جواز الأخذ بالشفعة في بيع ملك الغير في القانون المدني

جواز الأخذ بالشفعة في بيع ملك الغير في القانون المدني

يُعد حق الشفعة من الحقوق العينية الهامة التي قررها القانون المدني المصري، ويهدف إلى حماية الشريك في الملكية الشائعة أو صاحب الحق العيني العقاري المرتبط بالعقار المبيع.

ويمنح القانون الشفيع الحق في أن يحل محل المشتري في عقد البيع ويسترد المبيع لنفسه بالشروط ذاتها.

لكن تثار الإشكالية عندما يكون البيع قد وقع على ملك الغير، أي أن البائع لا يملك المبيع وقت التعاقد. هنا يثور التساؤل: هل يجوز الأخذ بالشفعة رغم أن البيع غير ناقل للملكية في البداية؟

الطبيعة القانونية للبيع في ملك الغير

حكم بيع ملك الغير بين البائع والمشتري

• البيع بين المتعاقدين عقد صحيح من حيث الالتزامات الشخصية.

• لا يُنتج أثره الأساسي وهو نقل الملكية إلا إذا أجازه المالك الأصلي أو تملك البائع المبيع لاحقًا.

حكم البيع بالنسبة للمالك الحقيقي

• الأصل أن البيع غير نافذ في حق المالك الحقيقي.

• للمالك الخيار بين إجازة العقد أو رفضه واسترداد ملكه.

جواز الأخذ بالشفعة في بيع ملك الغير

الأساس القانوني لحق الشفعة في بيع ملك الغير

حق الشفعة لا يثبت إلا إذا كان هناك بيع صحيح ونافذ ناقل للملكية. وبالتالي، فإن الشفعة في بيع ملك الغير تتوقف على نفاذ العقد تجاه المالك الأصلي.

متى يجوز الأخذ بالشفعة؟

1. إجازة المالك الأصلي للبيع: إذا أجاز المالك العقد أصبح نافذًا، وبالتالي يحق للشفيع أن يستعمل حقه في الأخذ بالشفعة.

2. تملك البائع المبيع لاحقًا: إذا اشترى البائع المبيع من المالك أو آل إليه بأي سبب مشروع، فإن البيع يصبح نافذًا بأثر رجعي، ويجوز للشفيع أن يباشر حقه.

متى لا يجوز الأخذ بالشفعة؟

• إذا ظل البيع غير ناقل للملكية لعدم إجازة المالك وعدم تملّك البائع المبيع لاحقًا.

• لأن شرط الشفعة الأساسي هو انتقال الملكية، فإذا لم تتحقق الملكية فلا مجال لمباشرة الشفعة.

أثر حسن النية أو سوء النية في الشفعة

المشتري حسن النية

• لا يؤثر حسن نية المشتري على حق الشفيع.

• فإذا أجاز المالك البيع أو تملّك البائع المبيع لاحقًا، أصبح البيع صحيحًا ويحق للشفيع الأخذ بالشفعة.

المشتري سيئ النية

• حتى لو كان المشتري عالمًا بأن المبيع ملك للغير، فإن ذلك لا يسقط حق الشفعة.

• العبرة دائمًا بمدى نفاذ البيع وصحته، لا بنية المشتري.

الشروط الأساسية للأخذ بالشفعة في بيع ملك الغير

شرط وجود بيع صحيح

يجب أن يكون هناك عقد بيع صحيح من حيث الالتزامات، ولو لم يكن ناقلًا للملكية وقت التعاقد.

شرط نفاذ العقد في مواجهة المالك الأصلي

لا يمكن للشفيع أن يباشر حقه إلا إذا أصبح العقد نافذًا تجاه المالك الأصلي سواء بالإجازة أو بتملّك البائع.

شرط انتقال الملكية

الشفعة مرتبطة بانتقال الملكية، فإذا لم تنتقل الملكية للمشتري، لم يتحقق أساس الشفعة.

الفرق بين بطلان البيع وعدم انتقال الملكية والشفعة

البيع الباطل

• لا يترتب عليه أي أثر قانوني.

• لا مجال للشفعة فيه لعدم وجود بيع صحيح.

البيع غير الناقل للملكية (بيع ملك الغير)

• عقد صحيح لكنه غير ناقل للملكية إلا بإجازة المالك أو تملّك البائع لاحقًا.

• يجوز الأخذ بالشفعة فيه إذا أصبح نافذًا وصحيحًا في مواجهة المالك الأصلي.

خاتمة جواز الأخذ بالشفعة في بيع ملك الغير في القانون المدني

يتضح أن جواز الأخذ بالشفعة في بيع ملك الغير في القانون المدني المصري مرهون بتحقق شرط أساسي هو نفاذ العقد وانتقال الملكية:

• فإذا أجاز المالك الأصلي البيع أو تملك البائع المبيع لاحقًا، أصبح العقد صحيحًا ونافذًا، ويجوز للشفيع ممارسة حقه.

• أما إذا ظل العقد غير نافذ لعدم انتقال الملكية، فلا مجال للشفعة.

وبذلك يؤكد المشرع المصري على حماية حقوق الملاك الأصليين مع الحفاظ على استقرار المعاملات ومنح الشريك أو صاحب الحق العيني وسيلة قانونية للحفاظ على مصالحه من خلال حق الشفعة.

بيع المال الشائع في القانون المدني

محامى خبير ومتخصص قضايا الشفعة

إذا كنت تبحث عن محامى خبير فى قضايا الشفعة يتمتع بخبرة طويلة ومعرفة دقيقة بنصوص وأحكام القانون المدني المصري، فإن الأستاذ محمد منيب المحامى هو الاختيار الأمثل.

خبرة تتجاوز 21 عامًا في قضايا العقارات والمدني جعلته مرجعًا في التعامل مع قضايا الشفعة بكل تعقيداتها، بدايةً من رفع الدعوى، مرورًا بإجراءات الإعلان وسداد الثمن، وحتى الحصول على الحكم وتنفيذه.

بفضل تخصصه وخبرته، يساعدك في حماية حقوقك القانونية واسترداد العقار المشفوع فيه بأسرع وقت وبأقل مجهود، مع تقديم استشارات دقيقة تضمن لك أفضل النتائج.

مكتب المحامى محمد منيب متخصص قضايا الاخذ بالشفعة

قضايا الشفعة من أهم القضايا المرتبطة ببيع وشراء العقارات في القانون المدني المصري، حيث يتيح القانون للشريك أو الجار أو صاحب الحق أن يتملك العقار المبيع قبل الغير وفقًا لشروط وضوابط محددة.

وهنا تظهر أهمية الاستعانة بـ محامٍ خبير ومتخصص في قضايا الشفعة يمتلك خبرة عملية واسعة أمام المحاكم، لفحص العقود وتقديم الدفوع القانونية القوية، وضمان الحفاظ على الحقوق.

المستشار محمد منيب المحامي يعد من أبرز المتخصصين في هذا المجال، بخبرة تتجاوز 21 عامًا في قضايا العقارات والمدني، مما يجعله الاختيار الأمثل لكل من يرغب في رفع أو دفع دعوى شفعة بطريقة قانونية صحيحة تضمن أفضل النتائج.

✔️ تواصل معنا الآن للحصول على استشارة قانونية مدفوعة!
✔️ ضمان السرعة والدقة في إنجاز معاملاتك القانونية.استشارة قانونية شاملة.

حرصا منا على وقت عملائنا من قبل المستشار محمد منيب شخصيا خدمة مقابلة اون لاين من خلال تطبيق meet على Gmail توفر لك دعماً قانونياً عبر الانترنت .

📞 للاستفسار أو الحجز خدمة العملاء: 01006321774

📞 التواصل: احجز موعد مسبق  01006321774  –  01223232529

📍 عنوان المكتب: 13 شارع الخليفه من شارع الهرم بجوار السجل المدني