تكرار التأخر في الوفاء بالأجرة في ظل القانون رقم 136 لسنة 1981
تكرار التأخر في الوفاء بالأجرة في ظل القانون رقم 136 لسنة 1981
يُعد الوفاء بالأجرة في مواعيدها من أهم الالتزامات الجوهرية التي تقع على عاتق المستأجر، وقد أفرد المشرع أحكامًا خاصة لمسألة تكرار التأخر في سداد الأجرة باعتبارها سببًا مستقلاً من أسباب الإخلاء. وقد نظم القانون رقم 136 لسنة 1981 هذه الحالة على نحو يحقق التوازن بين حماية حق المؤجر في اقتضاء الأجرة، وضمان استقرار العلاقة الإيجارية للمستأجر.
ويقصد بالتكرار في مفهوم هذا القانون أن يتأخر المستأجر عن الوفاء بالأجرة أكثر من مرة رغم تنبيهه، بما يكشف عن عدم جديته في تنفيذ التزامه، دون اشتراط ثبوت الامتناع الدائم.
استقلال امتناع المورث عن امتناع الوارث
استقر قضاء محكمة النقض على أن امتناع المورث عن سداد الأجرة قبل وفاته لا يُنسب إلى الوارث، طالما لم يثبت أن الوارث قد استمر في ذات السلوك بعد امتداد العلاقة الإيجارية إليه. فلكل من المورث والوارث ذمته المستقلة، ويُشترط لتحقق التكرار في حق الوارث أن يصدر عنه هو شخصيًا الامتناع أو التأخير في الوفاء.
تحقق التكرار بالدعوى الموضوعية أو المستعجلة في ظل القوانين السابقة على القانون رقم 136
في ظل القوانين السابقة، كان التكرار يتحقق سواء برفع دعوى موضوعية بالإخلاء أو دعوى مستعجلة بالطرد، متى ثبت تأخر المستأجر عن السداد في مناسبتين مستقلتين. ولم يكن يشترط صدور حكم بات في كل مرة، بل يكفي ثبوت الواقعة قانونًا.
توقي الإخلاء
أجاز المشرع للمستأجر توقي الإخلاء عن طريق الوفاء بالأجرة المتأخرة وما يلحق بها من ملحقات قبل صدور حكم نهائي، باعتبار ذلك وسيلة استثنائية لحماية المسكن واستمرار العلاقة الإيجارية، متى توافرت شروطها القانونية.
توقي الإخلاء وفقًا للقانون 52 لسنة 1969
قرر هذا القانون حق المستأجر في توقي الإخلاء بالوفاء بالأجرة المستحقة حتى تاريخ إقفال باب المرافعة، دون تفرقة بين الدعوى الموضوعية أو المستعجلة، ما دام الوفاء قد تم كاملاً.
توقي الإخلاء وفقًا للقانون 49 لسنة 1977
وسع القانون 49 لسنة 1977 من نطاق توقي الإخلاء، وأجاز الوفاء بالأجرة وملحقاتها حتى أمام محكمة الاستئناف، باعتبار أن العبرة بزوال سبب الإخلاء لا بتوقيت الوفاء ذاته.
توقي الإخلاء وفقًا للقانون 136 لسنة 1981
أكد القانون 136 لسنة 1981 هذا الحق، ونص صراحة على أن الوفاء بالأجرة المستحقة وملحقاتها قبل صدور حكم نهائي في الدعوى يؤدي إلى انقضاء سبب الإخلاء، ولو تكرر التأخير، طالما لم يتجاوز الحدود التي رسمها القانون.
التوقي يبطل الشرط الصريح الفاسخ
يترتب على توقي الإخلاء إبطال أثر الشرط الصريح الفاسخ الوارد بعقد الإيجار، إذ إن المشرع اعتبر الوفاء اللاحق علاجًا تشريعيًا يمنع ترتيب الأثر الفاسخ حمايةً للمستأجر.
الأجرة الواجب الوفاء بها لتوقي الإخلاء
يشترط لتوقي الإخلاء الوفاء بـ:
-
الأجرة المستحقة حتى تاريخ الوفاء
-
ما يستجد من أجرة أثناء نظر الدعوى
توقي الإخلاء أمام الاستئناف ولو استند الحكم لليمين الحاسمة
يجوز للمستأجر توقي الإخلاء أمام محكمة الاستئناف، حتى ولو كان الحكم المستأنف قد بُني على اليمين الحاسمة، طالما لم يصدر حكم بات نهائي.
توقي الإخلاء بعد تنفيذ حكم الطرد المستعجل
لا يسقط حق المستأجر في توقي الإخلاء لمجرد تنفيذ حكم طرد مستعجل، متى بادر بالوفاء الكامل قبل الفصل النهائي في الموضوع.
المصاريف والنفقات الفعلية الواجب الوفاء بها لتوقي الإخلاء
رسوم التكليف بالوفاء
تُعد من المصروفات التي يجب أداؤها باعتبارها لازمة لإقامة الدعوى.
الضرائب العقارية
يلتزم المستأجر بأدائها إذا كان الاتفاق أو القانون يُحمله بها.
مصاريف الصرف الصحي
تدخل ضمن ملحقات الأجرة متى كانت مستحقة قانونًا.
رسم الدعوى وأتعاب المحاماة
يجب الوفاء بها إذا قضى الحكم بإلزام المستأجر بها.
أتعاب المحاماة التي يلتزم المستأجر بها لتوقي الإخلاء
تقتصر على المبلغ المقضي به قضائيًا، ولا تمتد إلى الأتعاب الاتفاقية بين المؤجر ومحاميه.
الأجرة التي تستحق أثناء نظر الدعوى
يشترط أن يشمل الوفاء جميع الأجرة المستحقة حتى تاريخ السداد، بما فيها ما استجد أثناء نظر النزاع.
العذر الذي يحول دون توافر التكرار
ينتفي التكرار إذا ثبت وجود عذر جدي حال دون السداد، كالقوة القاهرة أو النزاع الجدي حول مقدار الأجرة.
التكرار في الامتناع عن سداد الأجرة
الامتناع الكامل والمتكرر عن السداد يُعد صورة مشددة من صور التكرار، ويكفي وحده سببًا للإخلاء متى ثبت قانونًا.
العدول أمام الاستئناف عن التكرار إلى عدم الوفاء
يجوز للمؤجر العدول عن سبب التكرار والتمسك بعدم الوفاء، طالما لم يُفصل نهائيًا في الدعوى.
انتفاء التكرار بإيداع الأجرة قبل إعادة الإعلان وانعقاد الخصومة
إذا قام المستأجر بإيداع الأجرة قبل إعادة إعلانه بالدعوى، انتفى ركن التكرار لزوال المخالفة قبل اكتمال الخصومة.
انتفاء التكرار لعدم التحقق من زيادة الأجرة
لا يتحقق التكرار إذا كان التأخير ناتجًا عن نزاع جدي حول زيادة الأجرة غير المقضي بها.
حبس الأجرة
يجوز للمستأجر حبس الأجرة إذا أخل المؤجر بالتزام جوهري، كالصيانة، بشرط ثبوت ذلك قضائيًا.
الأجرة مقابل الانتفاع
الأجرة لا تُستحق إلا مقابل انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة انتفاعًا فعليًا.
عدم الانتفاع يرجع لقوة قاهرة
إذا انعدم الانتفاع بسبب قوة قاهرة، انقضى التزام المستأجر بالأجرة طوال مدة المانع.
تقادم الأجرة
تتقادم الأجرة بخمس سنوات وفقًا للقواعد العامة، ما لم يقطع التقادم سبب قانوني صحيح.
قانون الإيجار الجديد 164 لسنة 2025: شرح شامل وأهم التغييرات في العلاقة بين المالك والمستأجر
استشارات قانونية متقدمة في قضايا الإيجارات القديمة وحماية المستأجر
يقدم الأستاذ محمد منيب – المحامي استشارات قانونية متقدمة ومتخصصة في قضايا الإيجارات القديمة، مع تركيز دقيق على حماية حقوق المستأجر وفقًا لأحكام القوانين الاستثنائية، وعلى رأسها القانون رقم 136 لسنة 1981 وما استقر عليه قضاء محكمة النقض.
وتشمل هذه الاستشارات دراسة موقف التكرار في التأخر عن سداد الأجرة، وشروط توقي الإخلاء، ودفوع انتفاء الامتناع، وحبس الأجرة، وتقادمها، بما يضمن للمستأجر أفضل حماية قانونية ممكنة.
فإذا كنت تبحث عن محامٍ خبير في قضايا الإيجار القديم يقدم حلولًا قانونية عملية قائمة على الفهم العميق للنصوص والأحكام القضائية، فإن الأستاذ محمد منيب يعد خيارًا موثوقًا في هذا المجال.
مكتب / محمد منيب المحامي
📞 للاستفسار أو الحجز خدمة العملاء: 01006321774
📞 التواصل: احجز موعد مسبق 01006321774 – 01223232529
📍 عنوان المكتب: 13 شارع الخليفه من شارع الهرم بجوار السجل المدني