ الطرف المتضرر إلى القضاء للحصول على حكم قضائي يلزم الطرف الآخر بالامتثال لشروط الحق أو إلغاء الحق تمامًا إذا كان الإخلال جسيمًا أو متكررًا.

الدعاوى المخولة لمالك العقار المرتفق :

يتمتع مالك العقار المرتفق به بعدد من الدعاوى القانونية التي تمكنه من حماية حقوقه في حال حدوث أي إخلال بحقوقه بسبب استخدام حق الارتفاق. من أهم هذه الدعاوى:

(1) دعوى الإقرار بحق الإرتفاق :

دعوى الإقرار بحق الارتفاق هي الدعوى التي يرفعها صاحب حق الارتفاق أو المالك المجاور بهدف الإقرار بوجود حق ارتفاق على العقار المرتفق به، سواء كان ذلك بسبب اتفاق بين الأطراف أو نتيجة ممارسة مستمرة. تهدف هذه الدعوى إلى تثبيت حق الارتفاق قانونياً في مواجهة المالك الحالي للعقار، وفي حال كان هناك نزاع على وجود هذا الحق أو مدياته.

يمكن لمالك العقار المرتفق به أن يرفع دعوى الإقرار بحق الارتفاق إذا تم إنكار الحق من قبل المالك المجاور أو إذا كان هناك نزاع حول مدى استخدام الحق أو تحديد حدود هذا الحق. إذا حكم القاضي لصالح المدعي، فإن هذا الحكم يُعد إقراراً قانونياً بوجود حق الارتفاق الذي يتمتع به الشخص المدعى عليه وفقاً للاتفاق أو العرف المتبع.

(2) دعاوى الحيازة :

دعاوى الحيازة هي الدعاوى التي تهدف إلى حماية الحيازة في القانون المدني، سواء كانت حيازة عقارية أو منقولة. وهذه الدعاوى تهدف إلى الحفاظ على الحالة الفعلية للملكية أو الاستعمال، حيث تُعطى الحيازة حماية قانونية لمن يمتلكها، حتى في حال لم يكن المالك الفعلي للعقار أو الشيء.

تتمثل أبرز أنواع دعاوى الحيازة في:

دعوى حماية الحيازة: وهي دعوى يرفعها الحائز لحماية حيازته من أي تعدي أو تهديد من قبل الغير. وتُرفع هذه الدعوى للحفاظ على الوضع القائم، وتُقضى عادةً في وقف التعدي أو إزالة الآثار الناتجة عن التعدي.
دعوى استرداد الحيازة: إذا فقد شخص حيازته لأي سبب من الأسباب، سواء كان ذلك بسبب تعدي أو سرقة، يمكنه رفع دعوى لاسترداد الحيازة، وتُقام هذه الدعوى ضد من استولى على الشيء بشكل غير قانوني.
دعوى منع التعرض: وهي الدعوى التي يتم رفعها لمنع شخص آخر من التعرض للحيازة بشكل غير قانوني أو من أجل إيقاف أعمال قد تهدد استمرارية الحيازة.

تُعد دعاوى الحيازة من الأدوات المهمة في حماية حقوق الحائز، حتى إذا لم يكن له الملكية القانونية الكاملة للعقار أو المال.

المادة 1021 من القانون المدني

نص المادة 1021 من القانون المدني المصري

لا يلزم مالك العقار المرتفق به أن يقوم بأى عمل لمصلحة العقار المرتفق إلا أن يكون عملا إضافيا يقتضيه استعمال الارتفاق على الوجه المألوف ما لم يشترط غير ذلك.

شرح المادة 1021 من القانون المدني

تعتبر المادة 1021 من القانون المدني المصري إحدى المواد الأساسية التي تتعلق بكيفية استعمال حق الارتفاق وضوابطه. هذه المادة تهدف إلى تحقيق توازن بين حق صاحب حق الارتفاق وحقوق مالك العقار المرتفق به، حيث تحدد كيفية ممارسة هذا الحق بما لا يسبب إرهاقاً أو ضرراً غير معقول للعقار المرتفق به.

1. مراعاة حدود المعقول

الفقرة الأولى من المادة تؤكد على أن صاحب حق الارتفاق يجب عليه أن يستخدم هذا الحق في الحدود المعقولة. أي أن ممارسة الحق يجب أن تقتصر على ما هو ضروري ومناسب لمصلحة العقار الذي يتمتع بالحق. مثلاً، إذا كان الحق يتعلق بالمرور عبر قطعة أرض، يجب أن يقتصر مرور الشخص على المسار المخصص لذلك دون تعدٍ على جزء آخر من العقار.

2. حظر الزيادة غير المعقولة في العبء

الفقرة الثانية من المادة تشير إلى أن زيادة العبء على العقار المرتفق به يجب أن تكون محدودة. فمثلاً، إذا كان صاحب حق الارتفاق يحق له المرور عبر أرض الجار، لا يجوز له توسيع هذا الحق ليشمل مرور مركبات ثقيلة أو زيادة عدد المرات التي يمر فيها، لأن ذلك قد يؤدي إلى تحميل العقار المرتفق به عبءًا غير معقول. زيادة العبء على العقار المرتفق به قد تكون سببًا في تقليص أو تعديل حق الارتفاق.

3. طلب تعديل الاستعمال أو تقليصه

إذا كانت الزيادة غير المعقولة في العبء تؤدي إلى إلحاق ضرر بالعقار المرتفق به، يحق للمالك أن يطالب بتعديل أو تقليص الاستعمال. هذا يعطي للمالك حماية قانونية من أي ضرر قد يتسبب فيه صاحب حق الارتفاق. مثلًا، إذا كانت الأنابيب التي يتم استخدامها كحق ارتفاق لنقل المياه تتسبب في تسريب المياه إلى الأرض المجاورة، يحق للمالك طلب تغيير طريقة استخدام هذا الحق أو تعديل أبعاده.

أهمية المادة 1021 في النظام القانوني

تشكل المادة 1021 جزءًا من إطار حماية الملكية الخاصة وحقوق الأفراد. فبإدخال هذه القاعدة، يسعى القانون إلى:

1. حماية العقار المرتفق به:

من خلال تحديد الضوابط التي تمنع أي ضرر قد يتسبب فيه استعمال حق الارتفاق، تحمي هذه المادة المالك من التعديات أو الإرهاق المفرط للعقار المرتفق به.

2. تحقيق التوازن بين الحقوق:

تسعى المادة إلى تحقيق توازن بين حق صاحب حق الارتفاق في استعمال حقه وبين حق مالك العقار المرتفق به في حماية ملكيته. فلا يجوز لصاحب الحق أن يضر بالعقار الذي يمر من خلاله أو يستخدمه.

3. تقليل النزاعات بين الجيران:

يقلل النص من النزاعات المحتملة بين مالكي العقارات الجارة، حيث يُحدّد بوضوح حقوق وواجبات كل طرف. هذا يساهم في توفير بيئة عقارية أكثر استقرارًا وأقل نزاعًا.

تطبيقات عملية للمادة 1021

حق المرور

إذا كان شخص ما يمتلك حق المرور عبر أرض جاره، فلا يمكنه تغيير طريق المرور أو زيادة عدد مرات المرور إلى درجة تُسبب ضغطًا على العقار الآخر. فإذا قام بتوسيع الطريق أو فتح مدخل جديد في المكان دون موافقة الجار، يحق للمالك المجاور أن يطلب تعديل أو تقليص الاستعمال.

حق سحب المياه

إذا كان شخص يمتلك حق سحب المياه من بئر في أرض جاره، ولاحظ الجار أن السحب المفرط للمياه يؤثر على جودة المياه في البئر أو يسبب جفافًا للأرض المجاورة، فإن الجار يمكنه رفع دعوى لتقليص الاستعمال أو تعديل طريقة السحب بما يتناسب مع قدرة الأرض على التحمل.

العلاقة بين المادة 1021 وبقية المواد القانونية

المادة 1021 تتكامل مع المواد السابقة المتعلقة بحقوق الارتفاق، مثل المادة 1015 التي تحدد ماهية حق الارتفاق وكيفية نشوءه. وتُعتبر المادة 1021 من المواد المكملة التي توضح كيف يجب على صاحب حق الارتفاق ممارسة حقه بما لا يؤدي إلى زيادة غير مبررة في عبء العقار المرتفق به. كما تساهم هذه المادة في الحفاظ على التوازن بين الحقوق المختلفة للأطراف، وضمان أن يتم استخدام حق الارتفاق بشكل لا يتجاوز الحدود المعقولة.

القاضي ودوره في تطبيق المادة 1021

في حالة حدوث نزاع بين الأطراف بشأن استخدام حق الارتفاق ومدى تأثيره على العقار المرتفق به، يتعين على القاضي أن ينظر في الظروف المحيطة ويُقيم ما إذا كان الاستعمال قد أدى إلى زيادة العبء أو إلحاق ضرر بالعقار المجاور. القاضي سيقرر ما إذا كان يمكن تعديل الاستعمال أو تقليصه بما يتوافق مع النصوص القانونية.

إلتزام مالك العقار المرتفق به بالعمل الإضافي :

إلتزام مالك العقار المرتفق به بالعمل الإضافي يتعلق بحالات معينة قد تقتضي من مالك العقار المرتفق به القيام ببعض الأعمال التي تساهم في تسهيل استعمال حق الارتفاق أو الحفاظ عليه. وفقًا للقانون، يكون مالك العقار المرتفق به ملزمًا بإجراء الأعمال الإضافية إذا كانت ضرورية لضمان استمرار الحق أو إذا كانت تلك الأعمال تساهم في حماية العقار أو تيسير الاستفادة من الحق دون المساس بحقوقه.

مثلاً، إذا كان الارتفاق يتعلق بالمرور عبر أرض الجار وكان الطريق غير مهيأ، قد يكون على مالك العقار المرتفق به إجراء تعديلات بسيطة مثل إصلاح الطريق أو توسيعه، بما لا يسبب ضررًا للمكان ويظل ضمن الحد المعقول لاستخدام الحق.

لكن، يجب أن تكون الأعمال الإضافية التي يقوم بها مالك العقار المرتفق به ضمن نطاق المعقول ولا تتسبب في إرهاق غير مبرر للعقار المرتفق به. في حال كان من غير الممكن إجراء هذه الأعمال أو تكلفتها باهظة، يمكن أن يكون هناك اتفاق بين الطرفين على توزيع التكاليف أو تحديد الواجبات بشكل واضح.

المادة 1022 من القانون المدني

المادة 1022 تهدف إلى تحديد حدود استعمال حق الارتفاق بحيث لا يتم تجاوز الحد المعقول أو التسبب في ضرر غير مبرر للعقار المرتفق به. فهي تضمن أن صاحب حق الارتفاق يستخدم حقه بما هو ضروري فقط من أجل مصلحة العقار الذي يملكه، ولا يتجاوز ذلك إلى ممارسات تؤدي إلى إلحاق الضرر بالعقار المجاور. كما تضع المادة قيودًا على كيفية استخدام هذا الحق بحيث لا يتحول إلى عبء على صاحب العقار المرتفق به، مما يعزز العدالة وحسن الجوار في العلاقات العقارية.

نص المادة 1022 من القانون المدني المصري

(١) نفقة الأعمال اللازمة لاستعمال حق الارتفاق والمحافظة عليه تكون على مالك العقار المرتفق ما لم يشترط غير ذلك.

(٢) فإذا كان مالك العقار المرتفق به هو المكلف بأن يقوم بتلك الأعمال على نفقته، كان له دائما أن يتخلص من هذا التكليف بالتخلى عن العقار المرتفق به كله أو بعضه لمالك العقار المرتفق.

(٣) وإذا كانت الأعمال نافعة أيضا لمالك العقار المرتفق به، كانت نفقة الصيانة على الطرفين كل بنسبة ما يعود عليه من الفائدة.

شرح المادة 1022 من القانون المدني المصري

تعتبر المادة 1022 من القانون المدني المصري واحدة من المواد الأساسية التي تحدد حدود استخدام حق الارتفاق، حيث تضع قيودًا واضحة على صاحب الحق لضمان أن استخدامه لهذا الحق لا يؤدي إلى إلحاق ضرر غير مبرر بالعقار المرتفق به. تهدف المادة إلى حماية الحقوق العقارية وضمان أن الاستعمال يتم وفقًا لمصلحة العقار المرتفق، دون التسبب في أي ضرر أو عبء زائد.

1. مراعاة الضرورة لمصلحة العقار المرتفق

تؤكد المادة أن صاحب حق الارتفاق يجب أن يلتزم باستخدام هذا الحق بما هو ضروري فقط لمصلحة العقار الذي يتمتع بالحق. بمعنى آخر، لا يجوز له التوسع في استخدامه للحق بما يتجاوز الحاجة الفعلية له. على سبيل المثال، إذا كان صاحب حق الارتفاق يمتلك حق المرور عبر عقار جاره، يجب أن يقتصر المرور على المسار المحدد لذلك ولا يجوز له توسيع هذا المسار أو إدخال تعديلات عليه من تلقاء نفسه.

2. حظر إلحاق الضرر غير المبرر

المادة تنص أيضًا على أن إلحاق الضرر غير المبرر بالعقار المرتفق به يُعد محظورًا. وبموجب هذه القاعدة، لا يحق لصاحب حق الارتفاق أن يسبب عبئًا إضافيًا أو ضررًا يتجاوز الحد المعقول. فإذا كانت ممارسة الحق تضر بالعقار المرتفق به بشكل غير مبرر، يجوز للمالك المجاور أن يطلب تعديل استعمال الحق أو تقليصه لتقليل الضرر.

أهمية المادة 1022 في النظام القانوني

1. تحقيق التوازن بين الحقوق

المادة 1022 تساهم في تحقيق التوازن بين حقوق الأطراف، حيث تضمن أن لا يستغل صاحب حق الارتفاق حقه على حساب حقوق مالك العقار المرتفق به. فهي تُحدد حدودًا لا يجوز تجاوزها عند ممارسة حق الارتفاق، مما يساعد في حماية الملكية وضمان حسن الجوار بين الأطراف.

2. حماية العقار المرتفق به

يعد الهدف الأساسي من المادة هو حماية العقار المرتفق به من الإرهاق أو التعدي. من خلال تقييد كيفية ممارسة الحق، تضمن المادة أن العقار المجاور لن يتعرض لضرر غير مبرر نتيجة لاستعمال حق الارتفاق. على سبيل المثال، إذا كان هناك حق مرور عبر عقار مجاور، فإن المادة تمنع صاحب هذا الحق من توسيع نطاق المرور أو زيادة عدد مرات المرور بطريقة تُؤثر سلبًا على العقار المجاور.

3. تقليل النزاعات القانونية

من خلال تحديد المعايير التي يجب أن يلتزم بها صاحب حق الارتفاق، تساهم المادة في تقليل النزاعات العقارية بين الجيران أو الأطراف المعنية. ذلك أنها تحدد بوضوح ما هو مقبول في استخدام الحق وما هو غير مقبول.

تطبيقات عملية للمادة 1022

مثال 1: حق المرور

إذا كان شخص يمتلك حق المرور عبر أرض جاره، فقد يتجاوز هذا الحق إلى استخدامات أخرى غير ضرورية، مثل زيادة عدد مرات المرور أو توسيع الطريق. في هذه الحالة، وبموجب المادة 1022، يجب على صاحب الحق الالتزام باستخدامه وفقًا للحد المعقول والضروري فقط، ولا يجوز له التسبب في أي إرهاق غير مبرر لأرض الجار.

مثال 2: حق سحب المياه

إذا كان صاحب حق الارتفاق يستخدم أنابيب سحب المياه من بئر في عقار جاره، وكان هذا السحب يؤدي إلى تجفيف البئر المجاور أو إلحاق ضرر بالزراعة في الأرض المجاورة، فإنه لا يجوز له الاستمرار في هذا السحب بشكل غير محدود. يحق للمالك المجاور طلب تعديل أو تقليص سحب المياه بما يتماشى مع الحد المعقول.

العلاقة بين المادة 1022 وبقية المواد القانونية

المادة 1022 تندرج ضمن إطار أوسع من القوانين التي تحكم حق الارتفاق في القانون المدني المصري، مثل المادة 1015 التي تحدد تعريف حق الارتفاق والمادة 1021 التي تتناول الحقوق والواجبات المترتبة على هذا الحق. هذه المادة تكتمل مع القواعد الأخرى لتوفير حماية قانونية متوازنة لكلا الطرفين (صاحب حق الارتفاق ومالك العقار المرتفق به).

دور القاضي في تطبيق المادة 1022

في حالة حدوث نزاع بين الأطراف بشأن استعمال حق الارتفاق ومدى تأثيره على العقار المرتفق به، يقوم القاضي بدور أساسي في تحديد ما إذا كانت الزيادة في الاستخدام قد أحدثت ضررًا غير مبرر. يُمنح القاضي سلطة تقدير الضرر بناءً على الحقائق والظروف المحيطة بكل حالة، مع التأكد من أن الممارسة لا تتجاوز الحد المعقول وتظل في إطار الضروري فقط.

نفقات إستعمال حق الإرتفاق والمحافظة عليه

نفقات استعمال حق الارتفاق والمحافظة عليه تتعلق بالتكاليف التي قد يتحملها صاحب العقار المرتفق أو صاحب العقار الذي يتمتع بحق الارتفاق من أجل ضمان استمرار استخدام الحق والمحافظة عليه بشكل صحيح. وفقًا للقانون، يجب على صاحب العقار المرتفق به تحمل النفقات اللازمة لإجراء الأعمال الضرورية التي تضمن استمرارية الحق، مثل إصلاح أو صيانة المسارات أو المنشآت التي يتم استخدامها بموجب حق الارتفاق.

ومع ذلك، إذا كانت الأعمال تتعلق بحفاظ على العقار المرتفق به أو تجديده، فإنه يمكن أن يتم الاتفاق بين الأطراف على تقاسم هذه النفقات. في الحالات التي يتطلب فيها الحق إجراء أعمال إضافية، مثل إصلاح الطريق أو توسيع الممرات لتسهيل الاستعمال، فإن صاحب العقار المرتفق هو من يتحمل هذه النفقات، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك. ولكن بشكل عام، يُشترط أن تكون النفقات معقولة ولا تتسبب في إرهاق غير مبرر لأي من الأطراف.

تخلى مالك العقار المرتفق به عن العقار كله أو بعضه

تخلي مالك العقار المرتفق به عن العقار كله أو بعضه يعني أن المالك يقرر التنازل عن ملكيته للعقار الذي يحق لصاحب حق الارتفاق استخدامه. في حالة التخلي عن العقار كله أو جزء منه، يبقى حق الارتفاق قائمًا، طالما أن هذا الحق لا يتعارض مع طبيعة العقار الجديد أو المالك الجديد.

إذا كان التخلي عن العقار جزئيًا، يبقى الحق في الارتفاق على الجزء المتبقي من العقار، بشرط أن لا يؤثر التخلي على إمكانية ممارسة هذا الحق. أما إذا تم التخلي عن العقار كله، فإن الحق في الارتفاق قد ينقضي إذا كان لا يمكن تنفيذه على العقار الذي تم التنازل عنه، إلا إذا كان هناك اتفاق بين الأطراف على بقاء الحق قائمًا أو إذا كان المالك الجديد قد قرر الالتزام بالحقوق القائمة على العقار.

المادة 1023 من القانون المدني

المادة 1023 تتعلق بتصرفات مالك العقار المرتفق به في إطار حق الارتفاق. فهي تتيح له الحق في التصرف في ملكيته، ولكن بشرط أن لا يؤثر تصرفه في حقوق صاحب حق الارتفاق. بمعنى أنه لا يجوز للمالك إجراء أي تصرفات في العقار تؤدي إلى الضرر بحقوق الشخص الذي يتمتع بحق الارتفاق. على سبيل المثال، إذا كان هناك حق مرور عبر العقار المرتفق به، فلا يمكن للمالك إغلاق أو تغيير الطريق الذي يُستخدم لهذا الحق. يهدف هذا النص إلى حماية حقوق الأطراف وضمان عدم التعدي على الحقوق التي تمتع بها مالك العقار المرتفق.

نص المادة 1023 من القانون المدني المصري

(١) لا يجوز لمالك العاقر المرتفق به أن يعمل شيئا يؤدى إلى الانتقاص من استعمال حق الارتفاق أو جعله أكثر مشقة ولا يجوز له بوجه خاص أن يغير من الوضع القائم أو أن يبذل بالموضع المعين أصلا لاستعمال حق الارتفاق موضعا آخر.

(٢) ومع ذلك إذا كان الموضع الذى عين أصلا قد أصبح من شأنه أن يزيد فى عبء الارتفاق، أو أصبح الارتفاق مانعا من إحداث تحسينات فى العقار المرتفق به، فلمالك هذا العقار أن يطلب نقل الارتفاق إلى موضع آخر من العقار، أو إلى عقار آخر ملكه هو أو يملكه أجنبى إذا قبل الأجنبى ذلك. كل هذا متى كان استعمال الارتفاق فى وضعه الجديد ميسورا لمالك العقار المرتفق بالقدر الذى كان ميسورا به فى وضعه السابق.

شرح المادة 1023 من القانون المدني

المادة 1023 من القانون المدني المصري تتعلق بتصرفات مالك العقار المرتفق به (العقار الذي يتمتع صاحب حق الارتفاق باستخدامه) في سياق حق الارتفاق. وتشير المادة إلى أنه في حين أن مالك العقار المرتفق به له الحق في التصرف في ملكيته، إلا أن هذا الحق مقيد بشكل لا يضر بحقوق صاحب حق الارتفاق. ويعني ذلك أن مالك العقار المرتفق به يجب أن يراعي حقوق صاحب الحق عندما يرغب في التصرف في عقاره سواء كان ذلك عن طريق بيعه أو تأجيره أو أي تصرف آخر.

1. حق مالك العقار المرتفق به في التصرف

المادة تبدأ بتأكيد حق المالك في التصرف في العقار المرتفق به. هذا يعني أن المالك حر في ملكيته، وله حق في البيع، الهبة، أو التأجير أو أي نوع من التصرفات القانونية على العقار الذي يمتلكه.

2. قيود على التصرفات إذا كانت تؤثر على حق الارتفاق

لكن رغم أن المالك يملك العقار المرتفق به، فإن المادة تشترط أنه لا يجوز له التصرف في العقار المرتفق بما يضر بحقوق صاحب حق الارتفاق. على سبيل المثال، إذا كان هناك حق مرور عبر العقار، لا يمكن للمالك إزالة الطريق الذي يُستخدم في هذا الحق، أو تغيير العقار بطريقة تمنع صاحب حق الارتفاق من ممارسة حقه. كما لا يجوز للمالك أن يقوم بأي تصرف يتسبب في تقييد أو إعاقة استعمال هذا الحق.

أهمية المادة 1023 في القانون المدني المصري

1. حماية حقوق صاحب حق الارتفاق

المادة 1023 تهدف إلى حماية حقوق صاحب حق الارتفاق، حيث تمنع مالك العقار المرتفق به من القيام بتصرفات تؤثر سلبًا على استعمال حق الارتفاق. فمثلاً، إذا كان أحد الجيران يملك حق مرور عبر أرض الجار الآخر، فلا يجوز للجار الذي يمتلك العقار المرتفق به أن يبيع الأرض لطرف ثالث يتسبب في منع هذا المرور أو تقييد الحق.

2. تحقيق العدالة العقارية

هذه المادة تساعد في تحقيق التوازن بين الحقوق، حيث لا يُسمح للمالك بالتصرف بحرية كاملة في عقاره إذا كان تصرفه سيؤدي إلى الضرر بالآخرين الذين يعتمدون على حق الارتفاق. فهي تضمن أن الحقوق العقارية لا تتحقق على حساب حقوق الآخرين.

3. توفير الأمن القانوني

من خلال تحديد هذه القيود على تصرفات مالك العقار المرتفق به، تسهم المادة في توفير أمن قانوني لجميع الأطراف المعنية، حيث يعلم صاحب حق الارتفاق أنه يمكنه الاستمرار في ممارسة حقه دون خوف من أن التصرفات المستقبلية للمالك قد تعطل هذا الحق.

التطبيقات العملية للمادة 1023

1. حق المرور

إذا كان أحد الجيران يمتلك حق المرور عبر أرض جاره الآخر، فلا يمكن للجار صاحب العقار المرتفق به أن يتصرف في الأرض بحيث يمنع مرور الجار الآخر، سواء بتشييد بناء على الطريق المخصص للمرور أو بإغلاق هذا الطريق. من أجل احترام حقوق صاحب حق الارتفاق، يجب أن تكون التصرفات التي يقوم بها المالك غير مضرّة بحق المرور.

2. حق السحب من مصدر مائي

إذا كان هناك حق سحب مياه من بئر في عقار جاره، فلا يجوز للمالك الذي يمتلك العقار المرتفق به أن يبيع العقار أو يؤجره لآخر بطريقة تؤدي إلى إغلاق البئر أو تقليل كميته بشكل يعطل ممارسة الحق.

3. البيع أو التأجير

إذا كان العقار المرتفق به يتضمن حق الارتفاق، مثل حق العبور أو سحب المياه، فيجب على المالك الذي يرغب في بيع العقار أو تأجيره أن يراعي وجود هذا الحق وأن يضمن أن المشتري أو المستأجر لن يتسبب في الضرر بحقوق صاحب حق الارتفاق.

العلاقة بين المادة 1023 وبقية المواد القانونية

المادة 1023 تندرج ضمن إطار قوانين حقوق الارتفاق في القانون المدني المصري. فهي تضاف إلى القواعد التي تنظم حقوق وواجبات أصحاب العقارات المرتفق بها وكذلك حقوق أصحاب حق الارتفاق. هذه المادة تتكامل مع المواد الأخرى مثل المادة 1022 التي تنظم كيفية استخدام حق الارتفاق و المادة 1015 التي تضع تعريفات و شروط إنشاء حق الارتفاق. وتعمل جميع هذه المواد معًا على تحديد نطاق التصرفات المشروعة فيما يتعلق بحقوق الارتفاق وضمان عدم انتهاك حقوق الطرف الآخر .

واجبات مالك العقار المرتفق به :

واجبات مالك العقار المرتفق به تتمثل في الالتزام بعدم التسبب في أي ضرر لحقوق صاحب حق الارتفاق، مع مراعاة التوازن بين حقوقه الخاصة والحقوق المقررة للآخرين. من أهم واجباته:

(أ) عدم الإنتقاض من إستعمال حق الإرتفاق وعدم جعله أكثر مشقة :

عدم الانتقاض من استعمال حق الارتفاق وعدم جعله أكثر مشقة هو مبدأ قانوني يهدف إلى حماية حقوق صاحب حق الارتفاق وضمان استمرارية ممارسته لهذا الحق بالشكل المتفق عليه. وفقًا لهذا المبدأ، لا يجوز لمالك العقار المرتفق به اتخاذ أي إجراءات أو تصرفات تؤدي إلى تقييد أو تقليل إمكانية صاحب حق الارتفاق في استعمال حقه. كما لا يمكن للمالك أن يجعل استعمال الحق أكثر مشقة أو صعوبة على صاحب الحق.

على سبيل المثال، إذا كان هناك حق مرور عبر أرض الجار، لا يمكن للمالك أن يقوم بتضييق الطريق أو زيادة العوائق التي قد تمنع صاحب حق الارتفاق من المرور بسهولة. كما يجب أن تظل الظروف المواتية لاستخدام الحق كما هي، دون أن تحدث أي تغييرات تؤدي إلى زيادة التكاليف أو المعاناة لصاحب حق الارتفاق.

يهدف هذا المبدأ إلى حماية حقوق الطرفين، بحيث يُسمح لصاحب حق الارتفاق باستخدام حقه بشكل طبيعي دون تعديات أو زيادة في الأعباء، مما يضمن العدالة العقارية في العلاقات بين الجيران.

جزاء مخالفة الإلتزام :

جزاء مخالفة الالتزام في سياق حقوق الارتفاق يشير إلى العواقب القانونية التي تترتب على أي شخص يخل بالتزاماته المتعلقة بحق الارتفاق، سواء كان المالك العقار المرتفق به أو صاحب حق الارتفاق. إذا خالف أحد الأطراف هذه الالتزامات، مثل قيام مالك العقار المرتفق به بتغيير العقار بطريقة تؤثر على ممارسة حق الارتفاق أو قيام صاحب الحق بإساءة استخدامه، فيمكن أن يتعرض لعدة جزاءات.

(ب) عدم تغيير موضع الإرتفاق :

عدم تغيير موضع الارتفاق هو مبدأ قانوني يهدف إلى حماية استقرار حقوق الارتفاق وضمان أن يبقى صاحب حق الارتفاق قادرًا على ممارسة حقه بالطريقة المتفق عليها دون تغييرات تؤثر على فائدته. وفقًا لهذا المبدأ، لا يجوز لمالك العقار المرتفق به تغيير موضع أو مكان حق الارتفاق إلا إذا كان ذلك موافقًا ومقبولًا من قبل صاحب حق الارتفاق، أو إذا كان التغيير ضروريًا للحفاظ على العقار أو لأسباب قانونية أخرى.

على سبيل المثال، إذا كان هناك حق مرور عبر عقار معين، لا يجوز لمالك العقار المرتفق به نقل الطريق إلى مكان آخر يسبب مضاعفة المشقة أو التعطيل لصاحب حق الارتفاق. تغيير موضع الارتفاق من شأنه أن يؤثر سلبًا على راحة صاحب الحق، وقد يترتب على ذلك مسؤولية قانونية على المالك إذا كان التغيير غير مبرر.

بالتالي، يهدف هذا المبدأ إلى حماية استمرارية ممارسة حقوق الارتفاق في الظروف الأصلية التي تم الاتفاق عليها، بما يحقق التوازن بين حقوق الأطراف.

هل يجوز لمالك العقار المرتفق تغيير محل الإرتفاق ؟

في العادة، لا يجوز لمالك العقار المرتفق به تغيير محل الارتفاق إلا في حالات استثنائية وضمن ضوابط محددة. إذا كان التغيير يهدف إلى تحسين الظروف أو تسهيل استخدام الحق دون الإضرار بصاحب حق الارتفاق، فيمكن السماح به بشرط أن يكون التغيير ضروريًا ويحقق منفعة للطرفين. ولكن، إذا كان تغيير محل الارتفاق يتسبب في ضرر أو صعوبة إضافية لصاحب حق الارتفاق، فيجب على مالك العقار المرتفق به الحصول على موافقة الطرف الآخر قبل اتخاذ أي خطوة.

على سبيل المثال، إذا كان صاحب حق الارتفاق يمتلك حق مرور عبر أرض معينة، لا يجوز لمالك العقار المرتفق به تغيير المسار إلى مكان آخر دون موافقة صاحب الحق، إلا إذا كان التغيير ضروريًا للحفاظ على العقار أو محدودًا في نطاق لا يضر بحقوق صاحب حق الارتفاق. في حالة مخالفة هذه القواعد، يمكن لصاحب حق الارتفاق اللجوء إلى القضاء للمطالبة بإلغاء التغيير أو تعويضا عن الضرر الذي لحق به.

دعاوى مالك العقار المرتفق به :

دعاوى مالك العقار المرتفق به تتعلق بالحقوق القانونية التي يتمتع بها مالك العقار المرتفق به، والتي تتيح له حماية ملكيته وحقوقه في مواجهة أي تعديات على تلك الملكية. من أهم الدعاوى التي يمكن أن يرفعها مالك العقار المرتفق به:

دعاوى إنكار حق الإرتفاق :

دعاوى إنكار حق الارتفاق هي الدعاوى التي يرفعها مالك العقار المرتفق به ضد شخص يدعي امتلاك حق ارتفاق على عقاره، وذلك بهدف إنكار أو نفي وجود هذا الحق. في هذه الدعاوى، يسعى مالك العقار المرتفق به إلى إثبات أن المدعي ليس له حق ارتفاق على العقار المعني، سواء كان ذلك من خلال إثبات عدم وجود اتفاق ينشئ هذا الحق أو من خلال إثبات أن الحق قد انتهى أو لم يعد قائماً بسبب فقدان الشروط التي تبرره.

تعتبر هذه الدعاوى مهمة لحماية الملكية الخاصة ولمنع التعدي على حقوق مالك العقار المرتفق به. على سبيل المثال، إذا ادعى شخص أنه يملك حق مرور عبر عقار معين، يمكن لمالك العقار رفع دعوى إنكار حق الارتفاق إذا كانت هذه الادعاءات غير صحيحة أو إذا كان الحق قد انتهى.

من خلال هذه الدعاوى، يتمكن المالك من حماية حقه في الملكية وضمان عدم الاستغلال غير المشروع للعقار المرتفق به.

دعاوى الحيازة :

دعاوى الحيازة هي الدعاوى التي يرفعها الشخص الذي يملك حق الحيازة على عقار أو حق معين، بهدف حمايته من التعديات أو الطعون التي قد تهدد هذه الحيازة. في سياق حق الارتفاق، يمكن أن يرفع مالك العقار المرتفق به أو صاحب حق الارتفاق دعوى حيازة إذا تعرض ل تعدي أو منازعة من قبل شخص آخر يسعى لحرمانه من ممارسة حقه أو يزعزع استقرار حيازته.

تتمثل هذه الدعاوى في طلب حماية الحيازة من التعدي أو استرداد الحيازة في حالة فقدانها. على سبيل المثال، إذا كان صاحب حق الارتفاق يمتلك حق مرور عبر عقار معين، وحدث أن قام مالك العقار المرتفق به بإغلاق الطريق أو تغيير مساره بشكل غير قانوني، فإن صاحب حق الارتفاق يمكنه رفع دعوى حيازة لحماية هذا الحق واسترداد الطريق إذا تم منعه من استخدامه.

تسعى دعاوى الحيازة إلى ضمان استقرار الحقوق وحمايتها من أي تصرفات غير قانونية قد تؤثر على استمرارية ممارسة الحقوق العقارية، كما تساهم في تأكيد الحقوق القائمة ومنع التعديات عليها.

المادة 1024 من القانون المدني

تتناول المادة 1024 من القانون المدني المصري الأحكام المتعلقة بحقوق الارتفاق، وهي من المواد الهامة التي تساهم في تنظيم العلاقات بين مالكي العقارات في ظل وجود حقوق ارتفاق بين العقارات. ولقد تم النص في هذه المادة على قواعد محددة لحماية حقوق الأطراف في العلاقة العقارية وتنظيم طرق استخدام هذه الحقوق بشكل قانوني.

نص المادة 1024:

(١) إذا جزئ العقار المرتفق بقى الارتفاق مستحقا لكل جزء منه، على ألا يزيد ذلك فى العبء الواقع على العقار المرتفق به.

(٢) غير أنه إذا كان حق الارتفاق لا يفيد فى الواقع إلا جزء من هذه الأجزاء، فلمالك العقار المرتفق به أن يطلب زوال هذا الحق عن الأجزاء الأخرى.

محتوى المادة 1024:

الارتفاق الذي يتضمن عملًا: تنص المادة على أنه في حال كان الارتفاق يتضمن عملاً ماديًا على العقار المرتفق به، مثل السماح بإجراء تغييرات معينة على الأرض أو السماح لأشخاص بالمرور عبرها، فلا يجوز لمالك العقار المرتفق به أن يغير أو يعطل هذا العمل بشكل أحادي. يجب أن يكون أي تغيير أو تعطيل موافَقًا عليه بين الطرفين، أي بين مالك العقار المرتفق به وصاحب حق الارتفاق.
الاستثناء في حالة الضرورة: تُمنح المادة استثناءً يسمح بتغيير أو تعطيل العمل المترتب على الارتفاق في حالة الضرورة. قد تكون هذه الضرورة مرتبطة بمشاكل في العقار أو بتغيرات تطرأ على استعمال العقار المرتفق به بشكل يستدعي التعديل. ولكن هذا التغيير يجب أن يتم بحذر وفي إطار معقول حتى لا يتسبب في ضرر لصاحب حق الارتفاق.
المسؤولية عن الضرر والتعويض: إذا تسببت أي تغييرات أو تعديلات في العقار المرتفق به في ضرر لصاحب حق الارتفاق، فإن مالك العقار المرتفق به يكون مسؤولًا عن تعويض هذا الضرر. وهذه المسؤولية تشدد على أهمية عدم إلحاق الأذى بالحقوق المكتسبة للآخرين، وتحرص على ضمان حماية حقوق الأفراد من التعديات التي قد تحدث نتيجة لتصرفات غير مبررة.

أثر المادة 1024:

حماية حقوق صاحب الارتفاق: تساهم هذه المادة في حماية حقوق صاحب حق الارتفاق، إذ تضمن له استمرار ممارسة حقه دون تعرضه للمشقة أو الضرر بسبب تغيرات غير مبررة في العقار المرتفق به. فعلى الرغم من أن مالك العقار المرتفق به يمكنه إجراء تغييرات على العقار، إلا أن هذه التغييرات يجب أن تظل ضمن حدود معقولة.
تسوية النزاعات: في حال حدوث نزاع حول التغييرات التي قام بها مالك العقار المرتفق به، يكون صاحب حق الارتفاق محميًا بموجب المادة، التي تضمن حماية حقوقه عن طريق إلزام المالك بتعويض أي ضرر ناتج عن التغيير. كما يساهم ذلك في تقليص النزاعات بين الأطراف المعنية.
إطار قانوني مرن: يعكس النص القانوني مرونة معينة في الحالات الطارئة أو الضرورية التي قد تستدعي تعديل طريقة استعمال الارتفاق، ولكن هذه المرونة محكومة بإطار قانوني يحمي حقوق الأطراف الأخرى بشكل عادل.

حالة تجزئة العقار المرتفق :

حالة تجزئة العقار المرتفق تشير إلى الحالة التي يتم فيها تقسيم العقار المرتفق به إلى أجزاء متعددة، سواء عن طريق البيع أو التقسيم أو بأي تصرف قانوني آخر. في هذه الحالة، يُعتبر حق الارتفاق الذي كان قائمًا على العقار المرتفق به، لا يزال قائمًا على الأجزاء الجديدة من العقار طالما كان ذلك مناسبًا وضروريًا.

ومع ذلك، يجب أن يتم تقسيم العقار مع مراعاة أن العبء الناتج عن حق الارتفاق لا يزداد على العقار المرتفق به بعد التقسيم. بمعنى آخر، يجب ألا يتسبب تقسيم العقار في زيادة المشقة أو الضرر على الأجزاء الجديدة من العقار المرتفق به، مثل زيادة عدد الأشخاص الذين يستخدمون حق المرور أو غيره من الحقوق.

إذا تم تقسيم العقار إلى أجزاء عدة، يمكن أن يظل حق الارتفاق مرتبطًا بكل جزء من العقار بشرط مساواة العبء بين الأجزاء وأن لا يتسبب ذلك في زيادة الضغط أو العبء على أي جزء منها. وفي حال حدوث نزاع حول توزيع هذا العبء أو كيفية ممارسة حق الارتفاق بعد التجزئة، يمكن للمالك رفع دعوى للمطالبة بتعديل أو إنهاء الارتفاق عن بعض الأجزاء إذا كان ذلك ضروريًا.

بقاء حق الإرتفاق واقعا على كل جزء على ألا يزيد العبء الواقع على العقار المرتفق به :

بقاء حق الارتفاق واقعا على كل جزء من العقار المرتفق به هو مبدأ قانوني ينص على أن حقوق الارتفاق تظل قائمة على العقار المرتفق به حتى بعد تقسيمه إلى أجزاء متعددة، بشرط أن يظل العبء الواقع على العقار المرتفق به كما هو دون زيادة. بمعنى آخر، إذا تم تقسيم العقار المرتفق به، فإن حق الارتفاق الذي كان قائمًا على العقار كله يبقى مستمرًا على كل جزء من الأجزاء المفرزة، ولكن بشرط أن لا يتسبب التقسيم في زيادة العبء أو المشقة التي كانت تقع على العقار المرتفق به قبل التقسيم.

على سبيل المثال، إذا كان هناك حق مرور عبر عقار معين، وقررت المحكمة أو الأطراف المعنية تقسيم العقار، فيجب أن تظل طريق المرور قائمة على كل جزء من الأجزاء المفرزة، ولكن يجب أن لا يزيد العبء على كل جزء من العقار المرتفق به بحيث يصبح استخدام هذا الحق أكثر صعوبة أو تكلفة على المالكين الجدد للعقار. بمعنى آخر، يتم حماية حقوق صاحب الارتفاق من أي تعدي أو ضرر قد ينشأ نتيجة للتقسيم، مع الحفاظ على التوازن بين حقوق الملاك وضمان عدم تفاقم العبء المترتب على العقار المرتفق به.

طلب زوال حق الأرتفاق عن أجزاء من العقار :

طلب زوال حق الارتفاق عن أجزاء من العقار هو الطلب الذي يمكن أن يقدمه مالك العقار المرتفق به إلى المحكمة أو الأطراف المعنية، بهدف إلغاء أو زوال حق الارتفاق عن جزء معين من العقار الذي تم تقسيمه أو الذي لم يعد يحتاج إلى الارتفاق. يحدث هذا عادة عندما تصبح منفعة الارتفاق غير ضرورية على جزء من العقار المرتفق به، أو عندما يتسبب الاستمرار في حق الارتفاق في ضرر مفرط على المالك أو على الجزء المعني من العقار.

على سبيل المثال، إذا كان هناك حق مرور عبر جزء من عقار معين، وقام المالك بتقسيم العقار وأصبح المرور عبر هذا الجزء غير ذي فائدة أو غير ضروري بسبب إنشاء طريق بديل، يمكن للمالك رفع طلب للمحكمة بزوال حق الارتفاق عن الجزء الذي لم يعد يشكل جزءًا من الحاجة العملية أو القانونية للمرور.

يجدر بالذكر أنه لكي يتم القبول بهذا الطلب، يجب أن يتوفر مبرر قانوني لذلك مثل الضرورة أو المصلحة. كما يجب على المحكمة موازنة بين حقوق المالكين وحقوق صاحب حق الارتفاق، لضمان أن هذا الإلغاء لا يتسبب في أضرار غير مبررة لأحد الأطراف.

المادة 1025 من القانون المدني

تُعد المادة 1025 من القانون المدني المصري واحدة من المواد المهمة التي تعالج مسألة حقوق الارتفاق في إطار العلاقات القانونية بين أصحاب العقارات، وخاصة في الحالات التي تتعلق بكيفية تأثر هذه الحقوق بتجزئة العقارات أو انتقالها من مالك إلى آخر. هذه المادة تعتبر حجر الزاوية في كيفية تحديد مدي استمرارية حق الارتفاق في حالات معينة، مثل تقسيم العقار المرتفق أو بيعه.

نص المادة 1025:

(١) إذا جزئ العقار المرتفق به بقى حق الارتفاق واقعة على كل جزء منه.

(٢) غير أنه إذا كان حق الارتفاق لا يستعمل فى الواقع على بعض هذه الأجزاء ولا يمكن أن يستعمل عليها، فلمالك كل جزء منها أن يطلب زوال هذا الحق عن الجزء الذى يملكه

تحليل المادة 1025:

1. استمرار حق الارتفاق بعد تجزئة العقار:

النص يؤكد مبدأ استمرار حق الارتفاق في حالة تقسيم العقار المرتفق به إلى أجزاء متعددة. على الرغم من حدوث تقسيم للعقار المرتفق به، يبقى حق الارتفاق قائمًا على الأجزاء المفرزة طالما أن المنفعة أو الحق الذي كان يهدف إليه الارتفاق لا يتغير، بمعنى أن الأشخاص الذين لديهم حق الارتفاق يظلون قادرين على ممارسة هذا الحق دون أن يتأثر سلبًا بالتقسيم.

2. الشرط الأساسي:

من الشروط التي وضعتها المادة، أنه يجب أن لا يزداد العبء الواقع على العقار المرتفق به نتيجة للتقسيم. بمعنى آخر، على الرغم من أن حق الارتفاق يستمر، إلا أنه لا يجب أن يؤدي تقسيم العقار إلى تحميل العقار المرتفق به عبءًا إضافيًا أو يزيد من الضغط عليه. مثلا، إذا كان حق المرور عبر العقار المرتفق به، فإنه لا يجوز أن يتسبب تقسيم العقار في تزايد عدد الأشخاص الذين يستخدمون هذا الطريق أو في تعريضه لأضرار إضافية.

3. الهدف من المادة:

الهدف الرئيس من هذه المادة هو حماية حقوق مالكي العقارات من الاستغلال غير العادل في حال تقسيم العقار المرتفق به. فإذا كان مالك العقار المرتفق به يواجه زيادة في عبء حقوق الارتفاق بعد تقسيم العقار، فإن هذه المادة تهدف إلى وضع حد لهذه الزيادة. يمكن أن يتضمن هذا الحد تقليص عدد الأشخاص الذين يمكنهم استخدام حق الارتفاق، أو تقليل حجم الاستعمال الذي يمكن أن يتطلبه هذا الحق.

4. المرونة القانونية:

يوضح النص هنا أنه في حالة وجود تقسيم للعقار المرتفق به، يجب أن يتم الحفاظ على التوازن بين حقوق جميع الأطراف. لذلك، يسعى القانون إلى تنظيم كيفية توزيع حق الارتفاق بين الأجزاء المفرزة مع الحفاظ على حقوق المالك و صاحب الحق بشكل عادل. كما أن النص يضمن ألا تؤدي عملية التقسيم إلى خلق مشاكل أو تعقيدات جديدة في استخدام حق الارتفاق.

الآثار العملية لهذه المادة:

1. تسوية النزاعات العقارية:

تساهم هذه المادة في تسوية النزاعات التي قد تنشأ عند تجزئة العقار المرتفق به، حيث تحمي حقوق صاحب حق الارتفاق وتحول دون زيادة العبء على العقار المرتفق به نتيجة للتقسيم. هذا يساعد في ضمان استمرار الحقوق وضمان ألا تصبح ممارسة حق الارتفاق أكثر صعوبة أو تكلفة.

2. تنظيم تقسيم العقارات المرتفق بها:

تُنظم هذه المادة عملية تقسيم العقار المرتفق به بطريقة تحافظ على استمرارية الحقوق وتمنع التعديات أو الأضرار الناتجة عن التقسيم. هذا يمكن أن يكون مفيدًا في حالات متعددة، مثل عند بيع العقار أو نقله إلى ملكية شخص آخر، حيث يبقى الحق قائمًا ولكن يتم تحديد الشروط التي تضمن عدم تأثير التقسيم على قيمة العقار أو استغلاله.

3. الحفاظ على مصلحة الأطراف:

تُعزز المادة 1025 فكرة العدالة في التعامل مع حقوق الارتفاق، مما يساهم في حماية المصلحة العامة والخاصة. فهي توازن بين حقوق المالك وصاحب الارتفاق بشكل يحول دون حدوث ضرر لأحد الأطراف بسبب تقاسم العقار المرتفق به.

تجزئة العقار المرتفق به :

تجزئة العقار المرتفق به هي الحالة التي يتم فيها تقسيم العقار الذي يُرتب عليه حق الارتفاق إلى أجزاء متعددة، سواء عن طريق بيع أو تقسيم عقاري. في هذه الحالة، يظل حق الارتفاق مستمرًا على الأجزاء الجديدة من العقار طالما أن ذلك يتوافق مع الشروط القانونية المتعلقة بحقوق الارتفاق.

لكن، وفقًا للقانون، لا يجوز أن يؤدي تقسيم العقار المرتفق به إلى زيادة العبء أو المشقة على العقار المرتفق به. بمعنى آخر، يجب أن تظل المصلحة الأساسية من حق الارتفاق قائمة دون تأثير سلبي أو إضافي على الجزء الذي تم تقسيمه، مثل زيادة عدد الأشخاص الذين يمارسون هذا الحق أو زيادة الضرر الواقع على العقار.

إذا كان حق الارتفاق يتعلق بمصلحة معينة، مثل حق المرور أو حق السحب، فيجب أن يتم الحفاظ على هذا الحق دون أن يزيد الضغط على أي من الأجزاء المفرزة بعد التقسيم. يمكن في بعض الحالات أن يتم تعديل تفاصيل أو شروط حق الارتفاق بعد تقسيم العقار بما يتماشى مع ضرورة الحفاظ على التوازن بين حقوق جميع الأطراف المعنية.

بقاء حق الإرتقاء واقعا على جزء من العقار :

بقاء حق الارتفاق واقعا على جزء من العقار يعني أن حق الارتفاق يظل قائمًا على جزء معين من العقار المرتفق به حتى بعد تقسيمه، بشرط ألا يتسبب التقسيم في زيادة العبء أو المشقة على العقار المرتفق به. بمعنى آخر، إذا تم تقسيم العقار المرتفق به إلى أجزاء متعددة، يمكن أن يستمر حق الارتفاق الذي كان قائمًا على العقار بالكامل، ولكن فقط على الجزء الذي يُستخدم فيه الحق، مع ضمان أن هذا الاستمرار لا يثقل كاهل العقار المرتفق به بشكل غير معقول.

على سبيل المثال، إذا كان هناك حق مرور عبر عقار معين وتم تقسيمه إلى أجزاء، يبقى حق المرور قائمًا على الجزء الذي يُستخدم فيه الطريق، ولكن دون أن يسبب تقسيم العقار زيادة في عدد الأشخاص الذين يستخدمون هذا الطريق أو في الأضرار التي قد تنشأ عن هذا الاستخدام. في هذه الحالة، يتم حماية حقوق صاحب الارتفاق مع الحفاظ على مصلحة المالك الجديد للعقار، مع ضمان أن يكون العبء الواقع على العقار المرتفق به مماثلًا لما كان عليه قبل التقسيم.

زوال حق الإرتفاق عن أجزاء من العقار المرتفق به

زوال حق الارتفاق عن أجزاء من العقار المرتفق به هو حالة قد تحدث عندما يصبح حق الارتفاق غير ضروري أو لا يمكن تطبيقه على جزء معين من العقار المرتفق به بعد تقسيمه أو تعديله. يمكن أن يحدث ذلك في حال كان حق الارتفاق يتعلق بمصلحة معينة على جزء من العقار، ومع تقسيم هذا العقار لم يعد الجزء المعني يحتاج إلى هذا الحق أو أصبح استخدامه غير عملي.

في هذه الحالة، يجوز للمالك أن يطلب زوال حق الارتفاق عن الجزء الذي لم يعد يحقق الفائدة أو المصلحة المقررة، مع استمرار هذا الحق على الأجزاء الأخرى التي ما زالت بحاجة إليه. على سبيل المثال، إذا كان حق المرور قائمًا على جزء معين من العقار، وتم تقسيم العقار بحيث أصبح جزء آخر يحتوي على طريق بديل، فيمكن أن يُطلب إلغاء أو زوال حق المرور عن الجزء الذي لم يعد له ضرورة.

مع ذلك، يجب أن يتم إثبات عدم الحاجة للارتفاق على هذا الجزء من العقار، وأن يتم هذا الإلغاء وفقًا للشروط القانونية والضوابط التي تحمي حقوق الأطراف المعنية.

المادة 1026 من القانون المدني

تُعتبر المادة 1026 من القانون المدني المصري من المواد التي تتعلق بحقوق الارتفاق، وتحدّد أحكامًا هامة تتعلق بممارسة هذه الحقوق في حالات معينة، مثل تقسيم العقار المرتفق به أو تغيير كيفية استعمال هذه الحقوق. تتعامل المادة مع العديد من القضايا القانونية التي تخص العلاقة بين العقار المرتفق والعقار المستفيد، وتضع القواعد التي تحكم ممارسة حقوق الارتفاق بطريقة عادلة ومنصفة.

نص المادة 1026 من القانون المدني المصري:

تنتهى حقوق الارتفاق بانقضاء الأجل المعين وبهلاك العقار المرتفق به أو العقار المرتفق هلاكا تاما وباجتماع العقارين فى يد مالك واحد، إلا أنه إذا زالت حالة الاجتماع هذه زوالا يرجع أثره إلى الماضى فإن حق الارتفاق يعود.

تحليل المادة 1026:

1. استمرار حق الارتفاق بعد تقسيم العقار:

تضمن هذه المادة استمرار حقوق الارتفاق على الأجزاء المفرزة من العقار المرتفق به بعد تقسيمه، بحيث تبقى الحقوق المتعلقة بالعقار قائمة طالما كانت هذه الحقوق تخص جزءًا من العقار المرتفق به. لا يتأثر حق الارتفاق بتقسيم العقار إلا إذا كان هذا التقسيم يزيد من العبء الواقع على العقار المرتفق به.

2. الشرط الأساسي: عدم زيادة العبء:

تضع المادة شرطًا أساسيًا يتعلق بعدم زيادة العبء الواقع على العقار المرتفق به بعد تقسيمه. بمعنى آخر، إذا تم تقسيم العقار المرتفق به إلى أجزاء متعددة، يجب أن لا يؤدي هذا التقسيم إلى زيادة عبء أو مشقة على العقار المرتفق به. فإذا كان حق الارتفاق يتعلق، على سبيل المثال، بحق المرور عبر العقار المرتفق به، يجب ألا يؤدي التقسيم إلى زيادة عدد الأشخاص الذين يستخدمون هذا الطريق أو تعريض العقار المرتفق به لضغوط أكبر من تلك التي كانت موجودة قبل التقسيم.

3. الحفاظ على التوازن بين حقوق الأطراف:

تضمن هذه المادة حماية التوازن بين حقوق الملاك في العقار المرتفق والعقار المستفيد من الحق. فهي تمنع من أن يؤدي تقسيم العقار المرتفق به إلى تحميله عبئًا إضافيًا غير عادل. كما تضمن استمرار حق الارتفاق دون التأثير سلبًا على المالكين الجدد للعقار المرتفق به.

4. التقسيم الواقعي والتأثير على الاستخدامات:

إذا تم تقسيم العقار المرتفق به، فإن المادة تؤكد ضرورة أن يظل استخدام حق الارتفاق كما هو دون تأثير كبير على الأجزاء الجديدة من العقار. على سبيل المثال، إذا كان العقار المرتفق به يتضمن طريقًا للمرور وكان هذا الطريق يتم استخدامه من قبل أصحاب الحق، يجب أن لا يؤدي تقسيم العقار إلى تشتيت استخدام هذا الطريق أو جعله أكثر صعوبة أو تعقيدًا.

5. النزاعات المتعلقة بالتقسيم:

في حال حدوث نزاع حول تقسيم العقار المرتفق به، يمكن للمالك أو صاحب حق الارتفاق رفع دعوى للمطالبة بحماية حقوقه. فإذا تم تقسيم العقار بما يسبب زيادة العبء على العقار المرتفق به، يمكن أن يتم تعديل الحقوق أو اتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة للحفاظ على التوازن.

الآثار العملية للمادة 1026:

1. حماية حقوق صاحب حق الارتفاق:

تساهم المادة 1026 في حماية حقوق صاحب حق الارتفاق في الحالات التي يتم فيها تقسيم العقار المرتفق به. فهي تضمن أن لا يؤدي التقسيم إلى تحميل العقار المرتفق به بمسؤوليات إضافية أو مشقة غير مبررة.

2. الاستقرار العقاري:

تساهم هذه المادة في تحقيق الاستقرار في العلاقات العقارية، خصوصًا في حال تقسيم العقار. فبدون هذه القاعدة، قد تصبح حقوق الارتفاق عرضة للتغيير المفرط أو تزايد العبء على العقار المرتفق به بعد التقسيم، مما يؤدي إلى نزاعات قد تؤثر على استقرار العلاقة بين الأطراف.

3. تنظيم الاستخدامات العقارية:

تساهم المادة في تنظيم استخدامات العقارات المرتفق بها، بما يضمن توازنًا بين حق الاستفادة من العقار المستفيد من الارتفاق وبين الحفاظ على حق المالكين الجدد للعقار المرتفق به في الاستفادة من ملكياتهم دون تحميلهم أعباء إضافية.

إنتهاء حقوق الإرتفاق بإنقضاء الأجل المعين :

إنتهاء حقوق الارتفاق بإنقضاء الأجل المعين يحدث عندما يتم تحديد فترة زمنية محددة لحق الارتفاق، وبعد انقضاء هذه الفترة، يُعتبر الحق قد انتهى بشكل قانوني. فمثلاً، إذا تم الاتفاق بين الأطراف على أن حق الارتفاق سيستمر لفترة زمنية معينة، كعدد معين من السنوات أو حتى تاريخ محدد، فإن انتهاء هذا الأجل يعني انتهاء الحق دون الحاجة إلى أي إجراء إضافي. في هذه الحالة، لا يمكن للمالك الاستمرار في ممارسة حق الارتفاق بعد انقضاء المدة المتفق عليها، ويكون ذلك وفقًا لما تم تحديده في العقد أو في الاتفاق بين الأطراف.

يعد هذا النوع من الانتهاء من وسائل تنظيم حقوق الارتفاق بشكل دقيق، حيث يضمن للأطراف معرفة المدة التي يكون فيها الحق قائمًا. وبالتالي، يساهم في تجنب النزاعات المستقبلية حول استمرار الحق بعد انتهاء الأجل المحدد.

إنتهاء الإرتفاق بهلاك العقار المرتفق به أو العقار المرتفق هلاكا تاما :

إنتهاء حق الارتفاق بهلاك العقار المرتفق به أو العقار المرتفق هلاكًا تامًا يحدث عندما يتم تدمير العقار الذي يُمارس عليه حق الارتفاق بشكل كامل أو يفقده تمامًا. فإذا تعرض العقار المرتفق به (العقار الذي يُمارس عليه حق الارتفاق) للهلاك التام، مثل التدمير بسبب حريق أو انهيار، أو إذا أصبح غير صالح للاستخدام أو لا يمكن الانتفاع به بأي شكل من الأشكال، فإن حق الارتفاق ينقضي لأنه أصبح مستحيلًا من الناحية العملية.

كما أن هلاك العقار المرتفق يتضمن فقدان العقار المرتفق له في تمامه، بحيث يصبح من غير الممكن ممارسة حق الارتفاق عليه بسبب تدميره أو فقدانه كلية. في هذه الحالة، لا يمكن لصاحب حق الارتفاق الاستمرار في ممارسته على عقار غير موجود أو غير صالح للاستخدام، وبالتالي ينتهي الحق تلقائيًا.

يعد هذا النوع من الانتهاء للحق من الأسباب الطبيعية التي تترتب على الظروف القاهرة، حيث لا يمكن للأطراف أن يستمروا في تنفيذ الحق المرتبط بعقار لم يعد موجودًا أو لا يمكن استخدامه.

المادة 1027 من القانون المدني

تعتبر المادة 1027 من القانون المدني المصري من المواد المتعلقة بحقوق الارتفاق، وهي تحدد كيفية انقضاء هذه الحقوق في بعض الحالات الخاصة، مثل الهلاك التام للعقار المرتفق به أو العقار المرتفق، وكذلك في حال انتهاء الأجل المحدد للحق.

نص المادة 1027 من القانون المدني المصري:

(١) تنتهى حقوق الارتفاق بعدم استعمالها مدة خمس عشرة سنة، فإن كان الارتفاق مقررا لمصلحة عين موقوفة كانت المدة ثلاثا وثلاثين سنة. وكما يسقط التقادم حق الارتفاق يجوز كذلك بالطريقة ذاتها أن يعدل من الكيفية التى يستعمل بها.

(٢) وإذا ملك العقار المرتفق عدة شركاء على الشيوع فانتفاع أحدهم بالارتفاق يقطع التقادم لمصلحة الباقين، كما أن وقف التقادم لمصلحة أحد هؤلاء الشركاء يجعله موقوفا لمصلحة سائرهم.

شرح المادة 1027 من القانون المدني :

1. الهلاك التام للعقار المرتفق به:

المادة 1027 تشير إلى أن حق الارتفاق ينقضي في حال هلاك العقار المرتفق به بشكل تام. يعني ذلك أنه إذا كان هناك عقار يُمارس عليه حق الارتفاق (مثل حق المرور أو حق السحب) وتم تدميره بشكل كامل نتيجة لأي سبب (كالحريق أو الزلزال أو أي حادث آخر)، فإن هذا الحق ينقضي لأن العقار الذي كان يُمارس عليه الحق لم يعد موجودًا أو صالحًا للاستخدام.

أمثلة على الهلاك التام للعقار المرتفق به:

إذا كان العقار المرتفق به هو منزل يستخدمه صاحب الحق للمرور، وتم هدم المنزل تمامًا، فينقضي حق المرور الذي كان قائمًا عليه.
إذا كان العقار المرتفق به يستخدم للمرافق مثل الماء أو الكهرباء، وتم تدمير هذه المرافق بشكل كامل، فإن الحق في هذه المرافق ينقضي.

2. الهلاك التام للعقار المرتفق:

كما تتناول المادة 1027 أيضًا هلاك العقار المرتفق نفسه، أي العقار الذي يمتلك صاحب الارتفاق حقًا فيه، وليس فقط العقار المرتفق به. فإذا تعرض العقار المرتفق نفسه (مثل الأرض أو المرفق الذي يحتوي على الحق) للهلاك التام، فإن حق الارتفاق يُعتبر منتهيًا. مثلًا، إذا تم بيع العقار المرتفق أو تم تدميره، فإن الحق المترتب عليه ينقضي لأن الحق يتعلق بالاستفادة من العقار المرتفق، وبالتالي في حال لم يعد العقار موجودًا، لا يمكن الاستفادة من الحق.

3. انقضاء الأجل المحدد للحق:

المادة 1027 أيضًا تنص على أن انقضاء الأجل المحدد لحق الارتفاق يؤدي إلى انقضاء هذا الحق. فإذا كان قد تم الاتفاق بين الأطراف على فترة معينة لحق الارتفاق (على سبيل المثال، مدة زمنية محددة)، ينتهي الحق تلقائيًا بمجرد انتهاء هذه الفترة. هذه الحالة تتعلق بحقوق الارتفاق التي يتم تحديد مدتها منذ البداية، سواء كانت مدة ثابتة أو مرتبطة بحالة معينة.

مثال على انقضاء الأجل المحدد:

إذا تم تحديد حق مرور على عقار لمدة 10 سنوات في اتفاق بين الطرفين، بعد مرور هذه الفترة ينقضي الحق تلقائيًا ولا يمكن للمالك الاستمرار في ممارسة حقه بعد انقضاء الأجل.

الآثار العملية للمادة 1027:

1. حماية الأطراف من استمرار الحقوق بعد انتهاء الظروف:

توفر المادة 1027 آلية منصفة تضمن أن حق الارتفاق لا يستمر إذا توقفت الظروف التي كانت تبرر وجود هذا الحق. فبمجرد أن يتوقف العقار المرتفق به عن أداء مهمته أو يفقد العقار المرتفق خصائصه، فإن الحق المترتب عليه يجب أن ينتهي بشكل تلقائي.

2. العدالة العقارية:

هذه المادة تضمن العدالة العقارية بين أصحاب العقارات. إذا تم تدمير العقار المرتفق به أو العقار المرتفق نفسه، لا يُطلب من أحد الأطراف الاستمرار في فرض حقوق أو التزامات على عقار لم يعد موجودًا أو صالحًا للاستخدام. كما أنها تتيح للأطراف الاتفاق على مدّة زمنية معينة للحق، مما يساعد في تحديد التوقعات بشكل واضح ويحمي حقوقهم.

3. إجراءات التقاضي:

في حال حدوث نزاع حول انتهاء حق الارتفاق نتيجة لواحدة من الحالات المذكورة في المادة (مثل الهلاك التام للعقار المرتفق به أو انقضاء الأجل)، يمكن للمالك أن يرفع دعوى أمام المحكمة لإثبات انتهاء الحق. أما إذا كانت المسألة تتعلق بالهلاك، فعادة ما يتم تقديم أدلة تثبت تدمير العقار، وفي حالة انقضاء الأجل، يتم الاستناد إلى الوثائق أو الاتفاقات التي تحدد المدة.

4. التنظيم القضائي:

توفر المادة 1027 القواعد التنظيمية التي تتيح فهمًا واضحًا لكيفية تعامل القضاء مع حالات انقضاء حق الارتفاق، سواء نتيجة للهلاك التام للعقارات المعنية أو لانقضاء المدة الزمنية المحددة في العقد.

إنتهاء حقوق الأرتفاق بعدم الإستعمال

إنتهاء حقوق الارتفاق بعدم الاستعمال هو أحد الأسباب التي يؤدي فيها الحق إلى الانقضاء وفقًا لأحكام القانون المدني. في حال عدم استعمال حق الارتفاق لفترة طويلة، يُعتبر ذلك سببًا لانقضاء الحق، حيث ينص القانون على أن حق الارتفاق يجب أن يُمارس بانتظام وبطريقة تؤكد استمراريته. إذا لم يتم استخدام الحق خلال مدة زمنية طويلة ودون مبرر مشروع، قد يُعتبر ذلك تنازلًا عن الحق أو تراجعًا عن الاستفادة منه، مما يؤدي إلى انقضاءه.

تختلف مدة عدم الاستعمال التي تؤدي إلى انقضاء حق الارتفاق بحسب نوع الارتفاق وطبيعة الحق، ولكنها عادة ما تكون مدة خمس سنوات، كما ينص عليها القانون في العديد من الأنظمة القانونية. عند مرور هذه المدة دون أن يتم استخدام الحق، يمكن للمالك الذي يُمارس عليه الارتفاق أن يطالب بانقضاء هذا الحق، على الرغم من أن هذا لا يحدث إلا في حال كانت الأسباب غير مبررة، مثل غياب الظروف القاهرة أو القوة القاهرة التي تحول دون ممارسة الحق.

الاستثناءات: قد تكون هناك استثناءات لهذا المبدأ إذا كان عدم الاستعمال يعود إلى أسباب مشروعة، مثل التعذر على الوصول إلى العقار المرتفق به بسبب عوامل خارجية أو قاهرة.

مدة عدم الإستعمال :

مدة عدم الاستعمال هي المدة التي يجب أن يمر خلالها الزمن دون ممارسة حق الارتفاق، والتي تؤدي إلى انقضاء هذا الحق إذا تم تجاوزها. وفقًا للقانون المدني، فإن مدة عدم الاستعمال عادة ما تكون خمس سنوات، وهي المدة التي إذا مرت دون أن يُمارس صاحب الحق أي نشاط أو انتفاع بالعقار المرتفق به، فإن حق الارتفاق يُعتبر منقضيًا.

يُعتبر عدم الاستعمال من الأسباب التي تؤدي إلى انقضاء حقوق الارتفاق، وذلك لأن الهدف من الارتفاق هو السماح لصاحب الحق بالانتفاع بالعقار المرتفق به بصفة مستمرة. فإذا امتنع عن الاستعمال لفترة طويلة، قد يُفترض أنه تنازل عن حقه أو أنه لم يعد بحاجة إليه.

ومع ذلك، يجب مراعاة أن المدة قد تختلف حسب نوع الارتفاق أو طبيعة العقار، كما يمكن أن تتوقف مدة عدم الاستعمال في حالة حدوث ظروف خارجة عن إرادة صاحب الحق، مثل الظروف القهرية أو القانونية التي تمنع الاستعمال.

حساب مدة التقادم :

حساب مدة التقادم يتم وفقًا للأحكام القانونية التي تحدد بدء وانتهاء المدة التي يمكن خلالها ممارسة الحقوق أو المطالبة بها. في حالات حقوق الارتفاق، تبدأ مدة التقادم عادة من اليوم الذي يصبح فيه صاحب الحق قادرًا على ممارسة هذا الحق أو من اليوم الذي يكتشف فيه صاحب الحق وجود انتهاك لحقوقه، وذلك حسبما يحدده القانون.

على سبيل المثال، في حالة التقادم الخمسي لحقوق الارتفاق، تبدأ المدة من اليوم الذي يتوقف فيه صاحب الحق عن ممارسة حقه، وعليه يجب أن يمر خمس سنوات من دون أن يقوم باستخدامه بشكل فعلي أو دون أن يقدم أي مبرر قانوني مقبول لعدم ممارسته.

يجب أيضًا أن يتم حساب مدة التقادم بصورة مستمرة، أي أنها لا تتوقف إلا في حال وجود سبب قانوني مشروع مثل القوة القاهرة أو غياب القدرة على الوصول إلى العقار المرتفق به. في هذه الحالة، يمكن أن يتم تعليق حساب مدة التقادم حتى ينتهي السبب الذي حال دون ممارسة الحق.

عدم الإستعمال الجزئي :

عدم الاستعمال الجزئي يشير إلى حالة عدم ممارسة جزء من حق الارتفاق دون أن يؤدي ذلك إلى انقضاء كامل الحق. فمثلًا، إذا كان لصاحب حق الارتفاق حق في المرور عبر جزء معين من العقار المرتفق به، ولكنه توقف عن استخدام جزء من هذا الطريق أو جزء من المرفق، فإن ذلك لا يؤدي بالضرورة إلى انقضاء الحق بالكامل، بل قد يُعتبر عدم الاستعمال الجزئي لمجرد جزء من الحق.

ويترتب على هذا أن الحق يبقى قائمًا طالما أن الاستعمال الكامل للحق لم يُتوقف تمامًا، وبالتالي فإن عدم استعمال جزء من الحق لا يؤدي إلى انقضاء الحق كله. ولكن إذا تمثل الانقطاع في الاستعمال الكلي للحق لفترة طويلة دون مبرر مشروع، فقد يؤدي ذلك إلى انقضاء الحق بالكامل وفقًا لأحكام التقادم.

إثبات عدم الإستعمال :

إثبات عدم الاستعمال هو عملية قانونية يتعين من خلالها على الشخص الذي يطالب بانقضاء حق الارتفاق بسبب عدم الاستعمال أن يثبت أن صاحب الحق قد امتنع عن ممارسة حقه لمدة زمنية محددة، دون أن يقدم مبررات مشروعة لذلك. عادةً ما يتم إثبات عدم الاستعمال من خلال الأدلة المادية أو الشهادات التي تؤكد عدم وجود أي استفادة فعلية من الحق في الفترة المحددة.

قد يشمل إثبات عدم الاستعمال شهادات شهود، مثل جيران العقار أو أطراف أخرى كانوا على دراية بممارسات صاحب الحق. كما يمكن استخدام الوثائق الرسمية أو المراسلات التي تظهر أن صاحب الحق لم يُمارس حقه أو لم يُستفاد من العقار المرتفق به خلال المدة المنصوص عليها في القانون. في بعض الحالات، قد يُطلب من المحكمة فحص سجلات الحيازة أو الأعمال التي كان من المفترض أن تتم بموجب حق الارتفاق.

إذا ثبت عدم الاستعمال، يمكن أن يؤدي ذلك إلى انقضاء الحق وفقًا للقوانين المعمول بها، إلا إذا كان صاحب الحق قادرًا على تقديم مبررات قانونية لعدم استعماله.

تعديل الكيفية التي يستعمل بها حق الإرتفاق بالتقادم :

تعديل الكيفية التي يُستعمل بها حق الارتفاق بالتقادم يعني تغيير الطريقة أو الشكل الذي يتم من خلاله ممارسة الحق بعد مرور فترة زمنية معينة، عادةً بسبب التقادم. ففي بعض الحالات، قد يُسمح بتعديل الطريقة التي يُستخدم بها حق الارتفاق بناءً على التطورات العملية أو التغييرات في الحاجة بين الأطراف المعنية.

إذا تم استخدام الحق لفترة طويلة بطريقة معينة، مثل المرور عبر مسار معين أو الاستفادة من مرفق معين، فقد يؤدي عدم اعتراض صاحب العقار المرتفق به أو السكوت لفترة طويلة إلى تعديل الطريقة التي يُمارس بها الحق، بحيث يمكن استخدامه بشكل مختلف. هذا التعديل يكون بمثابة تحول قانوني في كيفية الاستفادة من العقار المرتفق به بعد مرور فترة التقادم، طالما لم يترتب على هذا التعديل زيادة في العبء على العقار المرتفق به أو مخالفات أخرى لشروط الارتفاق الأصلية.

يتطلب تعديل الكيفية التي يستعمل بها حق الارتفاق بالمرور بالتقادم استمرار الاستخدام لفترة طويلة، مما يُعتبر إقرارًا ضمنيًا بتغيير طريقة الاستعمال. إذا كان التعديل لا يؤدي إلى تغيير جوهري في الظروف أو لا يعرض العقار المرتفق به لزيادة مشقة، فقد يُسمح به قانونًا.

المادة 1028 من القانون المدني

المادة 1028 من القانون المدني تتعلق بحقوق الارتفاق وتحديدًا حول انتهاء حق الارتفاق و أسباب انقضاء هذا الحق. وهذه المادة توضح الحالات التي ينقضي فيها الحق الناشئ عن الارتفاق وكيفية معالجة ذلك قانونيًا .

نص المادة 1028 من القانون المدني :

(١) ينتهى حق الارتفاق إذا تغير وضع الأشياء بحيث تصبح فى حالة لا يمكن فيها استعمال هذا الحق.

(٢) ويعود إذا عادت الأشياء إلى وضع يمكن معه استعمال الحق، إلا أن يكون قد انتهى بعدم الاستعمال.

حالات انقضاء حق الارتفاق وفقًا للمادة 1028:

القاعدة الأساسية في المادة 1028 تتعلق بالانقضاء الطبيعي لحق الارتفاق عند هلاك العقار. فإذا تم هلاك العقار المرتفق به أو إذا تعرض العقار المرتفق نفسه للهلاك التام، فسيتم إنهاء حق الارتفاق المتعلق به. بمعنى آخر، إذا كان حق الارتفاق يتعلق بمنفعة يتم جنيها من العقار المرتفق به، فإن هلاك هذا العقار قد يجعل من المستحيل ممارسة هذا الحق، مما يؤدي إلى انقضاءه.

على سبيل المثال: إذا كان حق الارتفاق يتعلق باستخدام جزء من عقار للسير عبره أو لتوصيل الخدمات، وتعرض هذا الجزء من العقار للهلاك، فإن حق الارتفاق المتعلق به سينقضي بشكل تلقائي.

الأسباب الأخرى لانقضاء حق الارتفاق وفقًا للمادة 1028:

بجانب هلاك العقار المرتفق به أو العقار المرتفق، يمكن أن ينقضي حق الارتفاق بسبب عدم الاستعمال، حيث ينص القانون على أن عدم ممارسة حق الارتفاق لفترة زمنية محددة يؤدي إلى انقضائه (كما هو وارد في القوانين المتعلقة بالتقادم). هذا يشير إلى أن صاحب الحق يجب أن يمارس حقه بانتظام لتجنب انقضائه.

إذا لم يتم الاستفادة من حق الارتفاق لمدة خمس سنوات متواصلة، يمكن للمالك الذي يضر به هذا الحق أن يطلب انقضاءه، وذلك طالما لم يكن هناك عذر قانوني لعدم الاستعمال.

الانقضاء بسبب تعذر الاستعمال:

إذا كانت هناك ظروف تجعل من الاستعمال المستمر للحق مستحيلًا (مثل وجود حرب أو كارثة طبيعية)، فإن حق الارتفاق قد لا ينقضي بسبب عدم الاستعمال في تلك الحالات.

الاستثناءات:

بعض القوانين قد تسمح بإجراء تعديلات على كيفية استعمال الحق، أو بالاحتفاظ بالحق حتى وإن لم يُمارس لفترة، بناءً على طبيعة العقار وملابسات الحالة.

إستحالة الإرتفاق :

إستحالة الإرتفاق تعني حالة يصبح فيها من المستحيل ممارسة حق الارتفاق بسبب ظروف خارجة عن إرادة الأطراف المعنية. قد تحدث هذه الاستحالة نتيجة لعدة أسباب، مثل هلاك العقار المرتفق به بشكل كامل أو جزئي، مما يجعل من غير الممكن الاستفادة من الحق المرتبط به، أو بسبب تغيير في الطبيعة الجغرافية للعقار أو تحوله بحيث لم يعد يصلح للغرض الذي تم تخصيص الحق من أجله.

في مثل هذه الحالات، يُعتبر حق الارتفاق غير قابل للتنفيذ أو مستحيل الاستعمال، ويمكن للمالك الذي يقع عليه عبء الارتفاق أن يطالب بإلغاء هذا الحق إذا استمرت الاستحالة لفترة طويلة. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن تنشأ مشكلة قانونية إذا كان الحق قد تم تقييده بشروط معينة أو إذا كانت الاستحالة مؤقتة، مما يتطلب تدخل المحكمة لتحديد ما إذا كان ينبغي تعليق أو إنهاء الحق بشكل دائم.

عودة حق الإرتفاق :

عودة حق الارتفاق تشير إلى الحالة التي يتم فيها استعادة حق الارتفاق بعد أن كان قد انقضى بسبب ظروف معينة، مثل الاستحالة أو عدم الاستعمال. في بعض الحالات، قد تتحسن الظروف التي كانت قد أدت إلى زوال أو تعليق حق الارتفاق، مما يسمح لصاحب الحق بإعادة ممارسة هذا الحق.

على سبيل المثال، إذا كان حق الارتفاق قد انقضى بسبب هلاك العقار المرتفق به، ولكن تم إعادة بناء العقار أو استعادته، فإن حق الارتفاق يمكن أن يعود من جديد بمجرد أن يصبح العقار صالحًا للاستخدام، وذلك بشرط أن تكون الظروف قد تغيّرت بشكل يسمح بممارسة الحق مجددًا.

تعتبر عودة حق الارتفاق أمرًا استثنائيًا في القانون المدني، حيث يعتمد ذلك على حدوث ظروف جديدة تعيد الحق إلى وضعه السابق، مما يسمح للمالك بالتمتع بالحق ذاته وفقًا للشروط التي كانت قائمة قبل انقضاءه.

المادة 1029 من القانون المدني :

المادة 1029 من القانون المدني تتعلق بانقضاء حق الارتفاق بسبب الاستحالة أو التغيير في الظروف التي تجعل من غير الممكن الاستمرار في استخدام الحق بطريقة قانونية أو عملية.

نص المادة 1029 من القانون المدني :

لمالك العقار المرتفق به أن يتحرر من الارتفاق كله أو بعضه إذا فقد الارتفاق كل منفعة للعقار المرتفق، أو لم تبق له غير فائدة محدودة لا تتناسب البتة مع الأعباء الواقعة على العقار المرتفق به.

أسباب انقضاء حق الارتفاق طبقًا للمادة 1029:

الاستحالة المادية: إذا حدث هلاك تام للعقار المرتفق به أو العقار المرتفق نفسه، فسيؤدي ذلك إلى انقضاء حق الارتفاق. على سبيل المثال، إذا كان حق الارتفاق يتعلق باستخدام جزء من العقار أو المرور عبره، فإن الهلاك الكامل للعقار المرتفق به أو تغيير خصائصه بشكل يجعل الاستفادة منه مستحيلة، يؤدي إلى انقضاء هذا الحق.
التغيير الجوهري في طبيعة العقار: إذا تم تعديل العقار المرتفق به أو استبداله بحيث أصبح غير صالح للاستخدام وفقًا للحق المقرر، فإن ذلك يعد سببًا لانقضاء حق الارتفاق. فإذا كان الارتفاق يتعلق بمنفعة معينة أو فائدة يتم جنيها من العقار، فإن أي تغيير جوهري في هذا العقار يجعله غير قادر على إتمام تلك المنفعة يؤدي إلى انقضاء الحق.

أمثلة عملية على الاستحالة:

هلاك العقار المرتفق به: إذا كان حق الارتفاق يتعلق باستخدام جزء معين من العقار (مثل المرور عبره)، وحدث هلاك تام لهذا الجزء، مثل هدم الجسر أو الطريق الذي يتم عبره المرور، فإن ذلك يؤدي إلى انقضاء حق الارتفاق.
تغيير العقار المرتفق: إذا كان العقار المرتفق به قد تم تغيير استعماله أو تحول إلى استخدام لا يتوافق مع حق الارتفاق، مثل تحويل الأرض التي كانت تستخدم كطريق مرور إلى مشروع بناء، فإن ذلك يعد تغييرًا جوهريًا يستحيل معه الاستمرار في استعمال الحق.

التقادم واستحالة الاستعمال:

وفقًا للمادة 1029، إذا كانت الاستحالة مؤقتة، وكان من المتوقع أن يتمكن صاحب الحق من العودة لاستخدام حقه بعد انتهاء الاستحالة، فإن حق الارتفاق قد لا ينقضي بشكل دائم. في هذه الحالة، يتم تعليق الاستعمال وليس الإلغاء التام.

ومع ذلك، إذا استمرت الاستحالة لفترة طويلة دون أمل في تغيير الظروف، يمكن أن يعتبر الحق منقضيًا.

حماية حقوق الأطراف في حال الاستحالة:

المادة 1029 تحرص على حماية حقوق الأطراف، حيث لا يُسمح لأي طرف بالتعدي على حقوق الآخرين تحت غطاء الاستحالة. إذا كان الاستعمال ممكنًا من الناحية الفنية ولكن كان هناك عائق قانوني أو مادي (مثل تصرفات غير قانونية)، يمكن للطرف المتضرر اللجوء إلى القضاء لفرض الحق أو طلب تعويضا عن الضرر الذي لحق به.

الاستثناءات:

في بعض الحالات، حتى في حال حدوث استحالة، قد يظل الحق قائمًا إذا كانت الظروف تسمح بتعديل طريقة استخدامه أو توفير حل بديل لا يتعارض مع الحقوق القانونية الأخرى

إنعدام الفائدة من حق الأرتفاق :

إنعدام الفائدة من حق الارتفاق يشير إلى الحالة التي يصبح فيها حق الارتفاق غير ذي جدوى أو فائدة عملية بالنسبة لصاحب الحق. يحدث ذلك عندما لا يتمكن صاحب العقار المرتفق من الاستفادة من الحق كما كان مرجواً منه في الأصل، بسبب تغير الظروف أو تحول الحاجة المرتبطة بالارتفاق.

على سبيل المثال، إذا كان حق الارتفاق يمنح حق المرور عبر جزء من العقار، ولكن تم بناء حاجز أو تغيير الطريق بحيث أصبح غير صالح للاستخدام، فقد يصبح هذا الحق عديم الفائدة. في هذه الحالة، قد يتم الطعن في استمرار هذا الحق قانونيًا أو المطالبة بإلغائه نظرًا لعدم تحقيق أي فائدة عملية.

من الناحية القانونية، إذا ثبت إنعدام الفائدة من حق الارتفاق بشكل تام، قد يُعتبر الحق غير قابل للاستمرار، خصوصًا إذا كانت الظروف قد تغيرت بشكل يجعل هذا الحق لا يؤدي إلى المنفعة التي تم تخصيصه من أجلها.

النزول عن حق الإرتفاق :

النزول عن حق الارتفاق يعني تنازل مالك العقار المرتفق عن حقه في الاستفادة من حق الارتفاق بشكل طوعي. هذا التنازل يمكن أن يكون جزئيًا أو كليًا، وقد يتم بموافقة الأطراف المعنية وفقًا للإجراءات القانونية المعمول بها. عند النزول عن الحق، يفقد مالك العقار المرتفق الاستفادة من الحق المقرر له على العقار الآخر، وبالتالي ينقضي حقه بشكل نهائي.

من الناحية القانونية، يشترط في النزول عن حق الارتفاق أن يتم بموافقة صريحة من صاحب الحق، حيث يمكن أن يكون هذا النزول مكتوبًا أو صريحًا بحسب الاتفاق بين الأطراف. وإذا تم النزول عن الحق، فإنه لا يمكن استعادته إلا إذا كانت هناك اتفاقات أخرى بين الأطراف أو ظروف قانونية تسمح بإعادة الحق.

يعتبر النزول عن حق الارتفاق من التصرفات التي تؤدي إلى إلغاء الحق نهائيًا، وقد يكون ذلك في حالات عديدة، مثل عدم الحاجة إلى الاستفادة من الحق أو بسبب تغيير في استخدام العقار المرتفق به.

مكتب محامى مصر محمد منيب المستشار القانونى

✔️ تواصل معنا الآن للحصول على استشارة قانونية مدفوعة!
✔️ ضمان السرعة والدقة في إنجاز معاملاتك القانونية.استشارة قانونية شاملة.حرصا منا على وقت عملائنا من قبل المستشار محمد منيب شخصيا خدمة مقابلة اون لاين من خلال تطبيق meet على Gmail توفر لك دعماً قانونياً عبر الانترنت .

📞 للاستفسار أو الحجز خدمة العملاء: 01006321774

📞 التواصل: احجز موعد مسبق 01006321774 – 01223232529

📍 عنوان المكتب: 13 شارع الخليفه من شارع الهرم بجوار السجل المدني

اشهر محامى احوال شخصية شاطر فى القاهرة

اشهر محامى احوال شخصية فى القاهرة

دور محامى الاحوال الشخصية فى الخلافات الزوجية

شروط إنعقاد الزواج في قانون الأحوال الشخصية

حق الإرتفاق المادة 1015 في القانون المدني

النص القانوني للمادة 1015 مدني

الارتفاق حق يحد من منفعة عقار لفائدة عقار غيره يملكه شخص آخر ويجوز أن يترتب الارتفاق على مال عام إن كان لا يتعارض مع الاستعمال الذى خصص له هذا المال.

شرح المادة 1015 وتحليلها

مفهوم “زوال العلة”

مثال توضيحي:

عدم عودة الحق إذا عادت العلة

توضيح:

الطبيعة القانونية لانقضاء الارتفاق وفقًا للمادة 1015

الحكمة من نص المادة 1015

تطبيقات قضائية وفقهية

التمييز بين زوال العلة المؤقت والدائم

تعريف عقد الإرتفاق :

الفرق بين حق الإرتفاق والقيود القانونية على الملكية :

شروط حق الإرتقاء :

الشرط الأول : أن يوجد عقاران :

الشرط الثاني : أن يكون العقاران مملوكين لشخصين مختلفين :

الشرط الثالث : أن يكون التكليف واقعا على العقار لا مفروضا على الشخص :

الشرط الرابع : أن يكون التكليف مقررا لصالح العقار لا الشخص :

خصائص حق الإرتفاق :

الأشياء التي يرد عليها حق الإرتفاق :

ترتيب الإرتفاق على المال العام إذا كان لا يتعارض مع الإستعمال الذي خصص له :

الأثر المترتب على حق الإرتفاق في الحالتين الثانية الثالثة :

أقسام حقوق الإرتفاق :

القسم الأول : الإرتفاقات المستمرة وغير المستمرة :

الإرتفاقات المستمرة:

الإرتفاقات غير المستمرة:

القسم الثاني : الإرتفاقات الظاهرة الإرتفاقات الغير ظاهرة :

الارتفاقات الظاهرة:

الارتفاقات غير الظاهرة:

تداخل القسمين السابقين :

القسم الثالث : الإرتفاقات الإيجابية والإرتفاقات السلبية :

الارتفاقات الإيجابية:

الارتفاقات السلبية:

أسباب كسب حق الإرتفاق المادة 1016 من القانون المدني

نص المادة 1016 من القانون المدني المصري:

شرح المادة 1016 من القانون المدني

مفهوم حق الارتفاق:

الشرط الأساسي لحق الارتفاق:

الخصوصية في حالة تعدد الملاك للعقار المرتفق به:

النظام القانوني لحق الارتفاق في حالة تعدد الملاك:

الآثار المترتبة على المادة 1016:

استمرار حق الارتفاق مع العقار المنتفع:

التوازن بين الحقوق:

حماية الملكية الخاصة:

إمكانية تحديد مدى الاستفادة:

أسباب كسب حق الإرتفاق :

السبب الأول : العقد والوصية :

الأحكام الشكلية للتصرف القانوني :

الأحكام الموضوعية للتصرف القانوني :

الإرتفاق الذي يرتبه المالك على الشيوع :

الإرتفاق الذي يرتبه المالك تحت شرط :

الإرتفاق الذي يرتبه مالك العقار المرهون :

الأهلية اللازمة لترتيب حق الإرتفاق :

السبب الثاني : إكتساب حق الإرتفاق بالتقادم :

كسب حقوق الإرتفاق الظاهرة المستمرة وغير المستمرة بالتقادم :

الحيازة التي تكسب حق الإرتفاق بالتقادم :

يشترط ألا تقوم الحيازة على رخصة من المباحث :

مدة التقادم :

السبب الثالث : إكتساب ملكية حقوق الإرتفاق بالميراث :

المادة 1017 من القانون المدني

نص المادة 1017 من القانون المدني المصري

(١) يجوز فى الارتفاقات الظاهرة أن ترتبه أيضا بتخصيص من المالك الأصلى.

مضمون المادة 1017 من القانون المدني

الغاية من القاعدة

التطبيق العملي

الطبيعة القانونية للحق

موقف الفقه والقضاء

إنشاء حق الإرتفاق بتخصيص المالك الأصلي :

الشروط الواجب توافرها لترتيب حق الإرتفاق بتخصيص المالك الأصلي :

الشرط الأول : وجود عقارين مملوكين لشخص واحد :

الشرط الثاني : جعل أحد العقارين تحرم بالفعل العقار الأخر :

الشرط الثالث : وجود علاقة ظاهرة تدل على وجود الإرتفاق :

الشرط الرابع : صيرورة العقارين مملوكين لمالكين مختلفين :

الشرط الخامس : وجود شرط صريح يستبعد وجود الإرتفاق :

إثبات توافر شروط إنشاء الإرتفاق بتخصيص المالك الأصلي :

قيود البناء الإتفاقية المادة 1018 من القانون المدني

نص المادة 1018 من القانون المدني المصري

أهمية المادة 1018 من القانون المدني