الإيجار بوجه عام
الإيجار بوجه عام
يُعد عقد الإيجار من أهم العقود المسماة في القانون المدني، إذ ينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ويحدد حقوق والتزامات كل منهما. وقد تدخل المشرع بقوانين خاصة لتنظيم بعض صور الإيجار، خاصة إيجار الأماكن، بينما ظلت الأحكام العامة بالقانون المدني هي الأصل فيما لم يرد به نص خاص.
الأحكام العامة في الإيجار
تسري القواعد الواردة بالقانون المدني على عقد الإيجار بوجه عام، من حيث انعقاده وآثاره وانقضائه، وذلك ما لم يوجد نص خاص بقوانين إيجار الأماكن. فالأصل أن العقد شريعة المتعاقدين، ولا يُلغى نص عام إلا بنص خاص صريح أو ضمني يقضي بذلك.
سريان الأحكام العامة على ما لم يرد به نص في قانون الإيجار
إذا خلا قانون إيجار الأماكن من تنظيم مسألة معينة، وجب الرجوع إلى القواعد العامة في القانون المدني باعتباره الشريعة العامة للعقود.
مدى إلغاء القانون العام بقانون خاص
القانون الخاص يقيد العام في حدود ما ورد به من أحكام، ولا يُلغى العام إلا في نطاق التعارض المباشر.
إقامة المستأجر بناءً بالعين المؤجرة
إذا أقام المستأجر بناءً في العين المؤجرة، فإن أحكام الالتصاق وتسليم العين بحالتها تخضع للقانون المدني ما لم يوجد اتفاق أو نص خاص.
صدور قانون الإيجار بعد الاتفاق على إنهاء العقد
إذا صدر قانون استثنائي بعد الاتفاق على إنهاء العقد، فإن العبرة بتاريخ الاتفاق ومدى اكتسابه قوة ملزمة قبل صدور القانون الجديد.
نفاذ الإيجار في حق الحارس
ينفذ عقد الإيجار في مواجهة الحارس القضائي متى كان ثابت التاريخ وسابقًا على فرض الحراسة.
أثر النزاع على الملكية على دعوى الإيجار
دعوى الإيجار مستقلة عن دعوى الملكية، ولا يمنع النزاع على الملكية من نظر دعوى الإخلاء أو المطالبة بالأجرة.
انعقاد الإيجار
طبيعة عقد الإيجار
عقد رضائي ملزم للجانبين، يرد على منفعة شيء لمدة معينة مقابل أجر معلوم.
تكييف العقد
العبرة بحقيقة العقد لا بتسميته، ويخضع التكييف لسلطة المحكمة.
آثار الحكم النهائي بتكييف العقد
الحكم النهائي بالتكييف يحوز حجية الأمر المقضي ويمنع إعادة مناقشة ذات المسألة.
حق المستأجر شخصي ولو ورد على عقار
حق المستأجر حق شخصي في الانتفاع، وليس حقًا عينيًا، ولو تعلق بعقار.
دعوى صحة ونفاذ عقد الإيجار
يجوز رفعها لإثبات العلاقة الإيجارية متى توافرت أركان العقد.
الحق في إبرام العقد
يشترط توافر الأهلية والصفة في المؤجر والمستأجر.
المستأجر الأصلي
هو من أبرم العقد باسمه، وتترتب له كافة الحقوق والالتزامات.
الوعد بالإيجار
يُلزم الواعد متى حددت العناصر الجوهرية للعقد والمدة.
الشرط الفاسخ الصريح
يجوز الاتفاق على فسخ العقد تلقائيًا عند الإخلال بالالتزام.
عرض الأجرة بعد تحقق الشرط الفاسخ الصريح
لا يمنع العرض المتأخر من إعمال الشرط إذا تحقق سببه.
بطلان الشرط الإرادي المحض في عقود الإيجار
يبطل إذا علق التنفيذ على محض إرادة أحد الطرفين.
طبيعة إيجار مدخل العقار
يُعد إيجارًا لمكان خالٍ إذا خلا من العناصر المادية الخاصة.
تعليق العقد على شرط
يجوز تعليق الإيجار على شرط واقف أو فاسخ وفقًا للقواعد العامة.
إيجار ملك الغير
صحيح بين طرفيه، غير نافذ في حق المالك الحقيقي إلا بإجازته.
تعدد عقود الإيجار والتزاحم بين المستأجرين
الأسبق في وضع اليد بحسن نية يُفضل عند التزاحم.
الإكراه المبطل لعقد الإيجار
إذا شاب الرضا إكراه جسيم، جاز طلب إبطال العقد.
غش وتواطؤ الوكيل
يبطل العقد إذا ثبت الغش أو التواطؤ إضرارًا بالموكل.
الإيجار بطريق المزايدة
ينعقد بالإيجاب والقبول وفق شروط المزايدة.
نطاق الترخيص للمالك بتأجير مسكنه خاليًا لفترة مؤقتة
يخضع لشروط القانون الساري وقت التعاقد.
المساواة بين المصري والفلسطيني في التوظف لا تمتد إلى أحكام الإيجار
أحكام الإيجار تخضع لنصوص خاصة ولا تمتد إليها قواعد المساواة الوظيفية.
عدم خضوع المبعوث الدبلوماسي للقضاء الإقليمي في منازعاته الإيجارية
يتمتع بالحصانة القضائية.
إعلان وتنازل الدبلوماسي عن حصانته
يجوز إعلانه إذا تنازل صراحة أو ضمنًا عن الحصانة.
تأجير أموال الدولة الخاصة
يجوز وفق القواعد المدنية مع مراعاة القوانين المنظمة.
تمليك المساكن الشعبية والمتوسطة
يخضع لنصوص خاصة تحدد شروط وإجراءات التمليك.
إثبات الإيجار
الإيجار الخاضع للقانون المدني
يجوز إثباته بكافة طرق الإثبات إذا لم تجاوز القيمة النصاب القانوني.
إثبات تجديد العقد
يستفاد من استمرار الانتفاع وسداد الأجرة دون اعتراض.
إثبات التنبيه بالإخلاء
يكون بالإنذار الرسمي أو أي وسيلة منتجة في الإثبات.
إثبات العقد الخاضع لقانون إيجار الأماكن
يخضع للكتابة في حالات معينة حمايةً للاستقرار.
دعوى المؤجر بالإخلاء ودعوى المستأجر بثبوت العلاقة الإيجارية
لكل منهما استقلالها، ويُفصل فيهما وفقًا للأدلة المقدمة.
تفضيل الشرط المضاف بخط اليد على الشرط المطبوع
العبرة بالشرط الخاص المضاف لأنه يعبر عن إرادة خاصة للطرفين.
إخفاء البيع لعقد إيجار
يُعد صورية إذا ثبت قصد التحايل.
صورية الأجرة والتحايل على زيادتها
تخضع لرقابة القضاء متى ثبت التحايل على أحكام القانون.
الغلط في تحديد الأجرة
يجوز تصحيحه إذا كان جوهريًا ومؤثرًا في الرضا.
الأجرة الاتفاقية لإجراء التخفيض
يجوز الاتفاق على تخفيضها دون مخالفة للنظام العام.
إثبات الوفاء بالأجرة
يقع عبء الإثبات على المستأجر.
صورية العقد قبل صدور قانون إيجار الأماكن
تخضع للقواعد العامة في الصورية وإثباتها.
نص قانون الايجار القديم الجديد 164 لسنة 2025
خبير المنازعات المدنية والإيجارية في مصر – محمد منيب
عندما يتعلق الأمر بعقود الإيجار والمنازعات المدنية المعقدة، فإن اختيار المحامي المتخصص يصنع الفارق الحقيقي في النتيجة. يقدم الأستاذ محمد منيب خبرة قانونية راسخة في قضايا الإيجارات بكافة صورها، من دعاوى الإخلاء وفسخ العقود، إلى منازعات الأجرة والامتداد القانوني والصورية والتحايل على القوانين الاستثنائية.
يعتمد المكتب على دراسة دقيقة لأحكام محكمة النقض والتشريعات المنظمة لعقود الإيجار، مع وضع استراتيجية قانونية قوية تضمن حماية حقوق الموكلين وتحقيق أفضل النتائج في أسرع وقت ممكن.
إذا كنت تبحث عن استشارة قانونية متخصصة في القانون المدني والإيجارات، فاختيارك لمحامٍ خبير هو أول خطوة نحو كسب الدعوى بثقة وقوة قانونية.
مكتب محمد منيب المحامي
📞 للاستفسار أو الحجز خدمة العملاء: 01006321774
📞 التواصل: احجز موعد مسبق 01006321774 – 01223232529
📍 عنوان المكتب: 13 شارع الخليفه من شارع الهرم بجوار السجل المدني